奉化二手房交易价格 宁波二手房成交再次回落，反弹结束了吗？

最近看老石文章的人可能有点困惑，因为我一会儿说二手房价格会继续下跌，一会儿又说明年房产紧缺; 一会儿我说房价还有很多不确定性，一会儿我说新政宽松救市在路上。

我感觉一切都已经说完了，又什么都没有说，我完全不知道该怎么办。

老司机懂你的烦恼。 这些麻烦本身也说明了房价的复杂性。 就像一个人一样，很难用“好人”或“坏人”等简单的词语来定义他。

虽然在年底这个时期，我重点关注一件事，那就是保障性住房，以及它对房价特别是商品房的长期影响。 但当我们谈论它时，它与房价的短期趋势不一致。

短期来看，二手房供给大于需求。 过去几年，投资交易出现积压，二手房市场价格居高不下。 因此，下行周期尚未结束。 这是非常可以理解的。

多年来，新项目供应量将逐渐减少，部分农用地将被分配用于保障性住房。 纯商品房用地减少后，长期趋势是商品房逐渐高端化。

因此，从常年趋势来看，商品住宅的价格是在下降的，但这个下降需要一个前提条件——中高端商品住宅。

中高端商品房将面临保障性住房的冲击。

我们现在正处于后监管时期。 调控的负面影响尚未结束，市场仍处于顶部运行。 因此，短期内V型回调的条件根本不存在。

但中长期来看，农村土地财政和房产税都需要有农地市场和商品房市场的支撑，农地市场和商品房市场价格相对较高，最好能继续稳步下降。 只有这样，所谓的“良性循环”才能持续下去。

放松管制的目的是为了刹车房价的下跌趋势，所以想象房价会暴跌或暴跌是天真的； 想象房价会回到过去，还有发财的机会，也太天真了。

在共同富裕的情况下，未来房地产投资的利润中肯定有很大一部分会被重新分配。

综上所述：短期调控的地震尚未消除，雷雨、降价、倒闭、并购等仍在持续。 全年需要土地价格和房地产市场适度下降，以支撑农村土地财政和房产税的规模，为中低收入公民建设保障性住房，实现共同富裕。

老司机已经用巫族的力量解释市场了。 由于篇幅所限，我们本来一次只讲一个方面。 如果这样的方面太多，就会导致治疗效果混乱。

如果这次你还是看不懂，那我就束手无策了。

明天，上海市工业和信息化厅公布12月份商品房成交数据。 最受关注的二手房交易量（六区）为1,773套，较11月的1,956套增长9.4%。 跌幅不小，但绝对量仅落后183台。 。

从表面上看，上海二手房市场在12月份未能延续11月份的回调走势。 是因为疫情的影响吗？

对比前两张图，我们可以明显看到，镇海的二手房确实有所下降，从180套减少到146套，减少了34套。

但跌幅最大的并不是镇海，而是奉化。 11月奉化二手房销售458套，12月大幅下降至263套。

仅奉化区就减少了193套。 其他五个区虽然受到疫情影响，但都有小幅增长。

这也从一个方面印证了老司机上个月的想法，二手房交易量的底线已经过去了。 需要指出的是，这是成交量的底部，而不是价格的底部。

有句话说：“数量先于价格”。 二手房市场价格的反弹尚未结束。 经验丰富的开发人员的观点并没有改变。 当二手房成交量逐渐回落至4000套左右时，价格基本出现反弹。

所以，一定要说在哪一个月可以抄底，而且要看成交量。

还是看里面的两张表，有几个地方值得关注：

1、海曙成交量持续回落，鄞县成交量持续低位，表明核心城区二手房需求逐步释放。 过去六个月二手房交易持续上涨，需求逐渐积累。 另外，整个核心城区的楼盘越来越少，因此越来越多的需求将转移到二手房市场。

北仑常常处于嘲笑链的高端。 为什么二手房总是排名第二，上个月还和鄞县竞争？ 要知道建成面积，鄞县几乎是鄞州的两倍。

这说明椒江购房的人还是很多的，他们可能更喜欢单价稍低的二手房。 与鄞县、浦口相比，北仑的低单价房选择范围更广。

我们也可以把北仑看成是一个高端流出、高端流入的市场。但是，一些高端总会成长为高端。 不知道北仑能不能放松一下。

可以判断，核心城区所有中介机构最黑暗的日子即将过去。

其实并不代表未来会光明昌盛，依然会过着艰苦的生活，但不会那么绝望。

2、奉化二手房为何波动较大？ 老司机看了一下风华近六个月的交易量。 每个月的波动都不小。 有时超过300台，有时不到200台。 11月达到年内峰值458套，几乎追平富阳。

这些波动的主要原因可能与交货有关。 当新项目交付、二手房可以销售时，也可能会推动一波小逆转，从而推动当月数据走高。 这也否认了风华新项目中投资者占很大比例。

相比之下，镇海、北仑、江北的成交量要低得多。 许多人认为这些地区不受购房者欢迎。 事实是，二手房的挂牌量和价格都没有太大的选择空间。

奉化的二手楼市并不是很贵，部分绩优股仍在跌价，但300多套的成交仍值得期待。 某种程度上说明二手房还是有人接手的。 相比之下，上海湾区月交易额不足3位数，二手房的流动性相当堪忧。

