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8层机械车位的价格是多少钱 西安小区“停车服务费”拟调整为80元/月,算了15个小区成本账,收高了

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长沙吴彦祖
长沙吴彦祖 2023-10-22 19:42
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有调查

我花钱买了一个停车位,但每个月还是要向物业收取150元以上的服务费。 合理吗? 有没有新的政策来规范?

去年以来,中国记者持续关注此事。 5月6日至9日,我们对《西安新村“停车服务费”是否收清”进行了报道并持续跟踪报道,引起广泛关注。 重庆市市场监管局安排相关区市场监管局对10个新村停车服务费缴费情况进行查处,组织开展物业管理新村停车费专项检查全市。 不少新村物业管理公司也主动与房东代表、业主委员会沟通,决定是否增加这笔费用。

有争议的

近日,《西安市物业管理服务收费管理办法》(征求意见稿)(以下简称《征求意见稿》)公开征求意见。 其中,拟将所有新村“停车服务费”调整为80元/月,引发争议。 很多。

与北京、武汉、长沙、郑州、哈尔滨、太原等其他省会城市相比,重庆市发改委《意见稿》涉及的“停车服务费”价格仍低于其他省份省会城市。

算一算

新村停车位的实际价格是多少?

新村的“停车服务费”中,物业管理公司的实际成本是多少?

经过多方努力,记者找到了杭州一家物业管理公司的负责人,他向记者透露了重庆室外停车场的直接成本支出项目,主要包括:照明水费、消防设施维护费等。 、清洁费和值班费。 人员费用、日常维修费用、税费等。其中,占比最大的是人工工资。

这些费用占其停车总收入的比例是多少?

他介绍,目前他管理的地下车库的费用在账目中大致显示为:水费约为2%,消防设施维护费用约为3%,值班人员+清洁费用约为40%,小修费用约为40%。 约3%,税约8%。 其中,8%的税费由物业管理公司向税务部门摊销,属于物业管理公司的管理成本。 并且他坦言,值班人员+保洁的成本中有一定的水,大部分地下车库达不到40%。

从6月5日开始,记者多方采集了15个新村的“停车服务费”费用,并通过物业管理行业人员,计算出了以下新村“停车服务费”项目的直接成本(估算)。

需要注意的是,在采访中,物业并未提供该新村地下停车位水费、消防设施维护费、每日零修费等实际费用信息。 也有一些新村将这些费用直接计入新村公共池。 因此,以下新村直接成本核算仅基于行业(估算)估算,可能与部分物业管理公司实际发生的费用存在差异。

1.翠屏湾一、二期

预估车位成本=33.42元/车位·月

新村地址:兰州市煤矿路中段

入住时间:一期2010年,二期201​​4年

新村总户数:3841户

停车位:一期室外停车位200个,二期500个

收费标准:150元/月·辆

室外车位维护:据新村物业管理公司人员介绍,负责新村室外停车场的全职人员有6人,其中保安4人,清洁工2人(平均工资2500/月)

地下室设施设备:符合一级标准

物业管理公司资质:二级

直接成本(估算)估算

1)新村每年“停车服务费”收费总额:150元/月·车辆×700个停车位(使用中)×12个月=126亿元

2)每年人工成本:6人×2500元/月×12个月=18万

3)其他费用:(水费约2%+消防设施维护费约3%+零修费约3%)×126万(费用总额)=100800

4)车位预估直接成本(估算):【18万(年人工成本)+10万800(其他成本)】÷12个月÷700个车位=33.42元/车位·月

2. 罗马花园村

预计直接成本=24.5元/车位·月

新村地址:兰州市玄武大道

入住日期:2014年

新村总户数:2955户

停车位:室外停车位400个

收费标准:室外150元/月·车

室外停车场维护人员:据新村物业管理人员介绍,共有2人,清洁工1人,保安1人(平均工资2500元/月)

地下室设施设备:一级标准

物业管理公司资质:一级物业管理

直接成本(估算)估算

1)新村每年“停车服务费”收费总额:150元/月·车辆×400个车位(使用中)×12个月=72亿元

2)每年人工成本:2人×2500元/月×12个月=6亿元

3)其他费用:(水费约2%+消防设施维护费约3%+零修费约3%)×720,000(总费用)=57,600

4)车位预估直接成本(预估):【6万(年人工成本)+5.76万(其他成本)】÷12个月÷400个车位=24.5元/车位·月

3、鑫龙天然居一期、二期

预计直接成本=28.54元/车位·月

新村地址:兰州市风景区南路

停留时间:2006年至2010年

新村总户数:2380户

停车位:室外停车位550个(机械式)

收费标准:室外150元/月·车

专职室外停车场维护人员:据新村物业管理人员介绍和记者走访,共有5人,其中清洁工3人,平均工资1700元/人,保安2人,平均工资1700元/人。人均工资2000元。

