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预售房价格 最新商品房预售制度

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长沙吴彦祖
长沙吴彦祖 2023-12-05 15:12
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商品预售制度最新信息

所谓商品房预售制度,是指房地产开发企业将在建房屋提前转让给购房者,购房者支付定金或房产价款的制度。 以下是小编精心整理的商品房预售制度全文,仅供大家参考。

最新关于商品房预售制度

1、商品房预售概况及价值

我国商品房预售制度自20世纪90年代初以来逐步完善。 1994年7月,《中华人民共和国城市房地产管理法》颁布。 这部全面规范城市房地产开发的法律,借鉴了新加坡房地产开发模式,即将建立商品房预售制度。 随后,国务院《城市房地产开发经营管理规定》、建设部《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产销售管理条例》以及近期颁布实施的《物权法》对此制度作出了相应的具体规定。 法规[1]。 十余年的发展表明,这一制度对于培育我国房地产市场、推动房地产业发展发挥了重要的历史性作用。 国家统计局数据显示:“2004年,共筹集房地产开发资金17168.8万元,存款及垫款7395.3万元,比上年下降44.4%,占房地产开发资金的43.1%”。房地产开发资金规模不断扩大,成为房地产开发的最大贡献者。 资金来源。”中国房地产行业借助预售这一扶持性新政策,快速完成了资本的原始积累。同时,由于预售,房地产开发商便利了融资,降低了成本。预售房的成交量明显高于平房,这也促使那些不愿买房的“满怀希望”的购房者得到了实惠。在买卖双方的共同追捧下,商品房预售制度不断完善。然而,商品房预售制度在实施过程中也引发了不少道德风险和市场风险。

二、我国商品房预售制度存在的问题及动因分析

我国商品房预售制度建立以来,刺激了商品房交易市场,但也引发了许多严重问题。 这一现象直接导致央行房地产金融分析团队发布的《2004​​年中国房地产金融报告》指出:“很多市场风险和交易问题都是源于商品房预售制度。目前,房地产开发商运营良好的已经积累了一定的实力,可以建议取消目前的房屋预售制度,将房屋销售改为联排别墅。” 尽管建设部立即表示不会废除商品房预售制度,而这份报告至少强调了预售制度带来的问题引起了高层的关注,也引发了社会的广泛讨论。学术界。

笔者认为,目前我国商品房预售带来的风险问题主要有以下几个方面:

其次,存在不公平交易,开发商将在建商品房风险转嫁给社会和农业银行。 如果开发商从预售制度中获得的收益等于其承担的风险和成本所获得的利润,买家和开发商各得其所,那么预售制度其实是两全其美的。 。 而且,根据我国现行的预售机制,当房子还在建设的时候,买家就已经支付了房子的全款,并承担了未来的所有风险。 在这些不完善的预售制度下,开发商不仅可以低成本使用建行资金,无息占用购房者的预付款和建筑商的欠款,而且不必承担房屋库存成本、施工风险和资金成本。成本转嫁到购房者身上,同时利用抵押贷款、按揭贷款、流动资金抵押等方式,开发商最终将开发项目的巨额债务负担转嫁到了建行身上,将商品房的开发风险几乎全部转移到了交行身上。 更为严重的是,当竣工的平房与合同、广告、口头承诺不符时,往往是弱势购房者被迫接受不符合自身需求的住房或承担违约责任。合同[2]。

笔者认为,造成此类问题的根本原因在于我国预售制度缺乏完善的风险分担法律制度[3],这使得开发商很容易转嫁风险,而购房者和中建银行缺乏保护自身利益的能力。 法律基础。

同时,融资渠道只有一种。 房地产期货债券等真正能够为房地产企业提供长期、可持续支持的融资形式被认为资金成本较高,被开发商抛弃。 这是造成这一现象的另一个重要原因。 。

首先,现行的预售制度很容易导致不平等竞争和低效竞争。 新房销售制度相对降低了房地产行业的门槛。 开发商的实力、品牌、技术、策略都不是很重要。 只有有能力联系地方政府和商业银行的有权人,才能获得廉价的农地资源,而低成本的建信房贷往往意味着项目的成功。 这使得房地产行业聚集了大量的中小房地产开发商,一些极其贫困的房地产企业也生存得相当不错。 但这些具有真正实力、品牌、技术、管理的企业竞争优势并不明显。 也就是说,我国的房地产行业不但没有产生优胜劣汰的机制,反而产生了特别落后的商业模式,大量低质量的开发商参与房地产市场。 。

