湖南商铺征收价格 价格明显偏低，面对稽查补税，企业败诉！

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编者注

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《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定，税务机关有权对六种情况的应纳税额进行核定，其中第六条是针对未申报计税依据的情况纳税人的税负明显过低且没有正当理由。 “明显过高”和“没有道理”这两个关键词需要同时满足，但具体标准和衡量标准不明确，很容易引起争议。

下面的案例涉及的问题较多，但我们只选取与本文主题相关的部分进行分析。

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案例审查

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2*13年7月，H税务局审计局根据上级单位函件，对A公司2*11年1月1日至2*12年12月31日涉税情况进行了审查。

2*13年10月11日，A公司发布《关于税务审计中存在问题的说明》，对审计局提出的14家商铺总价过低的问题进行了回应。

10月21日2*13审计局向A公司发出《H县地税局审计局通知》，确认A公司3月2日销售的14间商铺面积总面积*11为667平方米，申报总面积为667平方米。 其计税基础明显低于A公司同年2月、3月销售的其他同类店铺，且无正当理由，被要求A公司缴纳税款55.92亿元。

A公司于10月23日2*13提交书面答复，称A公司通过团购方式进行销售，不存在关联交易。 随后，审计局要求A公司提供以团购形式销售的14家门店的内部文件、对外宣传材料、相关团购协议等团购信息。

2*2013年10月30日，A公司回复审计局要求称，A公司与客户多次协商后，通过团购方式出售了14家店铺，客户在收取定金后签订了协议。 书面资料中，没有其他内部文件和外部宣传材料。

2*13年11月4日，审计局向A公司出具《税务审查核实意见书》，认为A公司2*11年以团购形式出售14家门店，原因是公司资金周转比较紧张当时。 理由是，如果A公司未成立，则应缴纳税款55.92亿元。

A公司感受：

1、所谓价格明显偏高，是指实际销售价格与其价值相比明显偏高。 审计局只查出了14家店铺的实际销售价格，并没有查明这14家店铺的价值。 而是将实际销售价格与A公司门店2月、3月2*11的销售价格进行比较。 得出“价格大幅偏低”的推论，是没有法律依据的。

2、A公司14家商铺的销售价格综合考虑商铺本身价值、资金回笼、团购销售折扣、引入商铺入驻以及其他价格上涨等因素确定。商店。

3.2* 2011年2月和3月店铺价格上涨正是因为这14家店铺的影响。 审计局利用提价后的价格推断上述14家店铺的价格过低，推断是错误的。

4、A公司提交周边商铺同期、同地点的总价。 大部分商铺售价都在10000元/㎡。 从侧面也显示，A公司14个商铺以10018元/㎡的价格转售，与市场价值相当。 不存在明显偏高的情况。

5、A公司当时急于解决财务问题。 2*11年1月至4月，建行房贷将到期2800万笔。 如果不能大量出售商铺，就会影响公司后续经营，因此选择团购销售14家商铺，方便快速回笼资金。

6、A公司在确定这14家商铺的价格时，综合考虑了经营情况、商铺价值、步行街商铺整体价值增幅、资金回笼等因素，未包括逃税的意图。

审计署认为：

检查过程中，审计局调取了涉案14家商铺的销售协议、发票、纳税申报表、纳税账簿以及A公司其他同类商铺同期销售信息等证据。 这一证据充分证明A公司出售了涉案14家商铺。 事实是，商店里的价格显然很高。

法官认为：

1、根据审计局提供的证据，A公司于2011年3月以10018元/平方米的价格出售了14个商铺，同年2月，A公司出售了5个商铺，平均总价为21192元/㎡，3月6个同类商铺销售额，均价20521元/㎡，证据显示A公司同季度同类商铺销售价格2*11减半，确实明显偏高。

2、A公司14个商铺销售均价为10018元/㎡，但同期2月、3月销售均价翻倍。 未能合理、清楚地解释同类店铺价格突然大幅上涨的原因。

3、A公司提出的理由缺乏说服力，不予质证。

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案例分析

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从本案披露的裁判文书中可以看出，税务机关在行政执法过程中对执法风险的控制比较完整，主要表现在：注重证据、收集充分证据。 在证明价格明显过低且无正当理由时，A公司收集了大量证据，包括工行账户余额等，证明A公司对同一时期内同类型、同地点的房产采取了不同的价格，其中，其中售价较高的销售与资金有关。 困难、晋升没有必然联系，所以没有正当理由。

