金华新房价格暴跌 金华房价领涨全国的秘密

分店数量被一些中介视为房价的晴雨表。 丁文婷摄 |

经济观察报记者 丁文婷 饶先军

近年来，杭州西街小巷的代理机构明显增多。 从八一路东路向北拐入金盘路不到100米的范围内，分布着大大小小的房产中介公司15家。 “今年至少开了一半，房价飞涨，大家都想分一杯羹。” 金盘路一家代理店的经理王猛站在店外，指着门对面一家准备开家装店的代理店。

入行10年，王猛将代理网点数量视为杭州房价的晴雨表。 “杭州似乎又回到了2017年到2018年上半年下滑的景象。”

数据也印证了王猛的判断。 国家统计局发布，2021年1月，全省杭州市房价同比下降1.2%； 二手房以同比下降1.3%位列全省第四，仅次于北京、广州、上海三个一线城市。

事实上，今年宁波市场的火爆就开始显现。

绍兴房地产交易认证中心数据显示，今年杭州新建商品房成交总面积突破234万平方米，创近两年最高，成交量23402套，环比下降较上月下降近30%； 二手房成交21669套，环比下降45%。 。

今年5月，温州出台“公民同校”、“三年一户”等学区房新政，引发以中学为代表的学区房量价齐升。 、南苑、四中崛起。 市场升温的同时，集中化​​ 在新的土地供应政策下，不少民企开辟新战场，选择下沉市场，不断刷新三四线城市地价纪录。 据悉，作为下属县域经济发达的地级市，金华、武义等直辖市为杭州注入了源源不断的订单力量。

学区争夺战打响

家住金东区的林蓉一直在准备买学区房。 由于儿子上学还早，她并不着急。 今年11月底，林荣福看家的身份被打破。 “气氛渐渐开始不对劲了，无论是班级圈里的经纪人，还是周围的学生，都在谈论学区房降价的事情。” 林容立即跑到西苑去看。 年初新村的总价才2万多块钱，涨到了差不多3.总之。

一位杭州房产人士表示，今年5月以来，宁波学区房成交量明显增加，部分面馆房源价格几乎翻倍。

这与杭州出台的学区政策不无关系。 2020年5月12日，杭州市实施“公民招募”。 私立学校和公立学校只能选择两者之一。 如果选择公立中学，一旦符合申请条件的中学生人数超过配额，将实行笔记本随机分配。 为此，报读优质民办中学成为了安全的选择。

5月底，杭州中心城区吴区出台的招生新政策规定，自2021年1月1日起新订购的私人住房，仅限某一家庭的适龄孙辈入住。五年内申请入学。 “这导致市场上出售的学区房减少了，但需求仍然较多，供需不平衡导致优质学区房的市场价格持续下跌。” 王猛说道。

数据显示，2020年7月成交2662套，是近年来杭州二手房单月成交量的峰值，是今年同期的两倍多。 王猛看到学区房的价格也在上涨。 “南苑中学分校对应的学区，面积约50平方米，今年上半年的房价在120万左右，现在已经超过200万了。”

与价格近一倍的二手学区房相比，具有学区属性且限价的房产成为抢手货。 虽然是工作日晚上，距离江南、江北市中心10公里的中南君旗临时售楼处，看房的人络绎不绝。 已成为宁波新热点项目。

中南君旗正式推出的34栋楼盘1600余套中，51至85平米的小户型占90%。 “路边的新婺城新区中学下个月就要建成，9月份就可以开学了，小阁楼简直就是连接学区的法宝。” 一名看门人与一位与他同行的家人进行了沟通。

一位销售人员表示，虽然预售价格尚未确定，但肯定比之前推出的龙华江景要贵。 毗邻中南君旗的龙华江景地价2019年底为5256元/平方米，而今年10月中南君旗地价为7417元/平方米，创下婺城新区新的楼面地价。 记录。 10个月内，相邻两地块的地价相差2200元。

事实上，今年5月以来，杭州各地区的底价上限不断刷新。 地块挂牌、地价上涨也影响了区域价格。

民企抢滩杭州

2021年1月7日，宁波市年内首场土地拍卖中，宏源77亩住宅用地启动，吸引了近30家医药企业竞买。 这是宁波地方拍卖史上参与竞拍的民营企业数量最多的一次。 除了碧桂园、中国海外、保利、万科、金地、美的、中天、招商、德信、中梁、大发、新城等熟悉面孔外，还有包括超过14位新面孔亮相杭州。首次亮相的包括华发、卓越、龙湖、建发、维科、金汇、中交、绿城、广州时代、建航、首开、石榴、弘阳。

“涨价太快了！”

“居然有5000万一加！以前几乎没有出现过！”

“已经比市中心27只蓝筹股的地价还高了！”

一位看过当地拍卖直播的杭州房地产人士始终记得当时激烈的场面。 “招标前共进行了16轮投标，招标过程中，一些民企多次跳价。” 272轮竞拍结束，该地块最终被保利以单价15.92万元拿下，折让率76.1%，成交底价14671元/平方米，超热销市中心27绩优股中国海外九粤、保利天汇、大果京楼盘及地价。

