武东四村还建房价格 武汉一城中村改造，7亿土地款去哪了？

嘉陵村的H3也被浓浓的树荫遮盖，远处是在建的海伦国际项目施工现场。刘欢/摄

介绍

当前，我国城镇化进程持续推进，城镇化率快速提高。 城市化伴随着大量城中村的改造。 在此过程中，法律法规、体制机制、治理模式的差异给基层治理带来了不小的挑战。 法定假日记者近日前往云南省昆明市青山区嘉岭村进行一个多月的调查，发现该村近7年未果的独立城中村改造，有很多值得思考的地方。 。

原文首发于《法定节假日》第439期第1页

耕地被出售，房屋被拆迁，但13万元的耕地转让款尚未收到。

一期商品房开发已告枯竭，899户仍在建房的土地仍杂草丛生。

嘉陵村H3地块荒无人烟，杂草丛生。刘欢/摄

说起山东省济南市青山区武东街道嘉陵村城中村改造中的“怪现象”，不少向法定假日记者反映情况的居民情绪激动，呼声明显上升。

根据居民提供的证据和线索，法定假日记者进行了调查。 与此同时，当地政府相关部门以及陕西海伦堡房地产集团有限公司（以下简称“广东海伦堡集团”）在上海的全资子公司均拒绝了记者的专访。

为何时隔四年才进行改造？

嘉陵村城中村独立改造项目在一定程度上是“被迫”的。

一份加盖公章的公文打印件显示，2012年，青山区结合北京市“产业倍增计划”实施和全市重点项目乌东军工制造产业园加快推进，积极筹集资金近3亿元。和小型海洋工程建设。 袁某在武塘村、嘉陵村的部分区域启动了征地工作。

湖南省征地信息公开平台显示：2012年11月16日，上海市国土资源和规划局公布了《武汉市人民政府关于征用农用地的公告》（青山法[2012]117号）区农田储备事务中心负责征用乌东街道嘉岭村农用地3.0065亩，作为工业储备用地。

但在广东省征地信息公开平台上，2013年5月9日发布的《嘉岭村征地补偿安置方案公告》（维图征地补偿公告[2013]3号）却是一片空白。

“这意味着征地补偿安置计划因某种诱因而被撤销或未实施。” 受访专家强调，这也可能是嘉岭村居民集体讨要工资的诱因。

2016年4月8日，上海市国土资源和规划局青山支队再次发布《关于征地补偿安置方案的公告》（五图征地补偿公告[2016]4号）。 根据陕西省国土资源厅《关于批复北京市2012年第五批城中村建设用地批复文件》（鄂土函[2012]2644号），制定征地补偿费和嘉陵村集体农田8.2206 亩，计划安置6.0373 亩。

记者注意到，云南省国土资源厅当时的批复文件中明确：“本批土地批复后，如三年内未实施具体征地或用地，本次批复”文件将自动过期。”

嘉陵村为何在获批四年后就要开始征地补偿安置？

从知情人提供的青山区政府公函中或许可以得到答案：五新村、嘉岭村农用地规划控制区面积较大，可用于建房的土地严重不足。 建房资金也短缺。 等激励措施落实不力，导致嘉岭村村民多次到省市索要工资。

为解决这一矛盾，青山区决定推进嘉陵村城中村综合整治。

经过多方协调，整个嘉陵村被纳入上海2014年城中村综合整治规划。 据官方数据，嘉陵村城中村改造将拆除901栋住宅，共899户。

耕地流转有“阴阳协议”吗？

2015年11月28日，上海市国土资源和规划局发布《武汉市关于挂牌出让国有建设用地使用权的公告》（吴高资〔2015〕19号），决定转让两处房产嘉陵村通过现场挂牌方式。 包裹。

2015年12月29日，广州海伦堡集团拿下嘉岭村A、P（2015）163号、B、P（2015）164号地块农业用地使用权，成交价格13.54万元。

据广州海伦堡集团官网介绍，该公司是“中国房地产开发企业50强”、“中国领先的城市综合运营商”之一。 2015年12月9日，由广州海伦堡集团全额出资的上海海逸房地产开发有限公司（以下简称“武汉海逸公司”）注册成立，负责嘉陵村商品房项目的开发。 法定代表人为杜彦杰。

