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房屋价格评估软件 二手房评估:到底哪个估价系统更可信?

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长沙吴彦祖
长沙吴彦祖 2023-10-05 19:53
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二手评估是购买二手房的重要组成部分。 目前各大房产网站和经纪公司网站都推出了二手房评估系统。 后来细心的网友发现,虽然同一套房子采用不同的网上评估系统,但房子的价格却能相差几十万。 此类二手房应采用何种评估体系和方法进行评估?

目前,市场上的各种楼市评估体系基本采用“比较法”计算模型。 即用户在系统中输入房屋信息后,评估系统会手动寻找与该房屋类型相似的“目标”房屋。 比较的。 由于中介公司对实际交易价格有控制权,因此选择的“目标”房产是实际交易过的二手房。 由于没有交易功能,各门户网站选择的“标的”大多依赖于用户网上发布的房价行情。

“在二手房成交价普遍高于报价的前提下,很多网站评估系统在估算价格时会出现不准确的情况。” 一位多年从事评估模型开发的软件工程师透露,“即使是在住房供应方面占据上风的中介公司的价格评估也未必总是‘总能达到目标’。而今年,全市二手房月均交易量为1.2万套,虽然是小型中介公司,但最多只能占领30%左右的市场份额。城市有近千个,评估系统无法掌握城市所有区域的交易数据,只能借助个别案例进行填写,自然无法保证评估价格准确。

可信的评估价格来自“官方”来源

在传统的评估过程中,影响房屋价格评估的因素有几十种,并不局限于用户在网上输入的十多种类型。 如果不能提供科学、准确的数据支撑,在线估价系统主要是想通过这项服务来吸引用户挂牌,促进交易。

“相比之下,传统意义上的房产评估是二手房交易各方的唯一选择,具有法律依据。” 房地产商会人士表示,专业评估机构出具的评估报告可以作为抵押申请。 、发行资产凭证的依据等

目前,各方认可的传统房地产评估主要采用三种方法来综合估算房屋的价值。 “收益法”利用房屋市场租金推高楼市; “成本法”重点关注开发商常用的重置成本,将农用地、建筑安装成本等因素纳入评估范围; 还有中介机构常用的“对比法”,即根据周边的交易样本价格修改房屋的评估价格。 最后,评估师将采用“不高不低”的原则,将通过上述三种形式估算出的较低值确定为房屋的实际评估价。 购房者据此申请抵押贷款可以降低金融机构的风险,而其他“评估价格”则没有这样的作用,只能作为决策的参考。

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