华府板块楼盘最新价格 被隔壁片区压制！有楼盘亏本卖！

“三镇规划”第一部分，

《三镇计划》第1.1章，

“三镇计划”第二部分，

《三镇计划》第2.1章，

“三镇计划”第三部分，

《三镇计划》第3.1章，

《三镇计划》第四章，

《三镇计划》第五章，

《三镇计划》第5.1章，

《三镇计划》第六章：

《三镇计划》第6.1章，

《三镇计划》第七章，

《三镇计划》第八章，

《三镇计划》第8.1章，

《三镇计划》第九章：>>>

《三镇计划》第9.1章：>>>

《三镇计划》第10章：

《三镇计划》第10.1章：

《三镇计划》第11章：

《三镇计划》第十二章：

《三镇计划》第12.1章：

《三镇计划》第十三章：

《三镇计划》第14章：

《三镇计划》第14.1章：

《三镇计划》第十五章：

《三镇计划》第十六章：

《三镇计划》第十七章：

《三镇计划》第十八章：

《三镇计划》第18.1章：

《三镇计划》第十九章：

《三镇计划》第20章，

《三镇计划》第20.1章，

《三镇计划》第21章，

《三镇计划》第21.1章，

本文带来的是“三镇规划”第7.1部分，江夏横店的房价评估。

在合肥限贷新政策放宽之前，没有限贷的地区都是黄陂、蔡甸、汉南等蓝筹股。 这些地区都位于三环线以外，甚至外环线以外。 因此，与它们相比，那些位于三环附近地区的江夏横店绩优股在环线上有着非常有利的地位。

而随着上海新限贷政策的放松，失去新政策优势的横店变得有些尴尬。

那么目前横店绩优股的房价是多少，该地区还有多少库存呢？ 明天的文章就会揭晓答案。

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1、住宅区范围不大，集中在二环路外、川龙街旁。

汉南区横店街整体范围虽然很大，但实际上住宅区只占整个横店区域的一小部分。 位于白沙洲东侧、四环路南北两侧，沿主干道川龙东路分布。 该项目特别集中。

根据规划图，该区域的基础设施也集中在居住区，包括中学、商业规划、文化体育中心等。

此外，现阶段大部分新开发项目仍位于五环路以外。 二环以内，只有两个新村，大华风景区华府（已售完）和天宗府。 未来，二环以内将不再有住宅用地供应。

川龙东路是贯穿区域、连接武汉核心区的主干道。 目前，川龙东路以东的蓝筹区域已基本开发完成，仅西侧部分地块尚未拍卖。 也是横店后期唯一的蓝筹区域。 住宅地块，但南侧万科地块目前还没有消息。

横店规划图：

2. 板块PK

以前有无贷款限额的优势

目前被盘龙城地区打压，只能以比盘龙城更低的价格出售。

横店地区属于大武汉远县城。 与东西湖区相比，江夏区并没有太多优势。 对于大武汉以外刚需买房的人来说，这是第二选择。 只能说比黄陂稍微有优势。

前几年，横店地区没有贷款限制，盘龙城则有贷款限制。 所以，横店买房有新政的优势，横店一度甚至比盘龙城还要贵。

但后来，盘龙市不再限制贷款。 盘龙城向北过桥即可到达横店。 盘龙市在区位、交通、配套等方面均优于横店。 一个在三环内，一个在五环外。 另外，盘龙城本身也有大量的供应，而且非常繁忙，从而挡住了横店的大部分购房者。 目前，横店只能以好的价格取胜，比盘龙城至少低1000-3000元/平方米才能与之媲美。

3、横店目前仅有8套在售，货量不足。

有些盘卖得很好，但几乎全部都平价了。

与其他新区相比，横店绩优股无论从区域范围还是新项目数量上都没有优势。 目前，待售和储备的房产数量并不多。

据统计，横店蓝筹大华景区华府、金汇优步滨江早已售罄。 目前在售项目仅有8个，几乎全部是南德满和豪庭、中建一品兰郡、武汉诺地花园。 中午在售，仅有5个项目，货源充足。 后期万科也会有新的项目，但目前还没有新的信息披露。