A公司为何败诉？ 主要原因是A公司自身难以证明价格的合理性，没有完整的证据链证明“应税价格明显偏高且有正当理由”。

A公司14个商铺已于2011年3月出售，同月，A公司又出售6个同类型商铺，均价为20521元/㎡，为该项目平均售价的10%。 14店1次，这不得不让人怀疑价格优越的理由是否合理。

因为如果是为了促销、整体促销的话，3月份的店面价格应该不会有太大的波动。

如果是因为资金周转的需要而导致价格走低，那么需要证明两点。 第一点，存在到期债权在高价出售时或者同时清偿的事实。 在销售期间或前后，公司都面临着现金短缺的问题。

但A公司并没有提供证据证明这两点，因此法官认为A公司14家商铺的价格确实明显过低，A公司提出的理由缺乏说服力且不合法。

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概括

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该案明确了税务机关在行政执法中如何有效控制执法风险。 税务机关非常重视证据，收集了充分的证据，证明价格明显过低，没有正当理由。 税务机关调取工行账户余额等大量证据，证明A公司同期有明显高价销售同类型、同地点的房地产，且这些低价销售不一定与财务困难或晋升有关。 有了这些证据，税务机关成功反驳了A公司溢价销售合理的主张。

但A公司最终败诉的原因是他们未能提供证据证明高价出售的合理性，也无法拿出完整的证据链。 在诉讼过程中，A公司很难提供证据证明价格的合理性。 法官强调，A公司同时销售的其他门店的价格明显低于这14家门店，A公司无法证明其较高价格背后有正当理由。 A公司无法提供证据证明高价出售必然与财务困难或促销活动有关，也无法提供证据证明高价出售期间存在资金短缺。 为此，法官认为A公司的解释不够令人信服，难以认定其高价出售有正当理由。

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结语

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本案中，审计局提供了涉案14家商铺的销售协议、发票、纳税申报表、纳税账簿以及A公司其他同类商铺同期销售信息等证据，充分证明了A公司的合法权益。证明A公司出售的14家商铺均存在价格，案例明显偏高。 在审理过程中，A公司无法提供证据证明这14家店铺价格过高的合理性，也无法合理解释同类店铺价格突然大幅上涨的原因。 为此，法官认为A公司提出的理由缺乏说服力，不予采纳。

该案提醒纳税人应注意收集证据、合理解释，防范税务风险。 同时，纳税人在诉讼过程中必须提供完整的证据链，以便有效证明自己的主张。

投资要点

·核心观点：

7月24日政治局会议后，各大部委和一线城市纷纷发声，预计“认房不贷”、存量降息等新政策将出台贷款。 我们认为，“认房不贷”调整意味着“卖一买一”的首付比例将提高14%，房贷利率将提高0.83%，将进一步释放房贷压力。改进更换的需求。 但新政策实施后需求释放的可持续性还需进一步观察。 后续可观察调整“认房认贷”的六大核心城市住房需求走势。 阶段。

·政策层面确定房地产供求关系的“三步走”：最早是2022年12月中央经济工作会议，习近平市长强调要“深入研判关系”房地产市场供求关系、城镇化格局等重大趋势和结构发生变化”；半年后，央行7月14日新闻发布会和7月24日政治局会议相继强调“重大变化”我国房地产市场供需关系发生了“变化”，新政策亟待优化调整。

2010年至2020年，我国人均住房将在0.93至1.06之间。 2020年，虽然城镇人均房间总数将达到1.06间，但城镇之间存在较大差异。 城镇人均住房只有0.99套，总量仍然匮乏。 城镇有住房1.18套，供应相对充足。 从地区来看，西北地区、北京、天津、上海、广东、海南等地城镇人均住房拥有量始终不足一栋。 1968年，英国户比达到1.01，实现“一户一户”； 1968年至1973年，人均房间数从0.97间增加到1.15间，超过“一人一房”。

政治局会议后，房地产新政策的实施有什么后续：我们研究了政治局会议后有关部门/地区关于房地产新政策的表态，发现：（1）“住房不宜炒”并没有被废弃。 此次调整的目的不仅仅是为了刺激房地产市场，更是为了刺激房地产市场。 （2）需求方进一步落实的新政策可能包括五个方面：①降低首付比例； ②降低首套贷款利率； 》；⑤下调存量贷款利率。其中，“认房不贷”、降低存量贷款利率是新的新政策，另外三项是存量新政策，可能会进一步扩大范围。（ 3）增量新政将如何实施？预计将实施“一城一策”，不会在全省“一刀切”。7月31日，全国人大常委会会议明确强调“根据不同需求、不同城市出台有利于房地产市场平稳健康发展的新政策措施”。（四）一线城市会放松吗？对于一线城市来说，我们觉得这次新政调整不是0和1之间的选择，而是从1到10的渐进式选择。在房地产市场压力较大的广州和深圳，新政的调整可能会比在北方。