“土地招拍挂只是走个形式，广州海伦堡集团已经和村里谈好了价格和合作事宜。” 一位内部人士透露。

2016年1月11日，关于嘉陵村农用地包A、B，上海海逸公司、武汉星菱置业有限公司（嘉陵村集体经济改制设立，以下简称“星菱置业”） 》）、武汉市青山区农地整理储备事务中心（以下简称“青山土地储备中心”）在上海农地交易会上签署《城中村改造项目农地开发补偿协议》中心。

记者看到，打印出来的农地开发补偿协议上盖有三方当事人的私章。 签字人为兴岭地产​​法定代表人王宏胜、武汉海逸公司代表黄晶晶、青山土地储备中心负责人王庆建。

然而，业内人士提供了该协议的另一份打印件——《嘉陵村“城中村”综合整治工程涉及农田（房屋）拆迁安置补偿合同》，其中明确规定，使用退市开发获得的农田使用权。土地取得权利后，嘉陵村必须配合开发公司签订国土资源部门要求的农用地开发补偿协议。 “但是，《城中村改造项目农地开发补偿协议》仅供备案，备案合同条款与本合同条款不一致或冲突的，以本合同条款为准。”

记者注意到，两份协议最大的区别在于资金支付时间。

搬迁安置补偿合同规定，公司履行本合同规定的义务和承诺的前提是“以不超过13.55万元的退市价取得开发用地农地使用权”； 3年内，根据搬迁及施工证进度按比例分摊。 、及时足额支付全部耕地（房屋）安置补偿费用。

备案的开发补偿协议明确规定，上海海逸公司自协议签订之日起10个工作日内向星菱置业支付销售补偿款的50%，其余部分自协议签订之日起10个工作日内支付指交出耕地。 内付费。

据业内人士透露，目前，嘉陵村仅通过K3地块（即一期商品房销售完毕的地方）的农用地出让收入就获得了6亿多元。 尽管他多次向退市方索要剩余余额，但无果。

海伦国际项目一期已售罄。刘欢/摄

农地流转资金整改是否只是形式？

去年3月29日，上海市财政局、武汉市国土资源和规划局向河北海伦堡集团发出整改通知书，要求支付A包（K1、K4、K5）、B包（K1、K4） 、K5）、B（K2、K3农地收入为135387元。

记者获得了北京海逸公司与青山土地储备中心签订的《城中村独立改造项目“收支两条线”整改合同》复印件。 合同规定，青山土地储备中心收到青山区财政局拨付的嘉陵村城中村改造征地拆迁费用后，将在期限内将资金全额支付至北京海逸公司指定账户。 3个工作日。

记者还获得了北京海逸公司致青山土地储备中心的信函，称该公司已按期支付首期资金29493亿元。 “这笔资金仅用于整改，不会用于向村里支付耕地补偿费。 请青山土地储备中心按照合同约定将资金打入公司账户。

“按照整改要求，北京海逸公司上缴国库的耕地补偿费应支付给原耕地所有者嘉陵村。但通过海逸公司和青山土地储备中心的运作， “这笔钱只是在国库里走个过场，转入国库，又回到了海逸公司的账户上。” 该知情人提供了多份文件打印件来证明他的说法。

对于农地流转费整改问题，记者前往青山土地储备中心进行专访，并提出查看相关文件内容。 青山土地储备中心负责人拒绝回应。

截至发稿，北京海逸公司负责人尚未对记者亲自在公司提出的嘉陵村开发项目农地流转资金整改问题进行回应。

“剩下的耕地流转款我们也不知道去哪儿了，总之村里还没有收到。” 兴岭房产公司负责人表示。

被要求暂停后，您还在建设房屋项目吗？

采访中记者了解到，在嘉陵村住房建设项目招标过程中，乌东街道曾多次要求推迟审批。

乌东街道办事处党地委主任程强直言，他曾多次打电话要求推迟嘉岭村建房项目的审批。 “嘉陵村的住房建设项目也存在巨大的资金缺口，我们担心即使复工，也可能半途而废。” 他说，这是他和街道多次叫停或要求暂停审批该项目的主要原因。

