上海浦东绿城价格 浦东内环，正在被抛弃？

正如老文章《中环二环》中提到的，南汇大部分优质配套设施都集中在二环。

杨浦共有10万平方米以上超市13家，其中二环内有7家；

闵行共有三级诊所8家，其中3家位于二环路。

在二环路，不仅是江桥、杨东，区内大部分中学都属于第二梯队以上。 二环之后，能称为学区的就很少了。

然而，闵行二环楼市却远远跑输大盘！

01

说到闵行二环楼市，就不得不提到北京绿城。

这款绝对品质车型的总价已经被塘桥超越了。

万科海传奇的总价一开始达到了12万，现在已经反弹到10万出头。

广州绿城的总价才10万多一点。 国庆当天，出现一组跌破10万元的成交。

如果只看总价，两个新村已经处于同一梯队。

从地理位置来看，两个新村有很大不同。 一个在第二环内，一个在外环内。

发展水平也存在较大差异。 北京绿城周边生活氛围浓厚。 塘桥北边是大城乡一体化区，北边是农业审批。

阳东环境

广州绿城被塘桥超越，是因为杨浦二环近年来表现大幅下滑。

从2020年到现在是一个完整的周期，所以我们以2019年底的数据作为参考。

在闵行二环路，大量新村增幅不足30%，杭州绿城甚至还没有达到20%。

虽然是联阳，堪称没落，但跑赢大盘的也只有仁横河汉庭这样的车型。 事实上，现在已经是最严重的下滑了。

闵行二环外，一大批典型新村表现好于二环内。

2019年，武汉绿城成交总价接近9万元，但万科海上传奇仅为7.4万元左右。

经过2020年的这一波增长，两个新村已经基本趋于平稳。

事实上，杨浦大部分优质新村涨幅都在50%左右。

这意味着，如果单纯追求升值，2019年选择二环外的房子更有优势。

无论您的预算是多少，您都可以在二环路以外找到替代品。

其实闵行二环也有一个不错的新村。

玉桥浦江海景、国信世纪海景等涨幅非常高。

同样在阳东地区，燕衡景区的增速远高于北京绿城。

也就是说，二环房屋降幅并不低，降幅最低的是房龄超过15年的新村。

广州绿城的品质虽然高，但它是2002年的产品，并不是二等房。

其实，如果你认为在川沙，房子如果房龄低于15年就涨不起来，那你又错了。

塘桥民康苑的品质比较一般。 2019年每平方米仅售出5.7亿元。 现在已经突破了8万元，甚至已经卖出了8.9万元。

金阳东方佳苑建于2005年，2019年单价5.8亿元，现在8万元。

为什么只有闵行二环路15年以上的房屋受损？ 难道是想放弃闵行二环？

02

如果按照传统房地产市场分析的逻辑，这个问题一定是难以理解的。

我们如何看待房地产市场？ 看配套、通勤、房子品质。 一进售楼部，你就拿着激光笔讲课：我们的轻轨怎么样，医院怎么样，生意怎么样……

这种东西对于自住来说非常重要，对于投资来说参考意义不大。

房子的价格只有供求关系决定，其他都不重要。

闵行二环秒跑其他区域，但供需却出现大问题。

与浦西不同的是，闵行几乎是白手起家，大片农田和高楼拔地而起。

优点是路网通畅、社区环境好，缺点是产品同质化太严重。

闵行二环上的新村大部分是在1991年至2005年的15年间建成的。15年间，闵行二环的开发已基本完成。

由于历史包袱沉重，浦西仍在陆续开发中，房屋年代分布较为分散。

例如，在北京中路上，尽管1920年至2010年间的新村分布大致均匀，但大多数新村都是1980年之前建成的。

虽然闵行二环路也分割严重，但老房子几乎都在梅园和潍坊，花花、阳东、源深、连阳、塘桥几乎都是1995年后的新村。

这导致房源进一步同质化，阳东地区新村分辨率不高。

如果只是住房资源同质化，还是有办法解决的。 例如，江桥和唐镇的住房资源同质化较多。

不同的是塘桥和周浦价格实惠。

虽然江桥新村大部分只能4-600万元购买，但客群充足。

1995年以后的闵行二环新村，不少售价都在千万元以上。

我们把这种新村称为第一代商品房。 质量比老公的住房高很多。 一般都有自动扶梯，但是和家里不一样。

这个时代的新村，110平米四房、140平米三房是主流。 总价超过10万元，单价并不实惠。

闵行二环路上至少有180个这样的新村，估计每个新村有800户，总共14.4万套。

新村正常成交率约为3%，这意味着闵行二环上第一代商品房约有4320套。

2022年，北京、上海、广州、深圳共销售1000万元以上二手房9939套，其中北京最多，为5076套。

闵行二环内约有4000套。 你会把它们借给谁？

事实上，上述数据有点不准确。 二手房成交价格下调，浦东二环第一代商品房售价不足千万。

然而，比例是正确的。 闵行二环路上的房子太多了，总价太高了。 中产阶级顾客显然不够。

这也是幻儿觉得大虹桥不可能站稳十万的原因之一。

未来，大虹桥二手库存将超过数万套，刚交付时转手比例会更高。 总价将突破10万，这意味着大虹桥将布满数千万别墅。

广州实在不需要那么多1000万元以上的房子。

