房地产价格定义 房地产价格的概念、特征与类型.pptx

第二节 房地产价格 房地产估价 学习内容 主要内容 1. 房地产价格的概念 2. 房地产价格的基础 3. 房地产价格的特征 4. 房地产价格的类型 5. 房地产价格的影响因素房地产价格的概念，从现象的角度看，房地产价格是和平获取他人房地产所必须付出的价格。 一是从规划设计、土地开发到房屋建造安装过程中，物化劳动和活劳动凝结而成的农地资本价值和房地产价格。 二是农地资源。 农地使用权价值（或所有权价格） 2-2 房地产价格 房地产价格概念 房地产价格产生依据 房地产价格特征 房地产价格类型 房地产价格影响激励 房地产价格产生依据。 有效需求 2-2 房地产价格 房地产价格概念 房地产价格生成 房地产价格基本特征 房地产价格类型 房地产价格诱因 房地产价格诱因相对稀缺，但并非绝对缺乏。 绝对缺乏是指物质的缺乏。 需求与需求的区别。 与普通商品的价格差异。 价格生成的时间不同，与普通价格相同： - 都是价格 - 都是波动 - 价格基于质量 2-2 房地产价格 房地产价格概念 房地产价格生成 房地产价格基本特征 房地产价格类型 实际房地产价格影响激励因素 房地产价格特征的成因 基础是长期综合考虑的结果。 房地产价格一般是由某些因素产生的，很容易受到交易者某些激励的影响。 房地产价格特征 2-2 房地产价格 房地产价格概念 房地产价格生成依据 房地产价格特征 房地产价格类型 房地产价格 交易价格：房地产交易双方之间的实际成交价格。 市场价格：是指某一类房地产在市场上的正常平均价格，是该类房地产大规模交易价格的具体结果。

理论价格：在合理的市场交易中应该达到的价格。 评估价格：评估人员对房地产客观合理价格作出的可能性、猜测或判断。 根据代次不同分类，有市场价、理论价、鉴定价、成交价、公开市值，成交价围绕市场价波动，市场价围绕理论价波动。 一个好的鉴定价格=正常交易价格=市场价格。 房地产价格类型2-2 房地产价格、房地产价格概念、房地产价格生成、房地产价格特征、房地产价格类型、房地产价格影响因素。 按不同用途分类：租赁价格、买卖价格、抵押价格、税收价格、典当价格、保险价格、征收价格。 农地价格、建筑价格和房地产价格按不同物理形态分类 房地产价格类型 2-2 房地产价格 房地产价格概念 房地产价格产生 房地产价格基本特征 房地产价格类型 房地产价格影响激励 房地产价格影响激励措施。 影响房地产价格的激励因素定性分析要点。 各种激励措施影响价格的方向是不同的。 各种激励措施对价格变化的影响程度是不同的。 影响价格的各种激励措施之间的关系是不同的。 式中：yi——房地产价格； xi—各种激励措施 ki—影响房地产价格变化的系数 2-2 房地产价格 房地产价格概念 房地产价格生成 房地产价格基本特征 房地产价格类型 房地产价格影响激励措施 物理模型分析要点 激励分类 2-2房地产价格影响激励措施 房地产价格。 影响房地产价格的激励措施分类按照激励范围分为三类：一般激励、区域激励、个体激励。 影响力激励的分类。 共同的激励措施。 区域激励措施。 一定的激励措施。 其他激励措施。 人口激励。 经济因素。 社会激励。 行政因素。 国际激励措施。 地点。 市场供应商和供应商。 满足繁华程度、心理诱因、交通条件、基础设施、区域环境条件、建筑本身朝向、烟台楼层共用面积等。 常见诱因的影响 1.房地产价格。 所谓共同诱因，是指影响一定区域内所有房地产价格的常见的、共同的、共同的因素。 激励措施，这种激励措施一般会对更广泛区域内各种房地产的价格产生全球影响。

