绍兴土地价格 土地出让金一度领衔全国 “长三角洼地”绍兴楼市悄然升温

华夏时报(chinatimes.net.cn)记者李蓓蓓上海海报

58安居客房地产研究院、克而瑞房地产研究院等机构提供的数据显示，2019年前5个月，绍兴土地拍卖热度飙升，高折扣、多轮竞拍成为绍兴土地拍卖的显着特征。农业土地市场。 与此同时，“小印度春”、“红十月”期间绍兴房价也逐渐升温。

近日拿下杭州一块地的蓝光发展相关负责人强调，绍兴紧邻衢州，地处宁杭甬三角核心城市圈的核心位置，优越的地理和交通优势，发达的经济，深厚的文化积淀，素有开发商看好，成为投资热点。 预计扬州市场将持续升温。

不过，也有业内人士指出，在“稳定为主”的整体环境下，如果芜湖农地市场人气下降，不排除未来会出台相关新的监管政策。 克而瑞地产研报也强调，从5月初的农地成交情况来看，三四线城市的热度已经出现一定程度的放缓。 房地产企业逐渐降低市场预期，拿地也逐渐回归理性。 三四线城市地价将回归自然资源部预期的“温和下降”。

市场热情依然高涨

浙江省绍兴市一直是长三角房价中的高调存在。 不过，近段时间，这座距离北京仅50公里的杭州周边城市，因当地拍卖热度不断上升而引起了市场的关注。

58安居客房地产研究院首席分析师提供的数据显示，2019年1月至4月，绍兴共成交住宅用地33宗。 3月和4月平均土地溢价率高达42%和36%。 “地王”，去年拍卖失败的地块也受到民企追捧。 例如，4月16日，中海地产拿下源城区源城南热电厂地块，单价10.62亿元，楼面价14614元/平方米，溢价率42.36%，创下新高。创下杭州“地王”总价纪录。 ; 4月19日，宝能地产拿下越城区镜湖核心区礁里一号地块，单价22.74亿元，刷新镜湖总价新纪录，溢价率为52.2%。

据华夏时报记者不完全统计，截至5月27日，绍兴5月份已出让土地7块。 虽然出让地块数量较上月有所减少，但民企竞价数量多、竞价多轮、价格大幅上涨仍是本轮市场行情的显着特点。 5月27日，中国指数研究院发布上周（5月20日-5月26日）40个大中城市农用地市场状况。 其中，杭州以近74亿元土地出让金领跑全省农地市场。

5月7日上午，绍兴上虞一处住宅用地被出让。 经过35轮招标，浙江诸暨东都房地产开发有限公司最终以单价5.98亿元拿下该地块。 成交价7134元/平方米，溢价。 率为71.91%； 5月15日，浙江金华一处商住楼盘上市。 经过94轮竞价，最终由杭州蓝光和君诚业房地产开发有限公司以单价19.8亿元中标，成交价7579元/平方米，溢价率37.78%；

5月21日出让的四幅住宅用地中，绍兴越城区底荡湖2号地块颇受关注。 该地块起拍价25.97亿元，起拍楼面价10245元/平方米，因其优越的地理位置，吸引了包括万科、保利、龙湖、中国海外、世茂、金地等在内的多家小型民营企业。优越的地理位置和利润空间。 20余家民营企业参与了举牌活动。 经过8个小时、346轮竞价，中粮房地产开发（杭州）有限公司、上海挺业企业管理有限公司（阳光城）最终以单价42.39亿元中标。 售价为16723元/平方米，溢价率为62.23%，42.39亿元的单价也是苏州公共农地交易市场有史以来最高的成交单价。

三天后的5月22日，经过93轮竞价，温州龙涛置业有限公司以单价15.57亿元拿下绍兴越城区小树江4号地块，楼面价为8818元/平方米。 保费率为27.52%； 同三天，绍兴柯桥区的一块住宅用地也经过64轮竞价，最终被杭州正然企业管理有限公司以单价15.55亿元拿下。

在土地市场持续低迷的同时，绍兴房价却在“小印度春”和“红十月”期间逐渐升温。 张博向记者提供的数据显示，从安居客运专线的数据来看，去年绍兴市场的整体格局呈现人气升温、房价稳定的态势。 2019年以来，二手房挂牌量和用户热度均出现一定程度下滑。 。

从用户热度来看，1-3月下降尤为迅速，3月较1月下降97.1%，4、5月增速放缓。 从二手房挂牌量来看，春节后呈现稳步上升趋势，5月份较2月份下降74%。 但从二手房挂牌价格来看，经历了2018年的一波上涨后，2019年的变化相对较小，5月较1月仅下降3.2%。

