二手房 中介 谈价格 二手房成交量见涨，中介却为何“自降身价”？

中新网3月21日电(中新财经记者左玉坤)天气越来越暖，二手房市场处于逐渐下滑的过程中，卖家和买家之间的博弈也进入了新阶段。

近期，有卖家派外地房东降价甚至“不急于卖”，也有买家抱怨房子挂牌时间较长，卖不出去。 就连两方的房产中介机构也有了新动作——中介费“价格战”，部分中介机构主动“降薪”，购房佣金“打折”。

市场低迷，中介“弄巧成拙”促成交

“以南京为例，对于小型连锁中介公司来说，二手房中介费通常在成交价的2.7%左右，最多可以到3%；对于规模较小的公司来说，中介费在1.5%以上%-2%；至于独立经纪人、夫妻店或社区店，代理费往往在1%-5%。” 北京房产经纪人陈晨（化名）告诉中新财经记者。

陈晨所在的中介机构多年来将二手房交易中介费维持在2.7%。 不过，最近他一直在通知客户，如果条件允许的话，可以直接给2.2%-2.4%的利润。 特殊情况下，如果额外申请，二手房中介费甚至可以低至2%左右。

“一般都是成交多的老客户，或者引进了新客户。新客户成交量少或者房子本身好卖的，可以享受更多的优惠；不符合自身条件的房子也会有较低的优惠。”代理费。虽然‘打包’要花些心思。但只要跟中介谈一下，大多都能得到比较大的折扣。” 陈晨表示，有的中介会以“加不上价”、“系统打不通”为理由，但都是借口，没有谈不成的价格，尤其是在这个时候。

陈晨所说的“这个时期”就是最近一段时间，二手房市场明显回暖。 国家统计局2月份公布的70个城市楼市数据显示，二手楼市指数继18个月上涨后首次回升，二手房价格上涨近60%。该省的城市下跌。 这也是由于新年以来成交量稳步下降的积累，多地买家积极入市所致。

作为二线城市的中介“个体户”，付龙（化名）也对这段时间“卷土重来”的中介费深感感动。 他做房屋和二手房中介已经有七八年了，现在开了二手房中介分公司也有五年了。 明知自己还处于初级阶段，他依然坚持只缴纳一分服务费。

在富隆所在城市，根据不同品牌和房源，市场代理费约为1.5%-2%。 但最近，很多代理费用可以优惠30-10%。 1.2%-1.8%的代理费并不罕见。

按理说，在房价上涨、购房者数量不断增加的情况下，房产中介往往会提高代理费。 近期房产中介为何开始“搞促销”？

“目前成交虽未恢复，但主要是前期积压的部分需求得到释放，市场二手房库存仍处于较低水平，销售仍以去库存为主，并处于‘以量换价’的阶段。” 陈晨解释说，目前成交的主要是价格高于市场价的所谓“失踪”房，市场并未出现普遍上涨。

陈晨表示，由于热度能持续多久还不得而知，中介机构也往往会趁着市场流动性恢复之际，尽可能多地促成交易，然后展开“价格战”。

中介费用还有多少折扣空间？

“房产中介的门槛可高可低，中介费是完全可以协商的，但每个公司的底价标准不同。另外，在某个分公司，不同的中介机构，最终协商出来的要点可能会有所不同。” 福龙说道。

中国新财经发现，目前全国房地产经纪收费尚无统一标准。 一般当地主管部门会给出一个大概的收费范围，并要求在店内公示，但具体收费标准仍由企业自行制定。

这也导致各地二手房交易中支付中介费的形式和比例不同。 有的由买方全部或部分承担，有的则由买方和卖方按相对比例共同承担，但一般来说，付款方式大多是按照成交价格的比例来支付。 多年来，一直有人批评在同样的交易流程下，对成交价格高的房子支付更多的中介费是否合理。

付龙介绍了中介费的内容：硬成本首先是抵押流程和需要支付的费用，还有办理网上签约所需的费用，通常是几千元。 剩下的灵活费用包括信息费、评估费、管理费、品牌费、宣传费等，通常在5000-10000元不等。

