百城价格指数 百城房价连续5个月下跌 因城施策加码助力楼市“筑底”

多重利空新政的叠加，并没有扭转房地产市场需求端的惨淡趋势。 11月份，楼价大幅下跌等预期触发因素仍抑制市场需求，房屋销售表现不及预期。 诸葛找房数据研究中心（以下简称“诸葛找房”）检测数据显示，11月份检测的40个重点城市房屋销售面积1344.31万平方米，同比同比增长4.86%，环比增长26.97%。

对此，业内人士认为，短期销售仍处于触底阶段，市场恢复尚需时日。 而且，随着民营企业融资功能逐步恢复，信心不足的情况预计将逐渐加剧。 仍在观望的潜在购房群体可能会陆续入市。 房地产交易将逐步恢复稳定。 预计今年二季度可能会出现“市场底部”。

机构统计显示，11月40个重点考察城市房屋销售面积1344.31万平方米，同比增长4.86%。 图片/ICphoto

11月份百城房价同比下降0.06%

11月份，在市场信心不足、购房者观望情绪背景下，房屋销售持续下滑。 诸葛找房检测数据显示，1-11月，其重点检测的40个城市房屋累计销售面积约1.65亿平方米，较今年同期增长31.72%。 11月份，房屋销售面积1344.31万平方米，同比增长4.86%，环比增长26.97%。

从不同线城市销售情况来看，一线城市房屋成交量同比由减转增，二三四线城市成交量继续下降。 诸葛找房数据显示，40个城市中，一线城市房屋销售面积289.96万平方米，同比增长10.03%，环比增长22.28 %; 二线城市销售面积696.39万平方米，同比增长10.22%，环比增长33.43%。 %。

对于各级城市的销售差异，诸葛兆芳分析，11月份一线城市房屋交易规模呈现上升趋势，主要是受北京销售强劲增长带动。 11月，重庆多个优质项目陆续开盘，市场订货力依然强劲。 一些核心区域优质项目的“光盘”拉动成交量，从而推升一线城市整体成交水平。 与此同时，一线城市由于硬度较强，累计成交面积环比增幅最小。

二线城市中，也不乏一些表现不错的城市。 例如，上海近期出台了一揽子稳定经济的措施。 随着各项个人贷款支持新政策加速落地，市场活跃度有所提升。 与此同时，随着年底的临近，上海房价也进入了业绩的“冲刺期”。

价格仍然被认为是判断市场的重要指标。 手指研究院数据显示，11月份，100个城市新建住宅均价为16190元/平方米，同比上涨0.06%。 连续五个月同比增长； 环比下降。 0.04%。

手指研究院指数部分析师孟欣欣表示，看来11月诸多负面新政导致购房意向小幅下降，但楼价大幅下跌预期等激励因素正在影响购房意愿。仍然是阻碍公民进入市场的主要诱因。

值得注意的是，由于市场疲软，目前民营企业开工意愿不足。 与此同时，越来越多的企业不再追求销售目标和规模化发展，而是控制销售规模，追求企业更加稳定。 去年，很少有民营企业设定销售目标。 从公布销售目标的15家房企来看，1-11月平均目标完成率不足70%，高于今年同期80%以上的完成率。

民企开工意愿体现在市场供应上，去年前11个月重点城市供应规模环比增长。 即使进入11月，在民企年末“抢购”带动下，住房供应节奏呈现上升趋势，批准挂牌面积止跌转增，但与去年同期相比仍有一定差距。今年同期。 例如，诸葛房数据显示，2022年11月检查的20个城市核准挂牌面积1011.75万平方米，同比增长26.8%，环比增长22.7% 。

房价销售短期仍处于触底阶段

11月，“金融支持房地产16条”的出台，给房地产市场带来了信心。 孟欣欣表示，药企债务展期以及增信发债后，企业短期资金压力或可得到一定程度缓解，可以用时间换空间。 下一步，要推动市场销量回升。 可以看到，近期多部门发声，也提出支持刚性需求、改善性住房需求。

不过，虽然近期新政预期负面，但对房地产市场的影响并不是立竿见影的。 对此，孟欣欣认为，近期诸多利空政策提振了市场信心，但短期销售仍处于触底阶段，市场恢复尚需时日。 经济修复、防疫形势等仍是影响市场的关键因素。

从目前来看，“因城施策有望持续强化，核心一二线城市新政优化空间较大，降本降准仍是主要”比如，核心一二线城市跟进优化了“住房认定和贷款认购政策”，将继续优化新的限贷政策，从新政策的内容来看，一线城市可能更加关注特定人群，比如人才、多子女家庭、老年家庭等。” 孟欣还表示，增加交易契税也是新政策的调整方向之一，包括税种、个人所得税、增值税等方面的调整空间。

孟欣欣预计，随着短期新政策的到位，企业的资金压力有望得到缓解，行业重心将转向促销。 2023年上半年，推动去库存。 开放形势下，商品房销售规模或将维持小幅下滑。 预计2023年销售面积与2022年持平，与去年基本持平，但投资开工下降趋势难以改变。

