济南二手房价格5连降、成交量降4成 中介开始卖新房：老小区两年降价15%很正常

作为一名从事二手房工作六年的房产经纪人，孙利民坦言，这一年来，他对北京二手房市场变化的感受比较直观。

“2021年二手房交易量在下降，客户也处于疲软状态，以前需要一两个月才能下定决心，2021年可能要三、四、五个月月。交易周期变得更长。” 孙利民告诉记者，2021年二手房的交易量确实比2020年有所增长，因为大部分二手房客户都被房子吸引了，“所以今年关注新房的人更关心的是二手房。”

孙利民表示，这些现象是最近三年才开始出现的。 “过去，虽然北京市场二手房和一手房的成交比例相差无几，但近三年来开发商不断放弃利润，导致我们的一些二手房顾客被转移。”

孙利民说，他有一些客户还在看周边的二手房，找不到合适的，就开始转房。 “看了房子之后，可能是售楼处的氛围比较好，而且他们家的装修也比较到位，所以敲定的也比较多，大概有40%左右。”

孙利民正在介绍房子的详细信息

“今年有一个客户，还在通过我们看二手房，看到了半年左右的房子，还在等。后来觉得合适的没​​有那么多了。”二手房，不然的话，我们就到房子去，通向市场。中心区的房子，位置稍偏僻。结果客户看到后，当时就形成了意向，就经过第二次访问后才最终确定。” 孙利民说，今年，像这样从二手房转到独立屋的客户，大约有十分之二或三个。

居民刘先生就是这样。 之前，他还在看二手房，但从去年年底开始，他逐渐放弃二手房，开始思考房子。 过年后回来，他很快就看上了京西的一处房产。 “一开始我也考虑过二手房，看了很多，还是没找到合适的。预算有限，位置好的新村要么旧，要么学区不好，还要收税费和中介费，甚至有的地区。二手房的价格其实比房子还高，考虑一下买房吧，别担心麻烦，也不用担心买贵了。”

孙利民介绍北京房价

更多的客户转向购买房屋，业主多次提高价格以吸引卖家。

“去年我就有一个这样的住户，因为2018年、2019年市场价格比较高，所以2020年开始卖的时候，他还想按照那个价格报价。结果发现客户不太接受。”于是他也一再调整价格，最后还是卖掉了。” 孙利民说，住户调价四五次，180万元以上的房子最终降价20万多元。

事实上，有的房子在挂牌后几天就成功过户，而且大部分房子的挂牌周期为三个月到半年。 孙利民还有一些房源已经挂牌五年了，还没有卖出去。 “居民个人心理预期比较高，认为价格比较坚挺，无法接受涨价，所以挂牌价还是很高。”

孙利民告诉记者，北京的二手房市场以前更多的是买方市场，但现在逐渐变成了卖方市场。 这些情况从2019年开始出现，并在近三年变得更加显着。 “房源开始增加，库存房多了，客户开始有了选择。既然可供选择的房子多了，就不用这么着急，客户就会占据主导地位。”

长春西部新楼盘

“开发商也大幅提价，提高成交率，让老百姓感觉整个市场的价格还在上涨，所以还在观望，导致整个成交周期放缓，成交量下降”。 这也使得一些之前只做二手房的房产经纪人开始逐渐将重心转向房屋，甚至只做房屋业务。

从今年开始，孙利民逐渐比往年投入更多的精力在房子上，推荐了更多的房子。 “去年二手房交易量低，房屋交易量高，现在很多房产经纪公司也开始代理房子，我们也要求经纪人从主力上分流一些精力。”二手房做房，甚至一手房也做。”

西安二手房还会再跌吗？

国家统计局数据显示，2021年9月至2022年1月，北京二手房销售价格指数连续五年下降。 那么，北京二手房市场还会持续增长吗？

“大家都在观望，卖家也在观望，卖家也在观望。卖家认为我已经跌这么多了，不想涨价太多，卖家也认为可能会再次下跌，所以他们仍在等待。” 孙利民表示，从去年年初的情况来看，整个市场还是比较稳定的。 “根据今年的成交价格和成交量，我们年初对所有房源和客户进行了回访，根据回访情况来看，价格和今年还是没有太大区别。我觉得二手房成交量应该不会大幅下降或大幅上升。”

