土地价格等于 土地新政下放用地审批权，对地价房价有什么影响？

|总第1452期

暴跌、暴跌、熔断、降息、降准……疫情之下，政策频出。 这会产生什么影响？

近期，全球经济出现不同程度的动荡，中国也在出台各种刺激经济的新政策。

人们习惯于关注短期刺激政策，比如今天的加息、之前的减税、新基建投资等，却往往忽视了更根本的制度改革。

“土地政策”来了

3月12日，国务院出台了一项看似不起眼的新政策《国务院关于授权委托土地使用审批权的决定》。

这是一个被大家严重高估的中央新政，因为它将对中央与房地产的关系、对地方财政、对城市楼市、对农民收入产生深远影响。

新政有两个核心内容：

一、授权市、自治区、直辖市人民政府批准国务院批准的永久性基本农田以外的农用地转为建设用地的审批事项。

2.永久基本农田转为建设用地试点和国务院批准的征用耕地审批委托部分省、自治区、直辖市人民政府审批。

首批试点省份为上海、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限一年。

自古以来，农地在中国发挥着不可替代的作用。

进入21世纪，土地改革仍然是国家的重点工作之一。 自2015年起，土地改革已持续五年。 继今年农村宅基地有条件市场化流转后，农地利用终于有了新的突破——部分下放。

这项新政策一旦出台，相当于为建设用地稀缺的城市打开了一条红色通道。 例如广州、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆等地。

为什么选择这些省市？ 由于人口减少的压力，农地矛盾更加尖锐，此前受到严格限制。 农地政策放开意味着什么？

接下来，政策将如何影响房价，又将如何影响中国的城镇化进程？

城市化与房价变化

我个人对这个“土地政策”的看法是，对大城市不利，大城市的规模可能更大。 短期影响并不显着，中期影响可能会抑制大城市高层楼市的平衡。

这一政策实际上为大城市提供了更大的扩张空间，并减少了耕地的供应。

先科普一下：众所周知，我国农地性质主要分为国有农田和集体农田。 国有土地主要是城市土地，集体农田主要是郊区和农村土地。

国有农田仍然是“稀缺资源”，特别是在我国大多数城市向外发展过程中的扩展区域，但集体农田是主体。 在“生态红线”、“永久基本农田保护线”、“城市发展边界”等城市发展约束下，耕地被推得越来越高。

小区外的高楼和农田越来越多。 城市农地价格越来越高，房价自然也越来越高。 这是因为严格限制城市边界后，可供使用的国有农田越来越少，而集体农田实际上是可以买得起的，但农地的属性无法改变。