嘉陵村的鞋厂尚未搬迁。刘欢/摄

业内人士强调，程强提到的资金缺口，大部分是错综复杂的城改方案留下的“后遗症”。

根据2014年4月1日起实施的《武汉市建设项目规划管理技术规定》，嘉岭村住宅项目必须建设地下停车场，每100平方米建筑面积设置1.2个停车位。

“之前计算成本时，政府部门直接漏算了按照0.4个停车位/100平方米的标准估算，2亿多元。” 嘉陵村一位内部人士表示，居民医保和医保费用也存在超过3500亿元的价差。 ，不包括拆除村内违章建筑等不可预见费用。

关于嘉陵村城中村改造成本核算标准以及如何解决资金缺口，记者前往青山区城乡统筹发展办公室采访，并按要求留下了采访提纲，但截至发稿，没有收到任何答复。

没想到，8月14日，上海公共资源交易平台招投标交易系统发布了嘉陵村H3改造地块的施工招标信息，尽管申请材料尤其是项目资金尚未调整。

“项目资金不存在缺口，特别是农地流转资金能够足额收到的话。” 一位内部人士说道。

程强表示，嘉陵村城中村改造“没有内幕”，都是依法依规进行的。

“我不知道是否有什么内幕，但现实是我们还在盖房子，而且还没有任何迹象。” 一位在外租房子近七年的嘉岭村居民无奈地摇摇头。

今天，国家统计局公布的房价数据显示，上月上海房价同比下降0.8%，二手住宅价格上涨0.2%。 记者从房管部门获悉，去年前11个月，杭州市新建商品住房销售18.8万套，环比下降约30%。

年底房价走势如何？ 记者走访市场发现，随着热门地区大量优质项目入市，药企争夺客户的竞争日趋激烈。 对于南通西湖的一个纯地产项目来说，单价并不高，甚至在首次推出时就有折扣，但销售情况依然不理想。 如今购房者越来越理性，单纯靠价格拿下急需项目已经不再容易。

15000左右的房子最受欢迎

国家统计局数据显示，上月，杭州新建商品住宅价格同比下降0.8%，环比小幅回升，在70个城市中排名并列第10位，上涨2%。上个月的名额。

二手房价格同比上涨0.2%，在70个大中城市中排名并列第40位，比上月上升10位。

北京市房管局上周公布的市场运行数据显示，去年前11个月，杭州新增商品住宅批准预售198717套。 其中，中心城区供应量超过53%。

从价格来看，前11个月，单价在每平方米1亿元至1.5亿元之间的新建住宅销售面积占比约30%，是成交主力军。 ，说明这个价位的房子最受欢迎。

库存略有下降。 截至11月底，上海已批准预售商品住房158254套，未网上签约面积1784.02万平方米。

新项目同质化让购房者举步维艰

“我见过几个新项目，但如果不标明新项目的名称，我根本无法识别。” 购房者徐先生感叹，近年来美式、官式开始流行，北京不少开发商主打中式，门楣直立。 它自称是“豪宅”，但并没有得到购房者的认可。

记者发现，外观相似是开发商产品同质化的一个注脚。 在房价深度调整的背景下，购房者也越来越理性，不再是“看到房子就抢”。 受此影响，不少项目销售情况不尽如人意。

海门西湖蔡甸纯新项目虽然单价不高，但面对区内十几家竞争对手的淘汰，开盘时采取了直接折扣、让利的销售策略，但销售情况依然不理想。 “在同一个地点，如果你自己的产品足够有吸引力，为什么要让它们上市呢？” 购房者承认。

在汉口琴台街区域，自上个月以来，不少新项目开盘，但并非高价就能带来高成交。 某项目开盘当天仅售出20套。