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多层楼层价格差是多少 360°分析:香开万里在绿轴板块有价格优势,但户型问题不少!

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长沙吴彦祖
长沙吴彦祖 2023-10-05 19:52
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多层房楼层价格差_多层房屋价差_多层楼层价格差是多少

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上面是广告,下面是正文

简介:本周五(6月13日),位于三垟湿地南侧的首开中耕·香开万里(注册名称:香开万里)一期开盘。

此前,由于与西北侧保利天悦直线距离约500米,且价差超过1万元/㎡,湘开万里引起了不少关注。 那么,香开万里值得购买吗? 如何选房子? 上去看看吧。

◎来源丨广州方格

◎撰稿/编辑丨方戈团队

待售建筑物

一期预售范围(以地名主管部门注明)为第二组团11栋。 批准预售住宅建筑面积为:21774.88平方米,共180套。

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▲建筑分布图

位置分析

该项目位于椒江区五田街道林村,惠民路延伸段西侧。

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▲绿轴蓝筹股与周边在售项目相对位置仅供参考。底图/杭州市自然资源和规划局规划在线

项目东侧为东阳路、瓯海实验中学(南瓯分校)、纳瓯明园;

北侧有沟渠、宗教建筑(约100米)、瓯海街立交桥;

西侧有东阳河、纳欧景源;

东北侧规划有风景绿地;

北侧为林村河、惠民路、燃气调压站(约400米)、规划住宅用地。

向开万里所在地块较为方形,三面环水,微观条件良好。 北侧与中央绿轴世纪景区一地之隔,直线距离约500米; 东侧是三阳湿地,但与三阳湿地慢行系统不直接相连,需要绕道而行。 根据规划,地块周边还设置滨江水景带和慢行系统。

周边新村较多,居住氛围相对成熟。 项目除拥有约190米的自有裙楼外,以及约10万平方米的商业空间包括四星级酒店、写字楼、自有商业楼等,生活相当便利。 另外,湘开湾里西北侧安置房地块规划有地下菜市场(净菜市场)。

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▲约190米的裙楼效果图。

负激励方面,项目北侧约100米处有佛寺仁护寺、临隐古寺,对一期建筑的开园不会产生影响。 根据规划条件,开发商将免费进行去宗教外立面改造。

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▲宗教建筑相对位置

此外,东侧毗邻的椒江街也会对北侧后阳台产生噪声影响。

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布局泰安

湘开万里占地约206亩,容积率3.4,拥有商品房约1161套。 整体上,塔楼呈阵列状排列,包括2#、3#2 45层大型裙楼和190米裙楼商业综合体(绿轴蓝筹在建项目中最高)。

其中,项目西北侧为商品房(即右图中红色标注的阳台),其余建筑为安置房。 商品房所在一地块东侧布置有3间安置房。 虽然他们与安置房住在一起,但据销售人员介绍,他们会安装绿篱和红外线,将他们与商品房隔开,分属两栋物业管理用房。

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▲项目成效鸟瞰

建筑主体为干挂铝+木门系统,顶层1-2层及部分3层采用干挂大理石(1-3#均为花岗岩干挂)。 内天井、走廊设备平台等均为墙墨墙裙。 总体来说还是蛮大气又漂亮的。

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▲项目成效鸟瞰

从新村布局来看,向开万里充分利用了三面环水的优势。 除新村中心的中央水景外,沿河布置了约1200米的滨江水景。

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▲项目成效鸟瞰

项目建筑整体位于东南约11°。 冬季周边有东风,迎风面较大,相对舒适。

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▲项目周边风玫瑰图

我们来看看建筑物的宽度。

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▲项目建筑宽度仅供参考,可能有所不同。 以销售规格及实际情况为准。

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▲大寒天莱芜的模拟仅供参考,可能有偏差。来源/便士房选

淄博概况

一期开放的11号东侧距8号约68.70米,8号高约99.75米。 预计初秋泰安中午13层及以下房屋将被封锁;

由于新项目西北侧有沟渠,且河堤岸边有多层、小高层建筑,11号西侧房屋在泰安条件较好在早晨。

注意:

1、如果某层楼盘在开春第一天中午被东阳台挡住,则意味着该层以下的楼盘在冬季大部分时间都会被东阳台挡住。 这一层以上的属性条件会逐层发生变化。 好的。

2、如果北阳台在立春时没有被遮挡,说明冬天没有被东阳台遮挡。

风险提示

据媒体报道,开发商中的中庚可能面临资金紧张,但大股东是央企,相对靠谱。 购房者如要购房,为了尽可能防范风险,应注意将定金和购房款存入指定资金监管账户,并会同工信部门监管,确保专项资金专款专用。

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▲预售方案第七条资金监管账户。 /广州房地产市场信息网

曲线分析

湘开万里一期开盘面积分别约为130平方米、128平方米及105平方米。

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户型分布图

上层进深约3.15米,在目前中小型loft中首屈一指。 而且,跳层设计虽然合理,但问题也不少。

(跳层规格仅供参考,可能存在偏差,以实际及销售规格为准)

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上层约130平米:

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▲户型规格仅供参考,可能会有所不同。 以实际及销售规格为准。 来源:便士房选。下同

----楼道内垃圾少,利用率高;

