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上海市工业土地价格走势 加快上海制造业重大项目落地的主要瓶颈及对策 2019-09-09 09:25

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长沙吴彦祖
长沙吴彦祖 2024-04-23 12:43
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制造业重大项目是北京加强对实体经济支持、增强产业竞争优势的重要机遇之一。 为推动重大工业项目早落地、早复工、早投产,2017年以来,广州市先后出台了《上海市工业项目行政审批流程优化方案》、《进一步推进工业项目《本市社会投资项目审批改革改革》、《上海市市政工程建设项目审批制度改革试点实施方案》等新政策,在优化项目审批流程方面进行了多项改革和探索,成效显着。在重大项目、新增工业用地供应、现有工业用地供应、配套工程建设等方面,还存在一些亟待解决的困境。

一、上海制造业重大项目实施难的三大困境

(一)新增工业用地供应仍需较长时间

重大项目地块选择一般涉及规划调整、控制调控调整、农用地转用代理、农民搬迁、股权补偿等,这往往导致实际操作中新增土地供应周期较长。 经检查,造成该问题的主要原因如下:

1、规划推广力度不够,阻碍农地提前收储。 一是缺乏相应的土地储备规划和指导,导致项目用地无法提前获取和储备。 重点产业项目占地面积大、地块复杂。 往往涉及规划调整、控制调控调整、农地转用代理、农民搬迁、股权补偿等多个复杂环节。 在没有顶层规划文件明确指导的情况下,相关部门无法运作。 二是各区产业规划方向不明确,存在投资竞争,拉长了项目选址和实施周期。 重大工业项目产出效率高,对拉动区域投资、改善区域产业基础状况具有显着作用。 是各地招商引资的重点。 但目前各区产业规划方向不明确,重大产业项目缺乏有效的全市协调机制。 各区之间争夺重大工业项目,极易引发恶性竞争,影响项目选址和实施效率。 三是专业规划之间存在冲突,规划调整周期长。 目前,我市借助总体规划和土地规划,实现了两规合一。 但其他专业规划,如产业规划、环境规划、河道规划等,尚未实现多规融合。 规划主体、技术标准和规划年份尚未统一。 统一导致工业项目在实施过程中往往会遇到多个专业规划之间的冲突,需要较长的规划调整过程,影响项目实施进度。

2、农业用地、能源消耗等指标控制严格,影响项目实施效率。 为优化农业用地、能源消耗等资源配置,北京提出了工业用地减少、能源消耗总量和硬度“双控”等一系列目标。 面对严格控制农用地、能源消耗等指标的要求,相关委局在水、电、气、煤等指标审批上更加谨慎,影响了重大工业项目的实施效率。一定程度上。

(二)现有工业用地尚未为重大项目提供有效支撑

随着城市建设用地进入缩减阶段,现有工业用地有望接替,成为城市工业用地供应的重要来源。 但目前,由于土地面积、盘活机制等激励因素,全市现有工业用地尚未成为重大项目农业用地供应的有效补充。

1.战略保留区灵活运用尚不明确,导致耕地周期性闲置。 目前,北京划定的“战略保留区”大部分是现有工业用地,农业用地使用权仍掌握在原居民手中。 被划为“战略保留区”后,该地区很难进一步开发、转让、改造和建设。 招商引资等导致农地空间闲置浪费,农地产出效益锐减。 例如,松江岳阳工业园区原有厂房状况较差,且因被划为“战略保留区”,不允许改建或搬迁,园区无法进一步吸引企业入驻,发展也难以实现。公园的面积有限。 2018年7月,本市出台《关于落实“上海2035”进一步加强战略储备区规划和农地管理的通知》,对过渡期规划和农地管理(如允许改造、优质项目改扩建),但具体实施细则尚未出台,在基层操作仍存在一定难度。