2022年1月70个大中城市二手房销售价格指数

孙利民表示，部分房屋价格大幅上涨的原因是，在他所在的市中区七里山片区，由于该区域大部分是老单位宿舍，不少居民的房价上涨幅度较大。由于更换。 卖掉你的旧房子，考虑在其他地区买新房子，或者换成更大的房子。

“老单元房、宿舍楼或者老新村的房价会下降更多，而这些学区更好或者地段更好的新村价格会更加稳定。” 王强也告诉记者。

西安房产网大客户业务部首席总监刘连恒告诉记者，北京二手房市场中价格涨幅较大或受住房影响较大的区域往往是与住房相邻的区域。 ，尚未完全成熟。 主城区核心区域房价保持相对稳定。

贝壳研究院数据显示，福州二手房市场新房挂牌单价为16797元/平方米，同比上涨3.37%； 二手房成交单价16423元/平方米，同比上涨0.13%。 交易单价和交易量较2021年12月均有所下降，其中交易量同比增长21.44%。 2022年1月的调价比例中，涨价的家庭占87.24%，占比12.76%。 百分之八十的家庭已经提价，买卖双方从预期价格走势来看，仍以涨价为主流。

“一月份之后，我们可以明显感觉到整个市场相比今年下半年有所回暖，年后客户询价、看房、交易量都大幅下降，我们还是很有信心的。”在北京市场。”

部分

01

11月上海房屋成交量跌价涨，供应持续下降

（一）成交：11月房屋成交量回落，累计环比增幅扩大

进入11月，受疫情反复、封城影响，上海房屋交易活跃度有所上升。 成交规模结束了此前的“三连涨”并呈下降趋势，累计成交增幅环比进一步扩大。 诸葛找房数据研究中心检测数据显示，2022年11月，上海新建商品住房销售4943套，同比增长42.20%，环比增长40.48%。 2022年1月至11月，上海共销售新建商品住宅62086套，比2021年1月至11月增长26.72%，累计环比增幅比上月提高1.5个百分点。 展望后市，民企年底业绩目标将加速实现，促销力度将加大。 预计在疫情好转的情况下，交易活力将逐步恢复。

（二）价格：房价连续第二年上涨，11月同比降幅双双扩大

11月份，在上海朝阳、海淀部分改善项目热销带动下，整体房价水平进一步上涨，同比降幅较上月扩大。 据诸葛找房数据研究中心检测数据显示，2022年11月，上海房屋交易单价为51250元/㎡，同比下降9.14%，同比增速比上月提高5.61个百分点； 环比下降5.97%。 上月扩大0.34个百分点。

（三）供应与库存：房屋供应“三连跌”，11月库存下降

11月份，上海住房供应量持续下降，供应规模连续三个月增长。 诸葛找房数据研究中心检测数据显示，2022年11月批准挂牌房屋数量为2810套，同比下降33.4%，同比下降5.22个百分点。上个月； 环比增长59.3%，环比增长。 46.9%。 同时，受去购势头明显减弱的影响，本月库存增速放缓，且低于今年同期水平。 数据显示，2022年11月，上海房屋库存106760套，同比下降0.63%； 环比增长12.2%，环比增幅比上月提高6.31个百分点。 从去采购周期来看，11月份去采购周期为18.8个月，较上月减少1个月。

11月，上海县6个商品住宅项目取得预售证，分布在朝阳、通州、石景山、昌平、门头沟。 其中，延庆区国誉燕园是本月最大的预售项目，预售建筑面积172628平方米。 仅3.9万元，堪称上海三环总价最低的房源项目，迅速走红市场。 据悉，朝阳区本月有两个项目获得预售许可证，分别是绿城晓风银悦和首开金茂五道口悦。