·“认房不认贷”影响有多大：（1）目前，约有16个一二线城市仍然实行“认房认贷”。 “首付比例平均提高14%，贷款利率提高0.83%，将进一步释放改善型置换需求。（2）但需求释放的持续性还需进一步观察后续新政实施后，可追踪调整“认房认贷”的六大核心城市住房需求走势，“贷”后经历了三个阶段“反弹-反弹-回忆”。

·风险提示：新政策实施步伐缓慢； 新政策在一线城市的示范效应可能会波及其他城市； 房地产市场低迷超出预期，新政策将进一步改变。

目录

1、房地产供求关系如何变化？

1.1. 新政层面确定房地产供需“三步走”

1.2. 如何理解供给和需求的变化

2、新政出台后房地产市场是否会迎来拐点？

2.1. 政治局会议后，房地产新政的实施后续如何？

2.2. “认房不认贷”有何影响？

三、风险提示

文本

1、房地产供求关系如何变化？

1.1. 新政层面确定房地产供需“三步走”

7月24日，政治局会议对当前房地产形势作出重大判断。 中央层面供需关系发生变化的背景是，本轮房地产市场下行周期明显长于前几轮。 自2021年7月商品住宅销售面积环比增长至今已近三年，市场仍不见下降动力。 在前几轮下行周期中，商品住宅销售面积持续8-14个月，然后开始上升。 相比之下，这个下行周期却明显拉长，背后是中常年住房供需关系的变化。

追溯往年新政，7月政治局会议的判断是中央针对房地产供需关系发出的第三个新政信号。

信号一：2022年底中央经济工作会议首次提出对房地产供需变化进行深入研判。 《求是》杂志于明年2月下旬发布了今年12月习近平总书记在中央经济工作会议上的讲话。 讲话强调，“要尽快深入研判房地产市场供求关系、城镇化格局等重大趋势和结构性变化。在研究中，治本”。 去年年底，中央就已经注意到房地产供求关系的变化，但这种变化包括“趋势”和“结构”两个方向。 但当时用的措辞是“深入研判”、“抓研究”，这或许表明相关对策尚未确立。

信号二：去年7月央行再次强调房地产供求关系的变化后，新政策存在边际优化空间。 7月14日，央行召开新闻发布会提出，“考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，在常年过热的情况下陆续出台的新政策存在边际优化空间”过去的市场阶段。” 与去年年底的叙述相比，新政回应的确定性明显增加。

1.2. 如何理解供给和需求的变化

房地产供求关系有何变化？ 总体水平正在从供给过剩转向供需平衡。 通常用“一户一房”或“一人一房”来衡量住房供需。 在这两条线以下，住房短缺。 因为我国的人口普查没有对住房套数进行调查，而只对房间数进行调查，因此可以从人均房间数来判断供需关系。 第七次人口普查数据显示，2020年，我国城镇家庭人均房间数为1.06间，而前两次人口普查分别为0.93间和0.77间。 供需基本平衡。

但结构层面仍存在区域性住房短缺问题。 2020年，虽然城镇人均房间总数将达到1.06间，但城镇之间存在较大差异。 城镇人均住房拥有量仅为0.99套，总数仍处于过剩状态。 城镇有住房1.18套，供应相对充足。 从地区来看，西北地区、北京、天津、上海、广东、海南等地城镇人均住房拥有量始终不足一栋。

从国际比较来看，我国目前的住房供需关系可以与1970年左右的台湾进行比较。1968年，英国的户比达到1.01，实现“一户一户”； 1968年至1973年，人均房间数从0.97间增加到1.15间，超过“一人一房”。 英国政府的新住房政策也在这个时候发生了变化。 1966年，台湾制定了第一个“住房建设六年计划”，重点减少住房供应数量，解决住房短缺问题； 1971年至2005年，美国先后制定了7个“住房建设六年计划”，均以提高生活质量为目标。

