南康房地产价格变化 房地产住宅市场供给、需求以及房价的影响因素研究

- 1 - 房地产和住宅市场供需及房价影响因素研究 摘要：房地产业特别是住宅业是国民经济的重要组成部分。 其健康发展对整个国民经济具有先导性和基础性作用。 2008年房地产行业整体进入“寒冬”以来，房地产及住宅市场观望心态浓厚，有效需求不足，销售面积大幅下降，房价出现反弹。生长。 其中，住宅市场格局变化最为显着。 影响房地产市场的激励因素很复杂。 因此，本文通过对房地产住房市场的供给、需求和房价的经济分析，从经济理论的角度提出了住房市场的总供给、有效供给、总需求和有效需求。 概念，同时建立基于供需平衡视角的影响供需的激励体系，从成本构成和合理性双重视角分析影响房价的激励因素，从而为定性分析提供基础以及住宅市场的定量预测。 关键词：住宅市场； 供需; 房价； 游戏 一、简介 房地产业是国民经济的重要组成部分。 作为整个商品经济体系中的经济要素，它是任何社会活动​​特别是城市经济活动所必需的基本物质条件。 其健康发展对整个国民经济具有先导性和基础性作用。 房地产经济的运行过程关系到国民经济中大量相关产业和行业的发展。 房地产业作为商业化、城市化进程中发展起来的现代产业，在社会经济生活中发挥着非常重要的作用，因此研究房地产业具有重要意义。

2008年房地产行业整体进入“寒冬”以来，房地产及住宅市场观望心态浓厚，有效需求不足，销售面积大幅增加，房价出现反弹。生长。 其中，住宅市场格局变化最为显着。 影响住房市场的激励因素较为复杂，因此有必要对影响房地产住房市场供给、需求和房价的激励因素进行分析，为进一步量化预测提供理论依据。 2.房地产市场供给、需求和房价的经济分析。 房地产和住宅市场的供应。 房地产和住宅市场的总供应量概念。 所谓住宅市场总供给量，从微观经济角度（特定市场的房地产供给量）来看，是指住宅市场的总供给量。 生产者在一定时期内愿意并且能够以各种可能的价格出租和出售的住房产品的数量。 住宅市场总供应指标包括新开工面积、施工面积、竣工面积和空置面积。 房地产和住宅市场有效总供给的概念。 房地产和住宅市场有效总供给是指房地产开发商和业主愿意在特定时间以特定价格转让的房地产数量。 有效供给直接体现在竣工面积上。 房地产和住宅市场的需求。 房地产和住宅市场总需求的概念。 所谓住宅市场的总需求。 从微观经济（特定市场的房地产需求）来看，住宅市场的总需求是指特定时期内消费者在各种可能情况下的需求总和。 您愿意以合理价格订购的住宅产品数量。

- 2 - 房地产和住宅市场的总需求按持有目的分为两类：住宅需求和投资需求。 房地产产品的基本功能是满足消费者的正常居住需求。 我国人口众多，生活水平正在逐步提高，改善生活条件的现实需求非常强烈。 此外，城市化进程以及旧城改造和拆除也创造了大量的房地产产品的真实需求。 不过，房地产也是一种投资产品，投资者对房地产投资的需求依然存在。 在信息不对称、非理性预期、投资者羊群效应等激励因素的影响下，房地产商品的投资需求被放大。 如果有建设银行提供的抵押贷款支持，这种投资需求就会转化为房地产市场的实际订购行为，从而推高房地产价格。 在特定时期、特定地方的房地产市场，这种投资需求甚至可能成为拉低房地产价格的主要力量。 住宅市场的总需求指标包括销售面积、预购面积等。房地产及住宅市场有效总需求的概念。 房地产和住宅市场的有效总需求是指在特定时期内，消费者愿意以特定住宅价格订购的住宅数量。 即有效需求是指有支付能力的需求，受到消费者实际购买力的限制。 当消费者的订购力由强转弱时，市场对房屋的有效需求就会减少。 相反，当消费者的订购能力由弱转强时，市场对房屋的有效需求就会减少。 这说明房地产的有效需求水平随着消费者实际购买力的变化而变化。

