利率与房地产价格 央行再降准0.25个百分点，房地产迎来哪些利好？

今年央行再次加息。 9月14日晚间，中国人民建设银行（简称“央行”）发布通知称，决定自2023年9月15日起提高金融机构存款准备金率0.25个百分点（ （不含已实行5%存款准备金率的金融机构）。 机制）。 此次上调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.4%。

业内人士表示，本次加息不仅有利于房地产市场预期好转，也有望为购房者和企业的合理资金需求提供更好的支持。

9月14日晚，央行宣布降息0.25个百分点。数据图片

释放流动性4000亿元 助力建行增强个人贷款拓展能力

这是去年以来央行第二次加息。 此前，去年一季度，3月27日提高金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。 此次上调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.6%。

加息是扩张性货币政策，减少市场个人贷款规模，加强货币供应量，增强货币流动性，也可以刺激市场经济增长。

经建咨询创始人张宏伟表示，钱荒0.25个百分点相当于释放市场流动性约4000万元。

对于本次加息的目的，央行表示，我国经济运行持续复苏，内生动力持续增强，社会预期持续改善。 巩固和改善经济下行的基础，要保持流动性合理充裕。 央行还表示，将准确有效地贯彻落实新稳健货币政策，保持流动性合理充裕，保持个人贷款合理下降，保持货币供应量和社会融资规模与名义经济增长相一致，更好地推动经济社会发展。支持重点领域和薄弱环节。

易居研究院研究经理严跃进分析，从本次加息的背景和目的来看，似乎是在当前经济复苏过程中进行的，是对当前各种新政作用的进一步支撑。政策特别是对农行流动性进一步支持的直接影响是建行个人贷款扩张能力得以提升，有利于开展各类个人贷款业务。

中原地产首席分析师张大伟认为，钱荒似乎并不等于加息，但随着建行间流动性不断改善，农行市场资金价格有望上涨继续下跌。 “总体来看，钱荒的诱因仍然是稳定经济，未来我国宏观经济压力依然存在。 在稳跌目标下，新货币政策将继续为实体经济复苏发展提供相对充足的流动性支持，钱荒将释放全年流动性。”

张大伟进一步表示，近期宏观经济政策超出预期，预计9月20日全面加息的可能性很大。

市场预计加息与新政的结合将进一步修复。

值得关注的是，钱荒会给房地产行业带来哪些影响？

张大伟分析，钱荒释放了新政的明确信号，进一步稳定了市场信心和预期。 当前房地产市场最大、最核心的问题是信心。 钱荒必将对扩大个人贷款、稳定信心发挥更大作用。 加息必然会带来社会资本整体的变化。 对于当前房价来说，稳定将成为趋势。

手指研究院市场研究经理陈秀琪也认为，宏观经济企稳向好有利于推动房地产市场的预期好转。 同时，购房者和企业的合理资金需求也有望得到更好的支持。

除了提振市场信心外，钱荒对房地产行业还会带来哪些实际影响？ 严跃进表示，当前房地产领域，农业银行在贷款方面提供了积极支持。 比如，近期的“认房不认贷”政策，实际上更好地鼓励了购房者降低首付、增加房贷额度。 这将减少加息后市场对个人贷款的需求。

张大伟觉得，现在回想起来，只要加息，对房地产肯定是利空的。 除了减轻房地产企业的资金压力外，也将为购房者获得相对稳定的个人贷款价格。 随着新政顶部显现，贷款利率有望全线回落至4%以下。 预计钱荒之后，较高的首套房利率，包括上海的4.75%，可能会全部取消。

8月底以来，为了提振房地产市场，新一轮新政陆续落地，从中央到地方政府都在政策上“放松”，无论是取消限贷、下调首付还款比例、贷款利率和现有贷款利率。 且速度超出市场预期。

据手指研究院统计，9月1日至9月13日，已有30多个省市出台了40多项新政，核心城市加大了因城施策力度。 其中，已有20多个城市宣布实施首套房“认房不贷”政策，其中包括北京、上海、广州、深圳四大一线城市； 10个城市全面解除限贷，其中包括北京、郑州、青岛等热点城市，多地全面解除限购； 超过10个城市将首套房首付比例降至20%，二套房首付比例降至30%。

