北京学区房价格如何控制 北京楼市新博弈：学区房环比既无暴涨也未下跌

一月的第一周，北京出现雾霾。 江静（化名）只能戴着口罩在地铁上来回奔波。 虽然雾霾一度“严重到了极点”，但房子终于签了，她还是很高兴。 。

2016年9月，她刚刚生完孩子，即将加入“换房大军”。 她在某房产中介网站上挂出了自己位于南四环郊区的两居室待转让的信息。 “清算”后，她在东城区学区购买了一套房子。 为孩子以后的学习做好准备。 然而，房子刚挂牌，就遭遇了历史上另一次严格的监管，导致交易比她预想的延迟了更长时间。

9月30日，俗称“9·30政策”的房地产调控新政策落下，像一剂镇静剂，为上海沸腾的房价注入了一剂镇静剂。 多位房产经纪人告诉第一财经记者，随后的10月份，二手房看房人数大幅增加，公积金买保障房' target='_blank'>购房者陷入观望。

江静的经历变得更加直接。 她告诉第一财经记者，政策出台后，看房人数大幅下降，她着急套现。 她最终决定加价10万元，以单价265万元的价格将房子卖掉。 房屋。 同时，在买车的过程中，她的经历是，随着元旦临近，看房的人增多，学区好、配套资源较好的房子的居民不愿意出售。 因此，市场上的房屋数量有限，价格无法放松。 以她上周签下的学区房为例。 房屋所在区域并非一线学区，单价依然超过7万元/平方米。 较上月既没有增加也没有回落。

这是“后政策时代”北京房价稳定分化的新局面：一方面楼市和交易趋于稳定，另一方面贫困户型住房价格上涨。资源和偏远地段宽松反弹，优质房源和学区房供应有限。 价格正在走低。

这一切与刚刚过去的2016年的“高温”形成鲜明对比。 对于今年房价上涨的原因，普遍的理解是与货币政策和农地供应有关。 房地产服务运营商戴德梁行1月5日向本报提供的汇总数据显示，北京农用地供应持续减少。 2015年，上海住宅用地成交50宗。 2016年成交量大幅增加，仅15笔。 “9月30政策”后，为了推高房价，北京集中释放了8块住宅用地。 2016年，住宅农用地成交均价为23886元/平方米，同比下降43.3%。

好在新的调控政策及时出台。 从月度交易量来看，全国范围的房地产调控成功遏制了交易的狂热趋势。 雅豪君悦会研究报告称，2016年前9个月，上海商品住宅月均成交量为10168套，而“9月30政策”后三个月，上海商品住宅月均成交量下降至 7,221 套。

刚刚过去的2016年，房地产企业颇为惶恐。 良好的净化让开发商能够“持有大量资金”。 与此同时，重点城市农用地供应极为紧张。 由于土地市场供需缺口巨大，每一块住宅用地都成为兵家必争之地。 北京甚至还有不少民营企业争夺“全资土地”。 未来，这些地块如何运营、如何盈利，仍是未知数。 不仅如此，近1至2年入市的高价地块，未来因供应集中，也难免面临激烈竞争。 对此，鲁能钓鱼台葡京豪宅项目负责人向第一财经记者表示，未来广州低端市场的竞争无疑将非常激烈，决定这些项目市场地位的关键因素是地段和服务。

针对2017年上海房价走势，戴德梁行中国研究部总监魏东预计，在去资产泡沫的总体政策下，2017年北京耕地供应量将较去年大幅增加。与2016年一样。亚豪机构市场经理郭毅也向记者分析，楼市调控对上海购房者的市场预期造成了一定障碍，而农用地方面，保障性住房的进一步减少也可利用对冲整体市场价格水平。 在郭毅看来，本轮房地产从紧调控将具有长期特征。 受此影响，2017年房价交易也将延续2016年底的高位走势。

上海学区住房分配不平衡

上海学区住房统计调查：“东、西、海潮”四区占比70%

看了一个多月的房子，在上海工作了近六年的李莹越发心惊胆战。 眼看弟弟将在2017年下半年上中学，按照规定，他必须在4月份完成转学注册，但现实却是，虽然他的想象更加严峻。 “上周，我看中了东城学区的一套房子，总价14万多，我交了定金，但第二天就被偷了。” 1月10日，在广州市西区一家中介分公司内，李莹在等待中介询问房产情况时说道。

