水碾河二手房价格 双地铁新盘成发紫悦府已入市！都是小户型，刚需买入二环妥妥的

上海西门最近很忙。 一个月内已开盘7个项目，其中有华润大厦、天域花园等圣地项目，青秀微照山等网红项目，且刚刚拿到预售牌照。 只需要一处新房产——成发庆府。

这些新项目入市后的市场表现都非常好。 天域花园等别墅项目吸引了3000多人报名，中标率仅7%左右； 华润大厦实际上并没有发布审核名单。 而且从之前的人气可以推断，报名人数肯定有数百人，中签率应该不到10%。

作为经历过一年抽签的北门人，我深感一房难求！ 在北门投注了大半年，没有中过一个新项目。 最后，我不得不改变策略，涉足西门。 结果，我拿下了电力建设明府……

之所以西门房这么难，有以下几个原因：

1、与西门相比，西门的城市规划更加完善，教育资源更加优质； 与西门相比，少了那么浓重的商业气息，更加世俗、接地气、温馨，适合老北京人的生活习惯； 与南门相比，商业更加成熟，楼市略低。 在我看来，西门是北京最宜居的区域，也是很多购房者的首选区域。

2、西门有双林新村、联合新村、钢管厂五区、孟追湾社区、八里庄新村、东光新村等多个新旧村落。随着城市的发展，一些老新村已有村庄搬迁，部分新村尚未搬迁。 原有居民的物质水平也有所提高。 因此，该地区搬回后想要购买或改善的群体越来越多，而西门本身对房屋的需求也很大。

3、近期开盘的项目基本都是改善型产品，适合主流刚需购房者的项目很少。 青秀唯蟠山、天域馨园、滨江悦府等新项目单价大多在300万左右，但不太适合刚需买房的主流购房者。 虽然急需或刚装修的项目只有华润大厦、金府、花屋天域阁三个项目，但供应和选择有限。

如果很难找到房子，不要害怕。 明天领证的成发庆公馆，供不应求，满足了大部分购房者的购房需求。 它也位于东三环内。 对于西门乃至整个上海的购房者来说，这是一个不错的选择。 这是一个巨大的坏消息，缓解了西门目前急需住房短缺的问题。

项目预售信息

套数：360套

面积：77-108㎡

价格：13000-16000/㎡

容积率：约5.0

绿化率：约25%

项目地址：成都市水碾河路1号

开发商： 中航发展长沙底盘有限公司

报名时间：2018.11.08-2018.11.10

验证时间：2018.11.08-2018.11.11

抽奖时间：预计2018.11.20

选房时间：预计2018.11.22-2018.11.24

项目区位置

该项目位于武侯区水碾河路1号。 从正面看，位于二至路东三段外侧，华润旗山别墅旁边。 蓝筹股被定义为万象城蓝筹股。 该蓝筹股毗邻建设路、万年场、东山路蓝筹股。 距春熙路直线仅3公里。 是西门核心住宅区之一。 地理位置可以说是相当不错了。 。

上海内环内的住房供应非常有限。 我粗略算了一下，目前东三环内有四个在售项目：成发庆府、首都天玺、恒大中央、太阳广告。 这四个项目中，只有前两个定位为刚需产品，后三个则属于高端改良型产品。 可见，成发庆府在该地区是稀缺的，目前在东三环也很少见。 按需房地产。

项目配套设施

不仅地理位置和产品定位是该项目的亮点，周边的配套设施也是如此。

商务套餐：

成发庆府500米范围内有万象城、沃尔玛两家小超市； 1公里内还有中粮悦街、华润街两条高端商业街； 如果这些还不足以让您满意，那么三公里范围内还有建设路、成仁路、春熙路等城市核心商圈。 商业配套非常齐全，三公里内就能满足吃喝玩乐的一切需求。