房地产供求关系有何变化？ 人口周期，城市化。 从人口周期来看，代表新增住房购买需求的劳动年龄人口增长，总人口也开始负下降时代。 美国房地产的复苏与劳动年龄人口比例走势一致，在1970年代和1990年代出现两个高峰。 我国20-59岁人口比例在2010年左右达到峰值，新增就业岗位在2013年达到峰值并出现反弹。但由于新政的变化，2016年新增就业岗位有所回落，2020年后再次上升。从2022年开始也出现负下降。从城镇化周期来看，新增城镇人口仅为“十三五”期间的一半，刚性需求大幅下降。 2022年，我国城镇化率已超过65%，开始进入城镇化中后期，城镇新增人口明显放缓。 “十三五”期间，我国城镇人口减少约1.1亿，年均增加近220万； 然而，近五年平均城镇新增人口仅为92.5万人，2022年仅为646万人。新增城镇人口的大幅减少意味着新增城镇住房的需求逐年增长，而未来将更多地依赖于需求的改善。

政治局会议为房地产新政策定调后，相关部门短期内密集表态。 7月28日至8月1日，发表意见的包括：国家常委、住房和城乡建设部、央行、四个一线城市住建委/局。北京、上海、广州、深圳。 总结跨部门和地区的叙述，我们发现：

（一）“房子是用来住的，不是用来炒的”没有被抛弃。 此次新政策调整的目的并非单纯为了刺激房地产市场。 虽然7月份的政治局会议没有提到“房子不是用来炒的”，但这并不意味着炒房的炒房行为可以卷土重来。 “房子是用来住的，不是炒的”今年10月写入中共二十大报告，今后两年仍将是指导方针，不会因短期市场和环境变化。 此次新政策调整是前期出台的一系列限制性新政策逐步优化的起点。 预计会逐步优化。 未来在适当的时候可能还会有其他新的政策调整。 不会像前几轮顶部那样，通过短期、大幅的放松。 从而快速刺激市场。

（2）需求侧进一步落实的新政策可能包括五个方面：①降低首付比例； ②降低首套贷款利率； 其中，“认房不贷”和降低存量贷款利率是新的新政策，另外三项是存量新政策，范围可能会进一步扩大。 具体来说，①降低首付比例。 目前，部分首套房首付比例≥30%的二线城市（图9）在市场冷淡时可能会提高首付比例。 ②降低首套房贷款利率。 年初《建立首次住房抵押贷款利率政策动态调整机制》发布后，各地在有条件的情况下可自主决定下调或取消贷款利率下限。都满足了。 事实上，大多数城市都可以自主降低。 利率。 央行4月14日在发布会上强调，3月份以来短短一个多月时间，全省已有100多个城市主动下调贷款利率，幅度在20BP至60BP之间。 ③免征房屋调换税。 2022年9月，财政部、国家税务总局发布《关于支持村民以住房换取个人所得税的公告》。 纳税人转让现有住房缴纳的个人所得税将获得退税和优惠。 新政策将于2023年12月31日结束。但如果下半年市场仍不见好转，不排除新政策推迟的可能性。

最后两项新政的调整更值得期待。 ④“认房不认贷”。 Finger数据显示，目前仍有约16个城市仍在执行“认房认贷”政策，其中包括4个一线城市和上海、成都等12个二线城市（图9）。 本市有望放宽“认房不贷”，释放部分改善需求。 ⑤降低存量贷款利率。 在714新闻发布会上，央行提出，“按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业建设银行与债务人自主协商变更协议，或以存量抵押贷款替代原有存量抵押贷款。”新抵押贷款。”; 在8月1日的下半年工作会议上，央行进一步明确，要“指导商业建设银行依法有序调整存量个人住房抵押贷款利率”。预计8月份将逐步实施。 相关新政策及其影响，请参阅我们7月23日发布的报告《现有贷款利率调整：如何实现及影响有哪些？》 ”。

（三）增量新政将如何实施？ 预计实施“一城一策”，不会在全省范围内“一刀切”。 7月31日的国家常委会明确强调，“根据不同需求、不同城市出台有利于房地产市场平稳健康发展的新政策措施”，也说明了这一点。 不同的城市，房地产市场的冷热以及存量贷款的利率差异很大，不可能统一调整。 有些城市甚至可能“按区施策”，这会给不同县区新政策的实施带来差异。

（四）一线城市会放松吗？ 对于一线城市来说，我们觉得这次新的政策调整不是0和1之间的选择，而是从1到10的渐进式选择。在房地产市场压力较大的广州和深圳，此次调整新政的规模可能比北方小。 住房市场方面，2020年以来，北京、上海两座城市楼市环比增速在4%左右波动，保持平稳回落； 而广州、深圳房价环比涨幅分别从去年1月和12月开始回落，且房价跌势已持续半年。 二手房方面，2021年中期以来北上楼市环比增速持续回升，但仍保持下滑。 近期，北京承受一定压力，6月份环比增长仅0.2%。 广州和深圳的二手房市场分别自2022年9月和2022年1月以来出现负下滑，并连续10个月和18个月持续增长。 从市场情况和四个一线城市的态度来看，广深新政可能会更加优化，北扩幅度可能会更小。 “因地制宜”或将成为一线城市的选择。

