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保利时代loft出租价格 【广告传媒】200900902保利领事馆LOFT提案ppt模版课件.ppt

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长沙吴彦祖
长沙吴彦祖 2023-10-14 02:46
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保利(北京)中心 保利(北京)中心 保利城西领事馆用地 保利城西领事馆用地类别 住宅 住宅 ————LOFTLOFT 写字楼物业 写字楼物业管理定位 研究定位 研究类别 住宅 住宅 ————LOFTLOFT 写字楼物业 写字楼物业管理定位研究 定位研究页面 随着保利领事馆项目市场定位的深入研究,各组成部分的产品定位已基本明确。 基于“立足区域价值主旋律,坚决瞄准全流通产品”的整体案例定位方针,本次送审将围绕本案的“住宅式LOFT办公物业管理”,进行系统梳理从市场到产品。 。 页面开发既定条件 开发条件及特点:按建筑高度120米,商业2层估算,LOFT办公物业进深可达5.9米,净宽5.55米。 页面深度5.95.9米,净宽5.555米,净宽5.555米。 55米实现方法 米实现方法 5.55米高度的实现方法是采用GBF蜂窝芯肋梁楼板技术。 地板长度控制在350MM以内,从而实现高度5.55米。 此外,该技术的实施提高了工程质量,还具有以下优点:真正实现了空间的灵活分区。 除了卫生间、开水房位置相对固定外,还可以自由划分任意开间、任意进深的卧室。 无需进行结构性改变,灵活多变。 性能优良,抗震性能好,特别是在北京地区。 在不降低成本的情况下,抗震性能的提高将明显促进销售。

目前采用该技术的代表性写字楼有锦江国际、中国水电大厦等,成本降低幅度在0-100元以内。 PageGBF蜂窝芯密肋梁楼板技术预示着商务使馆定位的可能性。 商务使馆定位的可能性分析缺乏个性化,且租金较高。 目前上海市场的接受度并不高。 很少有俱乐部管理公司愿意接受这些销售。 物业管理模式页面 第四个可能的方向 第四个可能的方向——保利商务使馆 保利商务使馆——LOFTLOFT办公空间 办公空间——高品质。 从价格上看,该项目的LOFT办公产品已经达到区域乙级写字楼的平均水平。 较高的均价有效保证了物业管理业务的高端性,从而保证了售后物业管理质量不会提高。 双重意义上的物有所值。 充分利用商业物业管理无限深度提供的有利条件,LOFT产品面积获取率超过160%,实际超过容积率。 如此一来,在建筑安装成本仅降低10%至15%(约300元/平方米)的同时,土地价格被摊薄,LOFT产品高总价、高品质、高性价比的优势得到体现。实现,从而扩大项目的竞争优势。 面店面积/单价低。 保利商务使馆以相对较小的面积定义,实现了相对较低的单价,有效降低了购买门槛。 同时,该产品有效补充了本项目在面馆中高端办公市场的产品供应,扩大了本项目的办公客户范围。 LOFTLOFT产品核心价值! 产品核心价值! 高品质 高品质面店区 面店区 低单价 低单价 性价比高 PageLOFTLOFT 客户群定位 客户群定位 Page10 源于针对性的市场需求! 源自有针对性的市场需求! 正如我们在之前的报告中看到的,当定位为全流通产品时,本案的LOFT写字楼物业将面临绝佳的市场机会。

这个机会是由当前区域发展现状、规划前景、综合项目定位决定的。 本案LOFT产品的客群定位研究,将围绕各类客户需求的研究,尽可能量化不同客群的需求,进一步锁定产品面积、比例、配置等设计要素,等等来自客户的需求! 第12页•第一圈客户 第一圈客户——区域现有需求客户 我们的客户群分为四个圈! 第13页 领事馆区转租 领事馆区转租//写字楼概况 写字楼概况 新项目(新村) 名称 总建筑面积(​​平方米) 转租率 商写字楼比例 95673 约70% 40% 时代阳光 42668.8 约60% 35% 花样年华 梦想家38444.7970% 45% 樱花假期 17806.460% 45% 棕北国际 5697065% 20 %2250070%45%盘古家园 48000055%20%红色加勒比 1315085%60%SOHO 肥城 4000080%40%宗熙园 356466 0%35% 2000年后开发的新房产,原业主要么是应对居住环境的变化不适应,要么是由于该地区商业氛围浓厚、租金回报率较高而选择转租自己的房子,转租率普遍较高。 据悉,该地区新建项目中,大型企业办公室较为常见,该地区对一单元、二单元等小型阁楼需求较大。 典型新建项目总建筑面积及营业厅计算面积84.29万平方米。 商务写字楼总面积23.35万平方米。 27.71%。 领馆区典型新项目商务办公楼比例。 领馆区典型新项目商务办公楼比例。 第15页 领馆区主要居住区。 各细分办公区域现状 领馆区居住区主要办公区域现状 新开发(新村)名称 主要loft面积范围 价格 130-3108300 时代阳光 50-1207500 花样年华梦想家 40 -1107200 樱花假日 28-1307600 棕北国际 37-1307900110-2205400 盘古家园 80-2207100 红色加勒比 26-608000 SOHO 肥城 18-558000 棕西园 80-1407000 面积(平方米) 比例(%)100以下 2710 0-15023150- 20021200-30018300 11200以上 平方米以下办公面积比例为71%,是该区域住宅建筑中的主要办公面积板块。