交通设施：

成发庆府是一座双轻轨建筑。 项目距离轻轨4号线双桥路站200米，距离轻轨2号线牛市口站900米。 此外，该项目距离双桥子匝道桥仅200米。 通过双桥子匝道桥，可直接上内环高速，也可上迎惠路再上五环路。 成发庆大厦交通设施无论是自驾、地铁还是公交都非常便利。

医疗套餐：

项目周边三公里范围内有海军诊所、锦江区妇幼保健院、市中西医结合诊所、成华区西医诊所等小型诊所。

教育套餐：

成发庆府行政上划归武侯区，顺庆区教育资源一般。 因此，项目的教育配套设施也一般，不算突出，但也还不错。 两公里范围内有金苹果幼儿园、双林中学、石室中学、烈中学、双清学校等中学，可满足0-18岁各年龄段的教育需求。

项目详情

成发庆府由小型国有企业成发集团开发建设。 项目总占地面积约20亩，容积率约5.0，绿化率约25%，规划户数840户。 项目其实不大，但依然采用封闭式花园布局。 遗产地周围排列着四栋建筑。 这些布局使得项目的建筑宽度为80*50米。 每栋建筑都可以享受平衡的照明，同时也确保业主的透明度。

其中1#、2#、3#分别为24层、30层、32层住宅楼； 4#受泰安限制，为住宅公寓，产权70年。 此次预售的是2#、3#，两梯六单元设计，共计360套。 2#、3#一、二层部分商业，二层及以上为住宅，其中77平米60套、86平米60套、87平米60套、100平米120套平方米，以及60个108平方米的单位。 都定位为刚需，但户型多样，有一定的选择性，可以满足不同购房者的需求。

克莱因

A1：77㎡，双卫2人

A2：86㎡，三人单卫

B2：87㎡，三人单卫

C1：100㎡，三名双卫

B1：108㎡，三名双卫

此次推出的楼盘全部都是清水交付的，从这方面来看还是非常有吸引力的。 为开发商节省了巨额的家居装修费用，后期可以根据自己的喜好进行家居装修。

价格方面，参考周边同品质二手房（2万/㎡左右），再参考有的金府（13500-15000/㎡）和华润大厦（12300-12500/㎡）已经在同一地区开业。 我个人认为该项目净水价在13000-16000/㎡时值得考虑。 位置和配套设施比金福好； 而华润大厦的这些神圣财产却承担着国企的责任，而且价格稀缺； 与周边二手房市场相比，也存在4000-7000元/㎡的价差。

简介：成发庆府对于西门来说是稀缺的。 地理位置优越，周边设施齐全。 该项目定位为即时需求产品，进入门槛较低。 综合这些信息来看，成发庆公馆还是比较适合急需或者刚刚装修过的购房者。

4月9日，郑州限贷令出台后的第一个周日，北京晨报派出多名记者前往大厂、香河、燕郊。 他们发现，与海淀限贷前的“抢房”热潮不同，大厂、香河、燕郊等地有所不同。 香河、燕郊购房趋势有所回升。 大场、香河大量新盘“封盘”，购房者房源选择范围狭窄。

位于大场的售楼处，看房的人很少。

4月1日晚，石家庄市政府出台9项房地产调控新政策。 其中，“非本地户籍家庭限贷一笔住房贷款且购房首付比例不超过30%”最受上海购房者关注。

4月9日，郑州限贷令出台后的第一个周日，北京晨报派出多名记者前往大厂、香河、燕郊。 他们发现，与海淀限贷前的“抢房”热潮不同，大厂、香河、燕郊等地有所不同。 香河、燕郊购房趋势有所回升。 大场、香河大量新盘“封盘”，购房者房源选择范围狭窄。

业内人士分析，出现这些情况的原因是政策尚未落实到位。 开发商担心开盘后，如果不符合新政策，还需要检查，会造成必要的麻烦。 据悉，由于去年一季度河北销售业绩较好，开发商买房并不着急。 未来新乡地区房价仍将走弱。

