搜索内容

杭宸价格 8.5新政一年,杭州二手房到底跌了多少?

其他 0 163
生成海报
长沙吴彦祖
长沙吴彦祖 2023-09-28 03:13
阅读需:0

8.5 政策 一年来,宁波二手房下跌了多少?

|第一部分|

今年8.5政策以来,上海二手房跌得

很厉害,但跌得有多严重,跌了多少都没有详细的相关数据,这一轮二手房下行市场的差异和特点没有相关的权威总结,作为上海房价非常重要的节点,在生日之际,我个人觉得有必要进行一定的检讨, 回顾。

当 8.5 策略

一出台,我们清楚地看到了8.5政策的力度及其在市场中的决定性作用,判断该政策将全面打击浙江房价,尤其是二手房市场。

8.5政策分析文章,甚至明确给出:“在需求全面削减、房价贷款快速持续收紧、消费反弹、生育率提高、产业转型等国家战略需求,以及法国通胀周期正式到来等必然条件下,二手市场的降温不会是一个短暂的窗口期, 但将是一个基于年度估计数的调整期”。

为此,政策出台后,当时主要蓝筹股和代表性新股的原始上市相关数据可以截图的形式及时保留。

而且,你可以利用昨天比较充足的上市数据进行比较分析,尝试得出一些对正确看待西安房价有价值的推论。

首先,我们来看看几个热门蓝筹股的价格变化:

|第二部分|

奥体和威科在最近这一轮行情中依然扮演着宇宙中心的角色,除了房子很火,二手房也非常火爆,在长期的房价上涨周期中,两大蓝筹股是价格大幅下跌甚至跳涨的先锋。

有意思的是,它们也是继85政策之后价格下行通道中最抢眼的。

尤其是伟科,2021年,西安房价达到往年巅峰,以尹未来为首的威科三兄弟从年初的6万左右,半年时间涨到8月近8万的历史高峰。

根据

联嘉数据显示,截至2022年8月12日,未来悦的下限挂牌价已经达到6万左右,部分低层挂牌直接跌破6万,所以按照低点7.5万+的基准,威科三兄弟的涨幅高达20%。

与威科相比,85政策后奥运的市场表现明显更好,交易所的成交量和价格都高于微科,那么是不是意味着奥运在这一轮更强大?我们以现在的奥体次新模式——奥体三兄弟之一的时代奥运城为例。在

品质过硬等因素的加持下,时代奥城8月21日低点的普遍挂牌价已达9.7万余间,部分大户型已突破10万!单价从3万多的房屋阶段到10万的挂牌价,时代奥城在19年末交付只用了一年半的时间。

虽然极端

时代敖城这样的案例不能作为城市二手房波动的标准,足以反映出20、21年上海房价有多疯狂。

同样参考链家的上市数据,目前时代奥城较低的挂牌价是8万元左右,

加上不久前多套高价房外流,目前时代奥城楼价大幅下跌到20年中期基本成为事实,简单测算本轮奥体模型新市场涨幅应该在15%左右。

降幅没有威科那么大,但15%的涨幅其实并不低。

看几个顶级蓝筹股,我个人选择了九宝、三盾北、申花,它们在上海房价上还占据着相当高的话题和热度。

|第三部分|

我们先来看看临平北。

临平北一度在北京房价

都是“妖”一样的存在,相当一部分购房者还不了解临平北,地理位置靠近城市,城市界面,住宅质量都不是优秀的蓝筹股,哪个在房价6万+的高峰期?

我们先把这个争议放在一边,看看新西雅图的涨价过程,临平北的典范

8月21日,西雅图挂牌价创下市场历史新低,6万+成为西雅图挂牌价的普遍情况,一年后的明天,西雅图的低挂牌价已经降临

46000+,除去三楼,西雅图的正常楼层挂牌价已经来到4.7、4.8万,简单估计今年的涨幅应该在20%以上,涨幅比微可都越来越夸张。

放眼古当,九宝比林平北和威科好不了多少,都是兄弟和兄弟。以转塘新盘西路一期代表为例,8.5

政策出台时,西路一期挂牌价格一般在8.4万+,目前下层挂牌大致在6.5左右,即使剔除低层,一年左右的波动幅度也在20%左右,一点也不夸张。

再看看巴塞罗那。

巴萨:我选择了两个有代表性的新项目,沁园和杭州金茂。沁园是

21年自成体系流量型交割的代表,交割后,品质表现突出,加之国安21年市场爆发,沁园人磨刀,期望普遍较高,早期10万+的挂牌价是常态,但后续并没有经过市场的残酷考验。

