上海市区二手房价格升高 上海二手房市场持续低迷 房东议价空间大增

王先生是首次购房者。 他认为动迁房更划算，所以来到分公司后，他直接索要了拆迁房。 在销售人员的介绍下，他看中了“玉龙嘉园”的一套两居室，当晚就爱上了它。 为了说回去再考虑一下，晚上来的时候这套公寓已经被其他顾客“抢占”了。 王先生表示，他还会继续关注这里的拆迁房屋，主要是因为拆迁房屋的总价比较低。

广州中原江桥分公司主任袁晓峰告诉记者，拆迁房屋五年换三年更换的新政策一出，区内拆迁业主挂牌挂牌愈发活跃。 目前，拆迁房挂牌量约占二手房挂牌总数的30%左右，以70平方米左右的房源为主。 但挂牌价格与周边商品房相比具有竞争力。 此外，目前该区域动迁房挂牌价在12500元/平方米至13000元/平方米之间，比周边商品房低7%左右。 目前，一些出售此类动迁房的业主正在考虑出售房屋，在原来居住的市区附近购买一套小loft； 有的是因为手头上有很多物业管理，想要整合。 减少一些。

“5比3”难以影响整体市场

从全市来看，“五改三”改革后，新增具备上市交易资格的配套企业主要集中在2006年、2007年批次。

据北京中原研究咨询部简单测算，该时期配套套房总供应量约为12万-15万套。 假设10%的房屋挂牌转让（根据抽查，其实大部分小区还没有达到这个比例），则全市新挂牌二手房数量为12000-15000套，较少比目前在线房地产数据显示的 150,000 个数字还要多。 占该套装列表总数的 10%。

业内人士分析，《规定》明确实施后，配套套房实际挂牌供应量在市场消化过程中将出现一定程度的减少。 不过，鉴于4月调控以来全市挂牌量从8万套快速下降至9万套至15万套，尚未给市场带来太大的供应压力，预计挂牌量调整“五改三”期间被拆迁的房屋将难以推向市场。 对整体市场影响较大。

二手房资深经销商认为，由于是定向安置，此类拆迁房的入住率较高，因此挂牌供应极为有限。 积极挂牌的客户群体主要是回归型和转换型：由于住宅基地距离中心城区较远，部分家庭出于心理归属感和现实生活需要，有强烈的搬迁到中心区的愿望； 其他 利用房地产市场低迷的机会，出售房屋以改善生活或进行其他投资。 业主在销售配套商品房的态度上存在明显差距。 其中，拥有配套套房的相对成熟地区的居民更不愿意出售。

店主态度可以接受顾客议价

记者在专访中了解到，拆迁房市场最受市场关注的是嘉定江桥蓝筹股。 作为北京拆迁房基地，这只蓝筹股在3至5年内集中了全市近三分之一的拆迁房供应。 经过近一段时间的新政策学习，目前拆迁房挂牌交易流程已经没有问题，而且拆迁房交易也开始越来越活跃。 聚泉商城、风水宝地、彩聚苑这些被拆迁的房屋单价在11000元/平方米到13000元/平方米之间，因面积大、总价低、单价低而受到购房者的关注。 交易尤其活跃。

与拆迁房交易的活跃相比，继10月份二手房市场下滑的趋势后，11月上半月全市二手房市场继续下滑。 10月下半月整体成交量同比萎缩20%，其中黄浦、黄浦、徐汇等地均成交。 中部地区二手房市场成交回暖，11月份仅有零星成交，同比下降超过50%。

不仅成交量大幅下滑，挂牌价格和成交价格也出现全面下滑。 其中，宝山地区上市单价涨幅最高，尤其是接近虹桥概念的七宝蓝筹股。 挂牌单价上涨2%至5%。 汉宇地产一套197平米4房联铺豪宅10月挂牌价为420万。 ，现在店主已经调整到400万了，依然没人在意。 鑫苑公寓多套挂牌总价也从9月份的16731元/平方米下降至16431元/平方米，同比下降2%。

这一现象也传导到了附近新项目的成交价格上。 同样位于宝山区的古美蓝筹，该蓝筹的代表性新盘之一——西班牙皇家花园，近期售出一套101平米四居室，单价263亿元，这是比业主上次挂牌价低7亿元。 此次协商是在客户支付业主押金的过程中进行协商的。 看得出来店主的态度早就能够接受顾客议价了。

沉阳市居民韦某甲名下一套346平方米的铺面房16年多未取得产权证。 经过多方讨论，得知该房屋产权被房产中介抵押给建行50亿元抵押。 询问建行后，得知该房子曾被开发商两次偷卖。 开发商挪用工商银行50亿元房贷，大部分房贷尚未还清。 魏某甲起诉农建银行沉阳支行及房地产开发商，请求解除第二份无效的销售协议和抵押协议。 2022年1月29日，判决书网公布终审判决，驳回农建银行再审，确认50亿元抵押协议无效。