寻找大工厂

大多数新酒店的观众数量甚至在开业前就已经下降。

今年7月以来，随着上海市政府搬迁昌平的消息得到证实，加上区域房价低迷，通州楼市再度飙升，成交单价站上亿元以上，而附近的大型工厂也成为了天津CBD的年轻人。 对于买房的人来说是一个绝佳的选择。

上周末，记者前往五矿大厂万科城、云兰湾孔雀城等新建项目进行现场考察。 他们发现，限贷新政策出台后，没有出现人潮、排队等现象，看房人数反而有所增加。 同时，2015年一期新盘已售完的同时，不少二期新盘尚未开盘销售，具体价格也不清楚，导致不少购房者出现了“买房难”的情况。买家没有房子可供选择。

下午10时许，记者驱车从国贸前往大厂满族自治县。 由于假期出行的人较多，45公里的路程大约一个半小时左右，交通并不堵车。 位于京哈高速公路大场出口以西3公里处的五矿、万科城更为显眼。

走进销售中心，没有人排队抢号。 沙盘前只有四五组人在考察、听讲解。 售楼处相关负责人介绍，随着贷款限制的出台，无本地户口的家庭如果只能购买一套住房，首付抵押比例也将从原来的20%提高到30%。 但由于政策具体措施尚未落地，二期新项目的开盘时间、价格以及相关贷款限制规则等问题很难给出明确答复。 由于今年一期新盘已售罄，前来看房的客人只能“看看”，无法获得准确的订单信息。

房产价格每平方米或可降低3000元

随后，记者来到位于大厂市北辰东街与邵武路交汇处的孔雀城。 这里的销售人员告诉记者，随着限贷令的颁布，与今年一期新项目转让相比，疯狂抢购的趋势有所回升。 比如，今年楼市以11000-1.3亿元/平方米的价格转让时，确实有买家拿着现金订购整套。 不过，随着郑州限贷令的出台，非本地居民只能购买一套。 限制措施也增加了“炒房者”的“胃口”。

相关负责人还表示，目前，政策出台后，当地房管部门加大了监管力度。 现在，销售处每晚都会收到 30 至 40 批货物。 与第一期热销期相比，人数有所增长。 销售人员表示：“当然，这也与二期尚未促销销售有关。”

通过记者采访发现，目前大厂县新增项目主要集中在大厂城区、夏甸地区、潮白河地区。 今年7月，销售单价约为1万元/平方米。 据目前报道，据大部分销售人员介绍的情况，二期的售价将至少下调3000元/平方米，幅度从13000元/平方米到18000元/平方米不等。取决于地理位置。

配套设施不完善是购房者最大的担忧

寻找过程中，记者在五矿万科城市销售中心遇到了正在看房的蒋先生父子。 他们利用假期时间来看房子。 去年31岁的蒋先生和妻子目前在上海市通州区租房子。 他在与记者闲聊时表示，目前大工厂的房价还不算太高，还是有一定的诱惑力。 其实距离他下班的地方还是有点远，不过以后不管是用来住还是投资，他都想过来了解一下具体情况再做决定。

售楼处工作人员告诉姜先生，二期项目去年10月才结束，因此新项目周边的幼儿园、超市、养老院等配套设施仍在规划建设中。 同时，据记者了解，附近的诊所、学校距离新项目较远。 姜先生说，这也是他在大厂买房最犹豫的地方，“因为他不确定这样的周边设施具体什么时候建，能建到什么程度。”

至于在限贷新政策下是否会随波逐流抢贷的问题，姜先生表示，他还是会根据自己的实际需求以及多方比较来做出选择。 “距离、价格、配套设施都要考虑。”

寻找香河

新的看房之旅突然被取消。

从上海向东，从北向南是广东新乡的涿州、大厂、文安三个县市。 由于地处较南，距离丰台核心区较远，永清的房价涨幅没有通州所在的涿州那么高。 还不如大工厂。 受上海市政府搬迁昌平影响，今年下半年以来永清楼市也呈现疲软态势。