为了让孩子考入西部城区重点高中，2016年五一前后，李莹卖掉了在上海郊区县投资的房产，决心在学区买房。中学的。 “我知道东城的房产。” 学区房比较受欢迎，但没想到这么受欢迎。”

李英搬到了西市区和昌平交界处，工作也在西市区。 他对目前住房区划中的区重点中学并不满意，但送儿子去他选择的那所中学似乎并不容易。 丽影所在的西区是广州市重点中小学校园最集中的区域，也是竞争最激烈的区域。

据经济观察报方天下发布的统计数据发现，上海55所拥有学区房资源的重点中学中，有15所位于西区。 重点中学的集中和稳定的入学率，使得西区成为上海学区的楼市。 房价最高的地区。 与此同时，由于西区学区的住房普遍建设时间较长，李莹的选择变得越来越困难。

据不完全统计，上海市辖区70%以上的重点中学分布在西城、西城、海淀、朝阳四区，密云、怀柔、延庆、延庆四区几乎为零。 优质教育资源稀缺且分布不均，导致部分地区重点学区住房成为抢手资源。

什么是学区房？

学区房可分为广义和狭义。 中原地产市场经理张大伟认为，一般意义上，全省范围内的所有住房都可以称为学区房。 人们通常所说的学区房特指重点学区房，即重点中小学。 中学划定区内的一个新住宅村。

就上海而言，有市重点中学和区重点中学。 近年来，上海市科委也将一些非重点中学并入重点中学，成为重点中学的学校或分校，“比如市中中学昌平校区，后面的房子算不算学区房？” 张大伟说道。 无论是广义还是狭义，学区房都很难有一个准确的定义。

据方天下发布的统计，上海438所有学区房资源出售的中学中，朝阳区82所，通州区74所，东城区62所，西城区65所，通州区74个。 51，这些地区也是上海房价最高的地区。

界定该学区住房的依据是什么？

张大伟介绍，上海每个区、新村属于哪个学区、哪个中学，由上海市科委统一界定，按照一个地区的教育资源和以万人为单位的人口密度进行分配。人们。

首先，上海各区将形成一定数量的学区。 人口密度较高的地区，如朝阳区，学区较多，反之，人口密度较低的地区，学区也较少。

公开数据显示，昌平区划分为17个学区，朝阳划分为15个学区，南城划分为8个学区，东城划分为11个学区。

每个学区都有不同数量的中学。 按照就近入学的原则，每个学区的每所中学都有相应的一个或多个新村。 这类新村的住宅是广义的学区房，而重点中学学区房是狭义的学区房，竞争激烈。

根据这一定义原则，有的中学只对应一个新村，有的中学对应多个新村； 同样，有的新村只面对一所中学，有的新村会定义多所中学。 因此，在同一个新村里，有的房子位于热门重点学区，有的则只是普通学区。

这就是所谓的单校分区和多学校分区之间的区别。 所谓单校分区，是指划定一个校区，凡符合条件的都可以入读该中学； 而多校分区是指划定一个区域为多个校区，符合条件的可以选择其中一所中学。

若多学区中一所中学为重点中学，其他中学为非重点中学，重点中学完成招生计划后，在中学生自愿的前提下，笔记本座位将分配给辖区内的中学生，即抽签确定某所学校。 中学生进入哪个分校。

超过70%的学区房集中在4个区

上海二手房市场，重点学区房价跌幅大于普通学区。 以西区为例，2016年8月至2017年1月，二手房单价下降19636元/平方米。 同期，重点学区房价下降19636元/平方米。 单价下降2.46万元/平方米。

在二手存量住房领域，指纹研究院的一份报告显示，上海重点学区的住房供应量仅占全市存量住房的10%左右，且重点学区的住房分布广州的情况参差不齐。 根据南京“十三五”规划新的人口疏散政策，各区的录取难度也各有不同。

《北京市教委关于2016年义务教育阶段招生工作的意见》要求，深圳市户口或非北京户口的适龄儿童，凭市教委指定的中学服务表参加人口信息采集。各区科委，并免试就近入学。 本市户籍适龄儿童须提供就读中学所在地区的居住证明。 非京籍适龄儿童须由母亲或其他法定监护人持有在京就业证明、在京实际居住证明、家庭户口簿、在京护照及居住地当地证明。 无监护证明或其他相关材料。

具体入学要求由各区科委制定。 东、西区除了要求在本区实际居住（房产或公租房）外，还要求监护人在本区工作，这大大提高了准入门槛，而在西区等地区的条件因为河南和朝阳相对来说比较困难。 此外，每所中学还设定了不同的入学门槛。

