保利西悦湾价格 独家年底翘尾2||敢翘尾？这些最HOT板块都说NO！

双11、双12……

恐怕现在很多开发者都特别讨厌马云的父亲。 他改变了消费者的习惯，除非他们利用了好处，否则他们不会购买。

因此，到了月底，尽管部分蓝筹股房价火爆，但没有新上市敢降价。

他们都担心降价会激怒消费者，并有利于街对面的新开发项目。

年末最热蓝筹股依然对降价说NO！

竞争激烈，年底楼市难有回落

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去年成交单价预估：14000-1.6亿元/平方米

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年底不会有尾声

近日，位于科学城的EPARK全新推出家居装修国际公寓，单价约1.4亿元/平方米。 这个价格相当于今年7月中旬新公寓推出时的水平。 今年7月下旬，EPARK一品首次开盘，当时的单价仍为1.3亿元/平方米。 7月中旬，一批新增单位推出，售价升至每平方米14000-1.5亿元。

在科学城，不少新项目价格走势“持平”。 中海玉城就是一个显着的反例。 搜房网追踪数据显示，去年不仅1月份房价小幅走低，仅为1.2亿元/平方米，其余月份价格基本维持在1.3亿元/平方米的水平。 科学城最贵别墅之一的新富港鼎丰，明年2月后基本维持在每平方米21000-2.2亿元的价格区间，走势非常稳定。

科学城新盘价格稳定，主要是因为区内有虎，周围有狼。 店主不敢冒险进入有虎狼出没的地区。 网易地产数据显示，明年1-11月，科学城中海御城、万科蓝梦、万科东荟城网上签约量将突破1000户； 越秀岭南明君、雅居乐富春山居、柯城庄园网上签约套数超过500套。 从如此庞大的网上签约量，就可以看出科学城一手房的供应量有多么庞大。 不仅仅是住宅，科学城还拥有大量以居住为主的商务公寓。 例如，芳村万达广场公寓去年前11个月网上签约量超过900套，芳村奥园广场则超过550套。 在科学城附近，有知识城和长岭居两大城镇正在崛起。 至于惠州的沙田，则是多年来主导北京房价的重镇。 在虎狼的压力下，科学城新项目能取得这样的销售成绩实属不易。

尽管面临压力，去年科学城的新项目销售还是不错的。 年底并没有急于推出新项目。 事实上，大多数新项目不会有大规模的利润让步。 顶多一些新项目会推出少量优惠户型。 至于楼市的上涨趋势，无论前11个月的销售有多火爆，或者年底是否有新货，都不太可能发生。 虽然科学城是北京库存量较大的区域之一，但竞争压力仍然较大。

去年房地产利空消息不断，但未能推动科学城房价上涨。 未来，科学城可预见的下行空间是轻轨6号线二期工程将于今年年底开通，这将打破该地区的公共交通困境，缩短与市区的距离。 事实上，在轻轨开通之前，这些轻轨站附近的新项目售价都会上涨。

年底推出特价单位，涨价难

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去年预计成交单价：9000-1亿元/平方米

随着上海绿地城、中泰天景等新项目的加入，明年知识城房价热度也将提升，市场关注度更高，成交强度更大。 网易地产数据显示，明年1-11月，知识城住宅成交量最大的万科财富，线上签约已超1000套； 排名第二的上海绿地城也有300多套； 中泰天境、腾飞花园新立有百多套网上签证。 今年同期，天韵湖景是知识城线上签约住宅数量最多的，仅有61套。 今年知识城最大的支持者是写字楼型的和景天骏，网上签约的单位有千余套。

随着市场意识的增强和交易的开始，价格自然会上涨。

其中，万科的幸福美誉就是最好的体现。 明年初，这个新项目的售价仍将是“8”。 5月之后，价格将上涨至“9”，到11月左右，将上涨至每平方米1亿元的水平。 而去年推出的这些全新项目，在火爆的市场中，价格也呈现出明显的上涨趋势。 9月下旬，中泰天景花园开盘，起售价8200元/平方米。 由于销售良好，新项目很快推出了新单位。 销售人员表示，新推出的产品不再有“8”价。 同样于9月下旬开售的上海绿地城，由于预选房情况良好，计划销售量从400套变为500套，最后变为600套。 此后，新项目不断推出，价格不断上涨。 首盘售价在9300元至1亿元/平方米之间。 9月，价格区间在9600元至1亿元/平方米之间。 截至目前，其单价已升至1亿元左右。