地下室设施设备:符合一级标准

物业管理公司资质:二级

直接成本(估算)估算

1)新村每年“停车服务费”收费总额:150元/月·车辆×550个停车位×12个月=99亿元

2)年人工成本:2人×2000元/月×12个月+3人×1700元/月×12个月=109200

3)其他费用:(水费约2%+消防设施维护费约3%+零修费约3%)×990,000(总费用)=79,200

4)车位预估直接成本(预估):【109200(每年人工成本)+79200(其他成本)】÷12个月÷550个车位=28.54元/车位·月

4.伦敦大厦

预计直接成本=72元/车位·月

新村地址:兰州市九十路与米勤路交叉口

入住日期:2015年

新村总户数:524户

停车位:室外停车位130个

收费标准:室外150元/月·车

专职室外停车场维护人员:据新村物业管理人员介绍,没有专职保安人员。 新村保安不定期值班,每周清洁两次。

地下室设施设备:不符合一级标准(目前地下室出入口为自行车道)

物业管理公司资质:物业管理五级

直接成本(估算)估算

1)新村每年“停车服务费”总额为:150元/月·车辆×130个车位×12个月=23.4亿元

2)每年人工成本:(约40%值班人员+清洁费用)×234,000 = 93,600

3)其他费用:(水费约2%+消防设施维护费约3%+零修费约3%)×234,000(总费用)=18,720

4)预估车位直接成本:【93600(每年人工费用)+18720(其他费用)】÷12个月÷130个车位=72元/车位·月

5. 明景城新村

预计直接成本=119.142元/车位·月

新村地址:兰州校长安南路

入住日期:2005年

新村总户数:约500户

停车位:70个(室外平面停车位)

收费标准:室外150元/月·车

室外停车场专职维护人员:据物业工作人员介绍,有保洁员2名,保安1名(人均2500元/月)

地下室设施设备:符合一级标准

物业管理公司资质:物业管理五级

直接成本(估算)估算

1)新村每年“停车服务费”总额为:150元/月·车辆×70个停车位×12个月=12.6亿元

2)每年人工成本:3人×2500元/月×12个月=9亿元(数据由新村物业管理公司提供)

3)其他费用:(水费约2%+消防设施维护费约3%+零修费约3%)×126,000(总费用)=10,080

4)车位预估直接成本(估算):【9亿元(年人工成本)+10080(其他成本)】÷12个月÷70个车位=119.142元/车位·月

6. 宏基商城·沁园新村

预计直接成本=72元/车位·月

新村地址:兰州市科技西路

入住日期:2014年

新村总户数:1700户

停车位:室外停车位(平面)约700个(目前使用率不高)

目前停车服务收费标准:室外150元/月·辆

室外停车场专职维护人员:保安人员不定期值班,各楼保洁员负责相应地下室位置的卫生。

地下室设施设备:符合一级标准

物业管理公司资质:二级

直接成本(估算)估算

1)新村每年“停车服务费”收费总额:150元/月·车辆×700个停车位×12个月=126亿元

2)每年人工成本:(约40%值班人员+清洁费用)×126万=50.4万

3)其他费用:(水费约2%+消防设施维护费约3%+零修费约3%)×126万(费用总额)=100800

4)车位预估直接成本(预估):【504000(每年人工成本)+100800(其他成本)】÷12个月÷700个车位=72元/车位·月

7. 阳光美景宫

预计直接成本=36元/车位·月

新村地址:兰州市风景区南路

入住日期:2009年

新村总户数:900户

停车位:室外停车位500个

收费标准:150元/月·辆

室外停车场专职维护人员:专职保安4名,保洁员2名(保安工资2500元/月,保洁员1000元/月)

地下室设施设备:符合I级标准(醇酸地板、红外数字监控设备等)

物业管理公司资质:二级物业管理

直接成本(估算)估算

1)新村每年“停车服务费”收费总额:150元/月·车辆×500个停车位×12个月=90亿元

2)每年人工费用:4人×2500元/月×12个月+2人×1000元/月×12个月=144000。

3)其他费用:(水费约2%+消防设施维护费约3%+零修费约3%)×90万(费用合计)=72000

4)车位预估直接成本(预估):【144000(每年人工成本)+72000(其他成本)】÷12个月÷500个车位=36元/车位·月

8.曲江·竹子街一期、二期

预估直接成本=32元/车位·月

新村地址:兰州市芙蓉中路

新村总户数:1500户

停车位:室外停车位1500个

现行停车服务收费标准:150元/月·辆

专职室外停车场维护人员:据新村物业管理人员介绍及记者采访,共有专职保安员和机械车位操作员5名,保洁人员5名(保安平均工资门卫4000元/月,保洁员2000元/月)

地下室设施设备:符合一级标准(醇酸地板,配备吸尘器、扫地机等)

