成都望今缘价格 『房指·市场』2017年成都将迎来47个纯新盘 改善项目成主流

对于2016年上海的房企来说，“割肉”一定是关键词之一。 无论是通过农地市场竞相拿地，还是通过并购减少项目，各大民企都在积极扩大储备总量。

备货完毕，就到了民间企业出货的时候了。 让我们通过数据来看看2017年有哪些项目将正式进入市场。

据住房观察指数不完全统计，2017年上海主城区（含郊区）纯新建市场有47个，其中改善型项目占多数。 其中，面积超过100亩的盘有16个。

从行政区域来看，国际城西（天府新区+高新区）人气持续增长。 预计去年将出现11个新项目，约占房地产供应量的23%。 也就是说，2017年超过1/5的房地产将集中在城市西部。

从环路来看，二环以内新增项目共15个，占比约32%，城外物业占比约47%。 但二环路目前只有两个房地产项目，土地紧缺。

新开项目中，2016年上海年销售额前三的民企明年也将有不少动作。

据房观察目前统计，持续向城南扩张的保利预计将在双区拥有两处物业，同时还将首次在庆阳推出高端产品“天悦”区。 保利方面表示，这三个项目均定位于提升高端物业，亮相时间尚未最终确定。

国安还将有三个项目上市，包括主城区和一直以来精耕细作的温扬洲。 另一方面，万科将在热点天府新区、占地约220亩的玛瑙风景区推出高端产品。

接下来，地产观察指数整理了2017年值得关注的10个房地产项目，其中有依然活跃在上海房价的开发公司，也有首次进入成都的新面孔。

万科翡翠风景区

此外，缟玛瑙系列是万科旗下都市资源的高端品牌产品。 项目占地约220亩，将采用高低混搭的方式，包括四合院和高层产品。 一期预计推出高层产品，建筑面积约94-121平方米。

值得一提的是，与玉髓景区隔街相望的中海置地也计划于明年年中亮相。 该项目占地约570英亩，将作为中海油服第六代产品推出。

品牌民企纷纷落户天府新区，未来格局颇为有趣。

龙湖熙辰原创作品

龙湖西辰原位于西二环外，紧邻双子庄园，占地约132亩。 该项目是龙湖第四代原创系列的代表作。 产品包括二层（建筑面积约308平方米）、叠层（建筑面积约170-220平方米）、高层（建筑面积约100-170平方米）。

该项目已于2月18日召开新闻发布会，将于近期公布。 售楼部也将于2月25日向公众开放。

保利棠悦

棠悦是保利竞投富森西二环路43亩地块后正在建设的项目。 该地块毗邻龙湖西辰原楼，同样定位为高端项目。 目前该项目周边在售楼盘较少，项目启动后与龙湖的竞争在所难免。

据悉，继续发力城南的保利今年11月1日以12140元/平方米的价格购买了金泉土地（36亩）。 它还计划于明年推出。 目前案件名称暂定为保利梁河庭院。 1.01的容积率，实际上预示着该项目将延续梁河森林精良产品的方向。