经过全年的高硬度推后，知识城的供应势头在年底有所放缓。 从目前开发商的计划来看，知识城年底持续推出新品的新项目只有中泰天景，而其货量也只有一两百套。 目前售价约为9000元/平方米，与之前加建的价格相同。 单位的售价相差不大。 至于其他新项目，年底库存基本已经售完，门店不会有降价的冲动。 为了促进销售，一些新楼盘甚至提供年终利润折扣。

虽然知识城的配套设施还很缺乏，区域内的道路状况也不佳，但去年房价的上涨，一部分是由于销售良好，一部分是由于上海整体房价的上涨。 由于去年房价出现一定程度的上涨，消费者不得不重新适应区域价格体系，门店也不得不等待下一次降价机会。 为此，知识城房价涨幅在年底暂停。

数量大，同质化严重，不敢降价

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去年下半年主流成交单价：3亿元/平方米

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各个市场的销售价格都比较接近，价格不可能上涨。

广钢商城去年风头正劲。 中海等项目开盘前的上半年，原新塘区域在售项目均为广钢商城辐射区域的新项目，如元邦明月兰花园、步步进入保利风景区九里、中铁番禺国际城、陆金骏龙湾处于单阶段通关。 如果范围进一步扩大，新世界凯悦湾、花语兰庭等新项目也可纳入其中。

此类项目上半年销售价格在2万-2.5亿元/平方米之间，主流销售价格为2.3亿元/平方米。 由于保利、中铁、鲁金等陇西支片区新项目均已进入最后清关阶段，其售价均不超过2.1亿元/平方米。 元邦明月兰庭最后一套江景单位，售价为2.3亿元/平方米，这在蓝筹股中已经是高价了。 新世界凯悦湾为仍在售的超小型新项目，单价维持在2.3亿元/平方米左右； 大坦沙华宇兰花园明年上半年还有少量中小户型产品剩余。 促销价约2.3亿元/平方米，部分望江大房报价约2.7亿元/平方米。 从货量来看，虽然上半年海珠地区供应量不大，但与新项目本身相比，去年价格相对稳定。 去年番禺区房价的变化，源于去年三季度广钢商城首个新项目——中海华湾一号的销售，售价一度高达4亿元/平方米。 ，让不少邻居惊叹不已。 但3.1亿元/平方米的开盘单价也让不少卖家惊呼“比较贵”。 从海珠地区来看，销售价格超过3亿元/平方米的新项目较为罕见。 和服汇辉煌（中国）市场研究中心数据显示，近四年来，原荔湾片区一手房单价为1.8亿元/平方米。 下列。 新开盘的楼盘突然跳升至3亿元/平方米的低点，可以说是该地区非江景物管的新高。 事实上，这与其近2亿元/平方米的楼面地价密切相关。

继9月中海华湾一号上市后，11月金融街融穗华府推出，同价3亿元/平方米； 12月正式开盘的葛洲坝保利英伦，售价可能比前两名低，但可能突破2.5亿元/平方米； 附近的保利西月湾售价为2.5万-2.6亿元/平方米。 对比新市场本身的横向数据，月底各市场几乎不存在降价的可能。 由于绩优股供给量大、同质化严重，竞争日趋激烈。 因此，预计该新项目年底销售价格将保持稳定，主流销售价格将维持在3亿元/平方米左右。

6月29日，万科发布《关于引入广州皖西资产包战略合作的议案》公告，拟将子公司北京皖西50%股权出售给“中信信托·广州皖西股权投资集合资金信托计划” ”（以下简称“信托计划”）。

该机构已为广信资产包引入了7家战略投资者，其中信达战略投资是主要投资者。 万科将继续作为项目运营商，推动项目建设。

这些举动都预示着万科花地湾项目真的要来了！

20多年未完成

花地湾玉兰园的“前世今生”

拆除前的玉兰花园未完工建筑

拆除现场（图片来源：信息晨报摄）

征地过程历时一个多月，终于让浣花路和广州月河花鸟鱼虫市场等20年未完工的建筑焕发出新的生机。 业内人士认为，如果万科在这里经营成功，新塘、花地湾，甚至番禺都可以“健康复活”。