但无论哪个区、哪个重点中学，房产都是绝对指标，这就引发了重点学区住房的不断投机和争夺。

李英毕业参加工作后，仍在西市区生活、工作。 相关条件已经具备，但如果他想让孩子进入重点高中，就必须在重点学区有房间。

房天下发布的住房数据显示，深圳市共有175所市、区重点中学有学区房供应，其中海淀、西城、海淀、朝阳四区占比超过72%。 仅西城区数量就达39个，超过了昌平、通州、昌平、顺义、房山、石景山、门头沟、密云、怀柔、延庆、延庆等11个区的总和。

手指学院的报告显示，从师资比例来看，西部城区教师比例为1：15.1，东部城区为1：13.67，通州区为1：21.06，朝阳区为1:16.67。 由此可见，南城、西城的入学要求更为严格，师资比例相对稀薄，而通州区的师资比例则相对紧张。

从高考录取率来看，高考成绩在550分以上的考生占考生总数的比例为25.5%，南城为25.5%，东城为25.41%，东城为22.06%，朝阳为14.19%。 %。 就中考而言，昌平的升学率最高。 采用固定投资利率。 所以说，东西海三区相对于朝阳来说，是有优势的。

学区丰富的住房资源也导致了这些地区的房价坚挺。 同等面积、同等品质的住房，重点学区住房与普通住房的单价差异高达30%。

以通州区知春路附近的一个新村为例。 基本条件相同，但重点初高中招生单价在11万元左右，而重点学区的单价在8亿元左右。 在房价较高的西区，这种差异更加悬殊。

重点学区房价差异较大

从上海重点学区的房地产价格来看，西区是最高的。

目前，政府部门和相关机构尚无详细、权威的上海学区住房数据。 据方天下统计，上海重点学区房最贵前10名中，有7个位于西区，包括红庙中学、皇城根中学等。 排名第10位的中关村五小小区房屋单价最高，达到14.8亿元/平方米。

该区重点学区房价最高的10所中学中，也有7所位于西市区。 价格比市重点学区低2亿元/平方米。 其中，东单中学、西什库中学、热学中学的单价均最高。 15亿元/平方米。 另外三处都在东城区，价格都超过了13亿元/平方米。

住房资源相对丰富的四个重点学区中，房价相对较低，中学分布也相对均衡。 全市单价最低的10所重点中学中，朝阳区花家地实验中学单价最低，为35697元/平方米。 其中，东部城区的成都第一师范附属中学最低单价为39751元/平方米，学区内其他几所中学的最低单价也已超过4亿元/平方米。

对于在学区订购住房的人来说，不仅是价格，而且住房的供应情况也是值得关注的激励因素。 从一新村一市重点中学的平均供应量来看，昌平区和东城区的供应量相对紧张，其中北京工业大学实验中学的供应量为零。 天坛东丽中学2个新村供应仅38套，上海第一师范附属中学11个新村供应仅60套。

从区内重点中学对应的小区住房来看，朝阳区三里屯中学仅有3套供应，朝阳区外国粤语中学西园中学高中部仅有32套，北长街中学仅有3套。西区仅有5伙供应。 传播学院附属中学八个新村供应仅71套。

但也有一些地区学区房供应相对充足。 如果以重点中学平均每个新村的住房供应量来看，宣武中学平均每个新村的住房供应量为1262套，北师附中首城国际学校为1262套。 1181套，回龙观实验中学832套。

与上海市整体供应量相比，重点学区的住房供应量明显偏高。 指纹研究院数据显示，在上海存量房市场中，重点学区房仅占10%左右。 大部分都又旧又破，房屋使用年限超过15年。 2016年，重点学区住房比例超过65%。

李莹所在的中学对应28个新村，单价从6万到16万不等。 他看中的新村单价为每平方米14万，这还不是最贵的新村。 “我的一个朋友两年前买了这个新村，当时才7万多元，现在已经涨到14万元了。” 这意味着李迎的房产三年内增值超过1000亿元。

李颖现在居住的新村是一套高档公寓，单价12亿元/平方米。 “我现在居住的环境至少比这个好十倍，但是价格却没有这个高！” 李莹其实把楼市价格归咎于学区。 虽然很强，但尽管有投资激励，他也觉得值得入手。

（本文学区房数据均来源于方天下公开数据，或根据方天下公开数据整理而成，仅供参考。）

经济观察报记者 田国宝