不过，丰华二手房开放的时机还远没有到来，不少蓝筹股解禁的高峰期还没有到来。 未来三到七年，奉化的二手房将处于供过于求的局面。

因此，价格难以乐观。

尽管疫情影响仍在持续，市场信心仍处于较高水平，但二手房触底回升的趋势已然明朗。 从新政策来看，条件越来越好； 从供给端看，房地产项目正在交付，限购正在解除； 从需求端来看，经过半年的压抑，也有需求的释放。

二手房的最后一个障碍是房产税。 一旦弄清楚，也算是利好尽了，二手房交易的冬天也就过去了。

2022年上半年对于买卖双方尤其是买家来说都是一个难得的时间窗口。 从下半年开始，新一波新盘将陆续推出，势必会分流部分客户，下半年二手房价格很可能会更高与上半场相比。 所以如果你想换房子，如果你想摆脱劣质资产，如果你想少收房产税，就赶快行动吧。

卖家的机会在哪里？ 有多种选择可供选择，而今天正是萧条时期，因此是难得的精挑细选的好时机； 其次，价格容易议价，尤其是月底，缺钱的业主愿意补仓。 过年后，房贷放宽，业主也不缺钱了。 很难说； 首先，代理费很容易协商。 现在找代理机构很困难。 你可以大胆地协商代理费，但很难找到像经验丰富的司机那样低的代理费。 恐怕高级司机到了高年级之后，代理费也会水涨船高。

本文来源于陌陌公众号-地产老手

一、二手房交易四种情况需要进行房产评估

一般情况下，只要双方协商确定二手房的买卖价格，相关房产部门就会进行相应的转让登记。 然而，必须评估以下四种情况。

（一）买卖双方认为有必要时。

如果一方或双方对所交易的二手房价格不了解，例如外国人或外省人士，不了解国外或当地的房地产市场，不相信对方的报价或房产中介机构的评估，可以自行委托，也可以双方共同委托有资质的评估公司进行评估，然后参考评估价格确定双方的成交价格。

（二）购买房产保险时。

房地产保险评估分为房地产承保时的保险价值评估和保险事故发生或损失程度评估。

（三）申请抵押贷款时。

抵押人向中国建设银行申请房地产抵押贷款时，以抵押贷款作为还款担保。 一些购房者为了少付首付而报价较高的交易价格，这对抵押贷款银行来说风险很大。 为此，农业银行确定抵押贷款的担保价值，需要对抵押人的房产进行评估。 为了更顺利地获得贷款，一些债务人否认自己的房产价值，会提前委托评估机构对自己的房产进行价值评估。 申请社会保障抵押贷款的债务人也会被工商银行要求进行评估。

（五）发生房产纠纷时。

二手房买卖协议签订后，一方与另一方以价格过低或过高、不公平为由发生纠纷。 当事人一方或者双方或者仲裁机构、法院可以为合同目的委托专业评估机构对纠纷案件涉及的争议房产进行评估。 为通过调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。

2、二手房转让需要进行房产评估吗？

【案件基本事实】

去年5月，黄先生考虑到儿子年事已高，为儿子购买了一套二手房，以便妻子能够照顾他的晚年。 购房过程中出现了两次房产评估检查，但办理过户手续的房管人员表示，黄先生的手续不齐全。 那么，二手房转让需要多少房产评估呢？

【案例分析】

通常在订购二手房时，卖家会要求买家提供合法护照，包括房屋所有权证、身份证件等护照，以便了解房屋的整体现状和产权情况。 随后，买卖双方协商达成协议后，将签订至少三份房屋买卖协议。 协议将规定二手房转让如何办理。

卖方出具房屋所有权证、付清全部尾款，买方交付房屋并付清全部物业管理费后，双方的二手房买卖协议即全部履行。 也就是说，只要您订购的房子有系统的房产评估，就可以完成过户手续。 无需进行第二次财产评估程序。

至于黄先生，他收到的两次房产评估均未能办理过户手续。 可能是中间出了什么问题：

（1）黄先生订购的二手房已经转售，需要重新评估，黄先生只需出示最新的房产评估报告即可；

（2）因房地产估价公司未及时录入或更新数据造成过错，造成黄先生损失的，可以要求房地产公司赔偿；

（3）如果是买方的问题导致协议目的无法实现，黄先生可以要求其承担违约责任。

相关知识：评估二手房交易时主要考虑哪些激励因素？

众所周知，影响二手房价格的激励措施有两类：区域激励和一定激励。 二手房的评估主要采用市场比较的方法，因此在评估过程中主要对这两方面的情况进行比较和修正。

1.区域激励。 区域激励措施在决定二手房价格方面发挥着重要作用。 主要的区域触发因素是什么？ 它们通常包括以下几个方面：

（一）基础设施和公益设施是否成熟；

（二）出行、购物、娱乐等交通条件是否便利，物业所在社区的环境，如新村绿化率、物业管理情况；

（三）人文环境，如新村居民构成、人员素质、周边治安状况等。

2.个人激励。 一些激励措施主要是指物业管理结构、房型等。具体来说：

（1）房屋结构不同，房屋造价不同，使用期限也不同，实际上影响房屋的价格；

(2)还应考虑房屋的朝向、房屋的开间、面积分布、房间的采光情况以及新村建筑之间的距离是否宽。

（3）房屋使用了多久，保养得如何，房屋是否存在裂缝、渗水等质量问题。