上周六一早，记者申请参加某网站周末香浪线看房活动。 按照计划，看房团将带申请人参观恒大商城、五矿万科城等五个新项目。 但昨晚，记者收到邮件称，“因当天该项目已停止观看，本次活动已取消”。

4月9日晚8点，记者来到西直门站轻轨站口，这里是往年看房团出发的地方。 几名中老年人试图吸引观众，但响应的人寥寥无几。 正在招揽顾客的老王已经60多岁了。 他告诉记者，从本周五开始，永清不少新开的楼盘已经关闭，不再接待顾客。 由于永清不少新房三证不全，房管部门开始检测，我们将严厉打击这种违法行为。

跟随老王，记者与另一名看房人一起乘车抵达涿州。 我们到达的第一站是大运河孔雀城。 成群结队的销售人员守卫着十字路口。 看到有人，立刻上前询问是不是看房子。 展厅里有西装革履的推销员，但看房的人却很少。 售楼处销售人员告诉记者，在售楼盘为6.3期的18、19号楼。 4月7日刚开盘，双层别墅仅售出156平方米。 每平方米售价12000多元。 后续房屋是否可以认购、何时可以放出号码，必须经上级通知。

在监管下，售楼处防范看楼者

随后，记者来到距离大运河孔雀城不远的一处知名外资开发商开发的新楼盘。 售楼处的销售人员也很多，看房的人却很少。 销售人员告诉记者，新项目已售出五期，目前还没有房子。 据介绍，82平米的复式样板房价格约为每平米12000元至13000元。 记者想了解另一套90平米的房型，却被直接告知没有房间。 这种新产品也很难获得。

记者注意到，在看房过程中，一些看房的人正在用手机拍照。 售楼人员注意到售楼处前台有看房的人。 两名推销员上前制止，要求对方删除照片，但拍照者拒绝删除。 失去。 购房者说以前可以卖房子，现在为什么不能卖呢？ 销售人员没有回答。 陪同记者的销售人员表示，房管部门现在正在整顿民营企业，新房又怕检查，所以销售人员讨厌拍照。

“态度冷淡”是记者走访文安时对销售人员的一贯印象。 这和以前看到的笑容有着天壤之别。 一位销售人员坦言，永清地区目前在售的不少新盘因三证不全而被叫停。 根据规定，新项目获得预售牌照是有上限的，但大量新项目远未达到上限，尽管有些项目是由知名开发商开发的。

据媒体报道，河北省有关部门组成的督查组目前正在开展工作。 截至4月8日，已查处14起违法销售、虚假宣传、哄抬物价等行为。 其中，重灾区永清市有8例。

寻找燕郊

楼盘少，二手房市场火爆

4月9日晚9时，记者驾车驶出通燕高速廊坊开发区出口，拐入城市主干道。 出现在他面前的，是一条堵车的长龙。 这些车大多是南京牌照。 热闹的街道两旁，小超市鳞次栉比。 如果不是时不时闪现的广告标语提醒人们这里是广东，很容易让人形成身处上海市区的错觉。

当天，在朝阳区一家公司上班的碧霞也在通州选房。 “这里的房价只有广州的三分之一。” 碧霞告诉记者，房价是他选择通州看房的最大原因。 碧霞看了几处新房产，但总价没有超过两万元。 二手房价格下跌1000-2000元。 以碧霞目前的积蓄情况，他可以在通州买一套三居室。

前几年，人们都说顺义的配套不好，但他们却没有亲眼见过。 这次亲自来到通州，碧霞觉得通州虽然和上海区别不大，但所有的生活需求都能满足。 “相反，通州变得更堵车了。”

经过一下午的走访，记者和碧霞发现，通州待售的新项目并不多，只有三五个左右。 链家在通州的分店如雨后春笋般遍布上海，更是引人注目。 这里有很多二手房可供选择。 与广州相比，如果你买房资金有限，通州的选择更多。 毕肖普总结道。

