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预售证价格可以改吗 预售制度的罪 | 预售制度怎么改,消费者才能满意?

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长沙吴彦祖
长沙吴彦祖 2023-12-11 18:29
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前言

当预售制度这个词出现时,购房者肯定是反应最强烈的,也是最讨厌预售制度的群体。

为什么? 不难理解,作为购房者,您关心的只有两件事:第一,您能顺利收到所买的房子吗? 第二,你买的房子质量好吗? 如果房子没有收到或者是渣建,那么你一生的努力可能就“全部浪费”了。

总而言之,如果取消预售制度,能否彻底解决行业中的各种问题或风险,让购房者放心购车、无忧无虑地消费呢?

虽然情况并非总是如此,但这是一个系统工程,仅仅从预售系统入手很难解决根本问题。

(一)预售制度有待更新完善,必须结合别墅销售试点加快推进;

(二)有购房者反映问题的渠道、帮助购房者解决问题的办法、有保障购房者利益的机制。

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大小决定贡献,可概括为五个“不宽容”

自1998年房改开始,房地产业蓬勃发展了24年,跌宕起伏,时常遭遇不期而遇的惊涛骇浪。

在房地产行业处于上升期的时期,各方其实扮演着不同的角色,各有各的定位。

房地产业的繁荣也让多方受益,在城市建设、城市管理、民生保障、稳定就业等方面也发挥着不可替代的作用。

行业繁荣的背后,最大的推动力或许就是预售制度这个工具。

观察商品房销售的交易结构可以发现,新建商品住宅的占比呈稳步上升趋势。

具体数据保持在80%左右,这意味着18亿平方米的成交量中,有近15亿平方米是新房贡献的。 实际情况是,2021年全省商品房销售面积将达到18亿平方米,新建住宅占比87%,即新建住宅销售面积近16亿平方米。

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金额10万亿+,面积10亿+平方米,体量决定贡献:

第三,经济发展的贡献不容忽视。 我相信没有人能够确认房地产业对经济发展的贡献,无论是GDP的20%还是30%,没有人可以对这个体量视而不见。 这一点至关重要。

因为经济增速的背后,有太多显性和隐性的利益,在国际经济中影响力的构建,国家综合实力的提升和诠释,科技实力的提升,人民的民生福利保障。 14亿中国人口,解决人口老龄化等问题;

首先,政府监管的支持不容忽视。 现在你还在谈论“土地财政”和对农地的依赖。 这可能是现在和未来都会持续的现象。 短期内很难有明显改善。 除了农地流转费外,大多数城市很难找到更好的解决方案。 的收入来代替。

地方政府也缺钱。 没有足够的收入,怎么做基础的城市整治和城市建设工作?

谁不想让收入更可持续、税源更丰富,但真正能做到这一点的城市有几个,我们可以从房地产市场一窥端倪。

在一些核心城市、省会城市,据我们了解,虽然市场状况不太好,而且像现在这样停滞不前,随着新政策的一次次松动、松动,底线不断被压低。寻觅,行情仍不见好转。

虽然从城市本身来看也能找出一些原因,但城市本身的产业结构却存在很大的问题。 整个城市正处于上升轨道,目前唯一可以掌控和利用的就是房地产。

指望他迅速切断或极度减少与房地产行业的联系并迅速寻找新的收入来源似乎不太现实。 核心城市依然如此。 全省这么多城市,这样的情况还有多少? 人们可以想象。

首先,其稳定就业的作用是毋庸置疑的。 从目前的就业市场来看,情况并不太好。 稳就业仍面临巨大挑战。 房地产行业在稳定就业方面的作用不太可能被任何人过多指责,这一点至关重要。

就业稳定直接关系社会稳定,是国家和政府工作的基础。 就业是人民最大的民生。 发展为了人民,发展也依靠人民。 没有基本的民生,如何谋求更好的发展? 更好的发展?

