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房子预售价格以后变吗 公摊面积“全面取消”?买过房子的能否得到补偿,住建部13字回

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长沙吴彦祖
长沙吴彦祖 2023-09-20 08:53
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编者注:

在经济学家马光远看来,房地产行业面临两个急需改革的问题:商品房预售制度和共享面积制度。 这两个问题在房地产行业发展的不同阶段发挥了不同的作用,但如今却引起了广泛的讨论和争议。

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早期,商品房预售制度减轻了开发商的资金压力,为房地产业奠定了基础。 但这一制度也造成了风险从开发商向贷款,以后拆迁或出售是否有有影响?' target='_blank'>购房者的转移。 另一方面,共享区域制度原本是为了解决公共区域分配问题而设计的。 然而,这一制度多年来一直被开发商滥用,损害了购房者的利益,减缓了市场不公正现象。 最近,取消公摊的呼声越来越高,但真的能彻底取消吗? 取消公租房是否意味着对已买房的人进行补偿? 让我们仔细看看这两个问题。

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房地产行业曾一度繁荣,如今却被各种争议所包围。 睿智的经济学家马光远敏锐地强调,房地产行业迫切需要改革两个关键议程:商品房预售制度和共享面积制度。 然而,随着时间的推移,这两个问题的性质在不同的历史背景下产生了完全不同的影响。

回顾房地产发展初期,商品房预售制度就像一道曙光,缓解了开发商的资金压力,促进了房地产行业的快速发展。 然而,除了优点之外,该系统也有缺点。

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早期,预售制度为开发商创造了灵活的资金流,避免了烂尾的尴尬。 然而,随着时间的推移,这个系统逐渐演变成购房者的噩梦。 如今,不少开发商深陷财务危机,有的项目甚至宣告破产,给购房者带来巨大损失。 这些掏空积蓄、背负沉重贷款的购房者,成为了这场风暴的最大受害者。

然而,共享区域制度也引起了购房者的抱怨。 共享区域的存在本来就是为了解决公共区域的分配问题。 但这一制度长期以来被开发商滥用,严重损害购房者权益,扭曲市场经济的公平原则。

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近年来,合租率不断上升,高层住宅的合租面积甚至达到30%、40%,使得购房者可使用的公寓实际面积越来越大有限的。 不法开发商借此机会攫取巨额利润,以虚假的公开份额数据迷惑购房者,进一步扩大利润空间。

然而时至今日,对公共共享制度的不满早已在人们心中蔓延。 购房者无法真正了解共享面积,无力应对这种无形成本,加重了生活负担。 受此问题引导,越来越多的声音呼吁废除共享区域制度,让订房流程更加透明、合理。

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然而,即使取消股权,那些已经买房的人又会怎样呢? 这个问题不容忽视。

值得注意的是,近日,全国人大代表纷纷提出建议,主张取消商品房共用面积,让购房流程更加透明。 然而,这呼声虽然响亮,但现实却是如此残酷。 目前,全省只有广州市取消了公共摊位,其他地区在这方面的行动很少。 对于已经买了房子的人来说,取消股权意味着房子的价值增加,从而降低可能的二次出售价格。 但如果取消公租房,已经买房的人能否得到合理补偿是一个令人担忧的问题。

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其实有人可能会问,既然取消公租房对购房者不公平,是否可以对购房者进行补偿呢? 然而,现实令人心寒。 中国庞大的购房者群体使得巨额补偿金变得不切实际。 虽然开发商应该对这种情况承担责任,但在经济紧缩的情况下,他们很难做到这一点。 与楼价大幅下跌给购房者造成的损失类似,公租房的取消也要求购房者自行承担责任。

其实解决办法在于制定合理的新政策。工信部提出了有意义的建议

建议:住宅房产应按单元内的使用面积进行交易。

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这一建议虽然对开发商来说是一个倡议,但鼓励他们在交易过程中取消共享,并根据房产的实际使用面积来定价。 但在实际交易中,开发商很少选择这些方式,因为这会降低他们的利润空间,甚至可能造成巨大的损失。 工信部的立场看似明确,但只是建议,未必会付诸实施。

然而,取消所有公共摊位并不容易。 共享问题涉及很多利益相关者,不仅包括购房者,还包括开发商和整个房地产市场。 因此,虽然从长远来看,取消公共摊位实际上是一条必然之路,但实施时需要仔细权衡,考虑长期影响,并进行试点,确保循序渐进。

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综上所述,房地产行业正面临重大改革挑战,特别是商品房预售制度、共享面积制度的讨论。 这两个问题,一方面影响开发商的经营策略,另一方面也影响购房者的利益。 无论是房地产行业的发展,还是购房者权益的保护,都必须在政府监管下寻求平衡和公平。 前进的道路其实并不平坦,但只有通过深入思考、充分协商,才能找到最合适的解决方案,让房地产市场更加健康、可持续发展。