人口诱因、家庭规模、经济诱因、利率水平、社会诱因、城镇化水平 2-2 影响诱因分类 常见诱因 区域性诱因 某些诱因 其他诱因 常见诱因的影响 所谓常见诱因，是指影响经济发展的常见诱因。一定区域内所有房地产的价格。 这些都是常见的、共同的、共同的激励措施，一般会对更广泛区域内各类房地产的价格产生整体影响。 行政激励、城市发展战略、城市规划和农地利用规划、市政管理 国际激励、国际竞争 2-2 房地产价格影响激励分类 常见激励 区域激励 某些激励 其他激励 区域激励的影响 1 区域激励是指一定的激励特定区域内的自然条件与社会、经济等激励因素相结合而形成的区域特征，对该区域内各类房地产的价格水平产生影响。 与普通诱因相比，位置诱因的影响范围较小。 分析和掌握区域诱因是房地产正确合理估值的关键。 不同类型的房地产，位置的质量标准也不同。 一般来说，位于或靠近经济活动中心、人流量大的房地产价格通常较高。 对于商业地产来说，主要看商业繁荣程度和临街面貌； 对于住宅房地产来说，主要取决于周围的微观环境条件，特别是噪音、交通、距离商业服务中心的距离； 工业地产，一般取决于行业性质 2-2 房地产价格影响诱因分类 常见诱因 区域性诱因 某些诱因 其他诱因 区域性诱因的影响 1 区域性诱因是指某一特定区域的自然条件组合而成的区域性区域内的条件以及社会、经济和其他激励因素对该区域内各种房地产的价格水平产生影响。

2-2 影响房地产价格的激励措施分类：普通激励措施、区域激励措施、特定激励措施、其他激励措施。 在一定时期内、一定价格水平下，消费者愿意并且能够订购的商品和服务的数量。 消费者对于一定数量的商品，如果按照当前的订购数量继续订购，愿意支付的价格就是需求价格。 一般情况下，价格上涨，需求减少； 当价格上涨时，需求减少。 这些价格与需求之间的直接关系称为需求定律。 对某种类型房地产的需求是指消费者愿意并且能够在特定时间以特定价格订购该类型房地产的数量。 产生需求有两个条件：B的价格上涨，B的价格上涨，D的价格上涨，D的价格上涨，人口和结构中点法，房地产需求的百分比变化，人口变化百分比，房地产需求变化百分比。 假设某商品住房价格从2000/平方米上涨到2200，需求量从1000套减少到800套。 尝试采用中点法估算该类商品房的需求价格弹性。 价格变化的比率。 需求价格弹性 = 22.22%/9.52% = 2.3322002000100%20002200800100010000800|Edp|=0。 需求完全缺乏弹性。 无论价格如何变化，需求量都保持不变。 需求曲线是一条垂直线。 |Edp|1，需求缺乏弹性或相对缺乏弹性。 如果价格降低，销售利润总额就会减少。 |Edp|=1，需求等弹性。 价格和需求在同一范围内变化。 总销售利润会减少|Edp|=+，需求是完全弹性的，在价格不变的情况下，需求可以无限减少。 需求曲线是一条水平直线|Edy|=0，需求完全无弹性，无论收入如何变化，需求保持不变，需求曲线是一条垂直线。