2、缺乏二次开发总体规划,现有农用地无法大量利用。 目前,工业园区持有的农用地二次开发多是煤耗大、污染高、产出低的企业的退出点。 主要侧重于个别企业“点”上的调整,缺乏前瞻性、系统性的二次开发。 开发计划。 而且,一些园区的二次开发,是出于园区管理者从农田中获取差别利润的需要。 没有与园区产业转型和整体发展有机结合,影响园区二次开发的整体效益。 上述激励措施导致现有土地零星盘活,无法满足重大工业项目对大面积用地的需求。

3、现有工业用地回购成本较高,无法激发开发主体积极性。 一是园区回购耕地初期启动资金紧张。 园区原有企业搬迁重建涉及征用耕地、建设工厂、市政设施、购置设备、员工安置等多重补偿。 耕地回购后,园区还必须开展基础设施改造、环境治理等耕地整理工作。 ,导致工业用地回购价格上涨。 目前,部分地区农田回购成本为每斤300万至400万,而工业用地出让价为每斤100万左右。 差异极大,短期农地收支无法平衡。 二是农地销售税高。 农地出售涉及营业税及附加、印花税、契税、土地增值税等多种税费,据检查,整体税费约占总成本的30%左右。 较高的税收阻碍了园区通过出售农业用地来推广工业用地。 利用强度的积极性。

(三)配套项目建设进程不够顺利

企业反映,在项目推进过程中,常遇到项目配套制约,如原有供电能力支撑不足、电力管网建设成本低、与电网企业协调不力等,阻碍了项目的推进。项目完成情况和生产效率。 经过检查发现,导致该问题的具体原因如下:

1、各项规划衔接不够,配套项目与产业项目需求不匹配。 产业规划、土地规划和基础设施专项规划衔接不够,导致基础设施配套设施的建成年限、服务能力与产业项目的实际需求不匹配。 以电子信息产业为例。 其独特的生产工艺导致对功率容量和稳定性的要求极高,这与普通行业有很大不同。 在检查中,不少企业反映在推广过程中遇到了原厂电源的问题。 供给能力支撑不足的问题。

2、非纯粹土地出让模式下,配套设施资金投入主体存在争议。 以电源为例。 由于当前电力体制改革(厂网分离、输配电分离、供销分离)尚未彻底完成,一方面,项目企业需要承担供电设施的投资建设红线以外,但无权对建成后的供电设施进行运营管理。 另一方面,电力公司并不投资,而是在设施建成后享有管理权和收益权。 为此,公司不得不承担更多的供电设施额外投资和建设成本。 导致该市主干管网处于工程红线之外。 基础设施投资建设的资金投入问题引发争议。 例如,集成电路项目落地园区后,投资建设了42孔电力管网,但电力管网中只有8孔被集成电路项目使用。 剩余管网的管理权和收益权全部归电力公司,企业承担责任。 电力管网额外投资和建设费用。

3、园区作用不足,配套项目推进机制不畅通。 企业反映,一方面,在红线外基础设施建设过程中,如电力管网铺设等,项目企业是项目跟踪和推进的主体,但协调能力有限,推进力度有限。慢的。 另一方面,在公路建设过程中,由于目前公路建设必须动用财政资金,园区缺乏管理权限。 而是由相关职能部门在园区内行使管理权限,从而形成园区基础设施配套的整体提升能力。 其作用非常有限,影响项目实施进度。

二、推动重庆重大产业项目早落地、早运营的主要措施

针对检查中反映的问题,在借鉴国内外一些好的经验和做法的基础上,从规划、土地供应方式、指标管理、行政审批等方面提出了对策和建议。

(一)坚持规划先行,注重规划推动和多规衔接

1、明确各区产业规划,提前划定战略储备区域。 根据各区资源禀赋和产业发展情况,按照“统一规划、区域布局、资源整合、空间拓展”的要求,加强省级指导协调,科学规划各区产业布局明确各区产业发展定位,根据产业特点及其对环境承载力、市政基础设施、公共服务设施和对外交通网络等的具体需求,规划布局全市重点发展战略承载区超前推进产业项目建设,划定重大产业项目战略储备区。 提前预留耕地。