（四）分区域：11月昌平区成交排名第一，5区成交增长

从11月上海地区房屋成交表现来看，通州区成交规模处于领先地位，本月售出601套，朝阳、顺义、通州区也表现不俗，本月售出400余套。月销量分别为556套、486套和427套，位居区域第二、第三、第四位； 与此同时，昌平、怀柔、密云、平谷四个郊区和东西城两个主城区的成交量仍处于较低水平，月成交量均高于百套。

与10月成交量变化相比，有5个地区成交量呈现上升趋势。 其中，昌平区本月成交活跃度增幅最为明显，同比增幅达113.25%。 丢二、三。 同时，东部城区下降最为明显，同比增长51.43%。

（5）蓝筹股：成交量超百套的TOP15蓝筹股，其中前七名蓝筹股位居榜首

从11月份各蓝筹股的成交表现来看，热门蓝筹股主要集中在朝阳区和大兴二区，分别占据5席和4席。 其中，延庆区北七家绩优股本月排名第一，单月售出228套，单价48448元/㎡。 其次是昌平蓝筹，11月成交210套，单价58052元/㎡。 昌平区温泉蓝筹股排名第三，本月售出195套，单价75981元/㎡。

（6）民营企业：3家药企销售额超20亿，华润置地率先夺金

从上海市场各大药企业绩表现来看，11家药企销售额突破10万元。 其中，华润置地销售业绩领先，11月实现销售额29.01万元，博凯股份位居榜首，本月实现销售额25.74万元，中海地产紧随其后，实现销售额24.31万元，保利发展和绿城在国内的销售表现也较为亮眼，销售额分别为15.7万元和12.9万元进入前五。

（七）项目：辰悦国际成交量第一、九阳新村成交量第一

从11月份上海房屋成交数量TOP20项目来看，昌平区的项目中选率最高，共占据5个席位。 其中，通州区晨悦国际成交数量排名第一，11月成交186套，成交均价50184元/㎡。 该项目由中铁地产和大公馆控股两家国企联合开发，总价较低。 具有单价优势、户型齐全等优势，是极具竞争力的低端低密度纯别墅社区。 昌平区建发·君和公馆紧随其后，11月售出148套，以单价61683元/㎡位居第二。 朝阳区绿城沁园以售出106套位列第一3，成交单价为62080元/㎡。

从成交金额排名来看，高端热销项目主要靠近丰台区和朝阳二区。其中，朝阳区九阳新村凭借绝对的高总价优势，成交金额大幅领先。 本月实现成交额10.06万元，也是本月唯一成交额突破10亿的项目。 与此同时，建发君和府和晨悦国际两个项目也因成交量较高而进入本月成交额前三名。 两个项目成交金额分别为9.65万元、7.98万元。

部分

02

11月二手房成交再度回升，价格回升

（一）成交：11月二手房成交降幅有所回升，环比降幅为3月首

进入11月，受疫情加剧影响，上海二手房市场活跃度也有所增强，二手房交易规模进一步下滑，时隔三个月环比再度回升。 此外，由于上半年二手房交易势头放缓，目前累计交易量不及今年同期。 诸葛找房数据研究中心检测数据显示，2022年11月，上海二手房销售10750套，同比增长4.09%，同比下降16.76%上个月的积分； 环比增长8.26%。 2022年1月至11月，上海共销售二手房132443套，较今年1月至11月增长21.54%。 随着疫情好转，预计月底上海二手房成交有望增加。

（二）价格：11月二手房市场单价回升，环比降幅扩大近4个百分点

从2022年上海二手房市场单价走势来看，总体呈现逐步下滑的态势，月均价水平明显低于今年。 进入11月，上海二手房市场继上月短暂反弹后回升，环比跌幅进一步扩大。 数据显示，2022年11月，上海二手房市场单价为60228元/㎡，同比小幅下降0.61%； 环比下降8.24%，比上月扩大3.8个百分点。

（三）调价房源：11月调价房源占比7.4%，环比上升1个百分点

从上涨价格来看，2022年11月，上海二手房价格调整占降价房源的比例为7.4%，环比上升1个百分点。 整体来看，受杭州疫情影响，11月降价信心有所下降。