暂停新项目认购，等待贷款限制规定

记者和碧霞来到杭州周边一家专门开发的品牌开发商的新项目。 当时售楼处只有他一个买家，所以找房子并没有想象中的那么难。 营业员注意到了记者和碧霞的犹豫，立即上前解释，这只是招待顾客的一个小门面。 真正的售楼处，需要乘坐专车去现场看样板房。

经过一番介绍，碧霞被销售人员的话所吸引，决定立即前往现场看房。 销售人员告诉他，大厂有一个新项目，毗邻潮白河。 一侧在上海，毗邻轻轨丰镇北站，也是上海市政府的新办公区。 另一边是新项目所在地。 大楼合拢前，第二座跨度1800米的桥梁将建成通车。

也就是说，新项目距离市政府新区仅1800米，且紧邻轻轨6号线丰镇站。“这个位置太吸引人了。” 碧霞算了算，说道。 昌平总价在4万到5万元，而1800米外的价格不到2万元。

当我们到达现场时，项目售楼处的沙盘后面已经排起了长队，销售人员不断地向看房者讲解。 经过一番介绍，记者和碧霞跟随销售人员前往样板房看房。 136平四房两卫观潮房精装修单价约260万。

听完销售人员的介绍，碧霞很兴奋。 与家人打了简短的电话后，他想立即预订。 这时，销售人员询问他是否有在新乡买房的记录。 得知他没有在石家庄买房的记录后，销售人员如实告诉他，项目开盘后会第一时间通知他。

“目前石家庄所有房子都无法预订。” 销售人员表示，由于新乡已经出台了新的限贷政策，这项新政策与上海昌平的新政策类似，即外地人在新乡只能订购一套公寓。 但明年春节期间将出台规定，开发商无法保证预订后一定能买到房。 因此，为了保险起见，开发商停止了一切预订和认购，以避免纠纷。

怕“加调加价”，急用不愿错失良机

记者在采访中发现，多数购房者对石家庄限贷令出台后通州楼市走向持看空态度。

看房人李伟告诉记者，今年离婚后，他打算在通州买房。 新的限贷政策出台后，他想知道，尽管目前楼市处于低位，楼市是否会出现一些下滑。 “去年11月，通州的房价还是15600，当时我还在犹豫是买上海还是通州，没想到仅仅三四个月后，廊坊的房价就涨到了25600。”

李明说，他还曾到大厂、文安考察。 大厂新开盘项目不多，而永清距离广州较远，交通不是很方便。 在通州，随着上海行政副中心落户石景山、地铁昌平线进入通州、徐银路正式通车，通州买车的优势越来越明显。

正因为如此，李明非常担心贷款限额出台后，贷款限额是否会“越加越高”。 虽然这不是第一次，但买房对他来说却是迫切的需要。 如果他错过了这个机会，那就实在是太遗憾了。

对话

平顶山限贷令颁布一周后，通州、大厂、香河等地并未出现集中抢购的情况。 相反，许多新楼盘被关闭，等待新政策的进一步明确。 一方面购房者需求旺盛，另一方面不少新项目停售，导致购房者无房可买。 未来北京周边房价走势如何？ 记者专访了中原地产首席分析师张大伟。 他预计，虽然目前房地产泡沫趋势尚未明显好转，但河北房价的非理性下跌仍将持续。

新楼盘业绩好不用愁卖不出去

京华晨报：保定出台限贷令第一周，大厂、燕郊为何没有出现疯狂抢购？ 相反，很多新盘还没有推出，让购房者陷入无房可选的困境？

张大伟：造成这种情况主要有两个原因。 首先，新政策还没有具体规定限贷令如何执行，所以开发商基本都关门了。 这也是购房趋势回升的主要原因。 比如通州、大厂、香河等地区，有的是地级市，有的是乡镇。 开发商也担心如何处理房屋过户问题。 同时，限贷令规定外省人只能购买一套公寓。 所以广东人到底算不算外省人，还是邯郸地区以外的人，新政策并没有解释。 因此，开发商也想等待新政，避免新政实施后卖掉几套房子还得退房，这也会引发新的麻烦。