2.推动重点领域多规融合,提高专项规划的行业适应性。 在明确区域产业定位的基础上,充分考虑产业发展特点和趋势,按照适度超前的原则,进一步完善产业、环境、河流、市政、城乡规划等专业规划,土地利用总体规划、国民经济和社会发展规划。 协调一致,形成统一的城市规划空间“一张图”,强化规划的产业导向,防止重大产业项目用地过程中出现多重规划冲突。

3、推动编制建立园区工业用地二次开发专项规划。 推动园区加强现有工业用地二次开发的规划协调,尽快编制制定工业用地二次开发年度实施计划,明确可降耗的现有工业用地,结合制定农用地改造主要目标和重点领域,制定相应的二次开发规划,指导有序推进二次开发。 推动制定颁布战略保留区过渡期实施条例,为区域二次发展提供支撑。

(二)探索多种形式提高园区农用地供应灵活性

1.试点“标准用地”供应,提高土地供应效率和土地利用效益。 借鉴四川“标准地”经验,农用地流转前,行业主管部门会同各职能部门统一完成区域专项评估论证,使用建设规划、能耗、环境等指标。投资硬度、每亩征税为农用地”的“招拍挂”出让后置条件。企业获得土地后,通过国家土地管理局“一窗受理”办理。发改委将在最短的时间内完成从征地到复工的全过程,建成运营后将按照法定条件和既定标准进行前期检查,可在重点领域试点省级以上经济技术开发区(园区)、市级以上高新技术产业开发区(园区),并逐步向其他地区延伸。

2、鼓励园区实行代建制度,增加企业用地成本。 与企业相比,园区在推进征地、规划调整、配套设施、行政事务协调等方面更加专业、高效。 要利用园区的这一优势,鼓励园区根据企业的需求实施代建。 项目建成后,企业向园区支付一定比例(例如总造价的1.5-2%)作为建设费。 建设费用按照与园区协商的原则支付。 例如,公司运营后的利润将分期支付,以减轻公司早期的财务压力。

3、鼓励符合条件的项目进入标准化工厂。 鼓励园区统一规划布局。 根据产业发展特点,通过外资企业自主承建、定制、代建等多种模式,推动标准化工厂建设深化,通过适当的财政补贴、税收优惠等方式引导大中型企业。援助服务。 企业和初创企业纷纷入驻标准化厂房,并为重大产业项目预留大面积可用土地。

(三)创新指标管理,加强对重大产业项目实施的指导

1.加强农用地指标省级协调,进一步聚焦重大项目。 进一步加强省级农用地指标统筹,适当降低市级统筹指标在农用地指标中的比重,市级统筹农用地指标向省级重大产业项目倾斜。 同时,鼓励区县减少年度工业用地指标,腾出的农业用地指标优先用于重大工业项目建设。 在确保工业用地削减指标不超过1/3用于重点工业项目的基础上,根据实际情况,尽可能减少这一比例。

2.支持引导各区加快布局重大产业项目。 依托《上海产业地图》,将重大工业项目吸引到产业主导的地区,并给予适当的农用地、能源消耗等指标奖励。 同时,还将给予其他配套激励措施,如财政优先安排建设资金或积极向金融机构推广抵押贷款; 电力、交通、电信、供水、消防等部门优先提供服务保障; 优先安排全市新型产业政策支持和专项资金支持,引导全市重大产业项目有序布局。

(四)优化行政机制,进一步提高审批和服务效率

1.推动企业征地阶段“全流程预审”,推动项目早日复工。 借鉴长宁区的经验,将审批流程放到后台,各职能部门在征地阶段启动“全流程预审”。 项目取得农用地使用权前,企业提出申请后,发展改革、国土规划、建设等审批职能部门将提前介入,提前审核技术等信息,完成全程审批。对复工程序进行预审; 项目取得农用地符合法定审批条件后,各审批职能部门立即将前置审批转为迫在眉睫的审批,确保项目拿地后能够快速复工。