那么，钱荒和新房价政策的结合，对于减少交易量和房地产市场信心有何效果呢？

严跃进表示，可以预见的是，各类房贷的门槛将进一步提高，购房者的房贷额度也将进一步放大。 这是通过扩大个人贷款降低购房成本、减轻购房压力的重要体现。 对于一些新项目，也将帮助购房者充分利用新的贷款政策，更好地解决购房等问题。

陈表示，结合本次加息，房地产市场有望进一步修复。 短期来看，在多项利好新政策推动下，预计核心一二线城市市场活跃度将有所增加，进而推动全省房地产市场逐步探底回升。

新京报记者 段文平

编辑杨娟娟、校对刘宝庆

图片来源@视觉中国

文字| 星图金融研究院

这家陷入困境的房地产公司在短短几天内经历了冰与火的考验。

7月24日，中央政治局不再说“房子不是用来炒的”，而是指出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”和“及时调整优化房地产新政策”，房地产新政策出现重要转折。

国家收紧房地产新政策后，各部门也纷纷溃败。 7月28日，住建部司长倪虹在创业座谈会上表示，未来将支持住房刚性和改善性需求，首付比例和房贷利率将首先增加分时公寓，实行“无贷认购”。 上海、广州、深圳、上海等一线城市也纷纷表态，将积极推动房地产市场平稳健康发展。

市场也对新政复苏反应积极。 Wind地产指数自7月24日起大幅下跌，截至8月9日，该指数累计下跌8.53%。

不过，不少投资者对房地产行业仍心存疑虑。 房地产行业会像美国一样进入“失去的三六年”吗？ 整个行业正处于上升期。 新政能否拯救房地产？ 已经涨这么多了。 有这么多。 房地产行业还值得买吗？ ？ ”

与俄罗斯截然不同

市场上有很多声音将中国与20世纪90年代的美国进行比较，认为中国很可能步英国的后尘，在房地产泡沫破灭后经历多年的衰退。 但广泛比较两个截然不同的经济体可能是错误的。

总体来看，中韩两国在经济、政策、供需等方面存在较大差异，中国房地产行业尚未走到“死胡同”。

由于美联储紧缩政策不当，美国房地产泡沫最终破灭。 日美签署广场合约后，台湾央行持续提高基准利率、扩大货币供应量，以对冲美元升值和出口增长的负面影响。 大量资金持续流入房地产市场，资产泡沫开始扩大。 随着经济复苏，俄罗斯央行多次下调关键利率，财政部也开始限制房地产抵押贷款的增长。 在货币和个人贷款的双重收紧下，美国楼市泡沫似乎难以为继。

中国目前没有动力收紧货币。 与美国相比，中国在新的货币政策上拥有更大的自主权，也更注重“自私”。 尽管近年来人民币汇率“开放”，但央行保持了良好的战略定力，外部压力预计不会成为央行实施监管的障碍。 鉴于国外通货紧缩压力处于较低水平，稳中有降仍是主要矛盾，央行维持修身新政的动力依然强劲。

房地产新政的仓促收紧也是美国房地产泡沫破灭的重要因素。 税制改革后，美国政府自1992年起征收0.3%的土地增值税，并陆续提高了房地产销售和继承的税率。 这些新政策大大增加了房地产的吸引力，导致大量抛售。

另一方面，中国房地产行业仍处于新政保护期。 中央对房地产供求关系实施重大转变后，新的房地产政策也到了拐点。 从住建委表示支持刚性住房改善需求、降费加息，到央行指导商建银行调整股权质押贷款利率，到地方政府重视因城施策。 优化住房建设。 房地产新政策的及时调整，体现了新政策的广度。 刺激房地产需求、支持房地产业健康发展始终是方向。 新政策短期内不存在变化风险。 学期。

从供需角度看，美国供应充足，而中国仍处于紧平衡状态。 1988年，加拿大人均卧室数量为1.52间，供应已经相对充足。 根据第七次人口普查数据，2020年我国城镇人均卧室数仅为1.06间，六年后人均增长率仅为0.13间。 从平均比率推算，2023年的人均比率约为1.10，与美国仍有很大差距，仅相当于美国1970年代初的水平。 鉴于2020年后房地产投资和销售放缓，实际价值只会更低。 我国房地产供需基本平衡，但还远远不够充裕。