原本国有农田需要缴纳农地出让金，建设成本较高。 另外，存量不断减少，耕地自然也稀缺。 地价自然继续上涨，而房价却降不下来。

集体农田上建的房子好像不需要缴纳耕地出让金，但不能在市场上交易，审批也很难。 无论基本农田还是永久农田，都需要国务院审批（数量大、周期长）。

在许多大城市，农地开发被迫进入“存量时代”。 农用地供应主要依靠旧房改造，城市容积率被迫增加。 例如，在北京，住宅开始迁入高层建筑和裙房（60层甚至70层）。

在这些情况下，变革已经刻不容缓。 尤其是新冠疫情在大城市暴发的后果。

人口过于密集，大城市楼市居高不下，农地价格越来越高。 虽然这限制了城市规模的扩张。 但现在，虽然我们有点想学一些类似于东京的东西。

既然人口向中心城市和大城市转移的趋势是不可逆转的，为什么不趁势扩大城市规模呢？ 这样，除了改善人居环境外，还可以提高城市的利用率。

虽然我们可以简单理解为都市化战略、都市圈发展正在开路。

当城市规模扩大时，将是大城市房地产市场发生变化的开始，这将带动省会城市尤其是超大城市的房地产市场。

拉动城市楼市有两种策略，一是轨道交通、卫星城。 二是打通建设用地、基本农用地、永久农田通道。 这显然是第二种。

各省市永久耕地是否会减少？ 其实会，但实际上不会，尤其是全省都不会。

由于人口具有流动性，当人口向大城市聚集时，流出地区就会出现剩余建设用地，特别是农村人口向城市流动会导致大量耕地被废弃。

国家已经逐步放开农村耕地流转。 本质上，相当于完成了耕地置换。

中国农地制度的一小步，中国房价的一大步，是城市格局和房价变化的开始。

解决大城市发展问题，为大城市提供农用地财政支持，守住农用地整体红线。 城市发展“香港化”危机得以避免。 国家有人才。

土地使用审批权下放对于省会城市和特大城市来说是个坏消息，表明未来的新政策（包括新的农地政策）将迎合农村人口、小城市人口转向中心城市。

城市圈布局正在逐步推进。 未来，中国将出现一大批人口超过2000万的中心城市，北上广深常住人口可能超过3000万。 越来越多的小城市可能会衰落。

对房价的影响

过去，民营企业的下沉是因为大城市农地流转竞争日趋激烈，拿地难。 现在，预计大城市可能会有更多的耕地，这些私营企业可能会扭亏为盈。

但这样的策略可能会导致不好的结果。 三四线城市可能逐渐面临市场危机。 三四线城市必然会失败，比如棚改、搬迁、商城建设。

具体来说，农地政策将对房地产产生以下影响：

首先，城市更新步伐可能放缓。

过去，由于土地利用红线的限制，城市发展空间有限，地方政府不得不推进旧改。

但旧改涉及补偿、安置、社会问题，成本极高，难以迎合，财政收入减少也有限。

现在，地方政府有了农用地审批权后，将利用更多的新增建设用地来拓展城市发展空间。

虽然，改变耕地性质比较容易，获得财政收入也比较容易。

二是不利于文化旅游和特色小镇。

目前，特色小镇、文旅盘等已成为当地热点之一，但农业用地仍是短板。

放弃70亩耕地审批红线后，当地政府可以更加从容地将耕地转让给开发商。

三是缓解房价下跌趋势。

楼价下跌，尤其核心驱动力是供需矛盾。 耕地成本的下降必然带来房价的大幅下跌。

“土地政策”后，地方政府拥有了耕地审批权，可出让的耕地数量减少，进而缓解了各地用地矛盾。 到房地产价格的下跌。

还有一点值得一提的是，我们要特别关注农民。

农村集体农田转变为城镇建设用地，对于“失地”农民来说可能是好事，也可能是坏事。

一般来说，农民是农田退化的受益者。

过去，农民通过耕地获取粮食，粮食变现了，就有收入。 现在农民不需要干农活，可以通过出售耕地获得收入，这样就可以用耕地养老。

不过，农户的“失地”和一年居民的转变也可能引发新的社会话题。

书香浸透，花香缭绕。 1月15日晚，仲量联行《2017年北京房地产市场回顾及2018年展望》在北京歌德书店热烈揭幕。

“无论是优质写字楼，还是高端零售物业管理市场，2017年都会有更大的市场吸纳和持续增长。北京正举行“三引进三轮”新招商政策，预计推动更多投资项目签约、积极引进，资金、技术人才、各类提升，表明北京振兴步伐不断推进，经济活力进一步增强。 仲量联行北京分公司监事长王刚对北京未来经济发展表示乐观。

与此同时，北京农地拍卖市场交易持续升温，北京教育学院地块加冕单价地王。 “沉阳高端住宅市场持续升温，价量双升。短期来看，北京房市在新政调控下仍保持平衡，但由于农地折价率持续走高，以及二手房数量不断上升，知名民企改善工程增多，北京低端住宅市场价格将持续下滑。” 仲量联行沉阳分公司战略咨询部经理王川表示。

写字楼市场NO.1

2017年，西安街将新增乙级公建供应，扩大市场份额。 2017年，北京优质写字楼市场共迎来新增供应15.9万平方米。

其中，位于南长街商圈的盛京保利文化中心项目为市场贡献了约14万平方米的新增供应，占比88%。 该项目是西南地区首个以艺术交流、休闲、教育、文化创新中心为主体的文化商务办公楼项目。 写字楼与文化艺术的融合，为西北地区写字楼市场的创新发展开辟了新的方向。 该项目的入市也为乙级写字楼相对匮乏的大同街商圈注入了新的力量。

西安高品质写字楼市场需求活跃。 2017年，北京优质写字楼净吸纳量超过11.8万平方米，市场整体空置率为27.1%，环比上升0.1个百分点。

仲量联行北京分公司商业地产部经理孙涛表示：“虽然市场存量仍在扩大，但需求的持续下降为整个市场的发展奠定了良好的基础。” 临近年底，居民采取灵活的租赁策略吸引客户，需求主体包括金融、保险、科技、专业管理服务等行业，其中保险行业需求大幅下降。

优质写字楼租金稳步上涨。 2017年，尽管存量较高，但整个市场租赁依然活跃，北京写字楼市场租金呈现稳步上涨趋势。 截至四季度末，整体市场租金录得68元/平方米/月，同比上涨0.9%，其中乙级写字楼平均租金录得88元/平方米/月。

