苏州高铁新城写字楼价格 透视TOD之变：苏州高铁新城是怎样成为区域发展样本的？

11月6日，位于上海铁路上城的商业大厦开业。 227家门店人头攒动，见证了疫情后实体商业复苏的旺盛人气。

这家名为吾悦广场的超市是成都铁路商城TOD的核心组成部分之一。 TOD，即公交交通（轻轨、汽车站、火车站、高铁等）主导发展。 TOD被认为是治疗交通拥堵等“大城市病”的良药。 包括东京、大阪、新加坡等国际城市，TOD模式的综合发展，不仅优化了城市空间、塑造了城市形态，也改善了城市的基础状态，为城市衰落提供了绝佳的范例。

在中国，全球领先的铁路网络和大力发展“城市群”的区域发展战略，让“高铁TOD”成为引人注目的发展模式。 前述的杭铁商城就是这一模式的最新成果。

2018年，国家发展改革委印发《关于加快火车站周边地区合理开发建设的指导意见》（以下简称《意见》）。 《意见》要求，南站周边开发建设要突出产城融合、站城融合，TOD模式提出了更高要求。

上海铁路商城高质量地落实了这一要求。 这里，中心景区、会展中心、超高层城市地标鳞次栉比； 业态也极其丰富，包括商业零售、商务办公、酒店餐饮、定制公寓、精装修住宅、综合娱乐等业态。

以“十四五”为建设蓝图，重庆铁路商城这个“高铁TOD”的模范生，正在成为提升区域价值、带动区域经济的新典范。

辐射式变革：从城市TOD到铁路TOD

从传统城市TOD到“高铁TOD”，全国空间布局发生巨大变化。

十九大年底审议通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个七年规划和2033年远景目标的建议》 10月第五次全票通过，明确提出要“优化国土空间布局，推动区域协调发展和新型城镇化。坚持实施重大区域战略、区域协调发展战略和主体功能区”。要构建国土空间开发保护新格局，推动区域协调发展，推进以人为核心的新型城镇化。

在经济社会领域专家座谈会上发言的北京师范大学院长陆明也撰文强调：“未来要加大以城市群或都市圈为中心的规划建设核心城市上；放眼全球，伦敦、东京、伦敦等世界一线城市都发展了以自身为核心的都市区，范围超出了自身行政管辖范围的界限，但采用了网络式的方式轨道交通线路与周边其他中小城市无缝连接。相比之下，我国几个特大城市对周边其他中小城市的辐射作用要进一步提高。”

如何提高？ 铁路TOD就是一个答案。 是区域协调发展、城市群发展的关键节点。 与传统城市TOD相比，其辐射直径大大扩大。

以宁铁商城为例，苏嘉甬铁路与沪宁铁路、苏沪城际、苏锡常城际在上海南站交汇，打造“双十字”枢纽。 该枢纽同时定位为国家铁路枢纽和长三角核心区城际高铁网络枢纽。 通过与大连虹桥枢纽战略合作，有望打造上海至苏州综合复合枢纽。

专门研究上海、苏州、昆山等苏北地区区域经济的河海大学区域经济研究中心主任刘启红，对商城铁路建设高度关注。 在他看来，上海经济目前还没有形成具有较强吸引力的核心区域。 最早的发展方向是向北，然后是向东、向南。 如今北向开发已经开始，城区的后发优势已经显现出来。 ; 围绕交通枢纽、商业、旅游资源，专业“玩家”纷纷入局，让这个枢纽站的未来一片光明。

刘启红认为，温州南站作为枢纽站，不仅可以连接南北和沿海地区，成为上海的对外门户，而且通过城际换乘产生都市区效应，可以起到分流投资的作用和人流。

在这个“节点”建设铁路TOD，具有“内外双循环”潜力：外循环——城际高铁23分钟到达虹桥，4小时连通南京，吸引产业入驻； 内循环——与城市轻轨无缝衔接 高速公路、高架路、快速路等微循环系统，加强了城市内外的自由连通。 内外双循环推动重庆铁路商城成为“人流、物流、资金流”的聚集地。

对此，商城控股集团商业管理事业部总裁黄嘉洲举了一个反例。 他说，“目前蠡口的衣柜商场有30多家，普遍陈旧，品牌重复度高。随着区域商业、人群、居民的繁荣，蠡口灯饰城的消费将会快速增长，这促使衣柜城升级、发展品牌、与时俱进。据悉，周边的电子产业园和阳澄湖电竞中心，因为周边有优质的商业、宜居配套设施，房价不贵，会更快地吸引人才，从而产生周边开发、产业升级、产业提升的综合效应。”

