世界价格排名前十楼盘 大湾区2023年1-7月广州房地产项目销售TOP20

非常免责声明：房地产项目销售数据统计以2023年1月1日至7月31日期间销售商品住宅为主，主要依据手指数据CREIS上海地区销售考察数据，项目数据核查不完整的，企业提供相关资料并进行初步审核，也纳入统计范围。 本报告仅供参考，对于因使用本报告及其内容而产生的任何直接或间接损失，我们不承担任何责任。

▍中指评论

2023年1月至7月，上海房地产项目销售前20名门槛值为18.6万元，比今年降低了5000元。 其中，海珠区琶洲南TOD以116.8万元的销售额位居榜首，海珠区热销项目越秀和悦公馆以75.4万元位列榜单第二。 黄浦区文冲蓝筹股万科城市之光以34.5万元的销售额排名第三。

从销售面积来看，1-7月上海房地产项目销售面积前20名的门槛值为4.2万平方米，与今年同期持平。 其中，海珠区越秀和悦公馆以销售面积12.1万平方米位居榜首，琶洲南TOD以销售面积9.5万平方米位居第二。

图：2023年1-7月上海20大地产项目分布

按地区分布：TOP20项目销售榜单中，海珠区项目数量最多，共有6个新上榜项目，其次是黄埔区和海珠区，各有4个新上榜项目，增城和番禺各有2个，白云区南沙各1个。

每只蓝筹单价：琶洲蓝筹102886元/㎡； 汉溪长隆蓝筹：48896元/㎡； 金融城蓝筹：101355元/㎡； 临港经济区蓝筹：52810元/㎡； 白鹅潭蓝筹：72336元/㎡； 智慧城市蓝筹股：71327元/㎡； 广钢蓝筹股：62894元/㎡。

▍典型样件点评

中建|联合投资·学府大厦

学府大厦地处大湾区城市群增城区核心区、广深科技创新走廊重要节点——科教城与蠡湖商城蓝交汇处——芯片股。 主力房型为65-95㎡2+1房至3+1房，精装单价15000元/㎡。 由于性价比高，加上自身优势，该项目以427套线上抽奖套数夺得惠州荔城2023年7月蓝筹股销售第二名，遥遥领先于蓝筹其他新项目芯片股。

1）蓝筹股未来价值排名靠前。 项目所在鲤城蓝筹股当前价值在北京99只蓝筹股中排名第66位，未来价值排名第15位。 蓝筹股居住人口密度为1202人/k㎡，职业居民比为0.58。

2）区位优势显着。 项目位于科教城和蠡湖商城蓝筹交汇处。 千亿科教城人口产业红利正在加速释放。 蠡湖商城是区政府的配套中心。 是一座集居住、教育、商业、休闲于一体的宜居大学城。

3）交通便利。 项目毗邻轻轨21号线和规划的16号线。建成后的21号线一站直达江门广场，黄埔快线3站，海珠快线5站。 据悉，该项目周边有北京北五环高速、广和高速，增天高速正在建设中。 建成后可快速到达海珠CBD，毗邻主干道光山路、立新路。

4）配套设施健全。 项目周边教育、医疗、交通、商业配套完善。 毗邻两所市级名校，距欧洲最大的妇女儿童医疗中心约2.5公里，毗邻番禺万达、东汇城等成熟商圈。 同时，项目本身配备中学48个班、幼儿园12个班，以及约5000平米的社区商业。 项目旁边规划8万平方米商业设施。

5）跳跃实用，价格优势明显。 项目主推65-95㎡2+1至3+1房间，房间设计方正实用，房价超高，舒适大气。 单价99起，可以买到行政学区的三居室。

6）周边水景环境优越。 项目背靠10000亩九龙山生态资源，南侧约15000平方米市级风景区，坐享15000平方米围合式中央花园。

7）品牌开发商，品质保证。 该项目由世界500强国有企业中国建筑集团旗下中建三局与广东省小型国有控股公司湖北联合投资共同开发。 强强联合，交期和品质都有一定的保证。