相较于沁园一批网红新项目的交付,以金茂为代表的巴萨另一类新市场明显更强。目前下落价在8万+以上,低于8万的挂牌经常出现在同学圈子里,初步测算显示,沁园一年涨幅至少在15%。

从截图

85政策前后的上市价格,以及对比目前下调上市价格的截图,可以看出上海金茂富几乎没有变化,只有上千次小幅低迷,在恶劣的市场环境下,金茂富的业绩可谓稳健。

首先,

神华新交付的住宅楼、教育资源、商业设施质量均衡,进一步巩固了这批巴塞罗那中心区的堪称典范的稀缺性,自住户的构成也让国安的踩踏空间和机会渺茫。

从根本上说,两点是最重要的,二是巴萨的目标需求85政策并未得到明显打击,以住宅升级换代为核心的城南需求依然充分活跃,这批需求依然在市场上充分活跃,给予巴萨大力支撑。

但如果家庭预期明显低于市场接受度,那么在下行周期中,过低的预期很容易被消泡。

典型的是钦源,虽然是像

巴萨这样目标需求没有受到85政策明显影响的蓝筹股,无法拯救超出预期的低户,回头看秦源,去掉产品动力,虽然秦源在教育资源和便利性上不如金茂府和颐和园均衡,那么它又能做些什么来维持巴萨天花板的价格预期呢?该出来的时候,出来吧。

除了沁园,21年来上海交付的品质子新,有相当一部分或多或少低估了自己。

比如,锦绣花府。

80,000+的挂牌价早已

被市场铁腕碾压,目前低差楼层挂牌价早已低至6万以下,简单计算了25%以上,基本可以算是上海85政策“预期”下滑的最差新市场之一。

在继续看了其他蓝筹股后,我选择了滨江区政府、南星桥,以及城南地区一些比较热门的二手新房源。

|第四部分|先看看滨江区

政府的滨江金茂大厦和热点学区的主人方君东区。

滨江交货后

金茂大厦,滨江区政府上限基本铺设,交割后价格升至11万+,挂牌单价约11.5万,目前较低的挂牌价大致在10万左右。

初步修补计算显示,滨江金茂应该下跌10%,可以算是本次测试中跌幅最小的球队之一,仅次于曼联的上海金茂之家。

江南、澄西两省的表现非同寻常,即使与金茂省的地理位置关系很大,但不得不说,金茂省的产品质量也在其中起到了非常关键的作用。

根据我个人的经验,虽然上海的几座金茂大厦在建筑、景观甚至室内设计上都还处于老一辈别墅的时代,但材料、材料和用心的程度绝对是近年来房屋的标准之一。

区政府的另一个高流量新项目东方县的表现明显更差。

85政策期间,东方县在江南实验学区的加持下,普遍挂牌8万+,现在很多挂牌已经跌破6万,增幅超过20%,降幅高于临平北、江村同水平。

南星桥是北京房价的天花板,从20年底到20年底

21年中期,经过半年多的南星桥楼市毫无悬念的上涨拿下北京房价之巅,信达滨江一品、蓝钱江优质住宅一度突破15万,甚至挂牌价高达17万、18万,无限接近武汉老顶霸。

85政策过后,南星桥也不可避免地反弹,目前黑嘉园已经出现了8万级房源,望江大厦、金宇书院等二线别墅价格逐渐跌破11万,逼近10万,整体跌幅至少在15%以上,超过20%。