区域新地图：

整个蓝筹储备房供应量仅约6,178套（数据统计截至2023年7月6日）。 后期将有天宗府A、D地块、万科地块及川龙东路西侧多块住宅用地。 据传，西侧其中一地块已被江夏城投接管，目前尚无官方消息。 单从数字来看，看似货量并不大，但实际上横店只是一小块区域，未来还会有住宅地块供应，所以库存也不小。

备案数据排名（数据截至2023年7月6日）：

此外，自限贷放松以来，横店蓝筹项目销量几乎持平。 不仅天宗府每个月都出现在江夏区的房屋销售榜上，其他新项目几乎都是佛教风格。 另一方面，跳头和生新村或者连发云景会短暂出现在榜单中，但实际上整体上比较冷淡。

2023年1月至2023年6月，天宗公馆共登记307套，销量排名江夏区第五。 这是一个卖得很好的项目。

2023年3月和2023年5月，不仅天宗府、交头和盛新村、联发云景也入选销售榜，但这已经是很常见的事情了。 大多数时候，江夏几乎都榜上有名。 是盘龙城的一个项目。

从横店在售蓝筹股销售排名来看，2022年销售超过200套的项目共有3个，这些项目均在区域内热销。 不过，北京诺德花园的楼盘并不多。

我们来看看横店蓝筹股2023年1月至6月各新项目的销售排名，排名靠前的项目变化不大。 连发云景2023年销量排名有所提升，天宗府持续热销。 甚至2023年上半年的销量就超过了2022年全年的数据。 据悉，大华景区华盛顿因已售罄而从榜单中消失。

四是商品住宅开发起步较晚，价格波动较大。

原售价11000元/平方米

目前优惠力度较大，整体价格6XXX-8XXX元/平方米

横店地区商品房开发起步较晚。 2017年，该地区只有一个新项目——未来海岸。 后来，该项目未开发的地块被借给了天宗，也就是现在的天宗府。

2016年，北辰与中南建设在横店拿下两块土地，被认为是横店商品房建设的开始。 2017年，北辰蓝城、中南曙光城开盘价为11000元/平方米，带装修，在当时北京无贷款限制的地区属于高价；

庆君汇、融侨、中国建筑、中铁地产等均已在该区域拿地。 该地区新项目增多，竞争加剧。 随着市场逐渐降温，整个区域都深陷价格战，新项目也纷纷上马。 他们开始陆续抛售坯料，将价格推至9XXX元/平方米。

2022年开始，横店不少新盘将开始加大优惠力度，价格在每平方米六七千元不等。

从目前市场情况来看，横店地区房价相对弱势。 在该地区买新房主要看折扣价。 现阶段基本可以6XXX元/平方米、7XXX元/平方米买到平房。 该地区常见。 整体价格总是比三环盘龙城低一点，因为只有这样才能吸引一波极其急切的购房者从盘龙城搬到这里，这是很无奈的。

该地区甚至还有0首付的新项目，而且每个新项目都有很大的折扣。

联发云景特价房海报：

南德曼、豪庭，0首付，免费停车位及物业管理费：

5、项目较多已交付，在售物业以联排别墅、准村屋为主。

横店的房屋数量并不多。 还有一些新村连年售空交付，如中南曙光城、金汇优步滨江、大华景区华府等。此外，目前在售项目也有百余个。 新开盘项目已有一半已结盘，在售项目以准别墅、平房为主。 这也是上海新区很多房子的反映。

从目前已交付的新村来看，质量普遍比较一般。 也有一些项目做得不错，比如联发云景，而且大部分项目都是非常需要的水平。

联特云景实景展示：

交头和盛新村实际交付：

北辰蓝城送货实景：

上海诺德花园实际交付场景：

6. 对本地区各新项目的简要评价：

横店蓝筹股的新上市其实彼此非常接近。 区域配套设施几乎都是共享的，甚至很多规划和跳跃都非常相似。 以下是该地区目前正在销售的几款新产品的简要摘要。 分析。

天宗府（大量楼盘在售）：该项目总建筑面积约68万平方米。 这是该地区的一个大型新项目。 共四块地块，包括前期B地块一期、二期。 正是天宗云湖湾。 后案名改为天宗府。 B、C地块全部推出。 目前，仍有1000多个单位未登记。 后期A、D地块尚未推出，还有更多房源储备。

