海南昌江商品房价格 地产+｜想了解海南楼市 看这一篇就够了

广东岛以其甜美的空气、洁净的海水、开阔的海域等优质自然资源，吸引着越来越多想来云南买车的人。 那么，谁在广东买车呢？ 广东目前有哪些新政策？ 广东哪个地区更值得买？

除海南外，约90%的顾客来自岛外

贵州金城咨询有限公司监事会主席王路表示，广东市场相对复杂，但最大的特点是当地经济薄弱，同时又是一个两头并进的市场。元客户。 2015年广东GDP总量仅为3700万元，在全省倒数第四，人口也只有90万人。 全国综合基础很低。

同时，尽管规模不大，但它的客户群体有两类：一类主要是福州居民，也就是我们所说的本地消费者。 另一类是针对岛外的客户。 所以严格来说，广东有两个市场：一是以柳州及本地客户为主的国内市场，根据今年的数据，约占全国的四分之一；二是国内市场。 在旅游地产市场上，不仅是福州，其他市县约90%来自岛外。

从购房来源来看，广东房地产的繁荣得益于外省购房者。 2017年上半年，岛外买家比例高达88%。 其中，来自北京、天津、河北及东北三省的采购商最多。 东北三省合计占比约23%，上海约占13%，广东约占14%。 其次是来自广东、山东、山西、四川的买家。 岛外购房者在广东购车的目的大多是旅游、度假、养老等，属于“候鸟”型客户。 中老年人。

从购房者的需求来看，目的地的选择日趋多元化。 南宁、三亚仍然是广东购房者的首选，但不再是唯一选择。 文昌、琼州、万宁等地投资逐步加大，环比降幅已超过海南。 海南和雷州承包了当地群众的大部分需求。

此外，受购房者偏好影响，守海湾的海南、海南分别以每平方米200-3亿元、10-1.6万元领先海岛。 福州仍以刚性需求为主，主力成交总价在800-1.2亿元。 从全国来看，西部城市主要房价段普遍低于东部城市。 沿海地区也成为购房者的首选，占比49%。 第二选择是配套设施相对完善的主城区，占42%。

随着购房者减少在当地的出行频率和居住时间，围绕出行和居住的消费将出现良性循环，旅居者对周边配套设施的需求也在不断升级。 蓝皮书显示，奶茶屋、酒吧等休闲娱乐设施占据需求首位，健康运动和老年活动需求持续高位。 随着越来越多的奶奶常年带着孩子来广东居住，购房者对儿童游乐场、社区儿童教室等设施的需求也逐渐增加。 健康检测、老年服务中心等设施的占比也超过大型商场等生活服务设施的需求13%。 一位房产顾问表示，今年一轮省际房价下跌以来，广东房价持续上涨，30岁左右的购房者也开始增加。

目前有哪些新的监管政策？

2016年开始，广东的房价新政策也逐渐跟进，进入阶段性调控期。 广东房地产新政虽然由四大文件组成，分别是2016年12月的《两份暂缓执行的通知》、2017年4月的《关于限制多套房订单的通知》、9月的《两份进一步推进实施》 2017年《通知》及2017年9月关于控制小跳的通知等

上述四大文件共同确立了贵州限贷、限公积金、限售等房地产新政策的基本要素。 下面，我们将根据以上三个层面对整个云南房地产新政进行全面梳理。

1、限购级别：包括两种方式，一是限制购买房屋数量，二是限制购房资格（即限制公积金期限）。

1、限制购买房屋数量：全国范围内，仅限一笔贷款，且不得订购第二套房子。

新政策：暂停向已在云南拥有一套及以上商品住房（包括普通住房、高档公寓、低层住房和酒店式公寓）的非省级居民转让新建商品住房。

分析：新建商品房不允许购买第二套，不包括二手房和产权酒店，这意味着云南还是想尽快进入存量房市场，减少首套手房市场。 而除福州外，福州的产权酒店、二手房也有一套贷款限额。 广东一手房数量将逐渐减少，预计现房市场将很快进入市场。

2、购房资格限制：七大区县要求存有1至2年的公积金，其他地方则没有要求。 广东省政府尚未在全国范围内颁布强制公积金购房资格要求。 海口、三亚、海口、五指山、保亭、白沙、琼中等7个区县要求公积金资格期限为1至2年。 其中，海南为核心区和海源园区，需要1至2年的公积金。