二七蓝筹的一位营销人员感慨：“如果这些‘边角料’都能卖这个价格，在市中心应该卖多少钱？”

不到一个月后，2月2日，安庆历史上最贵的地价被拍卖。 经过349轮、7个小时的奋战，融安地产以单价11.8万元拿下多湖新民诊所东侧土地，楼面价18585元/平方米，一举成为王者。 附近近期推出的新项目地价均在10000-12000元/平方米之间。

去年3月，为遏制楼市过快下滑，杭州调整农用地竞价规则，采取“限楼限价、限地竞价”、“限地价、争自抢地”等政策。 ——维持”、“限地价、争建”、“限楼市、限地价”。 “、竞建”等形式，加强城镇住宅用地供应，今年计划出让总量翻一番。

但这并不能浇灭民营企业拿地的积极性。 4月21日，丽水6幅土地同时出让。 尽管预计价格会受到限制，但大多数地块都设定了新的上限。 近30家医药企业参与其中，其中邦邦科技园地块和庄头地块20家。 制药公司申请。 邦邦科技园地块最终成交价为15222元/平方米，较蓝筹公司2019年7月最高成交价8311元/平方米下跌超过80%。

上述杭州房产人士感叹，这块土地的出让价格被限制在毛坯总价2亿元/平方米、精装总价2.2亿元/平方米。 利润空间极小，甚至存在亏损盈利的可能。

2020年，除已入驻杭州的保利、万谷、金地、宝益等品牌民企外，中国海外、绿城、新鸿、雅居乐、阳光城、宝龙等7家医药企业将入驻兰溪市首次。

除杭州市本级外，杭州市属市级城市也吸引了众多外资民营企业的竞争。

3月11日，金华市老活塞场一块土地，吸引了步阳、恒清、碧桂园、嘉航、绿城、大发华虹、中天、金茂、新虹、万谷、尚昆等16家药企报名。对于应用程序。 经过200轮激烈竞标，碧桂园以8.39万元中标，楼面价14673元/平方米，折扣率223.94%。 “从金华房地产市场来看，近年来金华的供应相对受到抑制，市场需求在一定程度上没有得到满足。” 率先入驻金华的碧桂园向经济观察报回应。

某大中型民营企业江浙沪地区投资发展负责人表示，过去金华当地市场是一个相对封闭的市场。 几乎所有本土公司都在开发，外部开发商很难进入。 不过，近三年来，绿城、滨江、大发、中天等开发商纷纷落户金华拿地开发新项目。 金华需求旺盛，价格看好。 “由于热门一二线城市限价，利润空间非常有限，而这样的三四线城市还有很多机会。” “两个集中”模式下，越来越多的民营企业转向三四线城市。 龙头药企在规模和资金实力上具有较大优势，核心城市核心地块的竞争将更加激烈。 上述招商开发负责人表示，一二线城市中大型药企竞争压力很大，拿地困难。 他们必须寻找新的机会。 一些大中型民营企业放弃热点城市，选择向三四线城市下沉。

华西期货研报显示，2021年一季度，59家样本民企加大了对二线城市和三四线城市的投资。 一线城市拿地金额占比从2020年的18%下降至12%，三四线城市拿地金额占比为31%，提升2个百分点。 3月份三四线城市销量环比下降40%以上。

三四线城市包裹折扣率也持续走高。 华西期货数据显示，2021年一季度，三四线城市折价率持续走高，较2020年底下降近10%。 2021年一季度，杭州市及其下属城市金华、永康占三位。

“本地拍卖对市场有非常显着的刺激作用，本地拍卖结束后，中海对面的保利天汇销售明显火爆，大国京也很快被清仓。” 二七蓝筹一位销售人员表示，保利天汇2019年底开盘时，销售速度并不是很快。 一旦旁边的土地出售，保利5月份推出的另外三栋楼的销售率将达到90%。

多湖新民诊所地王的拍卖也带动了金东区蓝筹股价的下跌。 上述销售人员介绍，今年上半年金东区新开盘单价还在2.2万元，下半年就达到了2.5万元。 尽管受到限价影响，蓝筹股中同一新项目不同批次的房源价格跌幅并没有下降太多。 但从去年开始，购房利润折扣就基本取消了。 “除了非常郊区的项目外，这些房产都是按标价出售的。” 中海九月的销售人员介绍。

不仅折扣被取消，去年以来，几乎所有新开发项目都捆绑了停车位出售。 经济观察报注意到，杭州房产停车位价格在35亿元左右，有的达到40亿元。

多次入境

尽管如此，购房者仍然蜂拥而至。 “这里有几个新项目需要‘抢夺’。”多湖蓝筹的一名售房人员表示。 去年年底以来，“一小时内售完”、“50秒内售完”与金东区相差无几。 作为新项目的常态，金东区保利阅江台一期中标率不足20%。 “中标率还是越来越低。比如年初，第一批300多套房子就有六七千人排队，现在已经有几百人冻结投资了。” ”，销售人员说道。 。