|Edy|1，需求无弹性或相对无弹性，需求的变化率大于可支配收入的变化率|Edy|=1，需求等弹性，收入与需求变化程度|Edy|1相同，需求是有弹性的，可支配收入需求的微小变化会导致需求的较大变化。 在一定时期内，在一定价格水平下，生产者愿意并且能够提供转移的商品或服务。 生产者在一定时期内提供一定数量的商品时愿意接受的商品价格，称为供给价格。 一般来说，商品的价格越高，生产者愿意提供的商品数量就越大，因此供给数量随着价格的上升或下降而增加或减少。 这些价格与供给之间的反比关系称为供给定律。 某种房地产的有效供给是指房地产开发商和业主愿意以一定价格转让并可以转让该房地产的数据。 供应也需要两个条件：一是开发商或业主愿意供应，二是开发商或业主有供应能力。 供应量 = 库存 - 销毁量 - 换算为其他类型房地产价值 其​​他类型房地产换算为房地产价值 + 房地产价格变化的新开发量 房地产供应量变化百分比 | 特别是 | = 0，供给完全无弹性，无论价格如何变化，供给量保持不变，供给曲线是一条垂直线。 |Esp|1，供给无弹性或相对无弹性，供给变化率大于价格变化率|Esp|=1，供给等弹性，价格和供给变化程度相同|Esp|1，供给有弹性，价格的微小变化会导致供给的大幅度变化|Esp|=+，供给是完全弹性的，当价格不变时，供给可以无限减少，供给曲线是一条水平直线。 房地产需求增加，空置房屋增加，房地产租金和价格下降。 许多投资者，租金和价格持续下跌，投资者和开发商进入开发建设市场，供应上升，空置率开始上升，租金和房地产价格飙升，收入增加，房地产需求减少，空置率上升，租金价格飙升，空置房屋的优良价格可能会被消化 保持空置市场处于这种状态，直到需求再次上升 2-1PEQEQS1QD1QS1-QD1 供小于求 QD2QS2QD2-QS2 供大于求。 如果供给一定，需求减少，价格就会上涨。 如果需求减少，价格就会上涨。 如果需求一定，供给减少，价格就会下降。 ，供给减少，价格上涨。

如果需求和供给同时变化，均衡价格和均衡交易量也会发生变化。 需求和供给同时变化、同向变化、同方向变化、幅度不同。 区域诱因的影响 2、环境诱因 环境条件是指房地产周围对房地产价格产生影响的化学特性诱因。 主要包括噪声、空气质量、水质、景观、卫生状况。 一般来说，农田的面积和形状。 如果农田太长、太窄，不利于经济利用，地价就会低。 相反，圆形土地的地价会更高。 ，而其他形式的农地价格则偏高。 地势普遍平坦，地价较高； 反之，土地不均匀，地价较低； 地势高的房地产价格低于地势低的房地产。 还有：工程地质条件、风电、降水、自然周期性洪水、2-2房地产价格影响诱因分类、常见诱因、区域性诱因、某些诱因、其他诱因、区域性诱因、3房地产价格、商业服务、商业服务业繁荣程度、规模程度越高，房地产的利用效率越高，相应的价格也越高。 交通状况

核心提示：关于房屋交付、使用问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，房屋所有权的转让应当视为房屋的交付使用，即“交接”。 下面法律快讯合同法编辑为您详细介绍一下。

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商品房预售协议纠纷案例分析

上诉人（原审被告）北京房地产开发有限公司。

法定代表人：A、董事长。

委托代理人胡某某，女，1964年1月4日出生，汉族，北京房地产开发有限公司员工。

委托代理人为北京天元律师事务所律师陈梦玲。

被上诉人（原审上诉）付某佳，女，1965年2月26日出生，汉族，北京雅筑安装有限公司员工。

委托代理人为常某甲（付某甲之夫），1965年2月29日出生，北京雅筑安装有限公司项目经理。

委托代理人为北京大正国都律师事务所律师王健。

上诉人上海房地产开发有限公司（以下简称A公司）不服北京市海淀区人民法院（2003）海民初字第16965号民事判决，依法提起再审。法庭。 本院依法组成合议庭审理了本案。 目前该案已结案。