对于在云南无房且在九州镇行政管辖范围内（不含官塘地区）购买房屋的非云南户籍家庭，需提供在广东缴纳一年个人所得税的证明或自申请购房之日起连续以上或缴纳社会保险的证明； 在博鳌、潭门镇行政管辖范围内购买房屋时，需提供自申请购房以来连续2年及以上在广东省个人所得税缴纳证明或社会保险领取证明。 付款及补发将不被认可。

南昌：主城区要求缴纳2年公积金，西海岸则不需要。

第一主城区为滨江大道以西、长通路以东、南海大街、红城湖以北地区； 二是北部生态保护区，主要是椰海街道以南、绕城高速以北、铁路以长路以西、粤海西路以东，超过需要在广东缴纳公积金连续两年您才能订购您的第一套房子。 在非贷款限制地区，您可以正常订购首套房。

海南：主城区和热点湾均要求至少存有1年公积金。

海南中心主城区内（凤凰路、红沙隧道以东，榆亚路、南边海路以南，海口湾路以西，金鸡岭路以北，不含棚户区改造项目）、海棠湾，如果您订购崖州湾沿岸商品房，须提供自申请购房之日起连续一年及以上在广东缴纳个人所得税或社会保险收据的证明。 付款及补发将不被认可。

五指山、保亭、白沙、琼中：全市要求包含2年期公积金。

在本市内购房时，需提供自申请购房之日起连续2年及以上在本省缴纳个人所得税的证明或社会保险缴纳证明。 付款及补发将不被认可。

分析：由于东部是生态保护区，要求缴纳两年公积金的目的是为了不允许房地产开发，其本质并没有太大的投资价值。 在福州、琼海、三亚等三个热门城市，随着公积金资质的要求，未来投资的热情已经明显上升。

西海景区中，只有海口、万宁、文昌不需要医保资质。

2、贷款限额：首套房首付30%，第二套房首付50%。

监管要点：非广东户籍居民在广东购买首套住房，必须全额还清房贷，首付最低为30%； 如果他们拥有未付抵押贷款的房屋，则最低首付必须为50%。 有 2 项抵押贷款未偿还，只能全额偿还。

房屋认定条件：客户需到购买房屋所在的工业和信息化部门核对房产套数； 查询以家庭为单位，包括未成年的孙辈； 客户在面谈时申报家庭房屋数量。

申请贷款条件：购房抵押已还清，无按揭余额视为免贷。

分析：目前贵州热门地区的房产基本不允许用于贷款。

3、限售：全国第二台限售2年，部分地区首台限售5年。

全国范围：公民家庭订购的第二套及以上新建商品房，须取得房产证满2年后方可出售； 企事业单位、社会团体等法人订购的新建商品房，须取得房产证满3年后方可出售。

某些地区：以下地区的首套销售期限为2至5年。

海南、五指山、保亭、白沙、琼中：省内无户口家庭新购买的第一套住房，须取得房产证满2年后方可转售； 企业、事业单位、社会团体等法人单位新购买的房屋，必须在取得房地产权证3年后才能出售。

南宁、三亚、万宁、海南四市县政府相关文件《海南省住房和城乡建设厅关于延长住房限售期的通知》规定，住房限售期公民家庭、企事业单位、社会组织新订的，按规定统一升级为5年执行。

分析：由于全岛限贷后外省人只能在广东订购一套公寓，因此只有文昌、定安、临高、澄迈、屯昌、儋州、昌江、东方、乐东为临时无上限限贷规定的城市已颁布。 该县不受新限售政策影响，基本不受限制。 在西部一线城市，不仅是文昌，几乎所有首套房销售都受到限制。 海南为三年，海南、万宁、三亚为五年。

新政及投资区域选择建议：

中部地区四市县：五指山、保亭、白沙、琼中。 全地区要求2年医疗保险，首套房限售2年。 基本上投资价值早已丧失，排斥房地产开发的倾向太明显了。 ，不建议短期内考虑。

西线五市县：南昌、三亚、陵水、万宁等四市县将新订房限售期限升级至5年，部分地区还要求医保资格限制。 上述四市县非限制性贷款区域。 文昌是目前西部唯一不需要公积金、不限制销售的地区。