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农田

近五年广州市农用地出让总额年均在1650亿左右,总体供应和交易额稳定。 广州逐步摆脱了对农地的财政依赖。 新农村土地政策服务宏观经济发展,结合南京市产业结构调整、职住均衡搬迁、商业配套建设等推动长远规划。 近年来,我们观察到,北京商业用地规模大幅增长,地价持续上涨,而住宅用地日益市场化,在区位、面积、量价等方面表现差异化,但支出表现一直稳定。

“土地供应总体稳定:住宅稳定、商业增加”

农用地供应量和交易量持续下降

2018年,北京共推出土地282块,环比增长6.0%。 农用地供应面积1250万平方米,环比增长23.5%。 预计施工面积2453.2万平方米,环比增长28.3%。

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2018年,北京农地市场成交土地256宗,环比增加1.6%。 农用地成交面积1055.9万平方米,环比增长18.7%。 预计施工面积2134.4万平方米,环比增长17.6%。

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2018年成交金额中,商业用地成交金额921.2万元,占比52.0%; 住宅用地成交金额786.9万元,占比44.4%; 工业用地成交额62.7万元,仅占3.5%。

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住宅用地面积略有增加

2018年住宅用地供应规模较2017年略有增长,处于近五年来的中等水平。 2018年,新推出住宅用地127宗,环比增长8.6%。 农用地供应面积537.1万平方米,环比增长1.7%。 预计施工面积1008.6万平方米,环比增长5.6%

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从成交规模来看,2018年住宅用地成交量较2017年有所回升。2018年成交住宅用地110宗,环比增长9.8%; 成交总面积457.7万平方米,环比增长21.5%; 预计总施工面积879.4万平方米,环比增长20.2%。

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2018年,住宅用地平均墙价为9212元/平方米,环比上涨5.2%; 平均折扣率为6.6%,环比下降5%。

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商业用地规模大幅增加,墙价持续上涨。

从供应规模来看,2018年大连商业用地各项指标均较2017年有所下降。2018年供应商业用地60宗,环比下降9.1%; 农用地供应面积225.2万平方米,环比下降37.1%。 预计施工面积728万平方米,环比下降96.5%。 纵观近五年,2018年商业用地供应规模仅次于2014年。

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交易规模的变化趋势与供应规模的变化趋势一致。 2018年,大连成交商业用地58宗,环比增长26.1%; 成交面积205.6万平方米,环比增长45.6%; 预计施工面积668.9万平方米,环比增长106.6%。

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房子

2018年广州房市供应量大、产品线丰富,使北京客户能够在各圈层找到价格合适的住房产品,分散了二手房交易链条的压力,降低了流通资金成本。 未来,广州的住房市场将与二手房市场紧密联动,瞄准刚性需求和改善型两大客户群。 以住宅需求为主要驱动力,量价将分化。

“新房供应充足,中心区销售占比有所下降。”

成交量增加,价格上涨,供需关系得到部分缓解。

2018年,广州供应新建商品住房(不含保障性住房,下同)71614套,较2017年大幅下降,增速达105%。 这是自2016年以来最大的供应量。

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2018年,广州的销供比(销售套数/供应套数)为0.75,为2015年以来最低,也是近四年来首次高于1,表明整体供需矛盾突出。北京的关系已经缓和。

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2018年,广州新建商品住宅销售单价为53220元/平方米,较2017年下降11.2%,增速为近五年来最低,整体价格下降是由于商品住宅销售量下降所致。中心区成交比例。

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纵观北京各环线,2018年二环内销售单价为109387元/平方米,环比下降6.29%; 内、中环之间销售单价为90517元/平方米,环比下降1.43%; 中外环之间销售单价为90517元/平方米,环比下降1.43%。 外郊区环销售单价43396元/平方米,环比下降0.69%; 郊区环外销售单价为30472元/平方米,环比下降3.02%。

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中部地区销售占比下降

从各环线销售比例来看,2018年二环以内销售比例为4.87%,与2017年基本持平; 中二环销量占比为11.06%,较2017年及往年大幅提升。 减少; 中外环销量占比为9.81%,较2017年及往年大幅下降; 外郊区环之间的销售比例为45.55%,与2017年基本持平; 郊区环外的销售比例为28.71%,较2017年大幅上升。总体而言,成交有向内转移的趋势,中心区的住宅价值更受到改善型购房群体的青睐。

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中心区较低的销售比例也使得2018年北京房屋单价出现结构性反弹,其中5万元/平方米以上的占比为36.19%; 18.81%成交单价4万-5万元/平方米; 销售单价在3万-4万元/平方米以上的销售户型占比为22.05%; 销售单价在25000-30000元/平方米及以上的销售单价为14.01%; 销售单价在20000-25000元/平方米及以上为4.26%; 销售单价在15000-20000元/平方米以上的比例为4.05%; 销售单价在10000-15000元/平方米以上的比例为0.50%; 销售单价在1万元/平方米以下的比例为0.13%。