强大的价格优势和区位优势

一家专注长三角的民企区域市场负责人告诉记者，绍兴是民企布局的重点城市。 总体来看，绍兴作为800亿级市场，存量结构相对健康，人口负效应明显。 从区位来看，荣航具有显着的优势。 并且随着轨道交通的发展，内部蓝筹股之间也存在着进一步的整合和轮动关系。 此外，拆迁也给房价带来了一定的预期提振。 因此，不少蓝筹股成为各大民企眼中的价格洼地。 这也是去年杭州本地拍卖市场如此活跃的原因。

“近期我们也注意到，绍兴农地市场在新年后迅速走弱。” 两周前，蓝光发展斥资19.8亿元重新拿回绍兴市商城铁路地块。 蓝光发展相关负责人也向记者表示：“我觉得这次低迷也是情理之中的爆发。绍兴紧邻衢州，地处广州、杭州、宁波波长核心城市圈的核心位置。”三角地带，地理和交通优势优越，经济发达，文化底蕴深厚，深受开发商青睐，有望成为投资热点。”

易居研究院智库中心研究经理颜悦表示，绍兴这三年的影响力受到了上海、广州的影响。 总体来看，此类城市的区位优势正在增强，特别是杭州与宁波萧山区的协同发展正在加强。 “在上海等城市地价下跌的情况下，绍兴似乎成了农地市场的洼地，尤其是杭州本身商业经济发达，房地产交易市场容易活跃。”

市场人士表示，短期内杭州农地市场仍将保持火爆。 严跃进表示，绍兴其实是一个很多民营企业在积极拿地的城市。 从广义上看，扬州以下的嘉兴、嵊州等城市也有可能成为地价下跌的城市。

张波分析，虽然不是一二线城市，但作为长三角城市群和杭州湾大湾区的重点城市，绍兴的经济实力不容小觑。 这也是吸引众多外地人来这里定居的重要诱因。 与此同时，绍兴城中村改造也创造了2019年大量的购房需求：“在内外激励的共同作用下，2019年绍兴房地产市场需求将持续低位运行，趋势成交量稳定、价格上涨的局面仍将持续，而农地市场的火爆也表明，民企普遍看好宁波市场的未来预期。

上述蓝光发展负责人指出，随着长三角一体化的深入，昆山、上虞已成为长三角的核心试验区。 公司持续看好绍兴房地产市场，预计杭州市场将持续升温。 “毕竟绍兴地区目前与周边城市相比，价格也处于低点。” 其表示，蓝光近年来仍重点投资长三角，投资强度并不比江西大：“尤其是民富民富的四川，一定是未来投资的重点”我们继续关注杭州等未来的价值高地和价格。” 沮丧。”

不过，与开发商一致看好杭州市场不同，一些专家却表现出谨慎态度。 张波指出，由于土地溢价率持续飙升，未来不排除会出台相关新的监管政策。 值得注意的是，克而瑞地产研报近日强调，从5月初农地成交情况来看，三四线城市热度有所放缓，溢价率回落至15%。 %，较4月份上升6.3个百分点。

近日，《月石区2023年商品住宅用地推介名录》出炉，涉及住宅用地共24块，约154万平方米。

与前三年相比，去年土地拍卖数量和规模均大幅下降。

2022年，越城区仅有5块地块出让，土地面积仅约15.56万平方米。 2021年，越城区出让土地11宗，出让面积约76.88万平方米。

看得出来，去年政府也是摩拳擦掌，要在农地市场大展拳脚的。

其中，一季度新增8例，主要集中在塘桥湖、泽水等地。

第二季度有6例，分布在水牌、城西、南湖高埗等地。

第三季度有5例，均在袍江。

第四季度有5例，主要分布在老城区和泽水。

1、房价最大陷阱——泽水品牌

泽水牌去年共出售土地6块，合计约26.39万平方米。

按照容积率换算，水牌去年拿下的土地总建筑面积约为63万平方米。

目前，库存水牌照约1700套，库存面积约20万平方米。

按照新开发土地入市周期6个月计算，从去年下半年到今年上半年，水牌将有60万平方米的房屋上市，加上现有库存20万平方米。平方米，按每套100平方米折算，总潜在库存约8000套。