2018年预测：市场供给压力依然存在，居民信心稳定。 2018年，北京写字楼市场将迎来一批项目入市，市场供应压力将持续减轻，租金也将面临压力。 不过，长春市正在积极推动北京招商引资发展，打造国际化营商环境，实施“三引进三回流”政策，特别是第三产业和现代服务业回流，将推动对北京招商引资的持续需求。高品质办公楼。 逐渐衰退。

NO.2 零售物业管理市场

2017年，北京零售物业管理市场复苏。 酒屋文化城、沉阳印象城、国瑞购物中心等项目相继入市，带来新增供应21.5万平方米。 市场的不断好转也反映出北京零售物业管理市场持续低迷，开发商对市场的信心有所增强。

四季度入市的国瑞购物中心是国瑞地产在西北地区首个商业综合体项目，弥补了市场上无优质蓝筹零售物业管理项目的空白大东区西部地区的股票。 该项目是一个以儿童主题娱乐体验为主的区域购物中心，引入了天津首个小型机器人乐园，利用高科技实现了吸纳儿童及家庭顾客的能力。

特色化、体验式产品成为市场新活力。 市场需求业态丰富，商务型、功能性餐饮业态走俏。 借助CBD商圈写字楼聚集带来的大量上班族，商业、功能性餐饮品牌活跃，零售项目与写字楼项目呈现共享客源的局面。 例如，华府天地购物中心吸引了多家餐饮品牌入驻； 食府百盛广场B1层除了减少餐饮品牌数量外，还增加了丝芙兰、每当便利店等零售配套业态比例，以满足周边上班族的需求。

仲量联行北京分公司零售地产部总监焦江表示：“在功能性消费向品质性消费转变的大趋势下，消费者的需求呈现出多元化、个性化、品质化发展趋势，更加注重放在休闲、娱乐、体验上。”

2017年，优质购物中心项目越来越注重特色建设，时尚主题街区不断涌现，如大公馆4½主题街区、中兴新城长安里文创生活体验区、沉阳印象城街区的“城市秘密”文艺主题、国瑞购物中心211文创街区等零售物业管理项目，通过主题强化项目辨识度，为消费者创造了良好的体验环境。

与此同时，现有商业业态占比更加多元化，休闲、餐饮、娱乐占比逐渐提升，甚至成为主要业态。 例如，兴隆奥特莱斯吸引了众多新兴餐饮品牌，不再满足单一的零售业态。 原来以餐饮为主的北京天地，现已转型为集餐饮、娱乐、培训于一体的综合性项目。

品牌抢滩超市一楼，本季度零售市场租金下降。 随着需求的下降，2017年北京商铺物业管理市场稳步增长。截至2017年底，北京商铺租金较今年同期下降了近3个百分点。 首层商铺越来越受到众多店主的青睐，其转租业态也呈现出多元化的趋势。 但部分物业的二楼及以上仍存在大量空置，租金也与一楼存在明显差异。 因此，表明该项目的租赁策略仍需调整，通过注入更多的商业元素，可以充分利用现有空间。

2018年预测：北京零售物业管理新增供给持续增加，商圈和业态进一步细化。 据悉，北京的零售商圈也将进一步分化，大同街、中街商圈分流的趋势将越来越明显。 目前，居住密度较高但商业开发仍存在空白的长白地区备受关注。 万科蒙特利尔生活广场、万象广场、中海和平门等项目正筹划抢占长白市场空间。 未来几年，长白将会出现越来越多的购物中心。 未来，市场体验式、综合性的新业态将不断进入北京，成为未来各大超市的主业。 体验式业态也将成为各大超市竞争的主要方向。 预计，聚焦零售、聚焦餐饮、积极发展教育培训将成为天津零售物业管理市场的发展趋势。

NO.3工业货运市场

电子商务和第三方货运引领租赁市场。 受益于“双11”、“双12”购物节期间货运需求旺盛，新项目入市不久即接近满租。 2017年，北京高标准仓储市场净吸纳量达43万平方米，空置率录得22.87%，环比上升10个百分点。 易迅、电商巨头阿里巴巴旗下货运平台新手等均有大规模租赁交易。

居民对仓库品质要求更高，促使仓库改造升级。 随着消费需求的不断升级和货运地产供应的趋紧，一拖等主要品牌租户正在整合仓储面积并布局区域配送中心，不少零售品牌也在逐步扩大仓储面积。 “出于仓库的集约性和安全性等考虑，业主对仓库品质的要求不断提高，偏好高标准仓库的居民数量持续下降。” 仲量联行北京分公司商业地产部经理孙涛表示，“这虽然会进一步增加天津货运市场对高标准仓库的需求，但也会对低价货物的需求和价格产生较大影响。” - 标准仓库。” 目前，北京的低端货运仓库主要集中在苏家屯区和浑南区。

