无锡 土地出让价格 孔某与无锡协圆贸易有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

2016年3月30日，国土资源局就广瑞二村93-103号业主申领产权证事宜向市政府请示，文号：西古古字发〔2016〕72号（以下简称72号文）。 文件称：广瑞二村93-103号热心市民陆续向市领导反映，1998年至2000年左右在广宜顶村订购的商品房未办理产权证。经调查并核实，并提出相关处置建议。 一、基本情况。 1、广瑞二村93-103号，四栋楼，共120个单位。 其中93-98号建于1996年，两栋楼共60套，核准用地面积1842.9平方米，建筑面积5628.38平方米。 批准用途为同村村民公寓式住宅； 99-103号建于1998年，两栋楼共60套，核定用地面积2341.3平方米，建筑面积6056.98平方米。 批准用途为农村住宅。 2、光瑞二村93-95号（一栋30套），1997年由西山经济适用住房开发中心以商品房形式对外出售； 96-103号（三栋90套），由马村居委会和协鑫集团共同开发的项目。 1998年，协鑫集团将只能供同村居民使用的房屋变相出售为商品房。 2、相关建议。 1、鉴于两个项目分别获得农用地用途通报后未办理农用地登记手续，根据《关于规范集体建设用地上安置房农用地登记的意见》 ”（习国土资源开发[2009]256号）规定，上述两块农用地具有集体建设用地批准文件和解散批准文件，可以确认为国有建设用地。

2、根据《房地产管理法（1995）》第三十九条第二款“以划拨方式取得农用地使用权的，房地产转让审查时，有批准权的人民政府可以按照国务院的规定决定不代为处理农用地。使用权转让的，出让人应当按照国务院的规定上交农用地收益。将房地产出售给国家或以其他方式处理。” 《关于加强国有农地使用权出让管理的意见》（西政办法[2000]73号）文件明确，“企事业单位出售房地产（包括使用房地产清偿债务、以地共建，即一方拿出土地，另一方出资，房屋建成后分享份额），涉及土地使用权出让转让及其行为1995年1月1日前发生的，须重新办理土地划拨手续；其后发生的，须重新办理农用地流转手续，并缴纳流转费，应缴纳的流转金额，按下列规定确定：评估确定的土地价格的10%-40%。” 、丁村村委会、西山经济适用房开发中心、协鑫公司对违法出售行为应承担相应责任，只有在返还相关农用地收益后，才能代为发放土地证。 考虑到相关购房者已按照1997年房价水平（约1300元/平方米）支付了相应的商品房价格（该价格应包含相应的农地权划拨价格），如果支付以目前的土地价格水平来看，农用地利润和养路费也不合理。 建议按照西政办发[2000]73号发布时2000年基准地价水平的10%确定农地权划拨价格（按123元/平方米计算）作为政府利润，办理相关手续后，国有划拨农用地房产证可随房产证直接核发，并可挂牌交易。

3、为减轻购房者负担，建议开发建设单位、村委会对政府农用地征收利润，完善手续，确保业主能够办理国家划拨农用地房产证及时； 由于这两个项目时间跨度较长，人员变动较多，开发建设单位和村委会相互推诿，付款积极性降低，且没有时间表。 建议责成梁溪区政府做好工作，督促村委会征收政府耕地收益； 4.如果开发建设单位和村委会不能立即实施政府耕地利润征收，但一些购房者提出了自愿承担征收的要求。 建议给予支持，既可以保证政府耕地收益征收到位，又可以让购房者尽早拿到房产证。

《协议法》第一百一十二条规定，租赁协议是转租人将租赁物移交给承租人使用和收益，承租人支付租金的协议。 从这个定义可以看出，交付租赁财产供承租人使用和获利是转租人在主协议中的义务，也是协议顺利履行的基础。 在一些租赁协议纠纷案件中，转租人起诉承租人支付租金等费用，承租人以房屋未实际交付为由进行抗辩，也有承租人提起诉讼，要求转租人未交付房屋。房屋按约定的违约责任，基于此，确定房屋是否移交对于此类案件的审理至关重要。