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二手物品

近两年,北京二手房销售124万套,是房屋交易量的三倍。 北京住宅交易市场已进入存量房时代。 对于存量住房时代的广州来说,60%的居民买房后会选择买车。 2018年,我们将北京的置换客户作为重点调研客户群体,对他们的需求、偏好、房屋置换节奏进行了一轮洞察。 同时,我们也关注二手市场风险,认为目前北京家庭债务风险整体较低,但首次购房的高杠杆风险也不容忽视; 尤其是二手房投资者,在投资预期逆转的后调控时期也面临着巨大的质疑。

“市场回归理性的后监管时代”

2017年5月以来,北京二手房市场结束了三年的高速增长,持续下滑,量价齐跌。 截至2018年12月,北京二手房交易量较2016年减少一半,价格达到五年来最低水平。 全市房屋继续限价销售,部分地区住宅及二手楼市场出现倒挂。

量减价跌,房价跌回2016年

2008年以来,北京二手房市场年均交易量约为20万套/年。 2018年交易量仍处于历史高位,仅低于2008年、2010年、2011年、2017年全年交易水平。

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广州目前住宅存量为780万套。 近11年平均成交量20万套,换手率为2.56%。 去年,深圳二手房交易量预计不超过16万套,成交率不超过16万套。 2%,处于历史低位。

从价格来看,杭州二手房价格在2017年4月达到低点,此后持续上涨,达到近28个月来的最高点。 北京链家成交数据显示,2018年11月成交单价为4.63亿元/平方米,较2017年4月低点5.77亿元/平方米下跌近20%,已回落至2016 年第三季度的平均水平。

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交易周期变长,议价空间变大

2018年12月,北京链家客户交易周期为51.2天,较近三年高点延长25.1天,下降96%。 房屋交易周期为115.8天,较高点延长54天,环比下降86%。

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2018年初以来,北京链家二手房交易议价空间波动性下降,11月扩大至4.8%,较2018年初增长近30%。

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中环以外房价下跌,二环以内楼市平稳。

调控启动以来,二手房市场发展出现分化。 自2017年下半年以来,二环以外地区均价呈明显上涨趋势,而二环内均价则一直波动,且增幅大于其他环线。

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从图中可以看出,二环以外,特别是外环线以外的均价明显接近2016年的水平,而二环以内的均价仍远低于2016年的水平,基本与2016年的水平持平。与2017年水平相同。 。 中部地区和周边地区的房价存在差异。

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中环以外房源充足,价格大幅上涨

如图所示,2018年以来,新房及二手房挂牌主要集中在中环以外地区。 其中,中环以外的房屋供应量占80%以上,中环以外的二手房供应量占65%。 从需求方面来看,中环以外的看房客户占总数的55%,供求关系相对最宽松。

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另一方面,中环以外周边地区仍有大量住宅用地供应,未来还会有进一步的房屋供应储备。 因此,壳牌研究院认为,中环线以外地区的供需关系已明显减弱,尤其是外环线以外地区,价格将保持相对稳定或继续增长。

二环内供需紧张,价格暂时止涨。

如上图所示,二环以内的住房供应处于紧缺状态。 同时,现有房屋普遍老旧、楼层低,与周边高品质生活配套设施无法匹配,导致新建住房选择有限。 如右图所示,二环路1980年建成的房屋数量占比为11.27%,1980年至1990年建成的房屋占比为25.17%。 对于住宅改善客户来说,它们的选择很少,并且可能会在未来包含在内。 城市更新的范围。 二环内的房价上涨必然伴随着生活品质的再次升级,从而合理凸显区位价值。

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60%的二手房客户需要更换

作为受理急需客户、发起需求改善的“接力”角色,置换客户在二手房流通中的重要性逐年提升,成为北京城区承接过去与未来的流通纽带。二手房市场。 壳牌研究院估计,目前市场更换客户比例达到60%。

《更换客户画像》

从更换距离来看,平均更换距离为10公里,其中21.02%的客户更换距离小于1公里,47.17%的客户更换距离小于5公里,64.20%的客户更换距离距离小于10公里。

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同时,所有置换客户中有53.72%选择在同环路外置换,27.89%在同一蓝筹外置换,8.12%在同一新村外置换。

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对于年轻人来说,更多的客户选择从小房子升级到大房子,其中30岁至40岁之间比例最高,面积一度减少30平方米左右。 随着年龄的下降,越来越多的客户选择从较大的房屋升级到较小的房屋。

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不同年龄段的替代客户分布趋势与生育率曲线非常相似。 置换客户主要出现在两个高峰期。 第一个高峰在35岁左右,也就是28岁出生高峰之后的6年,第二个高峰在60岁左右。