房地产和住宅市场的供给、需求和房价的经济分析。 住宅市场的供给弹性是指住房供给对价格变化的敏感度。 一般商品的供给弹性取决于供给的难度。 短期来看，新建建筑和土地供应供给弹性较小，短期供给弹性不足； 长期来看，住房供应具有弹性。 但由于城市规划限制，其全年供给弹性不是很高[1]。 需求弹性 住房的需求弹性是指需求对价格变化的敏感度。 通常某种商品的需求价格弹性取决于以下因素：①替代商品的数量。 ②产品单价占买方预算的比例。 ③时间的长短。 一般来说，住房需求的价格弹性较小，住房需求对价格和租金变化的反应较慢。 即使售价很高，人们对其的需求也不会大幅增加，这就为投机行为提供了可能。 因此，住宅市场是一个高度投机的行业。 住房市场的供需平衡和均衡价格。 在经济学中，所谓供给和需求的变化是指在影响供给和需求的其他因素不变的情况下，商品本身价格的变化所引起的需求和供给的变化。 ，所有点都连接在供给和需求曲线上。 当房地产市场低于均衡价格时，其他激励措施保持不变。 供应减少，需​​求减少。 显然供给超过需求，因此房地产价格下降直至达到均衡价格。 相反，当房价下跌时，供给减少，需求减少，供给超过需求，导致房价上涨。 下降直至达到均衡价格。

其工作特性如下图所示。 - 3 - 图1 住房市场供求变化曲线 住房供求是市场上经常变化的因素。 住房供应总量因技术、劳动力、资金、管理等条件的变化而不断扩大或收缩； 与此同时，住房总需求也因各种激励因素而发生变化。 此外，住房供需变化剧烈，因此住房总供给与总需求的平衡是暂时的，不平衡是持续的。 即使总量平衡，结构也很难平衡，因为商品房种类繁多，而且各种商品房的供需不断变化。 3、影响房地产市场供求的诱发因素。 经济学认为，影响供给的因素包括技术变化、生产要素价格、其他商品价格、预期、政府税收等因素。 结合住房市场的具体情况，影响供给的因素将住房市场供给的激励因素概括为以下几个方面[2]。 1、生产要素供给 土地是房地产的重要组成部分。 土地供应的数量和价格直接影响房地产的供应。 土地供应量取决于可供利用的农用地总量、经济发展水平和农用地利用规划。 土地供应在很大程度上决定房地产开发量，土地价格直接影响开发成本； 而经济发展水平和土地利用规划决定了农用地开发的能力和范围，从而影响房地产的供给。 如果不考虑容积率问题，在耕地供应量一定的情况下，房地产供应量和楼市将受到急剧决定。

其中，土地供应量，即可供使用的农地数量，是一个重要的决定因素。 因为，无论哪个房地产开发商进行开发，首先都必须获得农地资源。 土地是房地产商品的基本生产资料。 没有农业用地，房地产商品就无法生产。 如上所述，随着可供使用的农地数量减少，土地越来越稀缺，地价跌幅减小，带动房价上涨，且涨幅越来越大。 最终，当房地产供给量与可供使用的农地数量相交时，出现Q点。 此时，房地产供给曲线与农用地供给曲线重合，供给弹性完全变为刚性。 2、资金到位情况和贷款利率：资金是房地产企业发展的命脉。 目前，几乎所有的房地产开发项目都是通过建行抵押贷款等方式进行融资。 因此，资金的可获得性和使用成本，贷款利率成为决定房地产项目顺利推进和较大盈利能力的重要因素，进而影响住宅市场的供应。 3、房地产开发商对未来的预期。 房地产开发商对未来的预期会影响开发商的供应意愿。 土地预期是典型的房地产开发商预期之一。 土地价格是房地产价格的基本组成部分，一般占房地产价格的35%-45%。 地价上涨很大程度上会带动房价上涨。 如果开发商预计未来农地价格会大幅上涨，就会大量购买土地但推迟开发，这会在一定程度上减少市场开发量； 或者如果开发商预计某种类型的房地产可能会有好的市场，他们就会投入资金开发该类型的房地产，导致市场供应结构发生变化。