2003年10月10日，付某向一审法院提起诉讼，称自己于2003年9月13日购买了海淀区复兴路36号白浪花园1810号房屋，并签订了《北京房产证》。与A公司签订的出口商品房协议。预售合同约定，A公司将于2001年12月28日交付房屋，交付地点为本合同标的物所在地。 协议签订后，我按照协议将全部购房款1219735元交给A公司，但A公司却无法按时交付房屋。 经过催促，当A公司第一次带我看房时，我才知道我订的房子是在管道集中的设备层，而且房子里很多地方都有管道。 于是，我找到A公司交涉，要求对我购买的房子进行验收。 A公司在多次拒绝后终于同意了橱柜装修，但要求我把2001年12月28日至今的物业费交给物业公司才能拿到钥匙。 我感觉A公司故意隐瞒了房子在设备层的事实。 交付的房子与样板房严重不符，严重侵犯了我的知情权。 A公司要给房子安装橱柜并尽快交付给我。 同时，由于A公司的怂恿，我因房屋迟迟收回而遭受损失。 应承担逾期收回房屋的违约责任，并自2001年12月28日起支付房屋交付日起至房屋交付日止的物业管理费。 请求法院判令A公司将海淀区复兴路36号白浪园1810号房屋交付本人使用，并为本人购买的房屋安装橱柜； 若A公司不同意机柜，则A公司需支付机柜费用2万元； A公司承担逾期收回财产的损失，要求A公司按照协议约定的金额支付违约金78,342元； 因A公司交付的房屋存在缺陷，A公司需退还余款12.6万元。 A公司承担本案诉讼费用。

某公司声称，富阿指责敌人拖延复工的说法并不属实。 我们于2001年12月12日向所有住户发出了入住通知。付先生按照通知时间也于2002年1月20日发出了入住通知。 3月2日，我们到敌机关办理报到手续。 我们感觉办完入住手续后，敌人收楼就完成了。 我们把钥匙交给物业公司后，付先生就要去物业公司办理其他前期检查等相关手续。 付某本人未办理其他预检等相关手续，不应向敌方要求赔偿损失。 。 付某某声称敌人故意隐瞒他订的房子在设备层的说法并不属实。 卖房子的时候，敌方的销售人员就已经告诉付A，房子在设备层。 现在，富阿所说的敌人隐瞒事实的说法已经没有证据了。 有证据表明，故不同意付X的诉讼请求。

一审法院经审理认为，A公司在与付某确认房型及房产平面图时，并未告知付某其订购的房屋位于管线层。 由于A公司向A公司交付的房屋为在建平面，且A公司未提前申报，故其交付的房屋与双方确认的房屋平面图不符，且标的物包含明显的缺陷。 付某订购的房屋内公共管道和蝶阀占用了房屋内一定的空间，减少了卧室的可用空间，增加了高度，恶化了居住环境，导致公共区域由付某本人承担。 傅某的个人利益因此受到损害。 付先生要求按照房地产公司的经营惯例降低其订购的管道层房屋价格是合理的，应参考同一管道层房屋的销售价格来考虑。 关于房屋的移交和使用，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，房屋所有权的转移视为房屋所有权人的移交和使用。使用房子，即“交钥匙”。 公司未在约定期限内将钥匙移交给付某，构成违约。 根据双方协议，每延误一天，甲方将按照甲方已缴纳的楼市价款的万分之一向甲方支付违约金。 付某某请求A公司承担逾期收回财产的违约金78342元，未超过双方约定的违约金数额，应予支持。 遂于2004年4月19日作出裁定： 1、本裁定生效后十日内，北京房地产开发有限公司将北京市复兴路36号白浪花园1810号房屋钥匙移交。北京市海淀区。 付钱给某人。 2、本裁定生效后十日内，北京某房地产开发公司向甲公司支付柜费7477元。 三、本裁定生效之日起十日内，北京房地产开发有限公司退还X支付的购房款121973元及50分钱。 四、本裁定生效之日起十日内，北京房地产开发有限公司应支付X因逾期收回房产而造成的违约赔偿金78342元。

判决后，某公司认为事实不清，不服原判。 付女士未能在约定期限内取得钥匙，系付女士本人过错所致，与我公司无关； 经确认，“房屋内的公共管道和蝶阀占用了房屋内一定的空间，减少了卧室的可用空间，增加了可使用的高度，使居住环境恶化。” 由于无证据，原告向本院请求撤销原判，驳回付某的诉讼。 付某某认为房屋最小空间仅为2.31米，法院判决客观，请求维持原判。

