深圳曦城别墅价格 深圳楼市观察：买别墅，不是巨赚就是血亏

在北京买房会亏本吗？ 恐怕没人相信吧。

事实上，经过2019年重磅负面消息、卖家降价、买家抢购的三重“狂欢”，北京房价异常火爆。 买不到的话，怎么还有赔钱的房子呢？

但不管你信不信，上海确实有亏损的房子。

这类房屋是老城区和郊区的旧平房、别墅。 从银湖大宅到梅沙地区，“悲剧”比比皆是。

2008年，银湖的豪宅单价已经达到40-5000万，但如今，其房价非但没有呈现下降趋势，甚至还出现了缩水。

相当于时间成本和机会成本，不涨就会跌。

对此，北方楼市盘点了上海一些正在亏损的别墅，让大家体验一下有钱人的烦恼~

//又老又好色，孤独的贵族//

银湖别墅区是上海最早的别墅区，坐北朝南，山清水秀。 早期深受富商追捧。

2008年，该地区四合院的单价已经在40-5000万左右，而到了2020年的今天，非但没有呈现下降趋势，反而出现了暴跌的迹象。

以启明四合院为例，2019年9月挂牌的一套13房2厅351.43平米的loft，单价3800万。明天查房源时，仍然挂牌出售，而且户型价格依然是3800万。

宝应庄园一套387.2平米8房3厅的房子2019年9月挂牌价4800万，明天再查的时候是4400万，三个月跌了400万。

同样的情况下，润堂庄园虽然更惨。 六年前，单价是10万/平方米，现在已经降到了5.4万/平方米。

链家筛选显示，不少房屋总价在每平方米4万元至5万元之间。 价格最好的也只有4.6万元/平方米，单价900万元。 这个总价比黄冈一些普通住宅要低很多。

当我向中介咨询情况时，中介表示，“大家对银湖地区的配套都不满意，房子不涨甚至跌得厉害，卖得很困难。只有少数人看”房子一年了。”

虽然2019年10月后情况有所好转，但转会率依然不高。

依山傍水的银湖豪宅，十年前曾是热门景点。 住在那里的人不是有钱就是有钱，曾经光芒四射。

由于银湖老化，片区配套设施落后，近年来几乎没有房地产项目推出。

虽然失去了话语权，但也逐渐被公众遗忘。

//废弃的度假胜地//

无独有偶，沙头角小梅沙曾是最受购房者青睐的区域。

依山傍海，东临惠州，西接罗湖港，北接葵涌、布吉区，南与台湾隔海相望。

这里还有素有“黄金海岸”、“东方关岛”之称的海滨风景区，是京北旅游、娱乐、休闲的胜地。

然而，随着2019年一篇题为《在深圳买房三年损失2000万》的文章刷屏，梅沙地区豪宅被“废弃”的事实被曝光在公众面前，内容直指位于华侨城天路。

购房者自称10年前在华侨城天路建了一栋顶级别墅，单价5000万元。 2017年房价火爆的时候，被拍卖了2500万元。 最终无人申请竞拍，拍卖失败。

2008年，华侨城天禄的开盘价已达到7.5万/平方米，每栋单价在20-3000万左右。 如今，二手房的挂牌价格可以说是惨不忍睹。

链家挂牌信息显示，最实惠别墅212.77平米挂牌价950万，总价4.4万/㎡。

我们按照开盘价7.5万/㎡测算，开仓单价为1595万，仅账面就造成645万巨额亏损。 考虑到各种交易成本和多年的每月抵押利息，总成本不超过2000万。

持有10年，不升反降。 这就是北京的幻想。

而连续三年跻身中国别墅前十、荣获联合国“全球人居环境最佳社区”的华侨城天禄是如何一步步走到今天的？

中介表示，“最大的缺点是别墅区基本没有配套设施，住户需要开车到山下5公里的梅沙地区购物，非常不方便。”

