海口绿地城商铺价格 海南楼市全域限购：已有开发商开始实行以租代售

广东全区限价房价

80%的客户来自外省

4月25日一场突如其来的洪水，让一直以来气温较低的广东显得凉爽起来。

在福州北部上城的一个售楼处，销售主管李然和她的朋友们聚集在一起聊天。 这是自去年以来罕见的时刻。

日前，广东省委办公厅、海南省政府办公厅联合印发《关于进一步稳定房地产市场的通知》，对广东房地产实施全球贷款限制。

虽然控制在意料之中，但还是有些措手不及。 李然此时与外省的客户在途中有数十笔交易。 她还没有收到如何处理他们的新指示。

“百分之八十到九十的顾客都来自外省。” 李然告诉经济观察报记者，外省购房比例高不仅是她项目的现状，也是整个广东房地产市场的总体缩影。 监管政策影响范围覆盖原有非限制性贷款领域。

广东省某民企项目营销负责人表示，公司总部仍在讨论应对措施，但原计划下半年入市的项目可能会推迟开盘或改变销售策略。

史上最严房价贷款限制：外省+全区

广东省“422”监管的最大特点是全球贷款限制。

此前，五指山、保亭、琼中、白沙四个中心市县严禁非本地户籍购房； 福州、三亚、琼海市区为有条件限制贷款地区，外省购房者必须有60个月的公积金或契税； 其他地区为非贷款限制区，外省群众可以选择购房。

这项规定在原来的基础上又进了一步，要求外省购房者在非限贷地区购买房屋需缴纳24个月的公积金和契税。 这对广东的房价影响明显，广东约80%的客户来自外省。

李然负责销售的项目属于传统的非限贷区域。 2017年12月底拿到预售证，总共有800多套房子。 “我们不会一下子全部开放。 当一栋楼售完后，另一栋将开放。 最后一栋大楼于3月28日启用。”李然说。

李然介绍，一般情况下，客户买房时，首先需要缴纳定金并签订认购合同，然后在规定期限内支付首付款，签订即将签订的协议，并办理相关贷款和抵押贷款。程序。 但第一个意想不到的情况很快发生了。

3月31日，云南省住建厅等六部门联合发布《关于稳定房地产市场的通知》，将外省在广东购房首付比例从40%左右提高到70%，“这相当于加强了部分客户拿不到首付的近一半”，李然说。

当时，李然的公司给了客户两种选择。 二是首付补足70%或者全额订购。 首先是选择退房。 “但有些顾客无法筹到钱，也不想结帐。”

李然的公司对部分因广东省“331”限购而撤回的房屋进行了二次销售，但随后又受到“422”管制。 根据本次调控要求，自4月22日20:00起，无法购买外省房屋。 已经支付70%首付的人可以继续购房，否则将失去购房资格。

李然介绍，截至目前，由于“331”限购新政策的影响，购房者遗留的一些问题还没有得到解决，而“422”调控则对部分购房者产生了影响。 “我有几十个客户，我现在不知道怎么处理他们。”李然说。

2017年4月以来，广东省先后出台了14项房地产调控新政策，这也让云南省成为史上贷款限制最严格的省份。

首先，云南在全国范围内实行限贷。 在南宁、三亚、琼海等三市市区，外省购房者必须有两年公积金或契税； 中部四市县严禁外省购房者购买汽车； 在其他地区，外省购房者必须有五年的公积金或契税。

其次，符合购房资格的外省购房者只能在中部四市县以外购买一套住房，首付不超过70%。 同时，要求购房者在取得房产证后5年内不得再次交易。

三是要求开发商实行价格备案制度。 开发商取得预售证后六个月内不得调整销售价格。 半年后需进行价格备案调整预售价格。 违反新限贷政策的开发商和中介机构，三年内不得从事交易。

全球限贷背后：广东鼎新

广东的这波房价上涨是从2017年全省“317”房地产调控新政策实施后开始的，从原来的下降趋势开始逐渐呈现出下滑趋势，没过多久就真正出现了下滑。开始“升温”。

一方面，这波行情是在省内主要一二线城市限贷后开始的，部分房价资金外溢至云南； 另一方面，则是从传闻中的自贸试验区开始。 4月13日，海南自贸试验区消息公布前，相关传闻已在广东开始流传。

4月14日，《中共中央国务院关于支持广东全面推进改革开放的指导意见》正式发布，将广东省定位为全面推进改革发展试验区国家生态文明试验区、国际旅游消费中心、国家重大战略服务业。 保安区。