物业管理公司资质:二级物业管理

直接成本(估算)估算

1)新村每年“停车服务费”收费总额:150元/月·车辆×1500个车位×12个月=270亿元

2)年人工成本:5人×4000元/月×12个月+5人×2000元/月×12个月=36万

3)其他费用:(水费约2%+消防设施维护费约3%+零修费约3%)×270万(费用总额)=216000

4)预估车位直接成本:【36万(年人工成本)+21.6万(其他成本)】÷12个月÷1500个车位=32元/车位·月

9. 曲江华府

预计直接成本=56.518元/车位·月

新村名:曲江华府

新村地址:燕南东路88号

入住日期:2008年

新村总户数:1225户

停车位:室外车位599个

现行停车服务收费标准:每辆车150元/月

地下停车位维护人数:专职保安4人,每人年薪5亿元。 专职保洁人员3人,每人工资4亿元。

地下室设备:符合I类标准

物业管理公司资质:一级物业管理

直接成本(估算)估算

1)新村每年“停车服务费”收费总额:150元/月·车辆×599个停车位×12个月=107.82亿元

2)年人工成本:4人×5万/年+3人×4万/年=32万

3)其他费用:(水费约2%+消防设施维护费约3%+零修费约3%)×107.82万元(费用总额)=862.56万元

4)车位预估直接成本(预估):【32万(年人工成本)+86256(其他成本)】÷12个月÷599个车位=56.518元/车位·月

10.嘉隆·怡景华亭

预计直接成本=48元/车位·月

新村地址:西咸新区沣东商城世纪街东段30号

入住日期:2016年6月

新村总户数:一期898户

停车位:室外停车位562个

收费标准:100元/月·辆

地下停车位维护人数:无专职维护人员,全部参与清洁维护。

地下室设备:(参见类别1、2、3)类别3

物业管理公司资质:物业管理五级

直接成本(估算)估算

1)新村每年“停车服务费”收费总额:100元/月·车辆×562个停车位×12个月=67.44亿元

2)每年人工成本:(约40%值班人员+清洁费用)×67.44亿元=26.976亿元

3)其他费用:(水费约2%+消防设施维护费约3%+零修费约3%)×674,400(费用总额)=53,952,000

4)车位预估直接成本(预估):【269760(每年人工成本)+53952(其他成本)】÷12个月÷562个车位=48元/车位·月

11.中国建筑。 开远市新村

预计直接成本=24.571元/车位·月

新村地址:西咸新区沣东商城二桥新村633号

入住日期:2017年7月

新村总户数:1499户

停车位:室外停车位1,433个

现行停车服务收费标准:150元/月·辆

维护地下停车位人数:据新村物业管理人员介绍,有专职保安3名,每月4000元; 专职保洁员2名,每月3000元。

直接成本(估算)估算

1)新村每年“停车服务费”收费总额:150元/月·车辆×1433个停车位×12个月=257.94亿元

2)年人工成本:3人×4000元/月×12个月+2人×3000元/月×12个月=216000

3)其他费用:(水费约2%+消防设施维护费约3%+零修费约3%)×257.94万元(费用总额)=2063.52万元

4)车位预估直接成本(预估):【216000(年人工成本)+206352(其他成本)】÷12个月÷1433个车位=24.571元/车位·月

12. 公园未央

预计直接成本=86.4元/车位·月

新村地址:兰州市未央区宣武路

入住日期:2016年11月

新村总户数:1570户

停车位:室外停车位约1000个

现行停车服务收费标准:机械停车位每辆车每月180元,超平停车位每月150元。

维护地下停车位人数:由于新村物业不接受采访,经与新村居民核实,发现该村地下室没有专职保安或保洁人员。新村。

地下室设备:II类

物业管理公司资质:长城物业重庆分公司具有五级资质

直接成本(估算)估算

1)新村每年“停车服务费”收费总额:180元/月·车辆×1000个停车位×12个月=216亿元

2)每年人工成本:(约40%值班人员+清洁费用)×216亿元=86.4亿元

3)其他费用:(水费约2%+消防设施维护费约3%+零修费约3%)×216万(费用总额)=172800

4)车位预估直接成本(预估):【864000(每年人工成本)+172800(其他成本)】÷12个月÷1000个车位=86.4元/车位·月

13. 锦绣世界第一期

预计直接成本=18.72元/车位·月

新村地址:兰州市北辰西路1999号

入住日期:2012年7月

新村总户数; 1302户

停车位:室外车位899个

目前停车服务收费标准:室外120元/月·辆

地下停车位维护人数:专职保安2名,3000元/月,专职保洁员1名,2200元/月。

地下室设施设备:I类