针对近期的新政策，诸葛房屋分析师也认为，金融支持民营企业融资，部分企业的资金压力有望得到缓解。 此外，民营企业推动去库存，提高年底贷款目标。 预计12月房屋销售规模将迎来下滑。

同时，克而瑞分析师也表示，随着民营企业融资功能逐步恢复，信心不足的情况有望逐渐增强。 这些仍在观望的潜在购房者可能会陆续入市，房产交易也将逐渐回归稳定。 预计今年二季度可能会出现“市场底部”。 据悉，各线城市都有可能重启轮修。 其中，核心一二线城市有望“回暖”，尤其是北京、成都等实力较强的二线城市。 当市场出现下滑迹象时，新政策会及时出台，短期内有利于提振市场情绪，成交或将继续企稳； 疲软的二线城市和大部分三四线城市可能会触底反弹，市场真正企稳还需要很长时间。

新京报记者 袁秀丽

杨娟娟主编、贾宁校对

4月21日，北京完成为期4天的2023年首轮土地集中拍卖，挂牌的19幅土地全部成功出让，总建筑面积198.9万平方米，成交总金额519万元。

“本次上海本地拍卖会最明显的特点是人气不断加快，折扣成交占比接近80%。” 诸葛数据研究中心中层分析师关荣学对证券晚报记者表示，从民企拿地来看，外资民企占了半壁江山，其主要原因在于其流动性相对较高。

总体而言，“受房市人气下滑、土地质量改善以及部分地块房产与土地联动价格放宽等影响，明年广州首轮土地拍卖将迅速升温。 已有多达50家医药企业申请参与竞拍，其中不乏多家民营企业。”克而瑞房地产研究中心表示，从竞拍结果来看，近80%的地块已进入一次性报价范围，整体贴现率超过7%，创2021年集中供地以来新高。

高利润、好时机

民企参与拍卖热情高涨

“今年上海房地产市场整体销售形势良好，项目整体销售有保障，相对而言，企业现金回报相对较快。” 中国指数研究院北京执行董事张显熙对证券晚报记者表示，目前开发商更加注重资金安全，因此现金流回快的北京是一座优质城市。

张燕申表示，此次南京土地拍卖吸引众多民企参与竞拍，主要原因有四点。 首先，本批次19块地块均靠近外环，且大部分紧邻铁路。 总体来说，位置还是比较优质的。 ; 二是部分地块位于近年来供应量较少的地区，该地区住房需求较多有待释放； 三是部分地块指导价与周边二手房相比出现一定倒挂，未来项目销售将有保障； 最后是联动价格。 此次下调了部分地块的联动价格，一定程度上增加了开发商预留的收益空间。

“将纯住宅用地交易的墙价与房产与土地挂钩价格进行比较，平均地房比为0.54，房产地差也超过2.5亿元/平方米……还有很多有利可图的房间。” 克而瑞地产研究中心表示，其中，最赚钱的是嘉定天林、普陀桃浦、闵行徐家汇等优质地块。 土地与住房比例不足65%，住房与土地差额超过3亿元/平方米。 但由于项目大多位于市中心或土地供应稀缺的热门蓝筹股。 按照目前的市场热情，基本上一天就能卖完，因此此类地块的竞拍更加热烈。

城市重点农田市场

稳定并上升

值得一提的是，广州本地拍卖期间，民企拿地热情明显上升。

万科、华润、中海时隔三年重返广州土地拍卖市场。 其中，万科、华润均获胜。 万科以单价113万元拿下宝山广富林地块（以底价37.83万元拿下）。 ，闵行冲谷小区土地（与中铁联合拿地，中标一次性报价阶段，75.49万元），华润则以单价30.15万元拿下松江区西虹桥笑来港（进入一次性报价）阶段 ）。

“本次北京本土拍卖，入市企业阵容较为强大，包括龙湖集团、万科等大脑企业，凸显了对北京的高度看好，无疑给北京市场注入了一剂定心丸。而且，北京本地拍卖低调结束，农地市场再次升温。” 关荣学表示，事实上，地块与民营企业发展战略的契合性，也是药企开放竞争的重要诱因。

“目前，药企策略高度趋同，批次地块质量普遍较高，同时大部分地块面积较小，资金可以快速进出。”另外，年初私企积极建仓，综合作用下，本次北京本地拍卖非常火爆。” 张氏害羞的说道。

对于即将到来的农地市场走势，关荣学表示：“短期来看，热点城市农地市场的热度可能会持续稳定并不断上升。长期来看，反弹的可持续性可能还需要加持。”某些负面新政策的出台或需要民营企业融资状况的改善来支撑。”

对此，克瑞房地产研究中心表示，展望未来，鉴于年初自然资源部的通知要求，“原则上应制定出让地块详细清单”。 “提前披露不超过三个月”，预计5月、6月将出现土地供应小高峰，二季度成交量也将出现周期性下滑。