笔者认为,症结在于市场竞争机制不合理。 我国国有农地使用权转让采用挂牌交易制度,不市场化。 房地产进入市场时,政府部门通过行政许可配置资源。 这导致开发商通过各种手段购买农用地,然后通过预售系统出售新房,提早回笼资金,将高位的房地产市场留给购房者。 我国房地产业呈现不平等竞争、低效竞争的局面。

同时,我国监管体系的缺失也导致了这些情况的发生,因为楼花销售行政许可书面审查在房地产核算和审计中几乎没有发挥应有的作用。信用机制尚未完善。 而且,预售过程中,政府主管部门对预售协议的强制登记、预售广告发布的监管、资金的监管等,都是行政静态和事后管理,缺乏动态性。并事前预防,并没有引入金融监管。 、房产律师监管等市场条件下有效的监管方式。 [1] 总之,由于缺乏严格的准入和退出制度,导致房地产市场鱼龙混杂。 大量缺乏必要条件的开发商仍然可以参与市场竞争并获得可观的收益。

三、完善我国商品房预售制度的具体对策

针对我国商品房预售制度存在的各种问题,笔者从以下几个方面进行思考,提出建立我国商品房预售制度的一些设想:

一是准备建立商品房预售制度风险保障基金,平衡交易各方风险。 所谓商品房预售系统风险保障基金,是一种基金融资模式,即通过风险保障基金的融资和积累,将预售系统中的各种风险合理、均匀地分散到各个承担者身上。 如上所述,现有预售体系中的风险分配非常不合理。 因此,政府应该像存款保险制度一样,为房屋预售制度设立风险保障基金。 所有参与房屋预售制度的房地产开发商均应参与该基金,即按成交额缴纳。 一旦出现问题,该风险基金将承担责任。 通过这一机制,可以将整个房屋预售体系的风险分散到消费者、银行和房地产开发商身上,有效平衡各方风险,促进公平交易。

二是建立预售房付款监管。 具体来说:一是改变我国目前房地产市场预收押金的主流形式——即开发商统一缴纳,并在一定期限内存入监管账户[4]。 而是改为购房者亲自将购房款存入托管账户的形式。 同时,严格规范预收款的使用。 开发商不仅可以提取指定比例的储备金,而且监管账户中的资金只能用于新建项目。 项目建设需要资金的开发商应当实行房地产行政主管部门的审批制度,监管交通银行只能按照法定批准的方式将资金划入建设单位账户。 此举可以有效防止开发商挪用预收款、卷款外逃。 不仅为开发商发挥预售制度的融资作用,也保障了购房者的资金安全。 对此,我国广州省做出了相应的尝试,并取得了良好的效果。 其经验值得全省推广[5]。

三是加强监管,筹备建立预售商品房个人建设资金预审机制。 预售制度的一个重要价值就是相对降低门槛,方便开发商融资。 如果我们打算设立一个较低的准入门槛,似乎与这个制度是背道而驰的。 然而,正如前文分析的那样,我国现行的预售制度造成了大量低质量的中小企业参与市场,严重损害了行业环境和社会利益。 对此,笔者的建议是,建立预售商品房个人建设资金初步审核机制,对房地产企业实行实时监控。 开发商不对商品房预售项目负责。 购买时,必须向房地产主管部门报告企业的现状,包括开发商的资质、开发商近期的资产负债表、现有流动资金数额、前期开发过程中将出现的到期债务数额等。销售商品房,以及正在开发的商品房开发过程中即将完成的其他项目,应当提供相应的证明。 商品房开发须经房地产部门批准后方可开展,防止开发商在其他项目现金流不足时,利用商品房预售作为筹集资金购买商品房的手段。 Cheren 的资金用于填补其他项目的营运资金。 [6]同时,这也可以避免低质量小企业的“空狼”,可以有效地将不合格的企业清理出市场。

4。结论

商品房预售制度对于我国房地产业的发展具有重要意义。 经过近两六年的发展,已经成为房地产市场的一项基本制度。 然而,与任何新生事物类似,预售制度也带来了诸多严重问题,以至于有人呼吁废除该制度。

笔者认为,我国商品房预售制度确实存在诸多问题,但其价值不容忽视,更不能轻易废除。 针对其带来的问题,应从制度层面建立有效的风险分担机制,加强管控。 监管预售资金,规定严格的商品房预售市场准入和退出机制,加强信息披露等手段,保护商品房预售中预售方及其他主体的合法权益,并破除我国现行各类预售制度的问题,真正有效地发挥预售制度的作用。

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