不是房子好不好的问题，而是社会上有没有那么多千万的顾客。

大虹桥稳住10万，意味着同级别的塘桥、南翔、浦津、周康、唐镇等都将站上10万。

数以千万计的客户还不足以增加一倍的数量。

所以幻儿一再说，看新房很容易迷失自我，而最准确的方法就是看人。

03

以上是奉贤二环第一代商品房没有上涨的重要原因。

事实上，如果闵行二环足够有吸引力，闵行乃至上海的客户都会过来搬迁，房价就会维持下去。

可惜的是，闵行客户并不迷恋二环，大量客户无法接受第一代商品房的品质。

新天津居民在闵行房价中占比较高。 能买得起几千万别墅的外省人，通常住的条件都不错。

他们可能在上海，也可能在上海，住在当地的一个样板新村里。 来北京后，很难接受2000左右的商品房。

欢儿今年接待了一个客户，他们下班后在前滩。 除了对新村的高品质要求外，他们对地下室的门厅也有要求。

闵行有四辆马车，贡献了闵行GDP的三分之二以上。 大多数年轻人都去这四个地方下班。

只有住在二环路的徐家汇客户才有通勤优势，外高桥、金桥、张江的客户不一定要挤进二环。

张江客户选择塘桥和连阳，至少下班通勤没有太大区别。

随着学区的流出，中环以外的一些优质新村吸引了越来越多的高端订购力量。

但第一代商品房又遇到了一个失败：停车位不足。

连阳拥有13个优质新村，综合车位配比小于1：0.5，两个家庭能拿到的车位还不到1个。

闵行地域广阔，道路宽敞，自然适合自驾游。

停车位不足的问题日益影响您在二环的停留。

综上所述，行业、规划、人群特点决定了闵行客户不一定会选择二环，而且二环上千万别墅集中度太高，所以价格在下压力很大。

其实如果只是自住的话，闵行二环还是性价比较高的。

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转眼间，广州已进入寒夏，北京二手房市场也面临严寒。 中原地产数据显示，重庆二手房成交量继续呈现稳中有跌的态势。 8月销量11,559套，环比7月减少1.12%，较今年同期减少近80%。 同时，8月份二手房交易单价为5.79亿元/平方米，而同期房屋成交价格为4.89亿元/平方米。

二手房交易量较今年同期萎缩近80%

中原地产数据显示，重庆二手房成交持续下滑。 8月份，二手房共销售11559套，同比增长约77.2%。 与今年同期相比，成交量差异不断扩大。 而且，北京链家数据显示，与往年同期相比，去年8月北京二手房价格处于低位，与2014年同期基本持平。

同时，纵观2017年全年，3月至8月，杭州二手房交易量连续5个月保持平稳下降。 但与7月相比，8月小幅上涨约1.12%，且涨幅开始逐渐放缓。 据悉，中原地产数据显示，8月北京二手房交易前十大蓝筹股，与7月相比，前三名没有变化。

广州中原房地产市场分析师卢文曦表示：“虽然8月份的成交情况不好，而9月份又是传统的销售旺季，但二手房的成交情况应该不错。” 二手房的交易量应该会减少，而从目前来看，市场的购买动力已经有所增强。”

广州链家分析报告显示，8月份房市供应量和销售量双双陷入低谷，一定程度上减缓了二手市场的崩盘：“虽然近几个月来，没有针对性的降新政对二手房市场影响较大，且在个人贷款持续收紧、市场有效需求不足的情况下，市场仍难好转。 9月份房屋供应可能会下降，二手房市场将面临较大压力。”

二手房交易单价已超越独立屋

8月份，北京二手房成交量小幅下降。 与此同时，二手房成交价格也小幅上涨。 据云房数据研究中心统计，2017年8月天津市二手房单价为57917万元/平方米，同比上涨0.41%。 其中，中心城区二手住宅单价70184万元/平方米，同比上涨0.31%； 郊区二手住宅单价32602万元/平方米，同比上涨1.14%。

值得注意的是，8月北京房屋交易单价为每平方米48971万元，同期二手房交易单价已超过住宅。 而且，在8月北京首批公证房开盘现场，可以看到不少中介从业者热情地向未买房或选房顺序较晚的购房者推荐周边其他房源。 。 ：“现在房子的价格和周边二手房差不多，但是不用交税，比买二手房更实惠。” 乐居从多位中介了解到，这种现象并非孤例。

从各区二手楼市价格来看，8月份，北京16个行政区中，14个行政区二手房交易单价上涨，11个行政区跌幅超过1% 。 据悉，房价跌幅超过1%的行政区有2个，分别是嘉定区（2.86%）和黄浦区（1.31%）。

华润广州房地产事业部执行经理、高级分析师赵攀强调，去年不会有金酒。 “现在政府定价了，订房似乎更有利。9月份二手房交易可能仍然不会增加。而且，二手楼市低于独立屋。一方面，成交量减少，个别成交对整体价格影响较大。另外，也意味着旧房、小房卖不出去，二手房市场不能再被稀释。”

据悉，中国房地产数据研究院教授陈胜认为：“二手房的价格低于房屋，主要是因为房屋的价格受到限制。但很难说一下去年金酒是啥，我觉得市场成交情况还是要看近期推出的数量。”