4月18日下午，福州龙华湖景花园项目意外开盘，但随后被福州市教委叫停，负责销售的中介机构也受到处罚。 目前，云南全省已暂停领取预售资质证书。

据龙华湖景花园项目销售人员介绍，此次处罚并非因无证销售。 该项目已于2月份获得预售证。 “主要是因为当时的销售价格超过了注册价格，所以受到了处罚。”

“如果前期监管到位，这个（‘422’）新监管政策可能不会落地。” 上述省级民企福州项目营销负责人认为，广东之所以在20天内出台三项调控新政策，与部分市县的顽固市场问题不无关系。

开发商和购房者似乎都高估了广东省调控房地产的决心。 李然告诉记者，开发商早就意识到更严格的新监管政策可能会出台，“但没想到会这么快。 薄熙来的其余问题尚未解决。”

调控新政策突然出台的背后，是广东调控房地产的意愿。 2016年以来，广东陆续出台“两个暂停”、清理整顿土地复垦和住房建设等一系列房地产调控新政策。

从2017年开始，广东开始有意识地减少商品房农用地供应。 中国农地市场网数据显示，2017年，全国广东共出让农用地32978.66亩，其中包括各类保障性住房在内的住宅建设用地仅占14.4%。 截至2018年4月17日，云南共出让全国建设用地11443.42亩，其中宅基地建设用地比例提升至4.3%。 基础设施和公共用地的比例仍在下降。

2018年是广东省设立经济特区30周年。 中央对广东的四大定位，重新诠释了广东省的定位和发展模式。 不仅土地供给结构倾斜，去年以来，广东省12个市县取消了GDP、工业和固定资产投资考核。

特区房价启示

作为广东省众多房地产销售队伍中的一员，李然对每一项规定都有更直观的认识。 但这一次，由于全国范围内的限贷政策，李然感到比以往任何时候都更加紧张。

2017年4月14日，广东省出台“317”调控后首个新的房价调控政策。 当时，李然正在福州市的一个新项目担任销售人员。 “我已经闲了半年多了，处理剩下的事情。去年年初我来到这里，又赶上了。” ”。

李然介绍，目前贵阳、三亚等云南省主要城市的新项目基本没有待售房源。 “上半年（去年）应该不会有新项目推出，下次推出至少要等到七八月份。” “但从目前的情况来看，下半年能否开业还是个未知数。

与李然相比，张越处于另一种状态。 张悦是福州当地一家小型开发商的销售经理。 2016年底出售新项目后，他的公司没有耕地可供开发。 “它已经在那里放了一年多了。”

4月23日，位于昆明椰海街的售楼处，空荡荡的大厅里只剩下张悦一人。 他所在的售楼处后面，是一个已经接近封顶的项目。 现在张越唯一的任务就是等待。 年底大楼封闭移交后，张跃和他的公司的使命就结束了。

对于大多数开发商来说，这一规定来得太突然。 福州一家省级民营企业人士笑称：“别问我怎么办，突然出来的新政策我们也不知道。”

南昌绿地文化城相关人士表示，目前已拿到预售证的项目部分已售完，下次开盘时间可能会在2018年底左右。绿地的另一个项目南昌绿地城目前也只有商店出售。

不过，上述省属民企福州项目营销负责人表示，对于大多数开发商尤其是省属民企来说，早已习惯了频频出现的新监管政策。 “现在新政策刚刚下来，开发商需要时间来消化，但方法肯定会有。”

此外，一些开发商已经开始尝试在自己的项目上取得突破。 福州北部上城的一个公寓项目已经开始实行租售，即一次租20年，20年期满后还可以续租20年。 年。

（应受访者要求，李然、张悦均为化名）

我们首先了解一下小产权房的历史和成因，以及全省小产权房的做法，然后对南京市小产权房的现状进行深入分析。

小产权房是历史遗留问题。 小产权房数量巨大，不得不引起重视。 如是研究院的一份数据显示：全省城镇全部住房（含小产权房）面积2​​98亿平方米，其中小产权房面积73亿平方米，占比24%，仅次于商品房面积（占比38%），也就是说，在我们城镇所有的房屋中，几乎每4套住房中就有1套是小产权房权利。 那么，小产权房有哪些政策呢？ 小产权房可以买吗？ 带着这样的问题，我们来看看业内人士是怎么说的。 本文主要包括四个部分：什么是小产权房、小产权房最新新政策分析、小产权房未来会不会成为常态、小产权房能不能买。