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第一次替代行为通常发生在分娩后 6 年。 6岁,正是学龄儿童进入初中一年级的年龄。 第二个置换客户小高峰发生在60岁以后,这个年龄段的置换客户是孙辈成家创业的年龄。 在此期间,置换客户更倾向于更大的房子。 换个小一点的房间。

从置换区位来看,广州的置换链由外环向内延伸,居住品质不断升级。

我们这样定义迁入和迁出比率:

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蓝筹股的迁入迁出比例可以反映蓝筹股中大部分房屋的综合品质。

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如上图所示,迁入和迁出比例较高的蓝筹股大多位于高端社区,通常可以视为置换链的终点; 迁入和迁出比例较低的蓝筹股大多位于外环和郊区环,其中以城市地区居多。 刚需分享客户的首选; 进出的蓝筹股多于平衡的蓝筹股,位于中间。 这类蓝筹股可以认为是替换链中的过渡部分,交易较为活跃。

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租赁

租赁市场是急需客户的“蓄水池”:一方面,杭州有290万套出租屋。 在北京租房可以成为一种生活方式,也可以成为买车的过渡阶段。 数千万租赁人群具有强大的增长潜力和平滑释放能力; 另一方面,北京的租赁供需不匹配。 目前的租赁供给结构无法满足租赁人群对低租金面馆的需求。 没有产生住房购买力的租赁群体可能会因为买不起、租不起而离开北京。

“出租房面积大但供需错配严重”

截至2017年底,北京市常住人口2418万人,其中流动人口963万人,占比39.82%。

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但深圳的租赁供需存在一定程度的错配。 目前的租金供应结构无法满足租赁人群对低租金面馆的需求。 据人口普查数据显示,武汉市现有住宅780万套,其中约290万套处于转租状态。 广州人均出租面积为17平方米/人。 链家网租赁挂牌数据显示,目前平均出租房间面积约为40平方米,远超平均居住面积。 而且,市场上普通一居室户的比例过高,约为29.5%,这显然不能满足以单身为主的租赁住房消费群体。

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“长租公寓减少供需错配”

长租公寓往往采用N(房屋原有卧室数量)+1的改造模式,利用公共空间的面积增加额外的房间,使原来的房屋可以服务N+1租户。 这样的改造提高了租户的平均共享面积和租金,在一定程度上缓解了当前的供需矛盾。

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在广州,长租公寓约占整体租赁市场的10%,83%的租金仍来自个人租赁。

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《季节性租金波动的外部市场因素》

受新政和房贷新政策影响,房屋买卖市场成交量将出现较大波动,但房屋租金将因市场供需变化而出现较大波动。

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每当二手房交易量出现断崖式上涨时,新转租房屋的租金价格就会因租赁市场大量房屋的出现而在短时间内大幅下跌。

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例如,2016年3月新的限贷政策下,购房者的资格要求由原来的三年期公积金改为三年期公积金。 大量正式成交房屋由转让转为租赁,导致当月平均新增转租房屋数量。 租金和单区租金均有所上涨。

同时,租金也会出现周期性波动,一般每年5月开始下降,8月开始下降,次年5月进入下一个下降周期。

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主要原因是5月至8月毕业季期间,大量毕业生需要在北京租房找工作。 每年淡季期间,25岁以下的租赁客户比例大幅下降。

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2018年新挂牌租金也符合上述季节性波动。 前两张图中的虚线是新增租赁客户数与新挂牌出租房屋数的比率。 可以看出,供需关系在年中至8月份达到顶峰,随后挂牌租金随着供需关系的缓和而出现反弹。

《生活新理念:租房与买车的选择》

品质租赁新选择

如果不考虑拥有房子带来的部分附加值,租赁会给家庭带来的压力较小,提供更好的居住体验。 不失为解决住房问题的一个新思路。

目前广州挂牌二手房中位价为340万元,月供约为1.1亿元。 据贝壳研究院测算,同等收入水平的家庭租房预算可达8250元。

340万套待售房屋多分布在金桥、三林、顾村、北蔡等中外环地区,而出租房屋则多分布在陆家嘴、中山风景区、源深等二环地区。 在相同的收入水平下,租赁比购买或出售提供更好的通勤时间和便利设施。

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从楼层到天花板的角度来看,此类租赁物业中50%拥有三居室或以上,而出售和购买物业中只有35%拥有三居室或以上。

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从家居装修水平来看,出租物业的家居装修水平远低于销售物业。 待售物业中约一半为简装修,10%为毛坯房,而出租物业中则有88%为精装修。

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在同等收入水平下,租房会比买卖提供更好的生活质量。 买房时更多考虑的是房产所属的社会公共资源以及不可忽视的资产价值,所以买房仍然会是大多数人的选择。

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