- 4 - 四、住房价格 房地产市场价格一直是影响房地产供应数量和结构的重要因素。 经济学原理表明，当其他激励措施不变时，商品的供给和价格同向变动。 特定类型房产的价格越高，利润越高，开发商就会减少供应； 否则，他们将减少供应。 5、行业投资回报率 行业投资回报率是房地产开发商吸引供应的直接动力。 从资本的逐利本质来看，由于欧美一些国家房地产行业的发展基本处于饱和阶段，房地产行业的盈利空间已经不大。 相比之下，我国房地产行业仍处于发展初期，具有较大的发展前景和盈利潜力。 因此，如果我国房地产和住宅行业的投资回报率较低，就会促使更多的资金投入我国住宅市场，从而减少市场的供给。 影响需求的诱因。 经济学将影响需求的诱因分为四类：偏好、收入、商品及相关商品的价格、预期。 根据这一标准，结合房地产市场的具体情况，影响需求的诱因包括以下几类。 1、房地产价格水平 房地产市场价格一直是影响房地产需求数量和结构的重要因素。 在正常的房地产市场中，价格过高会限制一定收入水平人群的需求，价格上涨则会减少需求。 由于南京商品住宅价格位居全省城市前列，需求者对价格的敏感度也日益提高。 据专业调查显示，近两年有购房意向的购房者中，有%的受访者计划购房。 房价低于5000元/平方米。 但现实中，北京除了保障性住房外，商品房价格通常在5000元/平方米以上，与市民预期的价格水平相去甚远。 因此，商品房的价格可能会直接影响商品房的销售面积。 2、居民收入水平个人和家庭需求主体必须实现扩大空间效用的愿望，而这一愿望却受到收入水平的阻碍。

因为房产价格高，买房需要一个家庭十几年甚至几十年的收入。 因此，公民收入水平是影响房地产尤其是房地产需求的重要因素。 一般来说，住房需求的收入弹性较高。 消费者收入水平高，支付能力强，因此对住房的需求比较高。 在其他条件不变的情况下，人们对住房的需求与其收入水平成反比。 3. 人口状况（包括人口规模、性别、年龄构成、家庭构成） 人口状况（包括人口规模、性别、年龄构成、家庭构成）：人口减少、家庭规模减少、人口减少等。适龄人口的增加都会造成住房需求的下降。 随着城市人口的减少，对空间的需求急剧下降。 城市人口减少的同时，家庭人口结构也在发生变化。 例如，家庭变得更小、更分散，平均家庭规模缩小，家庭相对数量减少。 对住房、生活、空间的需求必然会增加。 伴随城市人口增长的城市化进程，推动了城市平面的不断扩张和城市周边地区空间结构的重组。 这种城市面积的扩张无疑促进了房地产的需求。 可见，人口状况是影响住宅物业需求的重要因素之一。 ③北京市总人口。 理论上，居民总居住面积=总人口×人均居住面积。 因此，即使人均居住面积不变，人口减少也会减少对住房总量的需求。 北京作为大都市，人口基数大，新增人口对房屋销售影响显着。 4、消费投资。 吃、穿、住、行是人们生活中不可或缺的。 当消费者手里有了钱，他们就会满足自己的欲望。 投资的方式多种多样，比如投资教育、投资期货、房地产等。如果人们对股票失去信心，他们可能会将投资兴趣从期货转移到房地产，从而增加了对房地产的需求，因此，消费者的需求也将是影响住房需求的因素之一。

5、利率和抵押贷款条件受经济发展水平和个人积累的限制。 购房个人大多依靠建设银行提供的抵押贷款来解决购房融资问题，形成了工行个人贷款（个人住房个人贷款）的一项新业务。 近年来，随着我国住房制度的稳步推进，个人住房抵押贷款业务快速发展，贷款利率水平也对房地产需求市场产生一定影响。 六、政策激励 政策激励对生产性需求和消费性需求都有重要影响。 政策是国家对房地产行业进行宏观调控的必要手段。 它们对房地产供求总量平衡和结构优化具有较强的调控和调节作用，与消费需求相关的新政策主要包括新房政策及相关优惠政策，如税收、印花税、购房补贴等。 七、国民经济发展水平 国民经济发展水平直接影响社会各行业的发展。 经济水平高必然会促进房地产行业本身的发展以及各行业对房地产的需求。 它还将增加公民对未来的期望，从而减少他们对房地产的需求。 需要。 笔者用北京市年度GDP完成情况来代表北京国民经济发展水平。 虽然是片面的，但总体上体现了北京经济发展的趋势。 8、随着人民生活水平的提高，城镇人均居住面积不断扩大。 人们开始对生活条件提出更高的要求。 截至2007年，北京城区人均居住面积仅为平方米，与发达国家60至70平方米的人均居住面积相距甚远。 随着经济的发展和各项新政策、法规的陆续实施，居民购房或换房的愿望日益强烈。 在有秩序能力的前提下，假设人口不变，人均居住面积的增加必然会减少住房需求。 9、消费者对未来消费的预期 投资者对未来的预期将影响有效需求的实现。