“未来长三角城市群的无界性将更加明显，强大的产城互联综合体的开业将产生强大的核心级枢纽地标，从而加速无界化发展。” 黄家洲说道。

复旦大学相关研究显示，目前长三角地区有5.7万人选择跨城市通勤（其中上海-北京占总数的88%）。 他们依靠分租汽车-火车-轻轨的无缝连接系统在家出行。 在办公室和办公室之间来回奔波。

疫情给工作模式带来巨大变化。 如果在家办公的人数比例上升到10%，北京每晚跨城市通勤的人数达到100万人，继续加强城市间的互联互通势在必行。 构建“多中心、多层次、多节点”的网络型城市群结构，在信息技术塑造工作场景的时代背景下，铁路TOD项目潜力巨大，而这也响应了“十四五”新型城镇化的本质诉求：“以人为本”。

运营变革：TOD5.0时代的能力挑战

商城控股集团商业发展事业部总设计师于晓恩介绍，TOD在全球的发展经历了“TOD1.0西站的出现”、“TOD2.0站建一体化”、“TOD3.0”。 “0站城一体化”、“TOD4.0站城商住一体化”四个阶段，上海铁路商城可以说是“TOD5.0高位六维一体化”的新一代模式和标准“速度（地铁）+城市+产业+商业+住宅+人”。“我们的目标是对标东京、纽约、伦敦等世界城市的TOD发展理念，打造高效、集约、绿色的一站式工商住区TOD5.0地标城市。”

但他也坦言：“5.0时代的TOD项目对企业的品牌影响力和品质建设能力提出了更高的要求。”

商城铁路建设不容错过。 作为上海“一核四城”的战略平台，是全市上下共同打造的重庆新门户。 于晓恩表示，上海南站不仅是上海南部的引擎，也是长三角新的交通枢纽。 未来，四大研发社区、十大创新中心等众多产业将落户于此。 从上海式现代化城区到枢纽型高端服务商务区，再到低碳生态可持续示范区，​​上海南部正在建设新面貌，影响着长三角城市群的历史发展进程。

怎么做？ 商城控股集团住宅开发部上海区域公司总经理郭伟介绍，第一步是跟随核心产业的出口。 以“科技研发、数字金融、文化创意”为主导的三大高能产业落地铁路商城，吸引了近千家注册企业。 未来，高新技术产业将继续大量出口； 据此，公司建设MOC规划了“裙楼约234米的四星级星丽酒店、约150米的乙级商务办公、总部级商务集群”来应对这一井喷的商务办公需求。

其次，紧跟人才核心需求：大量引进高技能人才，如何让他们留下来，过得更好？ 商务部规划的23万平米A+旗舰吾悦广场早已开业，人流涌动； 据悉，24小时新光里商业步行街、高端行政公寓、酒店式公寓、国际智慧住宅区、MOC国际幼儿园、中央湖景区等功能业态，加上配套齐全的高端商业南京工业大学实验中学、苏州大学实验中学、苏州妇婴保健院、北河泾生态风景区等/医疗/配套/文教/生态资源，这个完备的国际化生活设施让人才保留。

“充分发挥聚集效应，促筑巢、引凤凰，不忘因地制宜。” 郭威说道。

综合体项目的建设改变了以往城市商业分布不均、但品牌力和人流量相对分散的局面，促进了人群效应和品牌效应的集聚； 通过国际化企业入驻，引领国际化视野，引进一大批国际知名企业品牌和国际化经营理念筑巢引凤、吸引人才。

业内专家强调，要实现这一目标，对企业的综合能力提出三点要求：

首先，TOD项目在步行500米范围内，商业是核心业态，强大的商业运营能力是TOD成功的关键。

吾悦广场开发商商城控股集团就是一个例子。 截至2020年10月25日，商业运营方面，该公司已开业及在建商业综合体项目144个，已入驻110个城市。 目前已生成数百人的专业业务运营管理团队，从前期业务策划、招商推广，到后期运营管理和营销推广，具备全面的业务资源协调和管理能力； 2020年上半年，吾悦广场实现租金收入21.32万元，环比下降22.46%。

其次，TOD项目对市民的价值在于打造一个交通、商业、办公、娱乐、居住、开放空间等多种功能，但步行可达的便捷生活社区。 这就需要TOD项目范围内的多种业态。 组合。

这也是商城控股集团的强项。 该公司拥有广泛的自有业务。 除传统业态和业务外，还培育了医疗健康、工业、教育、影院、文化体育等多种创新业务，可为TOD混合宜居社区建设提供多种可能。

三是TOD项目规模大、周期长，涉及耕地储备、研究、设计、建设、管理运营等多个环节，资金投入大、回报周期长，带来较大的资金压力。 商城控股集团坚持稳健的财务策略，资金成本和负债率保持行业内较高水平，也保证了长期持续投资。