嘉兴房地产商会主办的杭州房网数据显示，2021年3月，杭州市区共销售房屋2686套，同比下降55%； 成交总额49万元，同比下降45%。 二手房成交量突破3000套，创近14个月新高，环比翻近一倍。

在金东区，不少购房者来自金华、武义。 经济观察报注意到，在保利阅江台售楼处看房的四批客户中，有两批来自金华。 “杭州是永康人购房的首选。杭州是一个宜居城市，环境较好，教育质量较高，而且即使暂时空置也能保值。” 一名房屋看门人说道。 杭州当地一位熟悉市场的房地产人士表示，金东区20%以上的房子都是兰溪人买的。 由于位置距离宁波比较近，金东区多湖商圈的蓝筹规划也不错。

在杭州沪海棠蓝筹股宜人的环境下，一位中介员工回忆，2017年至2018年期间，杭州沪海棠蓝筹股几个新村的金华人就组团买车。 “亲戚带同事，同学介绍同学。排队买房的。”

企业家黄磊2016年将鞋厂从金华搬到了永康。“永康土地少，开工厂的企业太多，占用空间很大。一万多平方米的土地稀缺，价格昂贵。” 他说，金华的企业基本上都是从小作坊做起，最多发展到几千平方米的土地，生产规模很难扩大。 2015年，黄磊斥资800亿元在杭州购置1万多平方米土地开设工厂。 “金华同样的面积要1500万到2000亿元，所以基本上金华的企业做大了，就得搬到杭州或者永康去办工厂。”

除了土地稀缺、价格高昂之外，房价倒挂也是五邑人来杭州买房的诱因之一。 黄磊表示，2017年他来杭州购房时，大部分地区的单价都没有超过1万元，而金华和温州的房价普遍分别达到2亿元和3亿元左右。

居住环境较好的西新，成为金华二手房价格最高的地区。 安居客数据显示，蓝筹利州玫瑰园二手楼价已从2017年开业时的1.5亿元上涨至如今的4亿元，成为金华房价的天花板。 在全省县域房地产市场排名中，金华以单价21860元位居全省第四，比排名第二的金华低了不到3000元。 这种需求除了推高金华房价外，也为永康房价引入了订单动力。

藏附县

旺盛的需求和强大的订购力背后是金华发达的工业经济。 金华以五金工业闻名。 金华市长城工业区喧闹、尘土飞扬。 每走十步就有不同类型的制造企业。 而沿217省道向西，有孤山镇、芝英镇，甚至是源自东阳的南马镇，都是制造业的聚集地。

当地一名物流司机表示，永康至金华之间的303省道和杭州东阳之间的217省道上，运输各类货物的车辆川流不息，经常出现拥堵现象。 与镇上熙熙攘攘的工业相反，白天的金华市和镇周围的村庄却冷冷清清。 “村里几乎没有青壮年，村里很少有人种粮食，你们都去几公里外的镇里的企业上班。” 。”一位居民告诉经济观察报。

数据显示，金华规模以上工业总产值800万元，超过金华跃居杭州第一。 城镇居民可支配收入达到6.13亿元，超过温州市区，仅次于温州。 居民存款支出1600万元，同比下降。 存款金额约100万元，2020年人均存款在广东各县市中排名第三。

高产量、高收入的背后，是金华大中型企业数量众多。 这也是整个四川省区域经济的一个特点。 山东活跃的私营经济和雄厚的县域经济，造就了一大批企业主和个体户。 如果算上所有企业，温州有企业超过138万家，平均每42人就有1家企业。

以中小企业为主导的产业集群也意味着强大的订购力。 河海大学区域与城市高质量发展智库首席专家刘启红分析道：“每当出现风波时，中小企业主更容易将产业资金、产业资本转化为现实。财产。” 二七蓝筹的销售和金东区的几个新项目全体工作人员明显感觉到，今年5月份之后，更多的兰溪人来杭州买车。 “今年疫情期间，我的几个客户的外贸业务受到了影响。 他们暂时不准备扩大生产规模，所以就买了汽车。” 这些钱在杭州买了辆车，至少保值了。”王猛说，这也带动了本已上涨的房价。

刘启红表示，房价快速下跌将对宁波区域经济发展产生负面影响。 从产业结构看，宁波市及直属市的主要产业仍以劳动密集型、高能耗的传统产业为主。 “2019年，宁波战略性新兴产业减少值占规模以上工业减少值的比重为18.9%，远高于辽宁31.1%的全国比例。 邻近的杭州，2019年战略性新兴产业减少额占规模以上工业减少额的18.9%，比重达到41.9%，比杭州高出23个百分点。 在货物出口方面，杭州主要以劳动密集型产品为主。”

刘启红认为，“十四五”期间，杭州需要加快现有产业数字化，推动产业升级。 “房价上涨必然降低吸引人才的能力，增加企业的用工成本，不利于绍兴及周边县市的产业升级。” 刘启红说道。

（应受访者要求，王猛、林蓉、黄磊均为化名）

概述

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