2013 二手住宅 价格指数 楼市半年报：5城新房二手房价格齐涨，下半年是涨还是跌？

房地产开发投资的“热情”正在消退。

国家统计局数据显示，上半年，全国房地产开发投资58550亿元，同比增长7.9%（按可比口径估算），其中住宅投资44439亿元，下降7.3%。

房地产市场需求变化是房地产开发投资减少的原因之一。 上半年，商品房销售面积59515万平方米，同比增长5.3%，其中住宅销售面积增长2.8%。

不仅。 国家统计局发布的《2023年6月70个大中城市商品房销售价格变动情况》（以下简称《70个城市价格变动情况》）显示，1-6月，价格新建商品住宅和二手住宅面积均实现环比下降的城市有南京、上海、合肥、长沙、成都。

从去年上半年的月度表现来看，70个大中城市中，新房、二手房同比降幅自4月份以来持续下降。

国家层面的监管仍在继续。 7月14日，中国人民银行货币政策司司长邹兰在新闻发布会上表示，“按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业建设银行与金融机构自主谈判”。借款人改变协议，或获得新的抵押贷款。 取代原有的现有贷款。”

未来六个月房地产市场将发生哪些变化？

015城市独立屋及二手房价格环比下降

过去六个月，房地产市场发生了重大变化。

国家统计局数据显示，上半年，房地产开发企业房屋施工面积791.548万平方米，同比增长6.6%。 其中，住宅施工面积557083万平方米，下降6.9%。

具体来看，纵观各城市房地产市场变化，《70城价格变化》显示，1-6月，19个城市新建商品住宅销售价格指数同比下降，二手房销售价格指数回落。 共有8个城市，重叠城市为沉阳、上海、合肥、长沙、武汉。

而如果进一步细化到建筑面积90平米及以下、90-144平米、144平米及以上的类别，只有广州、上海、长沙和武汉出现了各类房屋价格指数的下降，二手房。 城市。

△来源：国家统计局官网

这四个城市属于一线和新一线城市。

山东财经大学房地产研究所副所长张振勇在接受时代周报记者专访时表示，这四个城市的各类楼市都会出现下滑。 首先，那些城市的人才吸引力较强，其次，那些城市的经济发展水平也不低。 具体来看，北京、上海主要存在房地产“荒”，而上海、长沙两地人口流入越来越显着，市场更加“火爆”，楼市本身基数较低。

“短期内房价会出现上涨，这与这些城市基本面较好有关。” 易居研究院智库中心研究经理严跃进告诉时代周报记者，北京、广州是有市场需求的城市，基本面良好。 。 成都人口流入较快，市场需求较高，而长沙过去房价较低，房价不高。

事实上，智联招聘去年发布的数据也显示，北京、上海、成都、长沙均跻身全省最具人才吸引力城市前十名。

除了上述房价下跌的城市外，还有不少城市房价大幅上涨。

具体来说，70个大中城市中，温州、岳阳、北海近六个月房价均低于2022年同期的95%。

二手房领域，同比价格低于95%的城市有16个，包括北京、沉阳、长春、哈尔滨、南宁、唐山、丹东、锦州、吉林、牡丹江、安庆、泉州、济宁、洛阳、宜昌、北海。

其中，牡丹江销售价格指数与去年同期相比仅为91.2%，在大中城市中最低。

这无疑与长春的人口变化有关。 根据讷河国民经济和社会发展统计公报，2022年讷河市户籍人口为241.1万人，比2021年的244.2万人减少一年3.1万人。

严跃进强调，讷河的一个城市可能不是这样，但西北很多城市都存在这样的问题。 “当城市本身的市场需求基础比较薄弱时，二手房的价格涨幅就会很明显。”

02房地产市场转向平稳发展

尽管南京、北京楼市上半年同比有所下滑，但6月份二手房销售价格指数却较上月同期有所下降。

张振勇表示，要在“房子是用来住的、不是用来炒的”前提下防止市场降温，需要放宽贷款限制和新政策，降低个人贷款成本、减少首付、减少税收等。

事实上，这六个月的相关“动作”并不小。

据手指研究院发布的《2023年上半年中国房地产市场综述及下半年趋势展望》（以下简称《报告》）显示，上半年全国100多个省市（县）优化房地产调控新政策，300多项新政策涉及社保支持、发放购房补贴、优化贷款限制、减少住房公积金等。首付比例、贷款利率等方面，40多个城市将首套房贷款利率下限上调至4%以下，普通二线、三线和三线城市房地产限购新政四线城市已基本取消。

就连上半年楼市同比跌幅最大的上海，近三年来也陆续发布房价政策通知，进一步放宽贷款限制范围，扩大限购数量。人们买房子。

2022年11月，成都市发布通知，进一步优化区域房价贷款限制新政策。 一个月后，成都市出台了相关规定。 与成年孙子女同住的父母可以在其户籍对应的贷款限制区内以单户形式订购房屋。