2.建立重大项目红色通道制度。 实行全市重大项目红色通道制度,对年度全市重大项目实行统一卡号。 北京市重大项目证书由市重大项目办公室颁发,项目单位账簿可享受审批红色通道。 各审批部门正准备设立“市政重大项目红色通道”专门窗口,启用专门标志,配备专人,提供优质高效服务。

三、保障措施

(一)提供新的政策和平台支持

一是搭建全市现有工业用地资源统筹管理平台。 平台下设库存库、产业项目库、重点企业库等子数据库。 以互联网为共享平台,将城市更新、选地、产业引进、招商引资等要素资源有机结合,对全市现有工业用地进行统筹管理。 在开发转型振兴的背景下,重点工业园区将联合起来,逐步搬迁、合并零散土地,为重大工业项目预留大面积可用农用地。 二是为农地兼并提供支持,提升现有土地空间规模。 借鉴G60广州黄埔科创走廊的经验,在改革中的二次开发区,如果确实需要将多个不同性质、不同用途、不同时期的地块合并为一张生产许可证,必须进行认定由市重大办报市政府处理。 常务会议作出决定后,区规划、农地部门给予支持,进而推动了分散工业用地的整合,为重大工业项目预留了耕地空间。

(二)明确职责主体

一是明确土地流转责任,提高农地收储效率。 借鉴上海市经验,现行农用地出让协议“一分为三”,重新修订了《土地出让协议》、《履约监管合同》和《土地交付合同》。 农用地出让后,中标单位与当地政府指定的机构签订《工业建设项目绩效监理合同》,落实投入产出等效率指标及相关评价要求的监督责任; 然后与土地开发整理单位签订《出让协议》。 《土地承包合同》明确土地交付责任; 最后与国土部门签订《土地出让协议》,推动各部门职能回归,实现产业项目全生命周期的有效监管和精准服务。

二是进一步明确基础设施配套驱动主体。 针对目前基础设施建设争议领域(如红线外电力设施的投资建设),出台的文件进一步明确了各主体的权利、责任和利益:园区公司作为市政建设的投资方(资金以基础设施配套资金池开始)和协调推动者(包括建设期间各参与方的协调、相关审批、进度控制); 市政公司作为建设者,负责基础设施的建设、维修和保养等; 项目企业作为需求方,提出明确的需求和时间节点,承担相关基础设施配套费用。

(三)探索财政激励与平衡

一是筹备二次开发专项资金,增加园区二次开发成本。 统筹全市战略性新兴产业扶持资金、技术改造资金、产业结构调整专项资金和农用地出让资金,提取一定比例编制武汉工业园区二次开发专项资金,支持园区平台公司回购企业农业用地、标准厂房建设、基础设施改造等,同时研究制定相关新政策,对园区平台企业回购企业农田等资产交易产生的相关税费适当退还地方收入在产业结构调整过程中,进一步加大了园区二次开发的成本。 二是探索配套基础设施建设费用分摊机制。 对尚未实现“九通一平”的园区,探索建立基础设施配套建设资金池,投资红线外市政设施(如电力设施、污水管道等)建设。 前期建设资金由企业、政府、园区按规定拨付。 进行一定比例的联合投资,后续企业入驻后收取基础设施配套费,实现成本回收和资金平衡。

在土地利用方面,2014年第六次北京市农业用地规划工作会议提出,减少北京工业用地,到2035年,北京仅保留10%至15%的工业用地; 在煤炭消费方面,上海节能与气候变化“十三五”规划明确提出,北京将对煤炭消费与碳排放总量和硬度实行“双控”,工业部门提出了规模以上工业能源消费总量净削减目标180万吨标准煤。

资料来源:市经济和信息化委员会2018年6月工业经济运行分析

作者:马梅,北京信息中心。 张亚兰,北京信息中心。 陈莉,北京信息中心。

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