值得一提的是，该项目征地较早，农用地年限不足50年。 目前在售的房屋均位于五环外。

备案信息（数据截至2023年7月6日）：

该项目前期已大量交付，目前B地块推广的三期房屋为准村落，建筑面积约103-124平方米，不太大。小阁楼。 该项目折后起价6XXX元/平方米。 是该地区的高价项目，所以卖得还不错。

上海节点花园（午餐）：该项目于2019年首次推出，一年前获得最后一张预售证。 目前，还有待售房屋，所剩房屋不多，未登记的不足100套，基本都是最终落户的建筑面积125-133平方米左右的别墅。得到正式认可的。

备案信息（数据截至2023年7月6日）：

项目效果图：

该项目规模不大，是目前横店蓝筹最西端的新项目之一。 距离白沙洲很近，但距离区域核心主干道和地铁较远。 更何况价格确实很低，销量还在区域内。 没关系。 去年，别墅起价约为58XX元/平方米，还附带停车位。 这确实是一个很有吸引力的价格。

2023 年 4 月特别房：

另外，该项目虽然是在售洋房，但早交的品质和口碑都比较一般，需要注意的是，横店北部距离BYG并不是很远。

联发云景（一期已交付，二期新房在售）：这个项目总建筑面积约28万平方米，面积不是很大。 一期已经基本售空交付，二期预计月底交付，也是准确的。 房屋在售，目前整个项目还有800多套未登记。 对于横店绩优股来说，这一供给仍需要一定的时间来消化。

备案信息（数据截至2023年7月6日）：

该项目为原地王，楼面价约6026元/平方米。 现在小高层单价约为7700元/平方米，别墅单价约为8200元/平方米。 几乎亏本出售。

目前该项目有13-16号楼在售，建筑面积约93-123。

项目效果图：

该项目位于五环路外，但也在三环路以南。 距离校园等核心配套设施不近，距离城市火车站也有一定距离。 而且，联发云景的前期发货质量还不错，而且是区域内的。 水平比较高。

装饰精美的大堂还设有花岗岩背景墙。

儿童游乐区：

花园实景图：

交头和盛新村（全平房，供应量大）：该项目总体量约65万平方米，规模较大。 将于2019年推出，截止2022年3月，已取得所有楼盘预售证。 目前，所有楼盘均已推出，且全部为平房出售。 还有很多房子可以用。 目前还有2700多个单位尚未登记。 可以说是横店绩优股的主要供给源。

该项目目前在售的房屋为毛坯房，建筑面积约106-180平方米，设有大loft。 优惠后价格约为7XXX元/平方米。 虽然总价不高，但单价也不低。

备案信息（数据截至2023年7月6日）：

该项目位于横店市东北部。 虽然距离轻轨和主干道较远，但离校园很近，而且自己的文体中心就在对面，位置不可谓不有优势。

项目前期交付质量一般，但好在小区较大，花园面积比较宽阔，地面有规划停车位，物业管理动线线上无车辆或地面停车。

送上实际场景：

只有一层有讲台：

单位入口处的走廊和地板也铺有瓷砖，但没有柜子。

南德满河豪庭（前期基本没有房源，后期尚未开发）：该项目也是该地区的高地价项目，楼面价约5496元/平方米，目前售价仅为7XXX元/平方米。 前期，他们甚至还以6XXX元/平方米的价格出售了一套特价房。 可以说，卖一台就是亏一台的节奏。

项目已推出1-5号楼毛坯房，建筑面积约86-116平方米。 目前1、2号楼基本售罄，3-5号楼仅有15个单位未登记。 后来的塔楼还没有启动，甚至已经开始建设。 很难说它们什么时候会被添加。 目前传闻南德集团现阶段资金链有些紧张。