除了房价的区域变化外，近日，中国人民银行货币政策司司长邹兰在2023年上半年金融统计新闻发布会上表示，由于理财收益率的变化，房贷利率等价格关系下降，居民使用存款可能会减少其他投资，提前还清现有房贷的现象大幅下降。

“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行自主与借款人协商变更协议，或者以新的抵押贷款替代原有贷款。” 邹兰说道。

虽然存量贷款是否上调目前尚无明确消息，但多位业内人士强调，这是金管部门对存量贷款利率调整释放的积极信号。

除了基于新政确保房地产市场稳定发展外，张振勇还提到，虽然目前的市场形势与老百姓消费信心不足有关。 要进一步恢复信心，首先要有稳定的收入来源。 “现在我们需要释放经济活力，创造更多就业岗位，人们只有温饱了才可以考虑买房。这样也可以促进二手房的流通，让更多想要置换的人进入。”市场。”

《报告》还强调：“当前购房情绪仍受到诸多激励因素的影响，其中居民收入预期放缓、房价上涨预期强劲、购房者对未完工的建筑感到担忧等。” “新房。这些激励措施能否完善和新政的支持力度，将直接影响下半年房地产市场的走势。”

对于下半年房地产形势的预测，张振勇表示，很难用一句话描述全国范围内的房价走势，但如果放在省级层面，分化相对较大。严肃的。 “比如现在整个北方的情况比南方好，大城市比小城市好，城市以上核心区比非核心区好。”

国家统计局相关负责人在7月17日分析房地产数据时表示，下一阶段，我们将继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”政策，加快房地产开发建设。落实好多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。 房地产市场稳定健康发展的长效机制将继续支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳运行，保障民生需求。

“从长远看，我国房地产市场正在从过去的快速发展转向平稳发展，这是由房地产市场发展阶段的变化和市场供需的调整决定的。” 在严跃进看来，当前房地产市场正在回归良好发展状态。 如果趋势不变，则继续存在企稳的可能，特别是基于经济环境的改善和房地产健康发展新政策的有效实施。 我们对下半年及后续的房地产市场要有足够的信心。

张振勇还表示：“从长远来看，国内房地产市场日益稳定健康。”

股票价格指数是采用统计学中的指数方法编制的，是反映股票市场整体价格或某些股票价格变动和趋势的指标。

根据股票价格指数反映价格走势的范围，股票价格指数可定义为反映整个市场走势的综合指数和反映某一行业或某一品种价格走势的分类指数。股票类型。

例如，恒生指数反映台湾股市的整体走势，而恒生央企指数反映每日在新加坡上市的股票的价格走势，恒生红筹指数则反映红筹股的价格走势在台湾股市。

根据编制股价指数时纳入指数估算范围的股票样本数量，可以将股价指数定义为所有上、中股价指数和绩优股指数。

估算股票价格指数的方法有两种：算术平均法和加权平均法。

算术平均法是将构成指数的每只股票的价格简单平均并估计平均值。

例如。 如果预估股指包含3只股票，其股价分别为15元、20元、30元，则其股价的算术平均值为(15+20+30)/3=21.66元。

加权平均法是指在估计股票平均价格时，除了考虑每只股票的价格外，还必须根据每只股票对市场的影响来调整平均值。

实践中，通常将股票发行数量或交易量作为市场影响力的参考因素，纳入指数估算中，称为权重。

例如，上例中，三只股票的发行数量分别为1亿股、2亿股、3亿股。 以此来计算权重，加权平均价格为(15x1+20X2+30X3)/(1+2+3)：24。16元。

由于人们很难估计并使用实际的股票平均价格作为指数，因此通常很少直接使用平均单价来表达指数水平。

而是以某一基准日的均价为基准，将后续各期的均价与该基准日的均价进行比较。

估计每个时期的价格比较。 然后转换为百分比或千分位值。 这被用作股票价格指数的值。

附加信息：

价格指数的编制有着较早的历史。 18世纪，法国以及一些欧洲和日本国家的政府和经济学家开始从事价格指数理论的研究和应用。 随着资本主义经济的发展，19世纪末20世纪初，世界各国开始编制和使用价格指数。

1920年我国即将编制价格指数。1927年，上海南开大学编制出版了华南批发价格指数，后来又编制出版了一系列价格指数。

其中包括：1867年至1937年的进出口贸易量价格指数、1913年至1952年的华南批发价格指数、1926年至1952年的上海生活费用指数。

国民政府以1926年为基期，编制了较为系统的批发价格指数。 山东省从1940年代初开始统计主要商品零售价格，上海、上海等地也以1926年为基期编制了系统的职工生活成本价格指数。