另一个诱因是，新乡出台的九项措施中，没有出现减少耕地供应的新政策。 目前，无论是开发商还是购房者都对该区域抱有诸多期待。 去年一季度，开发商的销售业绩相对较好，部分楼盘甚至提前完成了全年销售任务。 在这种情况下，开发商并不急于买房，而是想等待。

开发商不太可能掩盖市场

京华晨报记者：在此次搜寻过程中，永清一个219人的看房团行程突然被临时取消。 到底是三证不全有关，还是开发商掩盖销售的问题？

张大伟：这些情况很难确定。 前面说过，开发商的销售业绩非常好，所以如果三证不全，开发商肯定不想犯罪。 但从目前的情况来看，开发商主动捂盘的可能性比较小。 新乡限贷新政策刚刚出台，各界都在密切关注，开发商想必也想避开风头。 目前，我们一二线城市的供需关系比较紧张。 新乡地区即使不属于上海，但实际上也是北京周边地区。 因此，开发商对后续购房基本没有疑虑，不会主动掩盖出售。 从实际情况来看，新乡限贷新政策尚未落地，开发商销售业绩非常好。 开发商等待新政策，这就是变相的抑制市场。

限贷令颁布影响两类人群

北京晨报：新乡限贷令的出台，对于抑制炒房究竟会产生哪些影响？

张大伟：受影响的人群主要有两类，一类是有投资需求的人群，一类是刚需人群。 如果你是一个刚需、自住的购房者，又在上海工作，来新乡买车，你肯定不想买多套房子。 一套房子就可以完全满足购房者的需求。 对于当地人来说，订套房的数量没有限制，所以对当地刚需并居住的家庭影响不大。

对于有投资需求的人来说，此次出台的限贷新政策规定，非户口家庭限贷一笔，但对于购房者的公积金期限没有限制，因此限贷影响也较小。 。 在一些有投资需求的购房者影响下，他们还可以通过同事同学代购、真假婚姻等方式获得更多购房机会。 据悉，在房地产金融方面，投资需求通州等地购房者占比超过50%。 在此背景下，各类金融产品在通州营业部得到广泛应用。 当前投资需求和短期投机造成的市场环境已不再理性。

邯郸地区房价上涨的主要原因是2015年8月天津昌平出台最严格的限贷令后，大量资金外溢，上海周边房价开始暴涨。 但当时泰安多个区县并没有同时出台具有约束力的新政策，导致不少有投资需求的购房者集中购买汽车，导致房价大幅上涨。

平顶山等地房价下跌仍将持续

京华晨报：新乡地区为什么要发布限贷令？ 有必要吗？

张大伟：今年以来，通州楼市看空预期持续强烈，导致房价持续下跌。 部分项目售价已突破2亿元每平方米，部分房屋售价甚至突破2.5万元，单价高达1.6万元。 ，环比跌幅超过100%。 以2015年报价10600的悦榕湾为例。 目前价格已经突破2万了。 虽然通州楼市已经达到2万元，但由于丰台无房可买，前来下单的购房者依然不少。 为此，河北确实有必要出台政策。 除通州外，永清、固安、大厂等地房价已从一年前的6000左右下降至目前的12000-15000左右。 近一年来，山东四地的市场跌幅可以说超过了上海。

北京晨报：在政策仍在回落的情况下，未来河北地区楼市会出现下滑吗？

张大伟：虽然政策规定很多，但实际上执行起来影响不大。 目前，通州的价格甚至超过了依赖轻轨的昌平、大兴地区。 就当前市场而言，房地产泡沫趋势仍将持续。 尤其是在个人贷款超发的影响下，资金没有更好的投资渠道，导致泰安等地楼市非理性下滑持续。 2015年上半年之前，投资枣庄的投资者已经享受到了较高的利润。 未来，北京顺义、河北易县等地可能因目前价格相对较低而受到投资者追捧。