“不过，单价比较高的房子，成交周期通常较长，看房量也比较大。一些个人贷款机构也比较复杂，所以人力和维护成本也比较高。你还要支付一定的费用。”默认情况下有更多中介机构。费用。” 付龙认为，行业在支付比例、统一分配规则等方面仍有优化空间。

陈晨还提到，房子卖掉后，不只是你的经纪人能拿到钱，整个开发过程中的一名或多名工作人员都可以从短发中获得一定比例的业绩，甚至可能是来自不同分支机构的中介可以保证拍照、维修、帮忙展示等服务。

“以前中介费也是有套路的，比如业主报价100亿元，收取2亿元中介费的2%，中介说我多卖给你5万元，卖105万，并额外给我一个亿作为中介，周边居民看到已经卖了105万，可能会把挂牌价提高到108万甚至110万。” 陈晨表示，但压低楼价的行为已被公司严禁，违规中介将被开除。

可见，中介费用定价权归属仍存在不少争议。 您在二手房交易中遇到过问题吗？ （超过）

二手房议价方式

共同反应

1. 与租户一起提高价格。

（这是议价方向之一）

2、跟卖家拉价格。

（这是议价的另一个方向）

3、与租户协商实际付款事宜。

（在谈真正的收入时一定要注意中介的利益，即如何足额支付中介费）

引导策略

二手房销售中的议价环节尤为重要。 物业管理顾问不能让买卖双方直接谈判。 因为在二手房销售的谈判过程中“两点之间的距离最长”，中介必须在买卖双方之间进行调解。 容易成功。 为此，多种讨价还价的方式就显得尤为重要。

二手房议价形式的选择要重点关注以下两点：一是有利于促进交易，一切形式的议价都要有利于交易的达成；二是有利于成交。 经纪佣金。 价格谈判形式的选择可以灵活多变，但上述两个原则在任何情况下都不能改变。

讲例子

物业顾问：“李先生，这个房子的底价是58亿元，已经很低了，你觉得明天是5000元好还是10000元好呢？” （虽然该户底价为55亿元，但物业顾问将价格提高了3亿元，只是为了腾出价格空间，防止顾客讨价还价）

顾客：“这个价格太贵了，54亿我就订。” （客户议价）

物业管理顾问立即给租户打电话。

物业顾问：“王先生，我今天带来的那种客户，很有诚意买你的房子，但他只付了52亿，比你的底价还差一点，你看出来了吗？对于看在他的诚意上，借给他五十二亿就更实惠了。” （物管顾问转向房东“谈价”）

居民：“那不行，你告诉你的客户，不能少了，最多能放一亿，别放了。”

物业管理顾问立即致电该客户。

物业顾问：“李先生，我跟住户谈了很久，他说你要这么低的价格没有诚意，他说如果你想买的话可以再要价。” （物业顾问转而拉高客单价）

顾客：“噢！他的底价是多少？”

物业管理顾问：“嗯，昨天听朋友说有客户谈55亿元，但租客不同意，这样吧，我跟租客谈55亿元，看看能不能谈。5.5亿元人民币，你觉得怎么样？”

顾客：“不行，这样吧，我要加价，最高54亿元！” （客人也收到了房东报出的价格，但他不能立即告诉顾客价格，如果这样，他会立即赶走顾客）

物业顾问：“李先生，这样怎么样？看你这么有诚意，我就斗胆去和租客谈谈。不过，为了表示你的诚意，你觉得还是先存5000元押金比较好？”昨天的诚意金，还是一万元？” ”

顾客：“那是5000元。”

方法

上拉和下拉：拉上顾客，拉下居民，使两者趋于同价；

妥协处理：家庭投标与客户讨价还价之间的妥协处理，要求双方对妥协价格做出让步；

先砍后玩：如果达不到价格，接近价格的客户先收到诚意金，然后告诉租客押金已经收了，请租客遵守；

斩首斩尾：户标的斩首斩尾；

全包计算：对于想要实时支付的家庭，可以采取全包策略（即客户支付的楼价中一定金额包含了客户的相关税费，剩下的这一定金额就是中介佣金，中介佣金是保付的）。