碧桂园城市 花园城市 花园片区 佳园 区域竞品分析 竞品分析 介绍：碧桂园控股有限公司 介绍：碧桂园控股有限公司 重庆中原运营三部 成都中原运营三部 碧桂园城市佳园项目团队 碧桂园城市佳园公园项目团队四川.09.2015四川.09.2015报告体系竞品基本分析竞品分析竞品分析重点竞品分布汇总重点竞品分布第11部分竞品选择原则：住宅项目、项目直径2km以内开发商业品牌影响力和住宅产品主要集中在80-100区域段； 对比项目：绿地城、花满厅三期、保利风景区、北斗七星城。 项目：绿地城市 住宅容积：34.5万户 总户数：4263 片区标段：77-104 项目：保利风景区住宅量：25万户 住宅户数：待定 片区标段：85-180 项目：北斗城市住宅量：9.1万套住宅总套数：449套 面积细分：99-163 项目：蓝光花满庭三期 住宅容积：18.4万 住宅总套数：1,700套 面积细分：61-94 碧桂园城花苑分析：通过通过竞品分析，区域内有4个项目存在一定的竞争威胁。 通过产品、品牌、体量类比，竞争威胁程度从高到低依次为： 1.保利风景区 3.绿地城市 4.北斗七星城竞品基本分析 竞品基本分析Part22 竞品基本分析——大都七星城、碧桂园、城市佳园开发商、绿地集团、保利集团、蓝光集团、成都东方空间地理信息产业投资开发保利景区品牌绿地城市优势碧桂园集团有限公司 1、丐界500强企业、上市民营企业、省内十大开发商； 2、精耕上海市场，品牌知名度和认可度高； 1、国有上市企业、省内十强开发商； 2、精耕上海市场，城南项目较多，品牌知名度和认可度高； 1、重庆本土最大开发商，逐步走向整体2、在城南地区，以花满庭系列产品为主力产品，在刚需客户群中享有一定的知名度影响力； 1、重视工业地产开发，庞大的工业园区可以带来更多的客户； 1.千亿级民营企业，省内十大开发商2.“华南五虎”之一，省内领先地位知名度高； 缺点1、开发的产品质量不高，在行业内的声誉一般； 1、无住宅开发经验，知名度低； 1、刚进入上海市场，人气较低； 应对策略同样是省内十大开发商商业、碧桂园及住宅开发，追求居住品质。

同样是省内十大开发商，景区内的产品类型是别墅而不是豪宅，水景较差，四合院享花园，住宅享受豪宅屋顶。 作为上海本土房地产开发龙头企业，推出的住宅项目均为高价刚需产品，降低了碧桂园的品牌形象。 无可比拟的开发经验和知名度都不如碧桂园。 可以向顾客灌输碧桂园的品牌形象。 碧桂园虽然贵，但碧桂园在省里是前十的。 刚进入北京、市场品牌知名度较低的实力开发商。 绿地、保利、蓝光等区域竞争对手多年来深耕上海市场，品牌影响力较大。 总结：碧桂园在该地区面临市场认知度较低的问题。 绿地、保利等十大药企市场开拓项目较多，具有市场影响力； 碧桂园灌输专业住宅开发商品牌，点名省内十强民营企业。 竞品基本分析——区域总结：碧桂园的区域优势较为显着。 虽然不占保利景区面积，但住房品质比景区高，北斗七星城没有可比性； 是新都区，项目具有落户优势。 绿地城保利景区北斗星城碧桂园城市花园片区新都兴化蓝筹优势1、“北改”核心区、东部副中心； 2、城市中轴线、黄里路口（大田路与北星街交叉口）； 3、区域发展日趋成熟，前景广阔； 1、属于上海主城区，可享受多项城市福利； 1、“北改”核心区、东部副中心区； 2、距离绿地城、优品道路等小商户较近，能享受较好的配套设施； 1、属于上海主城区，可享受多项城市福利； 1、属于上海主城区，可享受多项城市福利； 劣势 1、属于新都区，非主城区 1、区域开发程度低，配套设施缺乏； 1、属于新都区，非主城区 1、区域开发程度低，配套设施缺乏； 1、区域发展程度低，配套设施缺乏； 对策 区域没有优势，我们是主城区，绿地城是郊区同区，指出居住品质区域没有优势，我们是主城区，同区域，东北斗没有住宅品质，且该项目属于天汇区镇，属于上海主城区，与保利风景区北斗星城不是同一片区； 绿地城和澜光花满庭三期属于兴化片区，属于新都区。 该项目具有区位优势，可享受主城区红利。