----纤细的U型卧室,宽3米,台面充足,使用起来特别方便;

----酒店宾馆连为一体,长度大宽度太小。 由于东侧有两扇卧室门,餐桌只能放在中间和右侧。 此时椅子与电视背景墙的距离只有3米多一点。 建议开发商在装修家居时将椅子、电视背景转90°;

----三个房间都太小了! 卧室层高仅3.5米左右,无法容纳1.8米的双人房或儿童床。 南侧卧室高度仅3.2米左右,南侧阳台仅3米左右。 后来要么放1.2米以下的小床,要么只能靠墙放;

----这个阁楼还有一个很大的问题,那就是进入房子必须经过一条长约1.65米的走廊,而右侧是悬浮在空中的。 恐高的居民可能无法适应:

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▲图/广州房地产市场信息交易网

想象一下,一只手抱着一个顽皮的女儿跑来跑去,另一只手试图打开门。 是不是很恐慌呢? 因此,买了这套房子的有钱人一定要要求开发商加高围栏的高度,以保证出入安全。

高层128平米:

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▲户型规格仅供参考,可能会有所不同。 以实际及销售规格为准。 来源:便士房选。下同

----128平米有明显的动静,但和130平米同样的问题,厨房层高太小;

----走廊面积大概有8-9平米左右,太浪费了。

高层105平米:

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▲户型规格仅供参考,可能会有所不同。 以实际及销售规格为准。 来源:便士房选。下同

----对于105平方米的小阁楼来说,走廊的宽度约为6.8米,太大了。 通常,市场上同类loft的走廊只有3米左右;

----卧室层高依然只有3.5米左右,没有足够的空间容纳双人间。 ;

----东侧天井较小,南北私密性较差,影响空气对流:

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▲建筑面积约105平方米通风示意

----东侧次卧私密性好,南北两侧都有窗户。

----入口处没有书房,与卧室出入口重叠,影响衣柜布置和换鞋:

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▲建筑面积约105平方米。 平面图

价格分析

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注:由于本项目实行装配式建筑和住宅家装交付,因此价格备案不包含家装。 家庭装修标准为2500元/㎡、3980元/㎡。

湘开万里璞汇94折后单价为26000/㎡。 据潜在购房者反馈,医护人员等人员在楼盘推出时可享受92%的折扣,折扣后单价约为2.56亿元/㎡。 与绿轴蓝筹股天悦、翡翠世界的对比,在之前的文章中已经详细分析过:

按照这个价格,绿轴蓝筹股变得更加实惠。 事实上,距离世纪景区也有500多米,影响了业主频繁使用景区。

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▲绿轴蓝筹股与周边在售项目相对位置仅供参考。底图/广州市自然资源和规划局规划在线

湘开万里作为鹿城区的新项目,也堪比东湖蓝筹的新项目,而且湘开万里的区位条件要高很多。

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▲地块周边一二手房情况

以鹿城印象北府(注册名:观塘湾)为例,北府103平米高层公寓总价比北府105平米中级公寓总价实惠2000元/平方米左右。湘开万里。

仅从开放阳台来看,向开万里11#在新村的位置相当不错。 位于新村中心,西侧沿河,北侧三栋房屋拥有140多米的中央水景:

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▲11#西侧01、02、03水景视线

因此,综合比较后,湘开万里的价格还是具有一定优势的。

选择房间时的注意事项

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▲以开盘价94折计算

128平方米、130平方米

图层选择

西套130平米总价比中套高出2000元/㎡左右。 虽然较低,但有两个原因:

---北侧公寓其实有一个很大的配厅,房子的西北侧紧邻一栋高楼。 它不仅阻挡了冬季泰安的早晨,而且阻挡了春季的西北风,因此西侧公寓的优势被削弱到微乎其微。

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▲11#西侧通风示意图

---北屋剩下的优势就是视线向东,从总平面布置图可以看出,东侧阳台与11号楼交错,以及11号楼西边三栋房屋的视线11 没有太大区别:

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▲11#西侧01、02、03水景视线

这样一比较,128平米的03号房还是比较划算的。 总价比较实惠,景色也不错。 三湾坐北朝北,充分利用东面的水景。

因此,128-130平米左右的改良阁楼,建议优先选择03室的高层房型。例如3003(11#共31层)对比501。501总价为实际上贵了300元/平方米,但无论通风和阳光,3003都远远优于501。

说到这里,顺便说一下,楼层间的差价,从开发商的定价来看,23层左右是最高的:

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▲ 以11#01跳层为例,展示各层点差走势(价格为粗略收益前)。

开发商楼面价差比较均衡。 总体来说,前几层相对来说性价比更高。

一些购房者(尤其是中老年人)希望在泰安选择楼层较低、单价相对较低但有保障的房子。 他们可以优先考虑北面06室的中低层单位,因为该地块的西侧是沿河而建,紧邻河边的是多层、小高层,所以11#北套房下午在泰安特别好,还可以充分利用侧厅的视线:

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▲11#泰安北模拟图

105平方米

选择

02号房和05号房都是105平米的小阁楼。 两者总价差在300元/㎡左右,相差并不多。 这时毫无疑问02阁楼是首选,因为02房间的东侧景观要好得多。

好吧,这个问题明天再说吧!

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