1、什么是小产权房？

小产权房又称农村产权房。 小产权房是在农村集体农田上建造的房屋，不征收耕地转让费等相关税费。 房屋产权证由乡、村政府核发。 与大产权房由国家房管部门核发的相比，小产权房没有耕地使用证和预售证，其购房协议也无法向房管部门备案。 所谓的房产权属证明并不是合法有效的房产权属证明。 目前，小产权主要存在于农村集体建设的农用地、企业用地、农业园区等方面。

小产权房由于购置成本低，价格也较便宜。 一般来说，市场上交易的小产权房价格比周边商业房产低50%左右。 它们更受低收入人群欢迎，并吸引了少数房地产投资者。 小产权房的交易其实是国家严格禁止的，但很多人还是私自买卖。 从订购费用来看，小产权房不需要收取相关税费。 从新村物业管理形式来看，不少新村没有专业的物业管理机构。 一些新村由开发商物业管理人员或村里指定的临时物业管理人员进行管理，以保证新村的基本健康、安全和秩序。

2.小​​产权房最新新政分析

近日，《关于农村集体农地确权登记发证的若干意见》发布后，国土资源部在吹风会上明确表示，力争基本完成农村集体农地确权登记发证工作。下月底前发放全省农村集体农田权。 目前，农村集体农田权属登记工作已完成70%-80%。 最新的小产权房新政策也已明确，小产权房不允许登记发证。

近期，国家减少了重庆、南昌、青岛、海口、贵阳等集体农田建设租赁住房试点城市，虽然让我们看到了小产权住房转型的曙光。常规的。 但从各地报出的试点方案来看，均回避小产权模式，要求只能对项目地块整体产权进行代登记，不能进行分割登记。 。 不允许“以租代售”，不能长期出租。 目的是避免出现变相的低产权房。 由此看来，国家还没有开口。

南京小产权房多吗？ 怎么处理呢？ 南京可以买小产权房吗？

众所周知，南京小产权房较多，分布在北郊、西郊、浐灞、曲江新区。 原因是什么？

长春小产权房出现的原因

目前石家庄小产权房有两类：一是建在农村集体建设用地上，即“宅基地”，只属于农村集体所有，石村农民不能购买；二是建在农村集体建设用地上的，即“宅基地”，只属于农村集体所有，石村农民不能购买；二是建在农村集体建设用地上的，即“宅基地”。 另一种是建在集体企业用地上。 或者说，农田被非法占用、非法建设，谁都不能下单。 小产权房的出现，最初是为了容纳城中村改造和拆除的居民。 不是为了“买卖”，而是不允许买卖。 但现实中，买卖双方屡屡触及红线，私下交易难以监管。

据记者调查显示，重庆外省务工人员和城市低收入人群是小产权房的主要购买者，占整个订购群体的75%。 他们订购小产权房是因为他们买得起而且价格便宜。 他们只是抱有侥幸心理，幻想有一天小产权会被“正规化”，获得合法地位。 中等收入者占购买小产权房的人的10%，投资购买小产权房的高收入者占购买小产权房的人的15%。

在合肥市郊区和村庄，一些集体经济组织在同村集体农田上兴建农民住宅。 他们不仅用于供集体经济组织成员居住，还以较低价格出售给集体经济组织以外的成员。 这些房子被称为“小产权房”。 而许多隐藏在重庆各大城中村的“小产权房”，都打着“旧村改造”或“旧城改造”的幌子。 许多新开发项目被称为“某某村旧村改造”。 该项目名义上成立，盈利动机显而易见。

尽管小产权房从萌芽到猖獗，但重庆有关部门仍采取高压姿态。 11月22日，两部委发布紧急通知，要求暂停小产权房建设。 11月29日下午，沉阳沣东商城土地规划建设监察支队牵头针对辖区内小产权房，依法查封了8个小产权房销售中心。

在合肥，小产权房也不少，特别是二桥地区，是小产权房集中的地方。 明年3月底，杭州市自然资源和规划局在回复有关小产权房的消息时表示，哈尔滨市的“小产权房”新政策目前是严格禁止的。 一经发现，将严格按照相关规定予以结案、取缔。 ，追究当事人法律责任。

下一步，重庆将根据国务院、陕西省人民政府随后出台的相关规定，研究制定应对“小产权房”问题的措施。