1、租赁协议未规定交付规则或协议不明确

协议没有明确约定或者约定不明确的，交付规则可以依照协议法第六十一条、第六十二条的规定办理。 实践中，尤其是商业租赁案件中，房屋交付规则通常会在协议中明确。 没有约定或者约定不明确的，按照上述规定办理。 据悉，房屋的交付包括房屋本身和钥匙，尤其是当承租人已经检查过涉案房屋并确认房屋符合交付条件时，房屋的交付通常以房屋的交付为准。交付钥匙。 需要强调的是，交付钥匙是转租人的义务，未经承租人同意，转租人不能单方面设定交付条件和方式，特别是如果这种交付增加了承租人的负担。 实践中也存在转租人将钥匙放置在某处并通知承租人释放的情况，但承租人并不认可这种方式，法院最终认定其不构成有效交付。

2、租赁协议对交付规则有明确约定

对于有明确约定的租赁协议，只要该协议符合意思表示的有效条件，交付规则就应当据此确认。 一般情况下，只要转租人未按照约定形式履行交付义务，构成违约，承租人就可以行使抗辩权，也有权单独调查转租人的违约行为的合同。 但如果转租人未按照约定的形式交付房屋，笔者认为至少要满足以下三个条件，才能确定该房屋构成有效交付。

1、承租人已经占用、使用房屋。 无论从交付的内涵还是交付的疗效来看，承租人对房屋的占有情况都是确定交付的重要依据。 实践中，很多情况下，在转租人交付房屋之前，承租人就已经占有了房屋。 例如，在租赁关系期间，转租人将房屋借给第二人，当第四人与承租人签订新的租赁协议时，承租人已经拥有该房屋。 房屋的占有和使用。 上述情况下，第二人不再需要、也不可能再次交付房屋，但实际交付的疗效已经形成。 例如，动产权利变更的交割规则中存在简单交割的情况。 笔者认为这一点可以参考理解。

2、协议已实际履行，承租人未对房屋交付提出异议。 在承租人已经入住房屋的情况下，如果承租人已经按照协议履行了收取租金等义务，而转租人也在支付租金并履行自己的义务，则协议已经进入阶段在这种情况下的实际表现。 在没有特别约定的情况下，一般可以认为转租人已经履行了交付房屋的义务。 由于实践中协议的履行并不总是严格按照约定的方式进行，在某些情况下当事人会在履行过程中修改协议，一种是通过明确的补充合同或口头协议，另一种是默示违约改变。 但无论采用哪种方式，核心在于双方就协议修改达成实质性共识。 就合同法领域而言，也不乏这样的想法。 例如，《协议法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人同意以书面形式签订协议的，当事人未采用书面形式，但一方已经履行主要义务且另一方已履行主要义务的，接受它，协议就创建了。 又如，《协议法》第236条规定，租赁期满，承租人继续使用租赁物，转租人未提出异议的，原租赁协议继续有效，但租赁期不定。

3. 转租人未能按约定形式交付不会对承租人造成损害或不利。 由于默认变更实际上仍然是基于行为幻想的推定，因此必须在法律没有明确规定的情况下严格确定。 如果想要推定达到高概率的标准，就必须满足不损害承租人权益的条件，否则对承租人不公平，有“强制推定”之嫌。 事实上，损害赔偿的认定不宜过于严格，法院应根据损失的实际大小、当事人的过失程度等具体情况作出判断。 如果根据法律和协议，转租人交付的房屋确实有相当大的瑕疵，或者对承租人的权益造成损害，即使承租人接受了房屋并支付了租金，也不能推定双方已变更合同。 在此情况下，承租人仍保留追究转租人违约责任的权利。

综上，房屋租赁协议纠纷案件中房屋交付的认定应以协议为准。 没有约定或者约定不明确的，应当依照协议法第六十一条、第六十二条的规定确定。 同时，结合房屋的入住和使用情况、合同的实际履行情况、当事人意思表示的变化等因素，按照公平、诚实信用的原则综合认定。

文章发表于2020年8月20日《人民法院报》第七版