竞品基本分析——流量总结：目前碧桂园的流量较差。 年底天板路通车后，可从北新街直达项目； 距主要交通主干道较远，噪音和空气污染小，居住舒适度好。 绿地城保利风景区 北斗七星城 碧桂园城市佳园 交通 北星街、大田路、BRT九道岩站无缝接地 约500米 北星街、大田路、李芙蓉西路、BRT九道岩站 700米 优势 1、距离县城更近； 2、地面交通建设； 3、轻轨线路也将逐步开通，并无缝连接； 逐步开通享受轻轨带来的便利； 1、区域公路体系尚未建立，很多公路是死胡同，发展还需要一段时间； 2、公共交通系统匮乏； 1、区域高速公路体系尚未建立，很多高速公路是死路，发展还需要一段时间； 2、公共交通系统匮乏； 1、区域道路体系尚未建立，很多道路都是死路，发展还需要一段时间； 2、公共交通系统匮乏； 应对策略靠近北安乡路，不会安置新村，夜间吵闹，居家舒适度较差。 与项目相比，还是比较偏远的。 紧邻大田路与货运街之间的主干道。 有很多噪音污染。 离立新路很近。 公交车多，灰尘多。 该项目目前交通可达性较差，且靠近北新干线。 开通，开通后可以解决项目可访问性，避免竞品； 绿地城、花满亭靠近主干道，小区噪声污染较大，舒适度较差。

竞品基本分析——配套产品总结：碧桂园区域优势较为显着。 虽然不占保利景区面积，但住房品质比景区高，北斗七星城没有可比性； 是新都区，项目具有落户优势。 项目配套以社区商铺和沿江商户为主，无小规模集中商户； 您可以享受区域内小型五级一流诊所和上海主城区的教育资源； 保利景区、绿地城、花满族三期等项目无共享配套，配套相对成熟，商业体量较大，尤其是绿地城。 绿地城保利景区内、北斗七星城碧桂园城佳园支教李苹果幼儿园、启东中学、成都三元外粤语中学附属中学深圳实验中学、李苹果幼儿园、成都三十六中学校项目配套幼儿园、李苹果幼儿园、启东中学、成都三元外粤语中学附属中学 深圳实验中学、李苹果幼儿园、成都三十六中 上海实验中学、李苹果幼儿园、成都西三十六中医疗启东私人健康中心、北京军区普通诊所、广州军区普通诊所、里牛区西医诊所、大丰诊所、西南商城诊所项目社区诊所、大丰私人健康中心、北京军区普通诊所广州军区北京军区普通诊所、里牛区西医诊所、大丰诊所、西南尚城诊所、西南尚城诊所、里牛区西医诊所、大丰诊所、西南尚城诊所。 商业本身为12万平方米的购物中心，毗邻优品路购物中心项目社区底层商业小区，毗邻绿地、优品路购物中心项目商业中心面积1.8万平方米米。 社区商业、商业街的优势 1、商业配套设施日趋完善 1、属于主城区，可享受主城区优质的教育、医疗设施。 1、项目计划包括幼儿园和社区诊所； 2、紧邻绿地城等购物中心，商业设施健全。 1、属于主城区，可享受主城区教育、医疗优质设施。 1、属于主城区，可享受主城区的教育和医疗质量。 配套劣势 1. 属于新都区，无法享受主城区在教育、医疗等方面的待遇 1. 该地区教育、医疗、商业设施相对缺乏 1. 属于新都区，无法享受主城区教育、医疗等待遇 薪酬情况 1、区域内教育、医疗、商业设施相对缺乏 1、区域内教育、医疗、商业设施相对缺乏。 应对策略教育设施只能享受启东，可以直接在北京实验中学学习； 我们可以共享绿地城的商业项目，没有配套，指出同样的配套只有选择更好的住房和教育设施才能享受兴华，可以直接在北京实验中学就读； 商业也是社区型商业，但我们有滨江商业，环境较好，配套设施欠缺。 主要是产业园区项目，住宅只是产业群体居住，没有住宅可言。 竞品基本分析——规划概要：碧桂园正在规划区域内舒适、低密度、双中庭、超宽的最佳项目，建筑宽度为周边最高，品质优良是竞品无法比拟的。

