筑城家园价格 小财看房|六环以里的纯新盘，临海淀且单价3.9万，是惊喜还是惊吓？

近日，广州市建国御宴花园示范中心即将对外开放。 事实上，自天津市规划和自然资源委员会挂牌土城社区A-07地块以来，该项目已经赚得盆满钵满。

延庆、六环以内，单价3.9万/平方米、林顺驿……这些优惠叠加，关注度自然不低。 后续开发者通过Yuanverse相关发布会进一步炒作。

所以，首付不到100万就可以在广州落户。 这是真的？ 四环以内，总价3.9万。 是惊喜还是震惊？ 带着这样的疑问，小菜就带你来一探究竟。

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地处偏远，周边没有成熟的配套设施。

◆超市：距离华联生活广场1.7公里，距离华联购物中心2.1公里。 步行即可到达土城社区诚信商城、红岩商城；

◆交通：距离土城汽车站、土城南大街1公里，距离延庆轻轨站7公里多；

◆医院：距横桥社区卫生服务站、西栅村便民服务站约2公里。 开车30-40分钟即可到达上海大学第六附属医院北院、北京宣武区西医诊所、北京房山区中西医结合诊所等。

◆教育：距昌平区阳房镇中心幼儿园、昌平区阳房中学、四辛庄中学、北京市宣武区硕博学校均约2公里；

◆公园：距八口角养生风景区、西栅村风景区2公里。

我们先来看看土地。 确实是偏远了。 从地图上看，该地块位于延庆区马池口镇北部，整体面积较为规整。 沿着土城社区蜿蜒的小路，隐约可以看到地块周围的白色栅栏。

这是真正的山野，空气中夹杂着青草和牛粪的味道。 放眼望去，连绵起伏的西山清晰可见。 周围的荒凉和孤独虽是另一番景象，却很难将其与帝都的繁华联系起来。 小菜感叹：新房子是一个梦想。 你买的不是房子，而是梦想。

建国御宴花园在上海市的地理位置

放眼望去，连绵起伏的西山清晰可见

A-07包裹比较规则

目前，该地块周围只有土路。 根据规划要求，该地块周边有土城一路、土城二路、土城三路、土城四路等城市环路。这4条道路的建设安排及附近的马坊路已经公之于众。 公告，大约 2024 年 12 月。

A-07地块附近道路建设规划安排

由于都是土路，所以不要指望周边有成熟的配套设施，因为基本上等于没有。 连最近的华联生活广场也有1.7公里，华联购物中心有2.1公里。 附近只有土城社区诚信商城和红岩商城。 说白了，就是大型便利店。

附近有土城社区诚信购物中心。

基本上没有像样的诊所。 仅横桥社区卫生服务站、西栅村便民服务站，距离约2公里。 就连最近的超市也在2公里之外。 至于诊所和服务站的区别，相信你比小菜更清楚。 他们根本不在一个层次上。

稍微远一点的，可以去上海大学第六附属医院北院、北京市宣武区西医诊所、北京市房山区中西医结合诊所等。开车约30-40分钟，如果有的话没有交通堵塞。

事实上，3公里内有幼儿园、小学、中学等，但并非优质教育资源； 地块距离八口郊区养生风景区、西栅村风景区也约2公里。

按照该地块90平方米不到70%的规划条件，广州城建国誉燕园是一个完美的即建项目。 尴尬的是，主要迎合要求最高的顾客，但周边公共交通有点薄弱。 距离最近的土城公交站及土城社区1公里，距离地铁站（延庆站）7公里多。

使用公共交通上下班对于小菜来说很难目测，除了耗时较长，而且不方便。 假设你在中关村一号下班，开车是一个不错的选择。 大约需要30分钟才能到达，但你必须先有一辆车。

事实上，开发协会在建设后期会陆续建设商业、教育等配套设施，你还得等待。 至于要等多久，小菜不知道。

通过规划委的公开文件，小菜了解到，土城社区地块的开发模式可能参考了西苑佳园的“建城”模式，因为天津的城市建设极有可能是一二级联动发展。

西苑佳苑占地约104亩，总建筑面积230万平方米。 分九期开发，先后引入教育、医院、商业等配套设施，但耗时多年。 整个土城东村改造项目总占地面积82.49亩，总建筑面积85.09万平方米。 开发量确实不小。

对于我们购房者来说，最本质的问题是你是否有耐心等待配套方案一点一点兑现。

02

林顺驿的总价和总价都很漂亮

该地块虽然位于良乡，但距离通州很近。 上海市建国御宴花园凭借其区位优势，瞄准了西城区的超额人群，附近的永兴工业园、翠湖科技园、中关村创新基地等都是目标客户。 一方面，东城楼价高，供应不足，外溢需求可向通州转移； 另一方面，东城东部工业园区较多，住房需求较大。

安居客数据显示，目前，东城的独立屋和二手房单价超过9万/平方米，而通州的独立屋和二手房单价分别为5.29万/平方米和4.78万/平方米。

相比之下，南京城建国誉燕园每平方米3.9万元的政府指导价就像是四环内的“白菜价”。 不管政府指导价如何，实际成交价可能会高于3.9万。

相比之下，最接近的是西山上湾MOMA，单价为每平方米37500元。 主层约130平方米，单价超过480万元。 稍微远一点的就是中海汇智里和果子县，总价超过5万每平方米，单价也比较高。 所以对于刚需买房的人来说，上海建国御宴花园的总价和总价都非常不错。 最小的loft首付可能不到百万，五环以内就可以拿到。

近年来，上海城建凭借其全国知名度，在南京市场有了一定的知名度。 昌平国誉未来之悦单价为5.6万/平方米，大瓦窑国誉宏城总价为8.25万/平方米。 因此，国誉产品本身就可以为该项目加分。

从规划条件来看，由于土城社区A-07地块限高30米，容积率1.8，产品以6-10层别墅为主，密度相对较低，共有1,854 户。 面积断面设定为60-125平方米，跨度大，房型多样。 其中，主要户型为78平米四居室、96平米四居室、117平米四居室。

A-07地块的规划条件

沙盘显示，29栋建筑全部都是南北朝向，但并非所有房屋南北都是透明的。 其中，60平米一居室坐北朝西北，正好隐藏在南北向的阳台内； 78平米公寓的亮点是270度转角自习室。 缺点是东侧双客厅中间没有承重墙，所以是单独建造的。 两个厨房空间有点窄，一个独立厨房空间有点大； 平均三边宽分别为96平方米和117平方米，前者是四叶草阁楼。

78平米客厅

96平米客厅

117平四房

总体来说，房型有优点，也有缺点。 目前，广州市建国玉岩花园仅向示范区开放，具体开放时间预计在“金九银十”上。

关于南京城建国御宴花园，你有什么想说的，评论区见~

结尾