经理审查发现，2000年9月13日，付某与A公司在北京签订了一份外销商品房预售合同，约定甲方（付A）自愿向乙方（A公司）订购白浪园1810号房屋。 ）。 房子; 房屋建筑面积182.05平方米； 房屋预售价为每平方米6700元，总价为121.9735万元； 甲方交付房屋的日期为2001年12月28日，交付地点为本合同标的物所在地； 甲方未能按时向甲方交付房屋的，乙方将向乙方追偿违约金。违约金的支付时间为本合同规定的房屋交付日期的第二天至实际交付之日止。交货。 每迟延1日，甲方按甲方楼市价款的万分之一向甲方支付违约金； 本合同签订后，乙方建筑设计的变更将影响甲方订购的房屋面积、平面图和布局。甲方使用该空间的，应在15日内书面通知甲方； 甲方在未通知甲方的情况下变更建筑设计的，乙方有权终止本合同。 甲方除返还甲方已支付的房产价款和每月利息外，双倍返还定金外，还应当承担双方在补充合同中约定的违约责任。 双方在白浪园北京住宅商品房预售合同补充合同中约定，甲方应按预售合同规定于2001年12月28日（含）之前将房屋交付给甲方，甲方应发出书面“交货使用通知”； 以甲方向甲方发出书面《交付使用通知书》之日为甲方将房屋交付给甲方的日期，无论甲方是否已办理入住手续或实际入住双方签字认可的房屋状况（产权图）附件1中，没有注明该房屋位于管道设备层。

付X按照约定支付了全部余款。

某公司声称已于2001年12月向付某发出入住通知，付某证实，称其于2002年1月2日主动询问，并代其办理了入住手续。 但在初步检查房屋时，发现1810号房屋内存在大量管道，属于设备层。 为此，补办登机手续被拒绝。 双方多次谈判均遭拒绝。

XX公司声称，双方在签订协议时已口头告知付某1810号房屋位于设备层，并于2001年12月向付某发出书面占用通知书，但未提供充分证据。

在二审诉讼中，付某申请对橱柜造价进行鉴定。 原审法官委托北京中维正平工程造价咨询有限公司对机柜造价进行了评估。 结果是：1810号房屋管道裸露，所需橱柜价格为7477元。 。

一审诉讼中，鉴于双方当事人对房屋最小面积存在分歧，本院于2004年7月21日邀请双方进行现场勘察，经查明，房屋最小面积不符合要求。 1810号房屋入户门内楼梯柜不超过2.31米。

上述事实有双方陈述、北京市出口商品房预售合同、补充合同、入住通知书、最高限额工程价格咨询报告、现场勘察证言等证明。

本院认为，1810号房屋在建筑物管道层客观存在。 XX公司无证据证明其已将这一事实告知付某，XX公司应承担违约责任。 由于A公司欲交付的房屋不符合约定，付某有权拒绝该房屋。 在付某拒绝接管房屋期间，A公司视为逾期占有房屋。 原判决确认A公司违约并正确支付违约金。 本院对A公司关于“付A未能在约定期限内取得钥匙是由于付A自身原因造成”的说法不予质证。

某公司原告称，一审法院认定，“房屋内的公共管道、蝶阀等占用了房屋一定的空间，导致卧室的可用空间减少，增加了高度，以及居住环境的恶化。” 没有证据。 经本院现场勘察，该房屋柜后室外空间不超过2.31米，不符合民用住宅设计规范。 一审法院认为事实客观，A公司原告的主张无理。 本院驳回原告A公司的诉讼请求。

综上，原判正确，本院应予维持。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项的规定，判决如下：

原告被驳回，维持原判。

评估费500元由上海房地产开发有限公司承担（本裁定生效后七日内收取）。

一审案件受理费6890元，由上海房地产开发有限公司承担（本裁定生效后七日内收取）。

二审案件受理费6890元由上海某房地产开发有限公司承担（已缴纳）。