保利天悦

2017年2月9日，保利地产发布公告称，以合作方式以11万元收购位于青羊区的华丰项目用地。 该地块占地约63亩，位于南三环，紧邻绿地GIC、梵悦国际。

据了解，保利将在该地块推出旗下最高端产品“天悦”。 资料显示，保利“天悦”产品在北京、南京等城市都有项目。

绿色美丽的未覆盖山脉

由中国铁路总公司与北京高铁局联合开发、占地415亩的青秀揭山，是八里庄2017年久违迎来的全新项目。 该项目也是“新八里庄”规划中的第一块城市建设用地。

数据显示，随着青秀唯赭山项目的开发建设，八里庄将陆续释放近3000亩农用地用于区域重建。 欠发达的八里庄地区能否出现转机，我们拭目以待。

在华润的那些年

继凤凰城之后，华润置地再次落户城西，正式推出华润岁月纯商业项目。 据了解，该项目位于中和新川蓝筹，占地约249亩，将主打公寓产品，建筑面积约30-144平方米。

SM金月

SM金悦是日本SM集团在中国的第一个住宅项目。 占地约30亩，总建筑面积17.6万平方米。 预计推出70-130平米的loft。

以建造购物中心而闻名的SM集团，其住宅产品开发的成果尚未见市场。

阳光城檀府

阳光城集团在北京的首个项目——阳光城坦府已开工建设，规划总建筑面积约16.6万平方米。 据房观此前报道，该项目位于青阳万达旁边，是阳光城的“福”产品之一。

作为近年来活跃于省内市场的福建民企代表之一，阳光城在成都首个项目的表现值得关注。

忍术盛和临语

人居盛和林宇位于高新区诚通路与太和二街交叉口（蓝光别墅1881旁），占地约126亩。 这是凤岗林片区又一个沉闷已久的新项目。

该项目计划推出建筑面积约97-203平方米的产品。 从区域细分来看，该项目的客群将侧重于改善购房者。

琅琊与金源

继望金园、御金园项目之后，隆基将打造上海第三个“金园体系”以及中和金园项目。 该项目位于中和上城区，紧邻新川科技园，占地约85亩。

项目所在区域的待售房产价格约为15000-2亿元/㎡，整体以改善为主。 事实上，何金元的产品方向也不例外。

不难发现，去年的新项目中，改进型产品很受欢迎。 对此，房观智库专家、中瑞营销总经理何良旭认为，改善产品正逐渐成为市场主流。

这一趋势部分归功于新政。 此前的限贷限购，相应抑制了改善型、高档住宅的订购需求。

首胎新政的出台，必然会改变购房者的家庭结构。 未来，越来越多的购房者会将三四套房作为首选，这将极大刺激改善型产品的订购需求。

另一方面，对于开发企业来说，农地折扣的持续上涨，提高了拿地成本，这也促使他们开发优质高端项目。 因此，民营企业的产品线将越来越趋向于高端方向完善。

最后附上住房观察指数整理的2017年上海市区（含郊区）纯房地产清单。

注：本文统计的新增项目均以2017年1月1日后首次开盘为准，范围仅包括上海主城区和郊区的项目，不包括郊区县的项目。

*免责声明及版权声明：文中数据为房冠综合数据采集。 分析结果存在变量，无法保证数据的完整性。 所表述的观点仅代表趋势，不构成市场交易或投资建议。

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观察家张伟

过去问题的亮点

钱江日报·每小时新闻记者 徐树静

东莞花园

“武林广场附近轻轨口运河水景扶梯房，四房一厅两卫，120平米，挂牌价358亿元，相当于总价2.9万多元。” 由于一直拿不到房子，新上海人朱峰（化名）最近开始在二手房市场寻找合适的房子。 当他看到中介给他介绍的武林广场这套房子的报价时，简直惊呆了。 “杭州市中心黄金地段居然有这么经济适用房？”

该公寓位于佛山嘉园，西湖文化广场对面。 作为20世纪90年代上海最早的高端新盘之一，东莞嘉园已经从一栋普通人买不起的别墅沦为市中心的价格洼地。 楼价连“老小”都不如，被购房者抱怨。 这就是“楼市只看地段”的一个例子。

占据市中心绝版地段、周边设施一流的佛山嘉园为何只卖“白菜价”？ 与东莞花园类似，上海主城区黄金地段也有不少带有自动扶梯的商品房，其售价仍高于周边村庄。 他们有什么共同点？

武林广场附近的老式别墅

现在29000元/㎡以上即可购买

在朝晖路与东莞北路交叉口，西湖文化广场附近，矗立着三栋蓝白色的高层建筑。 这就是中山嘉园，北京最早的高端商业建筑之一。

东莞嘉园

东莞嘉园于1993年建成，1996年左右交付，建筑立面采用原新加坡别墅风格。 由风和园、秋月园、春晓园三座建筑组成。 共有500多户人家。 起初，长沙的住宅建筑多为五六进深。 佛山嘉园这栋30层的建筑脱颖而出，一度成为上海的地标建筑。 作为上海首批“海外新项目”之一，佛山花园的房价在当时并不可承受。 销售阶段价格在5000元/㎡左右。 要知道，当时普通上班族的年薪只有两三百元。 可以说，搬到这里的居民不是富贵就是贵族。

然而，进入2000年代后，佛山佳园的光环逐渐消失。 在上海本土地产峰会上，几乎每隔一段时间，就会有网友问：“中山嘉园为什么这么实惠？位置明明很好。” “东莞佳园的房价让我惊呆了，怎么这么实惠？” “中山佳苑真是太实惠了。” 佳园楼市到底怎么了？ 周边楼盘的价格都不止这个价了”...