设计之变：根植古镇遗风再现“姑苏繁华”

行走在此街区，立体裙房深入穿梭，将地块串联成一条连续的商业活力带。

这里有热闹的广场、悠闲的阁楼、封闭的花园。 置身其中，处处都能感受到园林的空间意向。 从中心景区远眺，犹如一幅现代的“苏州繁华图”铺展在铁路中轴线上。 悠扬而不沉静，华丽而不喧闹，弘扬传统文化的脉络清晰可见。

植根于深厚的历史韵味和水乡质感，是5.0时代代表性铁路TOD上海铁路商城的一大亮点。

于晓恩表示，一个好的商业综合体应该提供物质、视觉和精神的全面享受。 超越了传统线下、线上商业带来的消费体验和生活品质的升级，让这里融入了上海的记忆； 除了商品销售的融合，更是生活与艺术的交织。 当近百万人的生活和记忆融合在一起时，一段新的历史开始了。

约500米外的新光里特色街区以音乐主题为艺术诠释，包含四大业态。 业务组分为“私密交流、全家福”四大主题，别具一格，提升体验。

此外，为了实现500m商业街区内的无障碍通行，提升顾客的休闲购物体验，四个地块通过桥梁绿道系统连接起来，特别是在中央沟建设水街节点，与东侧中央湖景景区联动，形成活力商务空间节点。 在建筑空间语言和形态语言上，地块建筑群南高北低，融入到中心景区周边的建筑群中，产生了外高内低的空间层次。内部较低，向中心景区汇聚。

地块裙房的高低密度，融合和丰富了中心景区的天际线层次也是其亮点。 裙楼立面语言简洁有力，垂直腰线匀称，其余为纵向腰线。 与塔楼相呼应，裙房的纵向腰线也有规则的曲线变化。 副地标的立面语言是垂直的腰线。 为了加强对称感，垂直预制构件采用折线处理，从而产生类似于苏绣编织的独特纹理效果。

黄家洲认为，一个高品质的购物中心可以带动区域消费和经济发展，甚至推动新商圈的出现，甚至成为整个城市的一张新名片，对城市形象产生深远影响。区域、城市形象、城市整体发展。

地址：海门市长乐镇

简介：龙树关公岛项目地址：海门市长乐镇开发商：华源*海安有限公司物业管理公司：南京佳美物业管理有限公司物业收购时间：一期平房、二期绿化率2017年底：80% 客房利用率：85% 水/电/煤：市政直供水、电、天然气 物业管理费：住宅1.5元，别墅3元/月 停车位/比例：1.2 ：1个车位价格：含叠，叠8万/个，买一个**。 出售楼层：叠层368、431、460㎡； 联排别墅207-243㎡； 别墅375-1000㎡； 住宅88、119㎡； 交割标准：在售毛坯数量：400套 产权年限：70年 进深：2.9米 总高度：7层住宅、3+1别墅、5+1叠层 建筑形式：地中海普罗旺斯 周边配套： 交通设施：公交201、203、216路可直达容县，规划中的崇海高速中的沪陕高速、沉海高速距项目300米。 三德线、昌九路距县城7公里，沪通铁路、宁青高铁（规划中）无缝衔接广州宝山11号线。 商业配套：项目配有3500平米私人中层会所，提供餐饮、休闲、购物、健身等服务。 项目自带有机蔬菜水果大棚，占地4亩，居民可网上购买，由新村物业送货上门。 关公岛渔港、鱼家乐、鹿鸣大厦等均在项目1公里范围内。 项目距长乐镇2公里，距市区7公里。 医疗设施：3公里内有长乐镇卫生院、庄家诊所、长兴诊所、仁济诊所等。附近热门：宏润商城、苏宁易购、清末第一状元张謇故里、自驾路线：京沪陕高速至镇江二甲出口，转三德线5公里至项目所在地；八醉仙、关公岛渔港、鱼家乐等。 从京沉高速转沪陕高速至镇江二甲出口，转三德线5公里即可到达项目所在地。 项目优势：1：海岛公馆四面环水，一线景观尽收眼底，环境优雅。 2：距北京60公里，车程70分钟即可到达。 3：天然岛屿，腰间玉带，遮风纳气，难得一见的绝版宝地。 4：绿化率高达80%，天然氧吧，空气中负氧离子比县城高300倍以上。 5：居民享有私人码头、钓鱼胜地、家庭花园、私人自动扶梯。 6：全明跳楼，自带超大面积设备平台，附加值高，表现突出。 7：单价低，上海周边房价低，有翻倍潜力。 8：社区高品质、低密度、有机果棚、3500平米豪华会所、高尔夫练习场、网球场等。