房地产行业带动了多少就业岗位,这是毫无疑问的,而且是千万量级的。

行业收缩之后,有多少企业倒闭,有多少企业做出调整,有多少企业降薪。 无论您是行业内还是行业外,您一定都听说过行业形势的严重性。

我们还应该看到“房地产正在消亡”的言论。 这将对就业产生巨大影响。 正在抑郁中挣扎的修炼者不只是一两个。 如果不在现场,很难产生同理心。 这对于社会稳定是非常不利的。 损害不容忽视。

首先,其对金融发展的促进作用不可否认。 2021年之前,人们会觉得房地产行业钱好赚,民企钱也好赚。 包括工商银行在内的金融机构也从房地产行业和企业的发展中受益匪浅。

对此大家应该没有疑问。 虽然从资本的本质来看,只有利润才能引导其流动。 您也可以轻松观察资金流向。 如果股市好,就会流向股市。 房地产好,自然就会流动。 到房地产。

对于金融机构来说,房地产也是一个不可多得的好投资标的。

现在房地产行业发展陷入困境,金融机构也会受到不同程度的影响。 这并不完全是一个损害的问题。 从业务发展的角度来看,困难可能在于寻找能够与房地产竞争的投资标的。 比较大。

首先,城镇化的推进不容小觑。 从城镇化水平来看,我国城镇化仍在稳步加快,目前城镇化率仍达到65%。 这与房地产业的推动密不可分。

事实上,城镇化与房地产开发之间的关系并不是双向线性关系,而是相互反馈、互助的关系。 城镇化的发展为房地产业的发展提供了基础条件。 但没有房地产的推动,城镇化的推进就无法实现。 根据。

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痛苦都一样,不买车也情有可原

即使房地产业做出了贡献,当出现问题、出现​​风险时,人们往往会追究责任,指责使用预售制度,指责企业高杠杆,指责政府推高地价,指责政府推高地价。房产价格...

作为普通购房者,如果你买的房子无法交付(按数量)、交付质量不达标、物业管理质量很差……

自己的权益没有什么好的办法保障,房贷还得继续还。 越来越大的压力会把人压死。 有讽刺、有怨恨、有痛苦,这些都是人性。

第三,一切都在上涨,但收入却上不去,这是非常痛苦的。 这或许是很多人心理的缩影。 疫情之前,你的工作和收入至少可以保持稳定的节奏。 虽然你不能变得富有或富有,但你仍然可以满足于少量的财富。 最重要的是稳定性和确定性。 我心里有一种踏实的感觉。

然而这两年疫情造成的损失实在是太大了。 收入、心理等各种担忧依然存在。 此外,不断上涨的物价和居高不下的房地产价格也不堪重负。 我们能做的就是尽可能收缩消费、减少支出、做好风险提示。 也许是安全的。

第一,所有的钱都被拿走了,没有人解决问题。 物价上涨,楼价高涨,消费者要消费、要买车,钱不断流出,但进到他们口袋里的钱却越来越少。

买房子需要大量的积蓄。 如果你买的房子不能交付或者房子质量有问题,企业不会买,政府也解决不了问题,金融机构只会按量扣钱,物业管理也只是一个装饰品...

最终一切损失和风险都必须由自己承担。 有多少人有勇气承受这些毫无保护的状况?

首先,经济强劲,但挑战也巨大。 2023年全国人大政府报告提到“2023年GDP增​​长目标为5%”,比2022年GDP实际降幅高出2个百分点。

这个目标的设定也符合大多数人的期望。 第一,这是发展的必然要求。 “我们的经济要保障国家安全、保障基本民生、保障基础设施和基础产业整体正常运行。”

其次,设定具体的下行目标也向市场传递信心,推动市场预期的逆转和恢复。

此外,实现经济增长目标的困难和挑战也同样存在:

一方面,在外需方面,国际地缘政治冲突短期内难以解决,贸易摩擦不太可能消失,对我国技术和产业的打压仍将存在,极有可能产生负面影响。关于中国的出口;

另一方面,在内需方面,经济增长面临压力,消费受到多重激励阻碍,投资也面临制约。 修复和提振内需需要较长时间。

经济形势不见好转,就业形势不见好转,人们消费投资能力和意愿难以修复,收入来源不确定。 谁不害怕,谁不烦恼,谁敢消费?