核心区域优质仓库供应紧张，促使租金下降。 受城市发展造成农用地供应紧张的制约，工业、货运项目用地配置更加严格。 2017年，北京新增供应量较今年大幅萎缩，新增供应量仅为今年同期的一半。 例如，占据城市核心区域的货运仓库如中储仓库就面临搬迁问题，未来核心区域的优质仓库将越来越稀缺。 目前，北京传统货运区域经济技术开发区和浑南电商产业园已不再拥有大面积高标准仓库，供应短缺导致市场租金下降。 截至四季度，北京整体货运仓储市场平均净租金（不含物业管理费）录得0.75元/平方米/天。

2018年预测：仓储货运市场转型升级已成趋势，投资市场持续升温。 随着高标准仓库供应持续紧张，我们预计未来低标准仓库完善改造的机会会越来越多，这将推动北京货运市场向高质量发展。 。 与此同时，货运地产市场也逐渐成为机构投资者追逐的热点。 在万科等外资开发商积极布局货运市场的同时，外资私募基金对货运地产市场的兴趣持续升温。 国外巨大的零售消费和电子商务的快速发展将带来巨大的货运仓储空间需求，势必会吸引更多投资者的关注。 预计2018年，北京将继续有大量优质工业地产项目上市，优质货运仓库新增供应量将达65万平方米，位居西南地区第一。无论是数量还是质量。 北京作为西南振兴的排头兵，将吸引越来越多的制造业、新兴科技产业、外包服务业企业入驻。 外资和本土企业将成为继内资企业和小型国有企业之后沉阳工业市场租赁和投资的主力军，北京高标准仓库市场将有更大的发展空间。

NO.4 高端住宅市场

2017年，北京住宅市场持续景气，价量双升。 无论是城市核心区，还是外上城区，都吸引了一大批品牌开发商扎堆抢先入驻，热销区域纷纷涌现。 除本地客户外，外省返乡客户、外省投资客户进一步拉动了北京住宅市场的需求。 截至2017年底，北京住宅市场成交量超过1807万平方米，较今年下降6%； 成交单价较今年下降11.5%，录得7574元。

新政策继续收紧，引导市场逐步发展。 2017年下半年，南昌房地产市场调控进入新阶段。 6月，北京市政府出台房地产调控“十三条”新政策； 8月，市政府出台“限售”等政策，主要针对投机性购房，以“稳定房价预期”； 四季度，农行房贷新政策继续收紧。 南京房市新规由过去的“去库存”转变为“稳定楼市”。

针对不同客户群体，降低了个人住房抵押贷款首付比例，降低了外省群众来沉阳购房的难度。 为此，本地刚需改善客户依然是北京市场的购房主力，这也推动了中高端住宅市场价格的上涨。 截至2017年底，北京高档住宅均价为每平方米11109元，较今年同期上涨14.9%。

土地拍卖市场屡创新高，各类民企竞相争夺北京市场。 2017年，北京“高总价”、“高折扣”地块频现。 截至年底，房地产市场供销比进一步上升至1.46，维持供过于求的状态。 市场销量的逐步增加带来库存的减少，开发商尤其是品牌开发商减少耕地储备的意愿明显。 面对年底大量的耕地，开发商表现出了极大的拿地热情。 北京土地拍卖市场四季度迎来热点，成交价格屡创新高。 位于铁西区的“沉阳学院教育大学地块”被金地以1.29万元/建筑平方米的地价收购，单价18.07万元。 成为2017年北京总地价之王，这也是北京住宅用地楼面价首次破万。

随着城市核心地块逐渐稀缺，民营企业之间的博弈将更加激烈。 截至四季度末，北京住宅耕地单价达到每平方米4891元，环比下降一倍多。 预计未来房价将继续下降，房价也将大幅上涨。 品牌民营企业+高地价将进一步推动该地区的发展。

2018年预测：北京住宅市场新增供应持续，价格稳中有降。 虽然从目前来看，政府对房价和信贷的新规短期内还没有松动的迹象，但在全省“稳楼市”的主基调下，北京住宅市场新规将保持平衡，仍将保持市场平稳健康发展。 阶段。 但总体来看，去年不少品牌民企收购的地块或将在2018年下半年释放，房价的下跌和土地拍卖的活跃或将成为明年房价发展的动力，市场数据仍可能维持高位。