如果人们预计近期房价会上涨，那么住房需求就会减少； 如果人们预期房地产价格在不久的将来会上涨，需求就会减少。 预期影响因素主要包括： 1）经济形势 消费者对经济形势的预期会影响其房地产需求。 以台湾为例，自亚洲金融危机以来，香港房价六年内下跌了65%。 在这个过程中，住房质量、人口数量、社会收入水平都没有发生太大变化。 只是人们社会经济预期的变化导致房价大幅萎缩，房地产需求受到打击。 事实上，房地产市场上经常出现这样的情况：当楼市暴跌时，消费者预期房价会再次下跌，因此观望。 2）国家对房地产行业的支持和抑制。 如果消费者预期政府现在或将来会打压房地产市场，包括新的金融政策，导致房价大幅下跌，就会减少住房需求，反之亦然。 影响房地产价格的诱因 根据经济学原理，所有能够影响需求或供给的诱因都是影响房地产价格的诱因。 房价的产生由两个因素决定：一是由供求关系决定，二是由成本决定。 因此，本节从成本激励出发，结合住宅市场房价特点，将影响房价波动的激励因素分为理性成本和非理性成本两类[3]。 1、合理造价建安费：建安费（又称建筑安装工程费）是房屋建设过程中的费用。 其中大部分与房屋质量直接挂钩，约占房屋单价的30%。

建筑安装费一般不太可能发生较大变化，否则房屋质量就会受到影响。 然而，随着新型建材产业的发展，各种新材料的应用使房屋建设成本构成发生重大变化。 随着房屋质量的提高，建筑安装费占房屋总价的比例正在发生变化。 大量优质建筑材料的使用将对楼市的构成产生重要影响[4]。 配套费：配套费包括住宅基础设施配套费、商业网络设施配套费、非营利性公共建筑建设费等。随着人们对商品房综合质量要求的提高，特别是对环境效果和附属设施的要求，配套成本提高开工量将继续上升，这将直接影响房屋的成本，从而对楼市产生重要影响。 税费：税费是房地产开发商按照国家实行的税收政策必须向国家收取的固定费用。 税收征收比例的变化体现了国家对行业的控制，其种类和数额不会随意修改。 成本方面存在相当大的变数。 特别是在我国，开发商缴纳各类费用，一些超额支出对楼市调控产生了一些不利影响[5]。 房地产开发商的广告策划费用：房地产行业的广告也是其成本的重要组成部分。 由于广告可以有效促进商品房的销售，加速开发商的资金周转，加强消费者引导，房地产开发商往往愿意在这方面花费大量的资金，而这部分支出约占1% ·房产总价的5%。