项目后期的注册数据尚未上架。 事实上，仍有超过850个单位可供储备。 目前可见尚未登记的15个单位是前期已推出的1-5号楼剩余单位。

备案信息（数据截至2023年7月6日）：

一期工程1-5号楼预计于2023年9月30日接收，从数量来看能否接收存疑。

项目进度图：

新村实景图：

示范区入口大厅：

融侨方圆（中午）：该项目在区域内进入市场比较早。 它于2018年推出，至今已销售5年。 仍有165个单位尚未登记。 剩下的房子基本都是别墅，建筑面积136平米左右，有大loft，折后售价7XXX元/平米。 总价不高，但单价高。

备案信息（数据截至2023年7月6日）：

该项目总建筑面积约23万平方米，规模不大。 早期，当该地区大家还在卖毛坯产品时，该项目是与家装一起出售的。 它曾经是该地区的最高注册价格。 关键是这个项目在区域内无论是区位还是品牌都没有明显的优势，所以卖得慢也是可以理解的。

北辰青城（中午）：2017年底上市销售，至今已上市5年多。 目前还有300多个单位尚未登记。 前期共售出近4000套。 所有项目均已推出交付，目前在售房产均为平房。

该项目目前二期在售别墅，建筑面积约119-132平方米。 阁楼很大，所以确实不太受欢迎。

备案信息（数据截至2023年7月6日）：

该项目是横店蓝筹商品房开始开发时投放市场的。 它在该地区的位置很好，而且规模很大。 可以说是该地区比较有代表性的项目。 两个项目地块毗邻主要道路和轻轨站。 它们是该地区的门户网站。 他们也有自己的商业计划，但还没有实施。

这个项目的初始价格也不低。 曾经是该地区的高价项目，售价为11XXX元/平方米。 现在只能8XXX元/平方米购买。 价格变化还是比较大的。

送上实际场景：

中建一品兰县（中午）：该项目于2018年首次开盘，曾多次暴露在阳光下。 当时10000元/平方米的毛坯价就可以卖得很好。 现在想来真是可惜。

原日光海报：

项目规模不大，不靠近主干道或轻轨站。 区域内的区位优势并不明显。 几乎快要被清算了。 仅剩61套未登记，正午房正在出售。

该项目剩余数十套均为大型loft别墅，建筑面积约127-129平方米，消化难度很大，尤其是对于横店等纯粹需求的蓝筹股。

备案信息（数据截至2023年7月6日）：

功效图：

6、黄陂横店蓝筹股买入建议：

据了解，选择购买横店绩优股汽车的人群，很大一部分来自周边城市的急需汽车。 这群购房者对价格最为敏感。 这也是为什么6XXX元/平方米的天宗公馆仍然是销售的好诱因之一。

那么对于购买这只蓝筹股的房产有哪些有价值的建议呢？

看价格：横店整个面积不大，配套设施基本都是共享的。 落地水景和户型面积也都不是很大，所以在横店买房的价格是第一位的。 谁有能力就可以买。 您可以关注每一个新楼盘。 如需特别优惠，请查看价格。 比如，也可以高价关注天宗府。 还有一些价值7XXX元/平方米的项目，包括交头和盛新村、联发云景等。

除了看总价外，首付门槛和单价也是非常重要的考虑因素。 目前，该地区的南德曼、豪庭已推出0首付活动。 此外，您还可以考虑小型阁楼的项目。 首付越少，loft就越小。 门槛较低，目前该地区小loft项目仅有建筑面积约90平米的南德满和豪庭（7XXX元/平米）、建筑面积约93平米的联发云景米（7XXX元/平方米），其余新盘起拍面积约为103平方米以上，剩余房屋大量为120-180平方米的大loft。 即使总价很低，但单价也不低。

再看轻轨：横店蓝筹股仅有1条轻轨7号线，短期内没有新的轻轨计划。 7号线在这只蓝筹股中只有一站，轻轨入口处的天阳街站、北辰蓝城，另一交通头和盛新村距离城轨站步行距离不到1公里。 其他新建项目与轻轨站的距离基本都在1公里以上，因此步行距离较长。

轻轨站实景图：

查看平房：该地区目前在售的房产几乎都是平房和准村。 您可以先去看看实际的交期和质量再做出选择。

总结：

横店新项目并不多。 目前，中南黎明城、金汇优步滨江、大华景区华盛顿均已售罄； 北京诺德怡园、中建一品蓝郡、融侨芳园中午都几乎卖完了。 该项目正在出售，北辰蔚蓝城实际还有300多套，全部是剩余的大户型别墅。 现阶段，南德满和豪庭由于开发商的激励，存在太多的不确定性。