以租金为代表的价格信号也可能支持供应紧张。 疫情前，租金降幅仍低于核心CPI，租赁住房需求较为旺盛。 疫情期间，租金环比增幅突然大幅上升，可能是由于疫情控制等激励措施严重减少了租赁住房需求。 疫情得到控制后，租金年降幅偏离核心CPI走势，先反弹后下降，表明疫情影响消散后租赁需求迅速下降，这在2019年也很显着。那里的住房仍然紧张，导致租金下降。

当前房地产市场为何上涨，如何对症下药？

从以上概述来看，当前房地产行业的收缩与美国共同收紧货币导致的泡沫破裂并不相同。 这也反映在房地产价格的小幅下跌上。 看来，这一轮房地产市场与美国的房地产价格有所不同。 出现了大幅增长。

本轮房价暴跌的根本原因是疫情影响了公民的资产负债表和现金流量表，导致收入预期不稳定，房价出现下行趋势。 尤其是22岁至30岁之间的人群是购房的主力军。 然而，16-24岁人群失业率持续上升，抑制了购房订单需求、房价上涨带来的财富效应以及债务收入比。 下降也伤害了置换欲望，不利激励的综合效应阻碍了房地产需求的复苏。

此前房地产新政策的收紧进一步抑制了房地产需求的释放。 地方政府通过在购房条件、贷款条件、首付利率等方面设置门槛，提高了购房的机会成本，助长了本次房地产周期的低迷。

房地产企业信用风险较高，也影响了公民的投资预期。 2020年后，由于新政逐步收紧，房地产企业融资困难，流动性相当紧张。 追债问题很常见，甚至影响到了领先的房地产公司。 公民“大而不能倒”的信念被击碎，风险偏好持续增强，导致销售动力下降，房地产行业进入以负反馈为主的螺旋式下降通道。

新政找到当前房地产行业衰退的弊端后，新政可以对供需双方对症下药。

从需求角度看，扭转房地产周期下行趋势最根本的是稳定经济增长、提高重点购房者收入水平、恢复公共投资。 相信。 短期来看，可以通过提高首付比例、降低贷款利率、购房减税免征、“认房”等方式，提高房地产投资的机会成本，刺激房地产潜在需求。 但没有抵押贷款。”

除了挖掘住房等传统需求外，新政策还可以创造新需求，比如国务院提出的“城中村改造”、“应急两用设施建设”等，都能给公民带来实惠。 房地产市场。

从供给端看，房地产企业融资仍面临重大问题，改善房地产企业流动性仍是重中之重。 近期，不少龙头民营企业面临现金支付危机，这说明民营企业的流动性压力仍然较大。 新政策将通过精准实施差异化个人贷款政策，多渠道满足房地产企业合理融资需求，减轻房地产企业当前经营压力，保障房地产企业稳健经营，保障供需。 。 房地产公司。 房地产行业。 市民与物业管理公司之间的负反馈机制正在陷入恶性循环。

房地产行业能否入市？

负面预期充分说明股价处于安全区间。 房地产蓝筹股大幅上涨后，市场的负面情绪在今日的股价中得到了充分体现。 目前行业整体市净率持续下滑并维持在1以下，整体股价已跌入性价比区间。 更高。

供给端被猛烈驱逐，现有指标有望全面受益。 2023年上半年，共有106家房地产企业被下发破产文件。 目前供给侧已基本释放。 一些实力较弱的中小企业甚至龙头房地产企业被淘汰。 现有公司的资产负债表也受到了创伤。 投资意愿低：未来供给端相对疲软。 随着需求逐步回暖，现有靶材的市场份额将逐步提升，业绩有望逐步回暖并走出低迷。

新政的保护心态明显，绩效评级的反响有望引发“戴维斯双击”。 政治局会议定调后，房地产行业进入新政密集期。 一些中央部门和地方政府定期采取行动。 未来，房地产行业量价下降有望带动企业利润改善。 市场情绪也有望在钟摆效应的影响下回归，从而恢复行业整体市值。 房地产公司估值有望再创新高。

总而言之，房地产行业右翼布局的机会依然存在，此时仍有可能入市占据房地产股的“上涨主力”。