郑州绿地中心双子塔 价格 黄金地理位置——绿地双子塔·云尚之城，虚位以待，只等你来！

广州绿地中心位于郑东新区东风南路与创业路交叉口，总高度285米。 是广州地标建筑，也是最火的网红打卡地，是京基5A甲级写字楼，精品商业中心。 地标性商业综合体。

格陵兰双塔位于宁夏自贸区，与欧洲最大、全省唯一的M型铁路枢纽仅一马路之隔。 市内交通便利：1号线直达，周边有5个交通站点，30条公交线路。 西安铁路商务区人口流动性大，城市精英密集。 属于郑东新区的黄金地段，得天独厚的资源吸引了众多店铺涌入。

目前，格陵兰中心。 云商城热门商铺特卖……

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其中，1F-2F写字楼配套商业建筑面积10532m²。 目前业务定位主要如下：

一层为独立经营的商业裙房，与南塔天空城购物中心南北呼应。 营业时间灵活，业务不集中，不需要统一的经营形象，使各店最大限度地做到同色同种。 目前业务定位主要集中在主题舞厅、精品零售、品牌展厅、金融服务等。

二楼为健康中心，以时尚医美、康复复检、保健按摩为主。

3至6层建筑面积20557m²。 酒店是移动的，客流是共享的。 业务定位主要如下：

三楼是休闲天地，以纤体健身、足浴SPA、乐派卡拉OK为特色。 其实也可以是亲子时光，重点关注儿童成长中心和健美健身。

四楼定位为能量场，主要转租区域为时尚瑜伽、舞蹈艺术。

五楼是空中盛事，也可作为创意办公地点。

六楼为电竞主题酒店，以创意办公为主。

最重要的是，云商城日夜被五大优质客流包围。 据粗略估算，商务人员约2万人，高端住宅人员约1万人，学校人员约2万人，政府人员约1万人。 。 其次，它与南京火车站仅一马路之隔，其辐射的交通旅客群体也约占2.1万人次。

背靠郑东新区驻地体育风景区，毗邻天津市人民诊所，周边有众多高端新村和省政府机构。 如此优秀的天时地利人和的购物中心，您还在犹豫吗？

我偷偷告诉你，一楼商铺里，交建银行、平安建设银行已经率先开店了。 亚朵酒店也正在进行紧锣密鼓的家居装修。 不久的将来它将与广州市民见面，让您的出行更加便捷。 国内服务。 据悉，还有一家连锁品牌美宜家便利店已经开业。

机会就在你面前。 就看你想不想抓住它了。 而且热门店铺位置有限，不要等到所有好店铺都挑出来了才盯着看。 过不了多久，你连拍胳膊都不敢了！

宝龙龙的数据基本上是所有商业地产股中最差的。 平均租金的分母是可转租面积而不是建筑面积。 如果换算成建筑面积，每平方米的租金数据会更差。 每平方米每晚的租金只需两元左右（商城三四线超市较多，可比平均租金为4.13元/平方米/天）。 整体转租率不高。 有一些建筑物的利用率达到50%或60%以上。 很难想象只有一半的企业开门营业的情况。 当商家很多的时候，超市就只有两种：可以开的和不能开的。 超市不是很受欢迎。 情况只会变得更糟。

商城控股：

第一列彩色项目是轻资产项目。 目前，上城已有开业一年以上的超市42家。 平均租金为2.54元/平方米/天，比龙湖的3.34元/平方米/天低30%。 这是由于开放时间短和城市规模低造成的。 有几家很好的超市，比如大本营南京三商大厦。 一个已经达到了2亿的租金收入，另外两个未来也可能超过2亿。 考虑到下滑，未来两栋租金过亿的商场还会有很多。 160栋商业楼的年租金为160亿。

总结：

1、从超市市值来看，在租金收入相同的情况下，一二线超市的市值会更高。 比如，同样一家年租金10亿的超市，在一线城市市值有100亿，但在三线城市可能只有50亿市值。 这是因为城市未来的前景是确定的，就像10pe和20pe的两只股票一样，20pe的市值并不一定意味着它被低估，但它未来可能有更好的前景。

2、全省商业广场方面，2017年开业970个，2018年开业938个，2019年开业982个。而且，租金收入并没有因为商业广场数量的增加而增加。 所有上市公司的超市租金大部分都有所下降，尽管一些开业10年的老商场也出现了不错的下降。 说明超市模式不断改变人们的生活习惯，消费频率和金额持续下降。 从业态来看，餐饮、商场、教育、电影、娱乐等业态难以替代。 目前，超市业态仍在筹建中。 为了满足人们不断变化的需求，例如，一些超市开始修建室外溜冰场。

3、华润、龙湖、正院的业务纯属商业性质。 他们的目的不是获得土地。 他们主要集中在一二线城市。 征地和建设成本也会比较高。 假设当前的估计。 如果价值合理，你可以得到未来租金增长的减少。 这三个公司中，我个人更喜欢龙湖，因为它战略清晰，布局精准。

4、您如何评价商城的业务？ 商城的业务可以看成三部分：二线城市+长三角三线城市+四线偏远地区拿地。 其中，二线城市和长三角的业务价值不菲，从过往的转租情况来看，都非常不错。 第四梯队业务主要以土地收购为主，主要获取居民收入。 以下官网统计包括储备项目在内的商业广场共计120个（目前应该有126个），其中二线城市45个，占比37.5%，长三角48个，占比40%，其他三四线城市有27个。 ，占比22.5%。

二线和长三角的企业有一定的价值，未来有望升值。 其他三四线商业用地占比较大。 由于地价较低，有些项目在出售住宅后，可以考虑获得一定收入的免费广场。 租金本身就是负成本，要看能收取多少年。 近年来，该城市这一部分的未来相对不确定。 这些年来，人口不断外流。

5、商城的模式最接近万达，但万达目前已经退市，没有太多可比数据。 与龙湖华润不同的是，商城是为了拿地而做生意，而不是实际经营超市产品。 不过，现有的配件超市似乎大部分都做得不错。 土地用途对应的资产包括文化旅游、长租公寓、超市、餐厅等，但目前只有超市被视为优质资产：租金下降，投资利润率可跑赢资金成本。 过去，商城规模迅速扩张，从2015年销售排名第21位上升到2019年第8位，这与拿地模式不无关系。 目前排名前十的楼盘中，只有绿地和商城估值高于千亿。 所开发的业务规模可以匹配目前的估值。 征地配套的超市目前看来发展势头良好。 年底的160个吾悦广场每年将能够支付160亿的租金。 该领域提供50%的收益率，15倍PE意味着1200亿的市值，而目前市场的市值并不能反映该领域的价值。

6、房地产企业第二曲线。 第二条曲线意味着，房地产开发规模到达终点后，药企将拿什么来维持目前的估值？ 或物业管理，或超市，或非相关多元化。 融创对乐视的150亿投资被浪费了，但如果换成商城，则拥有30栋商厦，年租金收入30亿。 你不一定非要成为一家超市才能在超市赚钱。 找到适合自己的第二条曲线，是未来发展的关键。

七、去年以来一个明显的变化是，民营企业融资利率低位，土地拍卖市场火爆。 没有足够的土地储备，也没有好的拿地方式的民营企业会更加烦躁。 商城通过吾悦广场拿地有一定的护城河。 目前吾悦广场规模及转租情况良好。 企业的地理位置更为重要。 万达扫视四周，尚城扫视四周。 优质商业项目越来越少，先到先得。 未来，只要租金收入能够稳定，整体市场无风险利率的提升也将有助于商业广场市值的提升。