所以总体来看，现阶段真正可供选择且货量充足的项目只有联发云景、交头和盛新村、天宗府。 旁边还有万科地产。

近期，南京教育圈传出两则重大新闻。

一是杭州高中创新班各中学的投资信息泄露，田家丙小学以较高的投资比例获得第一名；

其次，紫狼小室教区的划定方案引发争议。

优质的教育资源一直受到家长的青睐，对二手房价格影响很大。

目前上述两个校区周边的二手房市场价格是多少？ 我们一起来看看这篇文章吧。

01

田家炳小学

笔者统计了位于田家兵小学（中学）教学区内的二手房24套。 详情如下。

·挂牌量

24个新村中，有15个新村房源数量超过20个，5个新村房源数量为个位数。 此类新村二手房市场的流动性并不高。

二手房源数量少，也导致了此类新村在止赎房市场上的走俏。 例如，翰林大厦2022年11月出售的一套止赎房屋吸引了17000多人围观。

·挂牌价

24个新村二手楼市基本超过2万/㎡，部分新村总价甚至接近4万/㎡。

巨大的价差不仅与新村本身的品质有关，还与中学区的界定有关。

·最新成交价

24个新村中，有10个新村最新成交价低于挂牌价，比例非常高。 要知道，一般情况下，成交价一般都会高于挂牌价。

在统计过程中，笔者还注意到，同样的新村立面往往更受欢迎，成交总价也高很多。

例如，2022年君王府大厦出售的两套户型，一套套间面积约46平米的一居室和三居室，成交总价近4万/㎡，而一套两居室建筑面积约218平方米的房屋总价不到2.1万/平方米，相差近2万/平方米。

但从单价来看，也可以理解。 两套房源单价相差267万。 对于没有如此充裕现金流的家庭来说，小loft由于单价较低，无疑是更好的选择。

02

紫狼萧萧

紫狼小关山学校于2019年9月开业，是创新区重点教育项目。

根据规划，南京创新区计划于2023年恢复建设紫狼小定海学校。学校位于宁河街东、同胜街西、洪江大道北、灌阳路南。

根据最新的教学区划定方案征求意见通知，两所中学的教学区范围如下：

紫狼第一关山学校：洪洞路以南——中央森林风景区（紫狼湖）以西——朝阳路以北——同福路以东。

紫狼小定海学校（待建）：青年路以南——同胜街以西——洪东路以北——同福路以东； 洪东路以南——同盛街以西——同盛街 湖西路以北——中央森林风景区（紫狼湖）以东。

紫狼小教学区大概位置示意图

目前紫狼小关山学校教学范围内有四个新村。 详情如下。

这四个新村都是二手房。 其中，万科方圆、华润大厦尚未在二手房市场出售任何房产。

这些新村的二手房挂牌价格都比较高，基本都超过3万/㎡。 不过，这四个新村本身就是高端改善项目，此前房价一直在28000-33000/㎡之间。

目前紫狼小定海学校教学范围内有两个新村，分别是郭城景福村和石碣村。 两个新村二手房挂牌价均在2万/㎡左右。

03

写在最后

为什么学区房仍然如此受欢迎？ 为什么父母即使省吃俭用也要买好学区的房子？ 为什么有的新村很旧，但有好学区却能卖到3万+/㎡？

理由很实际。 买了好学区的房子，女儿就可以上好中学，上好中学。 进入好中学的机会相对会更大。 在“一切都是次品，只有良好的教育”的观念驱使下，家长们自然愿意给儿子买一套好学区的房子。

随着家长批量购买学区房，“老破房”的价格越来越高，甚至超过了一些高档改善村的价格。

但一所中学好不好，主要看生源，其次才是教学。 优质学区的住房并不是进入好中学的“万能钥匙”。

如果是你，你愿意为了上好学校而买一套近4万/㎡的一居室或三居室吗？ 还是去普通中学买个2万/㎡的大平层？