2.2. “认房不认贷”有何影响？

“认房认贷”的限贷新政多次放松、收紧。 例如，2014年，低房价时期，42个城市取消了贷款限购，只剩下北上广深4个一线城市。 2022年以来，随着市场压力加大，部分城市也放松了新政策。 目前，只有约16个城市仍在实行“认房认贷”。

如果上述16个一二线城市全部调整为“认房不贷”，“卖一买一”的首付比例将提高14%，贷款利率提高同比增长0.83%，进一步释放改善换代需求。 我们测算了16个“认房认贷”城市首套房、二套房首付比例与贷款利率的差值。 这两个差异就是新政调整带来的疗效。 假设16个城市全部调整为“认房不贷”，“卖一买一”的贷款利率可上涨0.3%-1.3%，平均下降0.83%，下行大部分城市缴费比例可降低5%-40%，平均提高14%。 不同城市之间存在较大差异。 四个一线城市首套房贷款利率和二套房首付比例过高。 因此，贷款利率平均只能提高0.5%，但首付比例可以平均提高25%。 因此，新政策调整后，“卖一买一”的改善需求将被激活，特别是下半年，房屋置换免税仍实行。

壳牌研究院数据显示，“认房认贷”政策对置换需求影响显着。 例如，2021年，上海链家180天内“卖一买一”的比例较2020年增加近5个百分点，较2017年增加11个百分点。2022年1月， “卖一买一”占上海成交总额较上年同期增长5个百分点，上海则增长3个百分点。

预计购房结构中40%~50%是改善型需求。 壳牌研究院的数据强调，与改善性需求相关的新政策潜力的释放，预计将激活需求结构中54%的庞大人口，进一步放大和激活整个系统的替代链。 Finger的调查数据显示，2022年，已经买房的人中有38%有改善需求，只有23%的人只是需要。 根据贝壳和手指的调查，改善性需求可能占住房需求的40%至50%。 这部分需求的释放对整体住房需求影响较大。

但新政实施后需求释放的可持续性可能还需进一步观察。 去年房地产的基本面比今年好很多。 人员流动、就业、居民收入均较今年明显改善。 不过，商品房销售经过3、4月份小春后转为增长。 上半年，全省商品住宅销售面积增长2.8%。 下半年市场走势将在8月份新政策实施后进一步观察。

追踪新政的疗效，我们可以跟踪观察调整“认房认贷”的六大核心城市的住房需求走势。 我们选取了上海、无锡、苏州、杭州、郑州、佛山6个城市。 这6个城市调整了“认房认贷”，现实行“认房不认贷”或“只认贷”。 去年以来，随着积压需求的释放，这些城市的二手房交易迅速上涨，且房屋跌幅较小。 4月份之后，随着市场整体低迷而有所增加（图16-17）。

平顶山今年取消“认房认贷”后，经历了“反弹-反弹-召回”三个阶段。 2022年3月1日，广州市出台18项“救市”措施，取消“认房认贷”，成为全省首个明确放宽贷款限购的强二线省会城市。 放松后，当月广州二手房成交量降至4971套，同比下降54%，较历史平均水平41%高出13个百分点。 44%。 取消“认房认贷”后，2022年3月至12月广州二手房成交量仍较上年减少近4000套。 2022年底，南京再次出台12条支持房地产市场发展新政策，包括适当调整贷款限制领域、支持商品房团购等。 2023年，随着疫情后挤压的需求得到释放以及前期自养新政的效果，广州二手房市场将再次迎来复苏，交易量将达到最高水平自2017年以来。

三、风险提示

（一）新政实施缓慢；

（2）新政策在一线城市的示范效应可能会影响其他城市；

（三）房地产市场低迷超预期，新政也将发生进一步改变。

报告信息

期货研报：【德邦宏鲁哲&詹硕】“认房不认贷”，房地产市场转向了吗？

研究报告撰写人：陆哲（S0120521070001，首席经济学家）； 詹硕（S0120122070060，联系人）

报告出具机构：顺丰期货有限公司

（已取得中国证监会批准的期货投资咨询业务资格）

本文选自券商研究报告