面积300平米以上的写字楼物业管理主要集中在Keleti View,这里的新开发项目大多有大loft; 而面积100平方米以下的写字楼物业主要集中在肥城SOHO和蓝色加勒比。 盘子。 第16页 领事馆区办公空间需求方向的转变。 据对周边15家二手店负责人的深度采访显示,该地区租赁200平米以下的企业客户中,未来5年有超过40%的人会选择租房。 需要扩大企业办公面积,升级企业办公环境! 对于面积200-300平方米及以上的客户来说,扩租需求较弱。 Page 17 概要 概要 目前,项目所在领事馆区现有商业办公面积23.35万平方米,其中71%小于200平方米,约为16.57万平方米。 据对辖区大型二手店负责人的深度采访显示,超过40%的客户未来有扩大办公面积或升级办公环境的需求。 该需求总量约为:66000平方米。 这个需求群体将构成本案最基本的客户群体来源! 第18页••第二客户圈 第二客户圈——投资客户 第19页 城北作为消费者购房的首选,仍然是投资者最为活跃的房地产市场。 随着房地产市场的复苏,更多的中小投资者渴望加入房地产投资的行列。 在上海人固有的投资理念中,房地产是比基金股票等投资更稳定、更安全、更增值的投资产品。

因此,北京就会诞生一大批所谓的“腿老板、包租婆”等人。 房地产投资门槛过低,挡住了一大批中小投资者。 不过,能够适度控制单价的小loft,尤其是城北的小loft,仍然是他们的首选。 在抓住了“高品质、小面积、低单价”的特点之后,我们也抓住了投资者的核心需求,以及大量的中小投资者! 第20页 投资者可接受的办公面积范围。 投资者可接受的办公面积范围。 从投资者可接受的办公面积范围来看,200平方米以内的办公面积比例占69%。 这一比例与商务办公客户的最终使用趋势基本一致。 面积(平方米) 比例(%) 100以下 27100-15023150-20021200-30018300及以上 11Page21 投资者认可的写字楼物业管理单价范围 投资者认可的写字楼物业管理单价范围 写字楼物业管理投资者能够承受单价较高的住宅投资产品相对较高。 从投资者认可的写字楼单价区间来看,70%的客户同意单价在200万以下。 第22页••第三圈客户 第三圈客户--新客户,市场新机会 Page23 ​​市场机会:高端、小面积、私密性需求仍未得到满足! 市场机会:高端、小面积、私密化需求仍未得到满足! 据御嘉采访了解,基于写字楼物业管理的市场细分,写字楼物业管理市场确实存在高端、小面积、私密办公空间的需求,但目前还没有这样的写字楼物业管理公司在市场上。 如果出现的话,绝对有很大的市场空间。

比如歌莉娅帝景的办公用途就是这种需求的体现。 由于这类客户群处于金字塔顶端,无法定量判断,也无法确定市场容量。 不过,这可以体现在自由职业购房者集中的行业,如律师、会计师、规划师等。 市场容量。 第24页 市场机会与客户能力分析 市场机会与客户能力分析 根据北京律师商会的数据,2007年上海有近1200家律师事务所,其中年净利润超过30%的律师事务所有50多家。亿元,预计超过100万的企业将超过300家。 据成都市会计师商会统计,河南省共有会计师事务所364家,总收入5.74亿元,执业注册会计师3534人,而上海会计师事务所约占全广东的70%。 在南京、上海等城市,年净利润200万元以上的会计师事务所比例达到40%以上。 据此,保守地说,如果成都年纯收入达到200万,会计师事务所的比例将达到20%~30%,上海高收入会计师事务所的数量可以达到70-100家左右。 为此,如果考虑到评估师、品牌顾问、高级健康顾问、高级财务顾问、独立策划师、独立作家、金融经纪人、各类工作室等的数量,可以预计,中小型企业的数量深圳的自由职业者级别将达到数百人。 据盖家考察和深度访谈显示,其中20-30%的人有订购个人办公空间的需求。 这些都是我们项目可以重点关注的市场。

第26页••第四客户圈 第四客户圈——四川企业客户 第27页 市场机会:四川企业客户 市场机会:四川企业客户 这类企业的单价和面积相对较小,不太可能订购乙级写字楼。 订购办公物业管理对于他们来说不仅是办公必需品,更是一种投资。 为此,在档次和品质的前提下,单价和面积将是他们考虑的重点! Page28保利商务使馆客户群体定位! 保利商务使馆客户群体定位! 30%30%25% 四川企业客户第29页 产品定位 产品定位第30页 产品、产品,源于客户群体的针对性需求! 源自客户群体的针对性需求! Page31 最畅销的产品从来都不是从水底生产出来的。 正是基于我们对本案LOFT产品针对的四类客群的消费需求、消费特征、市场容量的系统研究,我们才能抽象地锁定本案的产品。

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