前段时间，北京万科公众号宣布该项目将于年内开盘。 近期一波动作引发热议后，购物妹前往现场查看。

真正的轻轨

项目现场未见万科招牌

据了解，玉兰花园项目是万科花地湾的首个项目。 北至环华路，西至华地大道，东至华西路，南至规划路。 总用地面积约7万平方米。

万科广信玉兰园土地项目位置，列表：搜狐焦点

购物女孩从花地湾D出口步行约500米，到达广信花地湾白玉兰花园项目施工现场。

整个广信花地湾地块位于轻轨一号线航口站至花地湾站之间，花地大道两侧。 每一块土地都是一个真正的轻轨盘。

从花地湾站出发，无需换乘即可直达越秀（景区前、东山口等站）、天河（体育东路、体育中心等站）。 其便利性是显而易见的。

购物女孩到达工地后，发现项目建设正在紧锣密鼓地进行。 从网站的命名来看，并没有“万科”二字，一直沿用“玉兰花园”这个名字。

从项目现场的建设环境影响登记表可以看出，玉兰园项目占地面积69515平方米，项目投资1645亿元。

另外，从建筑平面图上可以看出，该地块共有13#，规划有幼儿园、医院，生活区位置清楚。

项目正在打地基，不久之后，在这片大空地上将拔地而起一栋栋高层建筑。

往华西路方向

海珠客运站方向

白鹅潭核心地块

周边产业聚集，配套齐全

万科花地湾项目之所以备受关注，不仅是万科盘活的热点，更重要的是它的区位。 该项目毗邻白鹅潭核心经济区。

前段时间，白鹅潭地区一块三合一省级酒店的地块也开出，最高住房补偿为每平方米4.2万。 近期，金融区还推出专为世界200强保险公司打造的江景商住综合体。 白鹅潭的发展并不是小菜一碟。

项目周边有阿里云创新中心、唯品会、岭南V谷科技园等智能制造和新零售产业项目，以及北京呼吸中心、广州国际医疗港、大参林运营中心、大祥集团总部大楼。 大健康工程。

万科花地湾项目周边产业项目分布图

海珠客运站就在项目旁边。 它很受欢迎，使旅行更加方便。

此外，该地块距离海珠区重点项目颐和中心（商业综合体）仅150米，距离海珠区儿童景区仅350米。 周边街道环境也保留了老城区的绿化和清洁。

站在项目现场，向河东二桥方向可以看到颐和中心。

如果您想购物，可以前往距离酒店约300米的丽盛广场。 附近还有昌平都市圈（约2.2公里）。 您还可以穿过天河区的乐丰广场，距离酒店仅2.4公里。

70-130㎡二至四房即将推出

预计售价不超过4万/㎡

据北京万科公布的信息，该项目主要房型为二至四房，面积70-130平方米。 至于房型，目前还没有公布，不过从面积范围也可以看出，大房型和小房型都有入住。 万科想要刚需、提升、高端通吃吗？

广信花地湾包裹治疗效果图

虽然该项目的开盘时间尚未确定，但价格可以估算。

1988年8月，广信地产以2.8亿元购买海珠华地大道两侧1.07平方公里商品住宅用地，商品住宅用地约1500亩，楼面价每平方米约218元。

如今荔湾最高地价超过4万/㎡，这意味着这片耕地在20多年的未竟事业之后，价值早已增长了百倍。

万科斥资551万元买下该项目，可开发面积超过200万平方米。 据此测算，楼面价约为2.6亿元/㎡。

我们来看看该地块周边在售的一手项目：

此外，周边还有不少二手项目，价格均在3万/㎡以上：

为此，购物妹初步预计万科花地湾项目单价不会高于4万/㎡。

概括

回顾这个项目，虽然对万科来说无疑是一个随时可能爆炸的雷管包，但搬迁补偿、房产遗弃补偿、逾期证件、迟交楼、未交付楼等各种问题，需要大量的人力和物力。物质资源。 以及解决问题的财政资源。

接下来，相信等万科努力完成天心村万科金钰公馆项目后，就轮到花地湾白玉兰花园了。 值得期待。