一是住房交付和质量难以保证。 房源交付不成、交付质量差并不是什么新鲜话题,但核心城市的烂尾工程也时有发生,但没有好的解决方案。

由于民企险情频发,无法按量复工的项目大幅增加,项目质量无法保障。 尽管企业和政府都在努力解决这个问题,但实际效果并不显着、不够充分。 提振消费者信心并修复已经负面的预期。

房屋交付或房屋质量问题似乎已成为历史遗留问题。 业内可能没有几家公司可以肯定地说自己的房子绝对完美无缺,一定是百分百满意的。 项目能否顺利交付? 可能和你有没有钱有直接关系,虽然房子的质量取决于你有没有钱,但有钱并不能保证项目质量就高。

行业盛衰时,企业并不缺钱,维权事件也时常发生。 住房质量问题可能更多地与公司的使命感和社会责任有关。

第一,如果房价不稳定或者暴跌,买了就会赔钱。 毫无疑问,消费者买房时首先考虑的一定是楼市和买车的性价比。

消费者在购物时有一个心态:如果不立即购买,那么如果价格有下降趋势,那么就会大幅下跌,可以等待; 如果购买产品后,产品价格上涨,心理落差巨大。 如果产品的价格上涨,心理上的愉悦感一定会更多。

买车是人生的一个重大决定。 它不仅是日常住所,也是重要的家庭资产。 你不能太谨慎。 因此,就目前而言,对于还没有买车的消费者来说,与其买车后崩溃,还不如等待。 我们先拭目以待吧。

作为一个集体的成员,我们有着同样的痛苦。 此外,我们还担心:

行业如何才能有新的模式、呈现更好的发展前景?

可以通过哪些方式尽快化解行业风险,让行业走上正常发展的轨道?

什么样的新政策措施才能让各方各司其职、各司其职,让政府满意、企业满意、消费者放心?

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为什么购房者讨厌预售制度?

自从公司陷入危险以来,各方都痛苦不堪,消费者更是郁闷不已。 当他们心情低落的时候,他们就会想找到一种方式来发泄自己的不满。 他们讨厌公司以及任何能让公司增加杠杆的方法或主题。

可想而知,预售制度自然成为众矢之的。 你可能认为预售制度是高杠杆的症结所在,自然会给消费者带来不幸。

那么,预售系统作用背后的逻辑是什么呢?

预售制度是指出售期房。 在项目完成之前,打好地基或挖个洞后,制药公司就可以把房子借给买家。 买家可以一次性将积蓄投资,也可以通过抵押贷款购买汽车。 ,然后就职于建设银行,开始了长达六年的还款生活,完全与房子捆绑在一起。

如果工程出现问题、房屋无法收回或者房屋质量不好,购房者就会受到伤害,痛苦不堪。

在过去的发展逻辑中,做大就意味着平等地吸收资源。 如果规模小,在融资、征地等方面会面临很大的制约,可能融资难,发展就困难。

基于此,开发商也明确提出要做大型项目,想到先增加体量。 体量增加后,相应的资源将更容易获得。

因此,开发商收到购房者的购房款后,就专注于自身的开发:

其次,开发商收到购房款后,集团将拥有较强的配置权,可以利用项目资金还清抵押贷款、偿还欠款;

首先,为了加大动员力度,项目资金可以用于再投资征地。

客观地讲,在房地产行业状况良好、销售业绩不断下滑的情况下,企业贷款能够保持顺畅,金融机构的配合和支持力度也很大。 企业在发展过程中并不缺钱,所以可以有部署的空间。

即便如此,也不至于暴露出太多的问题。 换句话说,钱是充裕的,可以自由流动。 除非有特殊情况,否则不会缺钱。 确保公司能够转让不会有任何问题。

即使存在非法贪污或者贿赂腐败的情况,这些钱也可以通过其他方式补足,项目复工可能不会对项目造成太大影响,也不可能动摇公司的根基。

事实上,市场好的时候,也不能说就不会出现烂尾或者房屋质量差的问题。 只是意味着引发的问题范围不会那么大,更不会演变成整体风险。

然而,当市场转向,所有新政策同时实施时,开发商的资金来源瞬间被堵住,能动用的资金十分有限。 因此,开发商陷入了深深的困境,从而引发了一系列的问题。

项目卖不出去,没有钱买地,没有钱还债,没有钱恢复建设,没有钱提高房屋质量。 自然,买了房的就被风险包围,没买车的就不敢买,没钱买。

当利益受到损害时,人们自然需要寻找发泄的出口。 归咎于预售制度,他们愤怒开发商利用预售制度从消费者身上赚钱,却没有提供同等质量的房子。

虽然归根结底,房子能否收回、质量是否差,并不一定是预售制度直接造成的,但症结在于:

