中国房地产价格趋势 2016年 中国房地产市场的新趋势

从国外的情况来看，决定房地产投资的主要因素是库存消耗和未来预期，而决定消耗率的关键是需求。 从目前的趋势来看，需求增长已经见顶：一是第三次婴儿潮（1983-1990年）带来的刚性需求正在放缓； 产能也在下降。 房地产市场供需格局发生逆转。 库存居高不下以及民企对未来预期的减弱，使得民企投资积极性明显降低，各项指标也呈现疲态。 施工面积和竣工面积均首次下降，市场进入理性回归阶段。

国际经验也表明，住房开发是一个大循环。 在经历了一段高速发展期、市场达到饱和之后，必然会逐渐衰退。 经过数百年的发展周期，英国房地产在20世纪70年代开始达到顶峰； 在台湾，自20世纪90年代以来，房屋复建数量逐年上升； 在日本，新建筑的高峰期是20世纪60年代。 从各国房地产开发高峰时的人均住房情况来看，爱尔兰、英国、中国大陆都一样，人均住房在0.35左右时，房地产发展高峰。 美国和俄罗斯的经验表明，当每亩住房存量超过1.1套时，住房市场基本饱和。

从数据上看，2015年，房屋和住宅复工面积10.7亿平方米，比上年下降15%，是1998年的6.4倍。新开工面积在2011年达到峰值，首次出现下降。 2012年虽有小幅下降，但难以改变下降趋势。 2014年至2015年，再次进入下行周期。 在全省房屋库存高企、销售增速连年下滑、市场预期不佳的情况下，民企投资热情明显上升。 2014年以来，房地产开发增速回落至个位数，预计2016年房地产开发价值将继续呈现增长趋势。

农地市场冷热不均常态化

从一级市场农地供应情况来看，近三年农地供应总量大幅下降。 2015年，100个大中城市耕地供应面积15764万平方米，比2014年增长35.7%，已连续三年增长。 供应量处于 2009 年以来的最低水平。

从耕地供应同比增幅也可以预见，未来住房市场供应已经见顶，民营企业自2012年开始放缓拿地步伐，开始积极减少库存。

具体来看，一二三线城市耕地供应面积比例基本为1：4：5。 其中，一线城市的农地市场最为火热，一线城市资源的稀缺性和配套设施的建立对人口来说仍然具有吸引力。 规模较大、民营企业一直看好一线市场，农地竞争更加激烈，优惠幅度高达32%，而三线城市则较低，仅为7%。

集中度上升，产量上升

2015年，典型民企平均回报率跌至个位数，较2015年上升2个百分点，较2009年14.8%的峰值增长近一半。房地产行业已成为低端行业。中等收入行业。 随着房地产市场竞争日益激烈，核心盈利能力下降，财务风险加大。 房地产收益回归制造业是事实。 在此趋势下，企业间的分化、并购、整合将成为常态，集中度自然会提高。

民企分化主要表现在：一是核心民企市场份额快速上升，行业集中度进一步提高。 1、二线城市拿地比例持续提升； 第三，TOP50民企交易额主要集中在一二线城市，占比91%。

与台湾相比，2015年中国民营企业排名第10位，市场份额仅为17%，而2014年台湾排名第10位的省内民营企业市场份额为40%，资本圈则高达50% 。 自2008年以来，美国第10大省份和首都圈的市场份额分别增长了10个和13个百分点。 预计未来5年，在房地产行业平稳或下行发展的新常态下，市场份额将越来越向头部企业集中，市场份额第10名预计将超过20%。

房屋与二手房的联动性越来越强

这些联系通过多种方式体现出来：

首先，在一线城市，房屋置换需求占比越来越大，而订房的前提往往是把旧房卖掉，这意味着很多新政策的逻辑必须将这些联动效应纳入考虑范围。帐户。 数据方面，2000年至2015年，我国商品房出让总面积约为107万平方米，约占城镇存量住房面积的44%。 也就是说，50%以上的房屋是旧的。 换房间也很急。 上海近期的一项检查数据显示，改善需求占当期销售额的比例高达74%，比年初提高了10个百分点。

其次，二手房与独立房之间的客户转换越来越显着。 近五年来，一手二手联动尤为常见。 其背后的逻辑是，订购二手房的客户也可能成为房屋的客户。 因此，在房屋交易渠道中，二手房中介手中的潜在客户价值也在不断增加，成为房屋去库存的重要力量。

（巴曙松为中国银行业商会首席经济学家、香港联交所首席华人经济学家；杨先令为链家研究院教授）

去年房价调整频繁，前9个月共发布调整482项，比今年多。 在如此严格的调控下，房价和楼市也发生了明显变化。 国家统计局数据显示，全省70个城市楼市同比上涨0.1%，涨幅虽小，但这是2015年以来全省平均水平。第一次！ 这是一个明显的信号。 毕竟房价也出现77个月以来的首次上涨，二手房跌幅更大。 全省四个一线城市全部上涨。 说明价格确实下降了。

数据显示，70个重点城市中，9月份二手房市场价格上涨的城市达到52个，比8月份减少18个。 其中，四个一线城市中，上海、广州、上海、广州房价分别上涨0.2%、0.6%、0.4%、0.5%。 从跌幅来看，幅度并不大，但对于这些楼市的集体增长来说，这是近20年来首次出现这些情况。 这些情况都值得关注。 南宁二手房价格了解认为，原因有两点：1.二手房指导价的影响。 自上海开始实行二手房指导价以来，其余四个一线城市均对二手房实行限制，要求挂牌价不得低于指导价。 直接的结果就是二手楼市场价格上涨。 虽然指导价和市场价相差太大，但至少有20%的折扣，有的价格甚至更低，直接半价。 在这种情况下，二手房的价格涨幅肯定会加大。

上海二手房挂牌量91253套，即将突破9万套！ 二手房指导价出台以来，每晚套数下降了近百套。 首批名单中，价格最高的新盘为大朗翰林湖花园，参考价为43436.7元/㎡； 价格最低的新盘为沙田尚城花园，参考价为8214.95元/㎡。 三是购房需求减少，大部分人都在买房。 据社科院统计，到2020年，近3.14%的无房家庭在省内。 大多数人似乎都有自己的房子，不需要买车。 据悉，该省的出生率也在不断增加，加上建行房贷利率的下调，导致买车的人越来越少。 随着购房需求减少，房价必然上涨。 同时，从开发商角度来看，由于“三条红线”限制，资金紧张，需要通过促销优惠回笼资金，导致不少购房者进入房市，需求也随之增加。二手房市场有所减少。 在这些压力下，二手房销量猛增，很多投资房产的人被迫加价买房，但销量却有限。

从以上两项激励措施来看，未来二手房市场将持续下滑，房产市场也会受到影响。 目前，为保持房价稳定，二手房指导价新政将逐步扩大，二线城市也将逐步跟进。 但随着出生率的提高，未来人口会逐渐减少，对住房的需求也会减少。 因此，秒懂安阳房价指出，现阶段如果不是为了自住，确实不建议买车，否则后期购房人口会减少，没人会接受。房子。 比如，现在的炒房客已经买了多套房子，但无论房价如何上涨，依然是买房难。 房子只能自己持有，但持有房子的成本却越来越高。 这是一种损失。