随着房地产市场竞争的加剧和整体营销理念的推广，这部分成本将会不断上升。 2、不合理成本 [6]土地成本：是指在征地期间按照国家规定应缴纳的各种征地补偿费、动迁房建设费、临时过渡房建设费、自行过渡补助费等。开发商品房基地。 成本。 土地成本的高低直接影响房地产市场。 在我国，近年来，由于住房行业高回报率的诱惑，越来越多的资金流入该行业，从而抬高了农地拍卖市场上农地的交易价格，一些甚至比溢价还要高十倍。 价格进行了交易，交易大厅里诞生了一位又一位地王、竞价王。 土地成本的增加，大大增加了房地产开发的成本，必然会严重影响房价。 这个过程完全是利益驱动，是典型的羊群效应，是非理性影响。 四、结论本文基于经济学原理，对住房市场供求关系及其影响因素进行定性分析和梳理。 本文从成本构成的角度对楼市的影响因素进行了分类和总结，为楼市的发展前景提供预警和调控提供了一定的理论依据。 - 7 - 参考文献[1] 董英兰． 房地产市场博弈研究[D]，北京：首都经​​济贸易大学，. [2] 吴忠． 武汉新区住宅房地产市场预测研究[D]，武汉：武汉理工大学，. [3]张军． 重庆房地产市场供需分析[D]，重庆：重庆大学，。 [4]高峰． “基于指标法的上海房地产泡沫度评价研究”[D]，南京：南京信息工程大学，2014年。 [5] 保罗·萨缪尔森。 《经济学》[M]，北京：北京邮电大学，． [6] 杜芳. 《南京市商品住宅价格分析及对策研究》[D]，南京：南京工业大学，2014年。 住宅房地产市场供求关系以及价格因素影响研究黄晓静。 南京市西康路1号河海大学631信箱（210098） 摘要 本文在对住宅房地产市场供给、需求和价格进行经济分析的基础上，从经济学理论的角度，提出影响住宅房地产市场供给、需求和价格的因素。住房市场的供给、需求和房价以及住宅市场的系统分析，为住宅市场的定性分析和定量预测提供了基础。 关键词：房地产市场； 供应; 要求

商业地产行业主要上市公司：目前，国外商业地产行业主要上市公司有招商蛇口（001979.SZ）、绿地控股（600606.SH）、新城控股（601155.SH）等。

本文核心数据：商业地产活力指数排名、深圳市推出的商业办公用地单价走势、深圳商品房销售面积走势、深圳商业地产租金走势、深圳优质零售物业空置率

广州被上海超越排名第四

根据毕马威和励展中国披露的商业地产活力指数排名数据，2020年上海和上海仍领先全省，相对二线城市具有绝对优势。 从第二梯队来看，北京作为我国四大一线城市之一，过去仍然紧随上海、南京。 不过，2020年，北京的排名被成都超越，位居第四。

广州商业办公用地成本居高不下

从农用地供应来看，商业用地普遍比住宅用地或工业用地贵，上海也是如此。 2012年至2020年，上海农用地出让价出现波动，但大部分时间，商业用地成交单价处于最高水平。 2020年，上海农用地单价达到26942元/平方米，其中住宅用地单价为35666元/平方米； 商业用地单价128443元/平方米； 工业用地单价3633元/平方米。 米。 多年来，北京商业用地价格一直处于低位，这使得上海商业地产价格难以从成本端恢复。

供给：总体趋势震荡下滑

从供给来看，2012年至2019年，武汉写字楼、商业建筑竣工规模总体呈波动上升趋势。 从竣工面积来看，2019年，武汉市写字楼竣工面积58.37万平方米，环比增长3.26%； 商业和服务业房屋竣工面积72.35万平方米，环比增长139.25%。

需求：写字楼销售较好，但空置率较高

从需求来看，2012年至2019年，武汉写字楼、商业楼销售面积整体呈现下降趋势。 2019年，武汉市商品房销售面积写字楼96.57万平方米，同比增长0.03%； 商业和服务业面积39.79万平方米，比上年同期下降64.9%。 总体来看，杭州写字楼销售情况较好。

但从空置率来看，2015年至2020年，北京优质写字楼空置率总体呈上升趋势，优质零售物业管理空置率总体呈上升趋势。 2020年第四季度，北京优质写字楼和优质零售物业管理空置率分别为21.4%和4.3%。 写字楼的空置率远低于零售物业管理的空置率。 从销售情况来看，表明更多的写字楼房产主要是针对投资需求，实际使用需求相对低迷。

价格：写字楼租金价格低位小幅上涨

2010年至2018年，广州优质写字楼租金总体呈上涨趋势。 但2019年下半年，受疫情、新政等激励影响，自低位小幅回落，而优质零售物业管理的租金则普遍呈现上涨趋势。 2020年第四季度，北京优质写字楼租金为209元/平方米/月，优质零售物业管理租金为20.2元/平方米/日。

以上数据来自前瞻产业研究院《中国商业地产行业发展趋势与投资决策分析报告》。 同时，前瞻产业研究院还提供产业大数据、产业研究、产业链咨询、产业地图、产业规划、园区规划、产业招商解决方案、IPO募资可行性研究、招股说明书撰写等解决方案。

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