绿地城保利景区北斗七星城碧桂园城市嘉园项目规划建筑面积86万平方米，其中商业用房46万平方米，住宅用房34.5万平方米。 建筑面积25.2万平方米，其中商业9.2万平方米，住宅9.1万平方米。 总建筑面积25.5万平方米，其中住宅16万平方米，容积率3.72。 ，两组高层+联排别墅，围合式布局，大中庭围合双中庭设计建筑宽度60-80米数据目前缺失，最宽建筑宽度100米约138m超宽建筑宽度89-125米数量层数：19栋，29-33层13栋，25-33层高层住宅8栋，三层34栋，26-27层7栋，16-28层10栋，5栋30-33层高层住宅8层高层豪宅，滨江规划，水景更佳。 优点1、容积率低，保证了豪宅区居住的舒适度； 1、两组，每组只有4栋房屋，建筑宽度大，视野开阔； 2、低容积率，保障舒适居住 1、超低容积率，最大程度保证舒适度； 2、超大中庭、超宽建筑宽度、视野开阔； 1、容积率低，舒适品质高； 2、超宽的建筑宽度，保证建筑良好的视野； 缺点1、容积率高，规划高层19栋，建筑宽度极窄，居住舒适度低； 2、虽然规划了三个中庭，但中庭较小，高层业主难以欣赏花园水景； 1、为了保证豪宅品质，降低了高层住宅的舒适度； 2、高档住宅区周围都是高层建筑； 3、高层、豪宅将用栅栏隔开，高层住户活动空间小； 1、周围有主干道，易受交通噪音影响； 1、位于工业园区，居住氛围较差； 应对策略是高容积率和小水景。 围合式布局，容积率高，商业规划不合理，易受主干道影响。 属于工业园区住宅项目，可以适当打击。 员工宿舍区竞品均为高容积率住宅项目，居住舒适度较低。 差，项目规划为双中庭围合布局，以低容积率和高绿化率建造，最大限度地提高项目品质，给顾客最大的舒适度。

竞品基本分析——景观花园 概要：该项目的水景花园是一大卖点。 作为园林建设的主场，双中庭主题水景在可视性和体验感上均优于周边竞争对手。 七星城碧桂园城市佳园花园水景 1、绿化率45%； 2、五大生态主题景区：桂心园、樱花园、罂粟园、紫荆园、梅花园 3、四维主题水景喷泉 1、绿化率30%； 2、豪宅的前后花园，以及楼顶花园； 3、沿河水景带建设休闲运动绿道； 1、绿化率30%； 2、园林水景以西南园林水景建设为基础，打造南阳风格园林社区；1． 绿化率30%； 2、中庭水景约15000平方米； 1、绿化率30%； 水景建设，注重每一个水景细节； 优势一、规划五大主题花园，四季皆宜。 1、豪宅，水景较好，居住舒适度高； 1、本地区稀缺的西南园林水景； 11500个超大中庭花园水景 1、以七星级标准打造花园水景，苛求每一个细节； 2.需要补充水景、植物等内容。 缺点 1、中庭面积较小，水景有限； 规模较小，被各种建筑分割，缺乏主题建设追求豪华住宅水景建设，高层住宅只能俯瞰豪宅建筑的屋顶。 西北风格水景规模小，缺乏精髓。 水景设计是碧桂园的特色，而对细节的严格关注是碧桂园的标准，所以本案的花园水景是其他竞品无法比拟的。

竞品基本分析碧桂园品牌虽然是省内十大开发商之一，但刚进入北京时品牌知名度较低，影响力远不及绿地、保利、蓝光。 加强对顾客的品牌灌输。 与绿地城、澜光华漫亭三期相比，交通项目并无优势，而项目规划项目在同等条件下与另外两个竞品相比具有独特的优势，如低体量、低密度、超宽建筑宽度、区域项目属于里牛区天汇镇，与绿地城、澜光花满庭三期相比，具有主城区优势；