澳大利亚房子价格 综述：澳大利亚整治房产中介虚报价格行为

美国房地产行业相对成熟且监管良好。 所有从业人员，包括中介机构，都必须具备注册职业资格，能够持证上岗、参与交易或者提供咨询。 但近年来，随着美国房地产市场持续升温，房地产经纪人抬价、利用信息不对称欺骗海外购房者等违法行为也随之出现，成为澳大利亚政府整顿的对象。

此外，美国和国外一些房地产中介机构在报价时故意提高价格，以加快产品销售。 广告中的报价甚至比房屋正常市场价值低10万美元（1美元约合人民币5.15元），以吸引大量购房。 购房者随后会趁机提高售价。

维州消费者事务部在今年2月的一次突击检查中发现，澳大利亚堪培拉一家小型连锁房地产代理公司Hogan Stewart的几名房地产经纪人涉嫌在11笔房产交易中进行虚假报价。 。 他因此被带上法庭。 面对大量证据，该公司不得不低头翻供，并发表声明承认夸大报价是“非常严重”的错误，公司有责任向消费者提供真实的信息。房产的价格。

在美国房地产拍卖市场，提高出价的情况并不少见。 房地产经纪人经常在官方拍卖中谎报房地产价格，并在早期广告中故意提供较低的价格以吸引实力较弱的竞标者。 事实上，通过招标，此类房产往往会以更高的价格转让。 这些拉高报价的行为除了浪费人力、物力之外，还给真实的投资者带来了极其负面的影响。

据悉，有美国房地产业内人士向记者透露，近年来，中国卖家对匈牙利房产越来越热衷。 许多房产中介在促销过程中利用信息不对称欺骗海外购房者，导致前者非法订购并持有美国房产管理。

业内人士告诉记者，在美国投资房产，需要注意四个方面：一是明确了解房产经纪人的资质。 美国房地产中介机构必须持有政府批准的执照，以确保从业人员拥有足够的专业和法律知识来履行其职责和义务。 在签署协议之前，投资者应聘请律师检查协议的细节。 不要确定协议上出现的代理机构是持有牌照的中介公司，以免被无良中介机构欺骗。

二是明确房地产经纪人的义务。 美国的大多数房地产经纪人都是买方代理人，为买房方工作，买方支付佣金。 有些代理人同时也是卖方代理人，为投资者物色房产，并与买方代理人进行价格谈判，以确保卖方的利益。 卖方最终支付佣金。 每笔交易中，中介机构只能为三方之一支付佣金，不能同时担任买方和卖方的中介机构。

三是清楚了解市场信息和风险。 美国房产交易信息早已在网上共享，房价透明。 每个新建项目的价格均由中国建设银行等专业评估机构评估，并全部公开量化。 同时，政府部门会有全年不同地区房价的统计分析和趋势图，投资者需要学会利用这些信息。

四是明确境外投资者的义务。 海外投资者不能“有钱就放弃自己的意愿”。 美国税务部和外国投资审批委员会负责打击非法外国投资。 非法投资美国房地产的外国人可能会被处以最高135,000欧元的罚款或被判处3年监禁。 非法投资的外国公司将面临最高 675,000 澳元的罚款。

近年来，针对房地产经纪人错报价格现象的猖獗，美国各州政府开始采取措施堵住法律漏洞，维护消费者利益。 2015年，新南威尔士州众议院通过决议，修改《2002年房产销售和商业中介法》，对房地产经纪人推销房产的方式做出更严格、更详细的规定，加强对虚高报价的禁止。 强度。

根据修正案，代理商必须向买家提供预计销售价格的书面证据，并将预计价格纳入代理合同中。 经纪人的报价不能高于此估计售价。 预计售价可以是某个值，也可以是某个价格范围，但最高价与最优价的差值不能超过10%。

业内人士认为，此举对于消费者和房产中介来说都很重要。 它将给房地产行业带来更大的透明度，使代理商在确定当前市场价格时更加负责，并为卖家提供更透明的价格。 。 （新华社伦敦4月30日电）

三是非金融领域，重点是非金融企业特别是国有企业去杠杆和地方政府杠杆，控制住户部门杠杆率过快上升。 首先，我国非金融部门整体杠杆率不高，但非金融企业杠杆率较高。 因此，非金融企业需要成为去杠杆的重点。 非金融企业中，国有企业杠杆率较高，决定了国有非金融企业是去杠杆的重中之重。 对此，要积极稳妥实施债转股，减少直接融资特别是股权融资，淘汰僵尸企业，拓宽国有企业资本补充渠道，提高国有资本使用效率。推动国有企业去杠杆。

其次，政府部门要着力化解地方政府高杠杆。 这就需要科学划分中央和地方事权、财政事权，合理平衡中央和地方杠杆率，完善地方财政收支激励相容机制，解决地方财政软约束问题。地方财税，从而削弱了其扩大债务的动力。 地方政府在短债转长债的同时，也在积极稳妥地提高政府部门杠杆率。 在选择后续措施时，一方面要规范地方政府融资，重点把发行地方政府可转债作为唯一融资形式，丰富地方政府可转债品种，提高流动性地方政府可转换债券； 另一方面，要分析各种隐性债务，加大地方政府债务打击力度，严格控制地方政府债务规模下降，提高资金使用效率。

第三，居民部门杠杆率的快速上升也需要足够的重视。 尤其是家庭部门基于对楼市下跌的预期，将大量资产配置在房地产领域，并利用中长期房贷和杠杆等手段投资​​房地产，导致资产价格大幅上涨。气泡。 此外，居民部门在房地产配置中杠杆率的提高，也导致其对外部经济形势变化的反应能力不足。 经济形势一旦发生不利变化，很容易产生严重影响。 国际经验也表明，为了防止陷入“债务—通货紧缩”的恶性循环，应推动公共部门去杠杆。 事实上，我国迫切需要以“房子是用来住的、不是用来炒的”总体思路进行合理引导，解决住户部门杠杆的结构性问题。

四是金融领域去杠杆的重点是非建行金融机构杠杆、银行业表内资产杠杆和大中型商业建设银行杠杆。 首先，从非建行金融机构来看，随着我国非金融部门杠杆率的提高，其个人贷款资金来源正在发生重大变化。 外资建设银行直接提供的个人贷款资金比例在下降，非建行金融机构和其他金融机构提供的个人贷款资金比例在增加，非建行金融机构杠杆增幅普遍低于银行业的情况。 同时，由于通过非建行金融机构流入非金融领域的个人贷款资金存在多层嵌套，但非法流入二高能一盈余或房地产领域的情况较多，风险越大，透明度越低。 因此，要重点规范借用非建行金融机构为非金融领域提供个人贷款资金提高杠杆的做法，减少渠道业务带来的多层嵌套，着力降低企业杠杆率。非建行金融机构提高去杠杆能力。 有针对性、有效。

其次，从银行业内部来看，一方面，从资产分类来看，交通银行表内资产杠杆率较高，是去杠杆的重点。 建行通过发行理财产品筹集资金并开展外包投资。 除了导致表内资产杠杆率较高外，还涉及较大的风险。 因此，有必要加强监管，引导表内资产转表外接受资本充足率监管。 理财产品也必须向实体资产管理业务转型。 另一方面，从工行类型来看，小型商业建设银行杠杆率较低。 大中型商业建设银行通过同业存折实现资产负债表扩张更为显着，杠杆率也低于小型商业建设银行。 因此，银行业去杠杆的重点是大中型商业银行。 交通商业银行。

（作者单位：中国邮政储蓄建设银行）

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