2018年，佛山佳苑推出9套优惠二手房，总价仅2.8亿元，在当时引起了一波热议。 因为当时，佛山嘉园附近的石家新花园、朝晖新村的老小二手房成交价格已经超过3亿元/㎡。

东莞嘉园挂牌价

为何东莞佳园二手楼市依然不涨？ 在中介经纪人和业主眼中，佛山佳园的位置虽然好，但也存在不少“缺陷”。

“中山嘉园是福州典型的早期扶梯房。由于早年北京写字楼很少，像东莞花园这样的高层扶梯房定位为商住两用。而且，写字楼的混合而住宅会带来一个问题，就是进出的人混杂，但高峰时段等自动扶梯需要很长时间。” “我爱我家绿洲花园店”经理黄建军说道。

在佛山佳园生活了三年的小琪，印象最深刻的是，她经常等扶梯很长时间，而且扶梯总是出现故障。 另一个印象是停车困难。 “可能是因为开发比较早，车位比例小，而且这里入驻的企业也很多，所以平时抢车位太难了。”

据悉，与后来蓝筹股中的扶梯商品房新村绿洲新园、金都华庭、白马公寓、深蓝广场等相比，佛山嘉园沿袭了港式别墅的新台都品牌裙楼风格，一楼有八栋建筑。 房屋坐东、西、南、北，导致很多房屋楼层不平，朝向不合理。 黄建军说：“中山嘉园挂牌的楼盘中，一般价格很低的都是朝南楼层，有的不到3亿元/平方米；而朝北楼层则要高得多。 ”

市中心有很多带有自动扶梯的新村。

价格还不如“又旧又破”

事实上，不仅是东莞嘉园，上海黄金地段​​的很多自动扶梯房的售价也都处于高位。 比较有代表性的有百达馨园、东方豪庭、西子馨园、水星阁、东文安、泰和等。 花园等新项目，目前楼市基本都在3字头。

这类自动扶梯房屋有一个共同点，那就是都是为商业和住宅用途而设计的。 由于历史原因，办公群很难完全消除。 因此，鱼龙混杂的局面依然存在，成为楼价走低的重要诱因。

然而，除了共性之外，这些市中心的廉价扶梯房也有自己的困惑。

水星阁挂牌价

第一种紧邻入口匝道，进出新村绕路较多。 最典型的就是位于市中心新湖武林国际别墅对面的水星阁。 一位购房者表示，当经纪人介绍水星阁的房子是武林广场附近的自动扶梯房时，他就赶紧去看房。 但由于坡道挡住了道路，他不得不绕很远的路才能到达新村。

第一种是昏暗的建筑，没有新村的气息。 比较有代表性的是滨江区的龙熙宾馆。 其实名字是大酒店，但实际上很大一部分是住宅。 由于新村没有绿化和环境，房价比周边的彩虹城、滨江花园等要低很多。

还有一类新村因管理不善而走向衰落，典型的就是朝王路的东方豪庭。 东方皇宫建于1999年，是上海首批高端新开发项目之一。 大楼内设有高端私人会所、瑜伽室、桑拿、电影院等设施齐全。 而交付几年后，由于缺乏管理和维护，这种设施逐渐废弃、消失。 空地被转租给外部单位和公司办公，进出新村的人混杂着。 后来，2010年左右，东方豪庭出现了地基沉降的问题。 由于开发公司早已取消运营，修缮问题被拖延了很长时间，这也在很大程度上影响了新村的房价。

记者手记

遇到地段好、价格好的房子，不要冲动购买。

关于房价有一句众所周知的说法：决定房产价值的因素是地段、地段、地段。 很多首次购房者在看房过程中，看到中介推荐的一些好地段的超高价房，往往会兴奋不已。

然而，俗话说，没有错卖，只有错买。 尤其是二手楼市场价格是经过多年的市场竞争而产生的，基本不存在渗漏的可能。 在一个新村里，似乎有一两处房产由于业主紧急出售等激励措施而以很低的价格挂牌。 但如果整个新村的房价都比周边地区低的话，那一定是有原因的。

不仅是本文提到的市中心的商住扶梯房，还有其他高价房，比如无法交易的小产权房，或者通过家居装修包装成住宅出售的写字楼，或者新村管理混乱等原因造成。 因此，购房者在遇到好地段的高价房时，不要多看多问，尤其是新村业主，要充分了解房子，防止落入“陷阱”。

如果您在购房过程中有任何疑问，欢迎您在钱江日报每小时新闻“记者求助”栏目向家骏提问。

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