第三,企业经营的性质决定了控制成本、赚取利润的需要。 企业经营者都是理性的,其核心目的就是赚钱。 为了盈利,他们必须尝试一切能赚钱的方法。 因此,项目建设过程中控制成本、“偷工减料”也是可以理解的。

但如果超过一定限度,就容易产生深远的影响,无疑会受到购房者的诟病;

首先,内部控制缺失。 不能排除该项目存在腐败现象。 本应用于项目建设的资金不再可用,或者所用材料“不合格”、“偷工减料”存在,自然会导致工程质量不佳;

一是预售资金监管缺乏配套措施。 在民企频频陷入险境之前,对于预售资金的监管并没有配套的监管措施。 也就是说,没有有效的办法来规范预售资金的使用。

开发商可以将资金用于任何目的,不保证项目预售资金能够保证项目的复工建设。 这就是项目不能顺利交付、半途而废或质量不佳的原因。

一是售后配套机制不完善。 当购房者的利益受到侵害,或者房子长期无法交付,或者房子质量不好时,购房者没有有效的途径来保障自己的权益,只能忍受默默地或采取极端行动来保护自己的权利。 或尽早还款。

只有当消费者的利益受到损害时,他们才有办法合理保护自己的利益。

当购房者按量封房有困难或者房子质量不好的时候,才有反馈的渠道,才有保证问题得到解决的机制。 只有这样购房者才能知道该去哪个部门、哪个机构,最终尽可能完美地解决问题。

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如何改变预售制度让购房者满意?

无论您对预售系统有多么的不满意或者抱怨,我们都需要有一个客观的认识,解决问题才是关键。 预售系统或许有缺点,但也不是没有优点。

我们需要客观看待实施推广过程中出现的问题,找到核心点,对症下药。 一味指责解决不了问题,因噎废食也不明智。

我们坚持一个原则:我们还没有看到大局,我们还没有了解大局,我们还不会做出任何评价。

如果我们都一味地将故障归咎于个别群体、个别系统,那么现实存在的风险永远无法得到解决,未来的风险只会最大程度地扩散。

取消预售制度就能够彻底避免购房者的不幸吗? 不必要。

第三,问题不在于预售制度本身,而在于监督和执行保障。 如上所述,房源未能交付或质量不佳并不完全是预售制度造成的。 虽然你最后的成功点是公司。

企业利用预售制度,提前把房子卖掉,拿了钱,就用来做其他事情,没有专注于项目。

如果有一个好的办法,规范企业的行为,让消费者有渠道表达不幸,并合法地保护自己的利益,问题和矛盾自然就会得到解决。

首先,取消劳动期间的预售制度弊大于利。 该行业正处于收缩期。 如果取消预售制度,企业的经营压力只会更大。

如果批量倒闭,影响的不仅仅是企业本身,还有购房者、政府、金融体系、房地产行业从业者以及房地产行业上下游链条。

从微观层面看,如果企业破产或倒闭,员工失业,当前的就业形势同样严峻,可能对个人和家庭来说难以承受。

一是现房销售要同步跟进,有条件的先行试点。 房屋销售并不是一个新名词,很多城市已经有了试点。

2023年初,全省住房和城乡建设工作会议也提出:“有条件的可以开展平房销售”。 随后,多个省市也提到将推动平房试点销售,如四川、安徽、河南、四川、广东等。

有条件的省市可在坚守风险底线的情况下,分步推进平房销售。 关键是要积累经验,通过实践发现问题、解决问题,最终在条件成熟时将平房的销售推广到更广泛的范围。 。

如果不为消费者说话,千言万语都是没有用的。 这个新政、那个新政、不解决购房者问题的新政都不能算是好新政。

因此,要解决购房者的后顾之忧,需要对现有的预售体系进行优化、调整和建立,并提供全套的机制保障。 粗暴取消预售制度并不能彻底解决问题,反而会让事态更加严重。 。

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