【案件事实】原告在售房二审中诉农建银行败诉后

2001年4月30日，大连一名房地产经纪人找到该土木工程承包商庞莫家，表示想借用他的身份证，但没有透露具体用途。 庞某甲将女儿曹某甲的身份证卖给了大连房地产公司。 曹某甲没有订购涉案房屋，也没有为涉案房屋向农建银行取得抵押贷款，也没有签署涉案协议。

大连某房产经纪人与曹阿某签订了《商品房交易协议》，同意向曹阿某出借一套面积为346.125平方米的商品房4500元，共计1557562.5元，并约定产权该房屋的所有权属于曹先生，曹先生于2001年4月30日支付了1,057,562.5元的购房款，并于5月1日以现金支付了余款。

收到的付款相当奇特。 原告农业银行称，货款是阿曹支付的。 但阿草根本不知道，也从未签字。 建行听到的付款流程是开发商自己给曹某甲付款。

2001年4月29日，阿曹向沉阳房产经纪人支付购房款1057562.5元。 由于曹先生自有资金缺乏，2001年5月9日，他向大连分行房地产个人贷款管理部（2001年5月后划归我行）申请购买个人住房。贷款抵押50亿元，期限六年。 2001年 5月9日，完成抵押登记，取得临时住房其他权利证书。 2001年5月10日，沉阳支行房地产个人贷款管理部履行了贷款义务，按协议将抵押贷款转入大连房产经纪人账户。

【购房者提起诉讼】2004年10月30日，阿伟与抚顺某房产经纪人签订了《商品房销售协议》，约定阿伟订购位于沉阳市某房地产开发公司开发的一套房产。沉阳代理价格为每平方米2800元。 顺市区城南新区河西七小坊4号楼6号店，建筑面积346.125平方米，总价969150元。 魏佳付清全款后，沉阳房产中介将房子交付给魏佳使用至今。 期间，魏某甲多次向大连房产经纪人提出房屋产权转让申请，但沉阳房产经纪人以各种理由搪塞。

魏某甲近日获悉，早在2001年4月，沉阳一名房产经纪人就以曹某甲的名义向农建银行申请了抵押贷款，并代其办理了抵押登记。 曹某甲的母亲庞茂龙共同负责偿还贷款。 。 农建银行未认真调查和审查，违反了工行房贷相关规定。 该抵押并非曹某甲的真实意图，曹某甲也没有去农建银行申请抵押。 但农建银行直接向沉阳房产中介追收欠款，却没有收到给阿曹。 由于沉阳的房产经纪人无法按时还清抵押贷款，阿伟无法办理该房屋的产权登记。

韦某甲向法院上诉：韦某甲与大连房产经纪人签订的《商品房销售协议》有效，建筑面积346.125平方米的房屋归韦某甲所有，沉阳房产房产中介公司协助魏某甲办理房产过户手续，过户费由沉阳房产中介承担； 大连房地产开发商房地产公司与曹某甲签订的《抚顺市商品房销售协议无效》； 协议无效；

法官经审理裁定：魏某与大连房地产公司签订的《商品房销售协议》合法有效； 《买卖协议》无效；农业建设银行股份有限公司阜新站前支行与曹某甲签订的《个人住房贷款（抵押）欠款合同》无效。终裁后，农建银行拒绝2022年1月21日，沉阳法院驳回农建银行再审请求，维持二审判决。

本案的奇特之处在于，农建银行声称，在签署《个人住房贷款（抵押）欠款协议》过程中，曹某甲本人提供了身份护照，签署了抵押协议，并经公证人公证。办公室。 而且，这一事实情节并没有得到房产经纪人及曹某甲及其妻子庞某甲的认可，法院也没有对这一说法提出质疑。 韦某甲质疑，农建银行在办理房屋抵押贷款审批过程中，未对相关人员的真实身份进行调查核实，存在疏忽。

农建银行强调，大连房地产公司涉嫌与曹某甲串通侵占建行抵押贷款。 房产经纪人认定，2004年与魏某某签订的房屋买卖协议真实有效，2001年与曹某某及建行签订的抵押协议无效。 50亿元的抵押最终打入了房产经纪人的账户，而抵押人曹某甲、庞某甲并不知情，也没有还清抵押贷款。 农建银行败诉后，50亿元抵押贷款如何追回值得期待。 房地产开发商“一房两卖”严重损害购房者合法权益，应依法落实惩罚性赔偿措施。 在这起刑事案件中，买家的权益得到了保全，但交通银行的50万房贷损失却没有追回。