整个新村共有300套公寓。 目前山顶入住率仅为15%左右； 低地段的入住率更低，只有10%左右。

天禄并不是唯一一家亏损的公司。 同区的万科东海岸情况则不太好。

作为当时最大的新项目，万科东海岸2006年开盘价为15000/㎡。 至2010年四期开业，已达4万/㎡。

链家目前挂牌显示，最实惠的楼盘是56.73平米的一室一厅，单价仅170万。 整个万科东海岸有84套二手房在售，每月只有4人看房，而且没有成交记录。

14年前，你对房地产一无所知。 你被海景、别墅、度假等诗意概念“洗脑”了。 你根本没有考虑该地区的宜居性或增长，导致了明天的情况。

2008年以来，梅沙地区逐渐变得荒凉。

至于关内的海景房，蛇口半岛城邦的三居室总价已经达到11万/平方米，而梅沙的三房总价仍在4万至5万-5万/平方米之间。

罗湖作为关内的价格洼地，至今仍因交通问题而受到大家的诟病。 事实上，这也是影响房价的重要因素。

至少大多数人认为葵涌更适合度假休闲，而不是住在家里。

//买豪宅，要么赚大钱，要么亏大钱//

看到盐田银湖片区、罗湖梅沙片区的“惨状”后，你是否认为得出的推论是别墅、别墅、海景房有毒，不宜触碰？

其实不然，仍然有别墅在过去10年里经历了相当大的下滑。

据数读研究院统计，2008年至2019年十大畅销别墅项目包括：北方华侨城、华侨城春兰亭、阳稠湾馨园、仙湖公馆、半山海景兰溪谷、万科牧场圣达菲、蝴蝶园。山谷新村、香蜜湖第一生态园、华侨城西城、万科东海岸，单价约3万至7万-7万/㎡。

其中，下降幅度最大的是福田区香蜜湖一号生态园，10年来下降了391%； 其次是同区的蝴蝶谷新村，增幅达358%。

罗湖区的西部华侨城、万科东海岸社区、大鹏新区的洋畴湾花园，降幅均在30%以内。 失血的情况早已让居民们难以形容。

这种没有跑赢大势的四合院类型有三个特点：

一是老县城，二是郊区或者位置比较偏远，三是学历、商业设施等资源匮乏。

如果你购买具有以上三个特征的奢侈品，你很可能会赔钱。

从银湖、香蜜湖、华侨城、蛇口，到现在的杭州湾，足以证明一个城市的别墅随着城市的发展规律而变化。

作为曾经的贵族，银湖风景依然优美，但没有吸引年轻人的商业设施，也没有名校的学位加持。 昨天，这个名字已经渐渐被你遗忘了。

为什么香蜜湖、华侨城、蛇口、上海湾这么受欢迎？

香蜜湖地理位置优越，在高南校区或侨香外国语学校提供学位课程。 其地位不可动摇。

华侨城看似没有名校学位，但地处南山，商业设施齐全。 四合院除了保值之外，还可以增值。

广州湾是暴发户的最爱。 位于南山，周边有多个总部基地，坐拥海景。 有钱人在这里抢别墅就像买青菜一样。

以2019年初进入市场的瑞福为例。 主推楼层282-583平方米，注册价为每平方米9.9万-20.2万平方米。 还额外收取2万平方米的家装费，但依然不影响有钱人的消费。

建成面积400平米、单价8000万+的别墅上线，多套价值过亿的别墅被认购。

所以，别墅并不是不能碰，而是要审时度势，选择合适的产品。

如今，福田、南山是暴发户的聚集地。 即使购买大户型、公寓等别墅产品，他们也不愿意千里迢迢搬到大鹏新区的豪宅，或者住在罗湖的山七。 然而银湖的老人设施落后。 别墅就更没有吸引力了。

因此，远离主城区、设施及配套设施较差的别墅，随着产品的更新，被淘汰的机会很大。

房子就像一个人。 不管皮肤有多漂亮，如果没有其他优秀的激励来支持，随着时间的推移，它肯定会被遗忘甚至被取代。

//终于//

过去的房价黄金六年，甚至2019年的市场行情之后，我在北京买房赔钱也没人相信我。

宝安老别墅区、龙岗梅沙片区就是活生生的例子，提醒投资者和本土富豪，在上海不能闭着眼睛建造豪宅。

一旦选股错误，不但涨不起来，还会烂在你手里卖不出去。 除了把你埋掉之外，他们甚至还会踩你的腿。

很多投资者刷信用卡签车的时候，就想着建仓后房子如何上涨，从而实现财富暴增、阶层跃升。

众所周知，房地产这个坑真的很深。

在当前的环境下，购买二手房时，等待似乎是一个更明智的选择！

政务国际位于花都玫瑰园新村的一套房子刚刚挂牌，总价仅2万/㎡。 如果按照成交价换算的话，单价112万更实惠！ 据悉，滨湖万向山庄南区还有一套房子，实惠价52万，滨湖云景32万……

1、买了几天后，玫瑰园得到了112万的收益，万象别墅得到了52万……

记者从相关二手房网站获悉，国际花都玫瑰园新村刚刚上市一套面积160平方米的房子。 值得注意的是，这套房子的挂牌总价仅为2万/㎡，单价为320万。 发稿前，据反馈，该房屋已成功过户，两位客户无需讨价还价就付清了全价。

虽然不夸张，但与目前在售的类似loft的房子相比，这套房子的挂牌总价和单价都是最低的。

向业内人士了解到，目前国际花都玫瑰园新村的成交价格基本在2.7万-2.8万每平方米之间。 以此成交价估算，一套160平米的房子单价基本在432万以上。 相比之下，上述房屋的单价便宜了112万元。