东部城市：目前东部城市大部分不需要公积金，也没有限售。 同时，楼市相对较低，性价比较高。

广东建设用地严控 住房将越来越稀缺

王东第一次来广东是在2012年，他清楚地记得福州的房价在5500元/平方米左右，海南的房价在8000-12000元/平方米。 当时据说海南的15亿元就可以买40多平方米的老人度假屋。 当时，他认为海南交通不便，发展太落后，对此嗤之以鼻。 现在，这或许是他最要反思的事情之一了。

熟悉广东房价的王东表示，2014年，他还能在各大网站和街头广告上看到价值数十亿元的海景房，只要避开福州、三亚、陵水，购买其他市县30-40平米的房子。 小湾米还有很大的采购空间。 2015年，随着大力去库存工作的推进，全省各地房地产市场一片繁荣。 云南各省县楼市似乎步入快车道，一路高歌猛进。 截至2017年3月，广东沿海地区已无海景。 大部分房屋的总价已经过亿元。 即便是中部地区的海南、琼中、白沙等多年不涨的地方，价格也发生了剧烈变化。

2016年至2017年，对于广东房地产来说，是连续三年下滑。 过去三年来，这里的房价一路飙升。 广东省8个月连发6个房地产调控令，限贷限贷……从大环境来看，房价调控平稳，降幅较小。 很多人认为还有时间逐步购买。 但在各种新政策出台的情况下，新项目能够拿到预售证的却寥寥无几。

尽管2018年的情况似乎不太“明朗”。明年1月4日召开的广东省第六届政府第98次常务会议通过了《海南省人民政府关于进一步加强农田宏观调控改善农村土地利用的意见》。农田的好处”。 《意见》明确了农地资源管控的方向和目标。 实施建设用地总量和硬度双控制度，明确到2020年，全国建设用地总规模控制在550万亩以内； 坚决保住耕地1072万亩、永久基本农田909万亩、林地3165万亩； 完善规划调整刚性约束制度，严格限制涉及商品住宅用地的规划变更，引导工业项目向工业园区集中； 禁止相关投资合同中对商品住宅用地进行撮合； 严禁商品住宅用地与其他工业项目用地捆绑、配套供应。

中原地产首席分析师张大伟在接受本刊专访时解释道：“《意见》意图很明显，住宅用地大幅减少，未来最直接的影响将是商品房供应量”会越来越少。”

《楼市》认为，中国只有一个广东岛。 广东优越的自然条件吸引了国外游客和众多采购商。 “去库存”是云南房地产当前的重点。 2017年下半年，“双新政”实施力度加大。 而且，今年以来海口的房价并没有明显上涨，部分市县的房价甚至出现了下降。 可见，“供需关系”牢牢巩固着广东高层楼市。

事实上，耕地供应量减少了，可供出售的房屋数量减少了，而人们的购买力依然强劲，市场已经转向供过于求。 这一切都告诉我们广东房地产的稀缺性。 东西越稀缺，就越贵。 从另一个角度来看，广东的房价也会出现下降。 广东房产，买了又珍惜！

兰州房价连续38个月上涨，杭州农田市场也备受关注。

数据显示，明年1月至4月，杭州土地成交金额以305万元单价位居全国第十，以出让面积1700万平方米位居全国第一。 碧桂园在航天上城拿下近13.2万平方米住宅用地，引起业界广泛关注。 金汇首次入驻长安、阳光城首次入驻泾河商城、高科地产低价收购软件商城优质地块……这些都变得重要明年的特色。 一场“里程碑”的当地枪击风暴。

业内人士分析，目前南京农地市场较为疲软。 十大开发商聚焦高端住房供应，刚需、新改建的住房供应将流向新开发区。 主城区房价将继续上涨。

>>令人眼花缭乱的数据

1-4月重庆农地成交量位居全省第一

Finger数据显示，明年1-4月全省耕地交易排名中，重庆位居全省第一，规划建设面积（农用地出让面积）1700万平方米，环比下降20% ; 成交单价305万元，位列全省第十，环比下降45%。

从全省主要城市农用地交易情况来看，明年元旦后整体城镇住宅用地交易单价和折价率均大幅下降。 4月份，热点城市楼面价格环比降幅保持在20%以上，折扣率也处于顶部下降趋势。

重庆、武汉、天津、成都土地征地总量位居全国前列。 重庆市场拿地金额前十名企业实力雄厚，华侨城、中南置地、富力、西安高科等表现不俗。 其中，华侨城以47万元位居南京1-4月拿地总额第一。