按照今年取水许可证清仓速度（700多套/年）计算，这批库存最快需要11年才能清仓。

事实上，考虑到今年特殊的房价形势，整个市场消耗缓慢，但水牌的存量也非常惊人。

▲泽水品牌拍摄区位置图

与袍江、滨海、高步不同的是，泽水牌没有产业支撑，当地人口也不丰富。

看上图你也可以发现：泽水牌去年完成农地拍卖后，整个蓝筹股市场基本定型，很难有什么大的计划或发展。

大片住宅楼缺乏配套，主要配套只有鑫妇保医院和徐汇商业。

从楼价来看，水牌主流楼盘在2万/㎡左右，低于上层（镜湖核心区、地荡核心区），高于下层（袍江）。 定位相当尴尬。

所以，我觉得泽水是“楼市陷阱之王”，尤其是想投资杭州房价的同学，一定要避开。 其实绩优股的宜居性还不错，自住还是可以考虑的。

2、老县城的宝藏

与泽水不同的是，去年老县城拍卖的每一块土地都非常有趣，值得关注。

①潜力地王——丁都农地块

位于国安君瑞大厦东侧、岳州府庭院区南侧。

▲丁斗弄宗区域位图

两大特点：①数量少，仅6.6万立方米左右。 ②容积率低，仅为1.1-1.2。

按照这两项指标，丁斗农相当于城北的古越县府（古越县府耕地面积43412平方米，容积率1.21）。

三天前我们发表了一篇文章，政府文件中明确提到，为了缓解古镇居住功能，未来古镇低密度居住用地的稀缺性将越来越强烈。

丁斗弄地块也是近两年来，继古越县城之后唯一一块可以打造庭院产品的纯低密度住宅用地，严格来说，它毗邻扬州古镇一环。

古越县是2020年苏州的土地王。在一环边上，环城湖边，有一块土地，名叫丁斗弄，看上去也像个“土地王”。

不过，虽然去年的行情不如以前，但丁豆很有可能卖不到这么高的价格。

不过，对于古镇这块低密度的宝地，我们特别希望能找到靠谱的开发商，比如绿城等，我们希望在环城海边看到扬州的“江南里”。

▲顶斗农地实景

②又一城市超市——新民热电站地块

自2018年新民热电站被取缔以来，该地块仍传出要拍卖的消息，但至今仍被隐瞒了五年。

而且，该地块一开始就定位为文化旅游用地，后来转型为住宅用地。

热电站地块总建筑面积约45万平方米，相当于另一个国安君瑞州和河岳州。 这也是一个超级网站。

旁边就是陆小凤鸣学校，也具有一定的潜在学区优势。 （新房所在学区不确定，请以政府最终公布为准）

新民热电站地块仍然是城南群众关心的焦点。 今后温州市不会出现如此大规模的项目，很难再看到它们了。 本项目为城南店。 它的好坏将极大地影响整个蓝筹股的质量。

对于这些对城市具有重要意义的项目，哪个开发商获得土地非常重要。 希望政府能够完善征地机制，选择优质开发商进行开发。

▲新民热电站宗地面积图

③迎恩门2号地块

去年1月迎恩门MALL开业后，迎恩门2号地块就被拍卖，有望拍出高价。

迎恩门是杭州新晋网红商业街，人气居高不下。 住在这里非常方便。 而如果考虑到元培学校的改造规划，该地块可能在学区方面具有潜在的优势。 （新房不确定学区，一切以政府公告为准）

▲迎恩门2号地块区域图

3.袍江以东

袍江是去年杭州土地拍卖数量最多的蓝筹股，共有7幅地块。

袍江其实有很多土地，但相比很多蓝筹股来说，还是比较安全的。

因为袍江有产业，有轻轨规划，有人口，蓝筹股还在增长，想象力丰富。

▲袍江2023区域图

从袍江征地的优缺点，我们还可以看出袍江的两大发展重点——

①开发两湖，重点推动2号线轻轨入口周边开发

共有两块地块，位于湖西西侧轻轨入口处。

②加快两湖东集成电路小镇发展

尚城悦君别墅周边，广西路1-3号等3块地块明年将出让。

两湖湖东是袍江集成电路小镇所在地，因此3个住宅地块的释放也将为后续集成电路小镇的入驻准备大量人才，并提前规划住房等配套设施的布局。

这也意味着袍江IC小镇即将进入规模化发展阶段。

最后提醒一下：

如果今明两年袍江购房者不着急入住，可以等到袍江七块地出售后再买车。

土地价格将极大地影响房地产价格。 农地成本加上建筑安装费用+开发商收入+其他费用，基本等于房价。

如果这7块地价不高，袍江购房者可以等到低价房入市后再货比三家。

▲袍江集成电路小镇位置图