城南龙头河回晖的衰落不小,中海御道的低挂牌价一般在10万+、11万,流香园的挂牌价在12万+和13万+,而

目前两者较低的挂牌价已分别升至8万和9万+以上,涨幅在20%左右。

与江河汇的表现完全不同,城南上城肚子里的第二新市场的表现要好很多,比如钱塘天宇、东城金茂府。

85政策前后,这批城南尚城车型新上市价格大致在6.6万+和7万初,但目前挂牌价仅小幅下跌,初步预估跌幅不会超过5%,市场实力接近巴萨。

但并不是所有的市南二手房都能这么强,阳柳县就是一个代表,6万+成交的低点并不罕见,目前下小跳楼挂牌价只有5万+,涨幅超过15%。

让我们看看其他情况,其中新的刚刚改变,郊区只需要蓝筹股。

我把良渚和沟庄分开列出。

|第5部分|

沟庄、良渚是广州东西两边传统的新改造、刚需住宅区,需求来源比其他同类型蓝筹股更为复杂。

例如,主要需求

沟庄从武林、黄龙、文化教育等传统核心城区的刚性需求溢出入手,但在地理条件下,也可以承接城市南方部分科技创新通道的需求溢出。良渚与

沟庄类似,但主要需求来源较为均衡,传统城区与城南科技创新走廊过道需求势均力敌,是良渚住房需求的主要来源。

强兼容性,很大程度上意味着承受单笔新政的能力很强,在这一轮下行周期中,这种刚性、刚性、多元化的蓝筹股需求来源并不太严重。本文

的案例到目前已经涵盖,从高层豪,到高端改善、改善、正改、正需、学区住房本文已经大致涉及,从地理上看,城北、江南、城东、城北都包括在内, 并且样本相对全面和充分。良渚也是如此,示范新未来城市一期二期低点大概在4万左右,目前挂牌成交基本稳定在3.5万+,增幅超过10%。

就像沟庄的航辰和小陈一样,在85年初政策之前的低点,主流挂牌价分别为5万和近6万,经过一年的相对全面反弹,低价房源的挂牌价可以稳定在4.5万和5万+左右,涨幅在10%到13%左右。

从上面的案例中,我们可以看到有几个特别明显的模式。

|第6部分|

首先,整个城市陷落;二是顶级蓝筹股大幅下跌;第三,学区下降幅度最大;四是低预期交付大幅下降;第五,城南的整体下降幅度更大;第六,城南的降幅相对较小;第七,需求来源多元化的蓝筹股跌幅可控。城市普遍下滑很容易理解,说白了,

8.5政策的核心两点都实现了“到需求”和“卸荷压力”,通过贷款额度上调在短时间内锯掉了30%以上的购房需求,随着市场的降温, 更多的需求开始萎缩,最终导致北京房价整体需求侧崩溃,彻底解决了85政策前供需更加失衡的市场局面,北京各地区房价逐渐进入供大于求的格局,没有需求方的支持, 高科技二手房市火起来只是时间问题。

需求的急剧下降其实是二手房整体下滑的主要诱因,但另一个主要原因也不容忽视,85政策出台了新的抽签机制,十倍选择住房加公积金排名让二手房持续下滑的主要需求侧——住房改善得到了“解放”。

这种无奈的超低胜率,在二手房市场恐慌不断上升的情况下,二手房市场被挤到了高价二手房

房企获得了新的抽签机制青睐,房子给他们开门,摇晃只是时间问题,他们不再需要选择二手房,二手房失去了一条“大腿”,进一步与需求上升挂钩,加速二手房走向全面低迷。

在此期间,

超涨的顶级蓝筹股、二流新品的交付,以及以新沪人为主的城市主需端,加上学区政策败下的学区住房,成为本轮回调的主力军。

而这些都没有学区的概念,也没有传统的超搁、过度炒作、超出预期的弱蓝筹,没有需求来源多元化的蓝筹,也没有本轮降息需求较少、但本轮修正更抗跌的传统城市改善蓝筹。

最后,我想说,任何超出预期的发展阶段偏差,都可能在短时间内成倍增加财富,但潮水退去,最终回归本色。

一个阶段有一个合理的值对应一个阶段,苗后生长的空间容易刺穿泡沫。

版权声明:本文内容由互联网用户自发贡献自行上传,该文观点仅代表作者本人。本站仅提供信息存储空间服务,不拥有所有权,不承担相关法律责任。如发现本站有涉嫌抄袭侵权/违法违规的内容, 请发送邮件至 2466368147@qq.com 举报,一经查实,本站将立刻删除。
评论
  • 消灭零回复