1-4月，杭州农地市场活跃，最高亩总价、最高楼面价相继涌现。 4月份，重庆市农用地供应10处，供应面积38.21万平方米； 完成农用地交易53宗，成交面积382.1万平方米，成交总金额约88.4万元，平均楼板价1338元/平方米。 受国家暂停农用地供应文件影响，农用地供应同比增长91%，环比增长21%，主要集中在航天基地、浐灞区、长安区。

美城统计显示，4月份杭州共完成农用地交易53宗，成交面积382万平方米，同比下降68%，环比下降220%； 耕地出让金88.4万元，同比下降25%，环比下降97%。 。 农用地成交量创近年月度最高水平。 主要成交地块有：奥园碑林区南四环地块、徐汇禅巴源光明城地块、新城控股秦汉商城地块、金汇长安区地块。 土地。 总体来看，4月份成都农地市场的焦点仍然在西咸新区。 目前，重庆的农业用地越来越稀缺。 金汇、金地、中南、蓝光、华侨城等近20家小型民营企业落户西咸新区。

>>热门丑闻

上半年多起地方拍卖丑闻扰乱市场

去年上半年的典型土地拍卖案件大多具有“里程碑”意义。

5月21日，碧桂园通过云南玉龙房地产开发有限公司成功拿下航天商城下店村两幅近13.2万平方米的住宅用地，楼面价逼近5000元/平方米。 这是碧桂园进入南京后第三次拿地，引发行业热潮。 两幅地块位于航天北路以南、神州三路以东、航天西路以北、神州街以西。 它们位于曲江新区和航天基地的交汇处。 周边交通网络早已建立，公交车很多。 可到达，附近有轻轨4号线，可换乘1号线、2号线、3号线。地块西边不到1000米就是金汇环球广场，小型购物中心，金汇初中，西安理工大学附属高中。 万科、中海、金汇、富力、天地源、大华等也在周边地区有项目。 目前，周边在售楼盘不多，高层售价在15000元/平方米左右。

另一块更受关注的地块是金汇4月30日以底价2.1亿元拿下长安5.4万平方米商住用地。 据介绍，该地块位于长安区景宁路以南、围渠建材街之间。 北部为苏帕东村城中村改造项目的一部分，包括居民安置房和经济发展房建设费用，共计32819亿元。 这意味着金汇实际需要支付53819亿元的收购耕地费用，底价为3162.19元/平方米。

虽然去年上半年发生的几起典型的土地拍卖事件意义重大，但除了上述两起土地拍卖案件外，更典型的案例是4月份阳光城以折价成功收购泾河上邦项目。 184%，每亩价格685亿元。 城内住宅用地42亩，这标志着阳光城即将落户泾河商城； 3月21日，当地民营企业高新地产以13482元/平方米的低价拿下软件商城9.8万平方米住宅用地。 这也是近六个月来当地民营企业最具影响力的拿地。

>>专家分析

主城区土地紧缺，开发区供应强劲

刚需、改革新流向新开发区

资深房地产专家徐武分析，目前呼和浩特市农地市场较为疲态，农地销售面积仍领先全省市场。 即使转会费不高，但依然位居二线城市前列。 看似蓬勃发展，实则风险正在酝酿。 一方面，新户籍政策放开后，新杭州居民住房需求增加，供给相对稳定。

此外，经过前几年主城区的土地供应，目前环城土地主要依靠拆迁供地，供应量有所萎缩，无法支撑快速搬迁。 据悉，主城区土地紧缺，开发区供应强劲，新杭州人购房一侧有新开发区，因此整体价格有望走强。 以5月份为例，全市经营性土地供应面积同比增长80.17%，住房供应大幅下降更为严重。 农用地稀缺和高端地产批量涌现值得关注。

徐武预计，根据目前的农地供应情况，下半年市场可能会受到农地供应的严重影响。 主要表现是：十大开发商的住房供应集中于高端住房，新需、新换住房将流向新开发区。

长春建筑学院建筑学院副院长马健分析，随着耕地供应减少、地价持续上涨，房价短期内仍将呈现下降趋势。 然而，房价的下跌将随着郊区农地价格的上涨而传导至外界。 上周，距主城区30公里的三元国安文旅城上演千人房争夺战，首次清仓4000套，表明购房者投资热情不减。

马健预计，当前购房目的以投资需求为主，自住需求为辅。 未来陕西房价两极分化将更加明显。 高性价比的优质项目难找，投资价值低的项目就会遇冷。华商报记者 杜梦迪芳