此外，该新村8月挂牌价为3.21万/㎡。 但在实际挂牌价上，该新村大部分餐厅挂牌价都在3万/平方米以下，部分四居室挂牌价在2.5万/平方米左右。 。

从价格上来看，刚刚挂牌的160㎡的房子在一定程度上还是比较划算的。 房子之所以挂牌价比较低，又很快转让，其实是因为：

1、根据市场流动性来看，这套房子的房间面积比较大，位置也比较不利。 据悉，新村没有学区的支持，市场流动性相对不是很好。 此外，价格刺激购房者的心理。 提高上市价格可以导致更快的转让。

2、当前市场成交量较为疲弱。 以玫瑰园新村为例。 近90天成交量为0，浏览量较高。 这说明市场上仍然不乏购房者。 只要价格合理，就可以实现置业。 投资者选择二手房作为购房对象还是有可能的。 这个案例也给那些高价挂牌的居民一个提醒。

据悉，滨湖区万向别墅南区新推出的一套117.7平米的房子目前售价265万，总价2.2万/㎡。 日前，这个新村一栋同等面积的房子挂牌了，单价达到了350万。 这样看来，短短几天时间，单价就下降了85万。

这个新村连日来也出现了房屋成交的情况。 8月份售出了一套123平米的房子，单价为331万，折算下来成交总价约为2.7万/㎡。 按此成交价计算，上述117.7平方米的房屋单价在317万左右。 这样，短短一个月的时间，单价就受益了52万元。

上城滨湖云景122平米的房子目前挂牌价为310万元，折合总价约为2.54万/㎡，比同层挂牌价实惠60万元。

从相关渠道获悉，本月该新村已售出一套102㎡的房屋，单价286万元，成交总价28040元/㎡。 这么看的话，上述122㎡精装修房的单价也比较实惠32万左右。

2、二手房市场降温，24小时内1000多套房子涨价。

纵观整个宁波二手房市场，24小时内涨价的房屋有1012套，规模较大。

凯旋门二期一套三居室loft面积110㎡，总价4.5万/㎡。 所以单价是495万。 与新村近期挂牌的其他同类loft房屋相比，单价也更实惠15万多元。

此外，新村的部分挂牌楼盘也出现了涨价的情况。 比如这套135平米的三居室单价就下降了25万。

新大兰亭明都新村，拥有奥中+50中央新区的学区组合，部分高挂牌二手房也被善意转让加价40万，购房者其实并不愿意接受调整后的价格。

高新梦园新村一套123平四居室单价已下跌30万，目前售价320万。 新村还拥有得天独厚的高科技、优质学区的资源，在目前的市场环境下只能有增无减。 转让价格。 。

同一区域，保利西山林育新村一套373平方米的loft洋房单价也下跌了19万元。

在包河区人民巷新村21号，此前的成交价格令人惊讶，但现在部分房屋也出现了涨价的情况。 比如这套72平米的三居室单价上涨了48.5万，现价310万。 碧桃家园北区一套公寓价格上涨85万元。

据悉，经济开发区玉湖关帝新村一套房子的单价为20万元，蜀山区求是灵石大学一套房子的价格也在12万元，万镇逍遥园一套房子的单价也为12万元。庐阳增加了11万元。

看看目前的二手房市场：

1、受走势等因素影响，二手房市场出现较为明显的降温现象。 挂牌房源数量有所增加，成交量也有一定程度的增长。 但从浏览量来看，二手房市场仍有部分购房者观望。

2、由于当前市场较为疲软，这在一定程度上降低了房东的心理预期。 一些诚意出售的房屋已经开始出现在市场上。 最直观的体现就是涨价。 不过，购房者仍需了解涨价后的价格是否还能接受，与成交价相比还有多少差异。

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3、降低购房者购买二手房的难度。 受房贷限额等因素影响，购房者想要订购二手房，获得房贷相对困难。

据悉，前期发布的二手房指导价机制可能会对后续二手房购房者提出更高的首付要求。

4、一系列新政策对二手房市场产生了一定影响。 购房者对二手房持更多观望态度。 而由于前期存在一些高价二手房，也让一批原本打算购买二手房的购房者望而却步。

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对于购房者来说，下一步就是购买二手房：

1、如果您想尽快购买二手房，可以根据自己的预算和需求选择好的区域。 在选定的区域内环顾四周，比较挂牌价与成交价的差异，了解新村的价格走势和成交表现，避免低位追赶。

2、不急于买车的购房者可以多关注二手房的整体走势，观察二手房指导价发布后的市场表现，保持良好的“房”态度在选房的过程中，要慎重选择。

三、结论

每当市场上的一些房子出现涨价的时候，购房者就需要判断涨价后的房子是真的下降了还是仍然处于高位。 即使在二手房市场，仍然存在一定的风险激励。