物业管理公司资质:二级

直接成本(估算)估算

1)新村每年“停车服务费”收费总额:120元/月·车辆×899个停车位×12个月=129.456亿元

2)年人工成本:2人×3000元/月×12个月+1人×2200元/月×12个月=9.84亿元

3)其他费用:(水费约2%+消防设施维护费约3%+零修费约3%)×129.456万(费用总额)=10356万

4)车位预估直接成本(预估):【98400(每年人工成本)+103560(其他成本)】÷12个月÷899个车位=18.72元/车位·月

14. 枫东商城-广州穗悦新村

预计直接成本=72元/车位·月

新村地址:沣东上城广州路西段561号

入住日期:2015年

新村总户数:4024户

车位:1297个,全部自有车位。 收费标准:150元/月

但新村物业拒绝提供地下停车位数量和维修人员数量(专职保安、专职保洁、专职维修)。

直接成本(估算)估算

1)新村每年“停车服务费”收费总额:150元/月·车辆×1297个停车位×12个月=233.46亿元

2)每年人工成本:(约40%值班人员+清洁费用)×233.46亿元=93.384亿元

3)其他费用:(水费约2%+消防设施维护费约3%+零修费约3%)×233.46万(费用合计)=186768

4)车位预估直接成本(预估):【933840(每年人工成本)+186768(其他成本)】÷12个月÷1297个车位=72元/车位·月

讨论

三方在《征求意见稿》中各抒己见

住户:价格根据物业管理服务而定

不然80块钱太高了

在连续多日的走访中,记者还就物业管理费调整方案采访了多位新村居民。 不少人表示,物业管理费的减少和停车服务费的增加,应该取决于物业管理的服务水平。 然而,居民很难对新村的各项服务感到满意。

“小区广场舞的噪音、走廊、电梯的卫生、保安太老(精力有限)……如果物业能解决这些问题,那么居民就能接受增加的生活费。”每个月几十块钱。” 何居民表示,停车服务费上调后,如果物业管理对地下室管理更加松懈,服务不升反降,那么每月80元的价格就难以接受。

“我们的新村有十几年的历史了,地下室桥面都是沙子,环境很差,不知道提供什么服务,还不如高端新村,还要交钱。”每月80元的价格,我总觉得心里不平衡。” 一位居民表示,当所有服务都达不到标准时,物业管理费每月要增加几十元,居民肯定会不满意。

物业管理:有支持者,也有反对者

停车服务收费应实行不同标准

同样,在这几天的走访中,新村多位物业管理公司负责人也向记者表达了不同的看法。

一位物管主任表示,支持“一费制”,但停车服务收费标准也应该按照一、二、三类进行区分,而不是只固定80元的价格。 “我们新村地下室是全新醇酸的。”物业管理总监表示,“停车服务费”拟调整为80元/月,这对于很多服务标准较高的物业管理公司来说显然不公平。

一些较老的商品房新村物业管理公司负责人表示,虽然物业管理服务费有所下降,但停车服务费的上涨仍然让他们很难盈利,只能尽量不造成巨额亏损。 。 “并不是所有住户都会按量收取物业管理费。一般一个月能交70%就不错了。有时物业公司还要付扶梯费和维修保险费。” 该物业公司负责人觉得,“对于像他们这样的小型物业公司来说,与住户的矛盾很大,一费制会加剧双方矛盾,最终导致无力承担维修费用。”

市发改委:已收集数千名居民意见

6月4日,记者就居民强烈反映的《征求意见稿》中的“停车服务费”问题,应询向沉阳市发改委发出采访信。

6月11日上午,重庆市发改委相关部门回复记者称,《征求意见稿》尚处于征求意见阶段,最终草案可能会进行修改。 希望记者继续关注。

该工作人员表示,《征求意见稿》发布以来,已收到上千条居民意见,其中包括不少关于“停车服务费”的意见。 该办公室将纳入居民对记者采访的几个问题的意见。 文件发布前不接受媒体独家采访。

反映的问题集中在4个方面

在近期的报道中,“停车服务费”问题主要集中在以下四个方面:

1、《意见稿》中,新村室外停车场“停车服务费”统一降至80元/月。 市发改委是否进行过成本核算和论证? 调整的依据是什么?

2、对比其他省会城市的“停车服务费”收费标准,在《意见稿》中,无锡市的物业管理费已经有所下降,但这个费用始终比其他城市低很多。 那么这样做的依据是什么呢?

3、重庆所有新村80元/月“停车服务费”新政策是“一刀切”政策,即原来的一、二、三类室外停车场不同的新村不一样,设施不一样,服务不一样,配套不一样,投资不一样等等。按照同样的标准收费时,有没有考虑到新政的负面影响?

4.《草案》中的“停车服务费”项目可参照旧新政,也可根据《陕西省物业管理区域内车辆停车位类别​​》第一类、第二类、第三类,依据根据每个新村的实际情况和条件。 标准、分类收费?

记者 陈思存 余振文/摄

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