阜阳祥云府的价格 北京大兴机场木棉花酒店开业，未来也将落户阜阳！华润置地助力城市能级提升

11月14日，华润置地建设事业部参与建设的上海昌平机场木棉酒店盛大开业。

上海昌平机场被誉为“世界新七大奇迹”之首。 从空中俯瞰，六廊相连，形似“凤凰振翅”。 凤凰第六长廊是华润置地中心，是飞行与陆地的平衡。 衔接航班与服务的商业综合体，总建筑面积13.12万平方米，木棉酒店建筑面积约6.38万平方米，客房470间。

酒店借鉴中国传统建筑元素，运用艺术化设计和人性化服务，完全脱离传统酒店布局，营造温馨的人文环境。 除了让顾客从文化空间和红木毛线中体验中国传统建筑的内涵和质感外，还可以从流线型的造型和斑驳的光影中体验现代家居装饰的理念和时尚。 置身其中，可以体会诗的醇厚，聆听音乐的抒情。 这是一片尖叫声中的寂静，也是一次飞行之间的心灵之旅。

·北京昌平机场木棉酒店实拍-安定厅

·北京昌平机场木棉酒店实景-祥云如意厅

·北京昌平机场木棉花酒店实拍-小南洋宾馆

上海昌平机场木棉花酒店的高品质运营，将进一步奠定上海昌平机场的商业配套功能，飞越世界各地，为商务出差人士提供一个美丽、安静的港湾。

合肥175万平方米城市综合体项目华润置地郑州中心也将引入木棉酒店，以木棉酒店的高品质改善新乡城市的基础面貌。

·华润置地新乡中心功效图

木棉花酒店是华润集团旗下具有国际品牌视野的高端民族酒店品牌。 它以其鲜明的个性、时尚的品位、独特的艺术设计、个性化的服务、温馨的人文环境诠释了精品时尚商务酒店的特质。 定义。

·深圳木棉花酒店

合肥木棉花酒店毗邻240米高的双子塔地标和万象百货。 未来，它将承载新乡高端商务接待功能，再次提升城市形象； 同时与约3万平方米的万象百货（已封顶）共同承担起双清湾中央商圈的文化旅游休闲产业功能和城市文化消费功能配送中心。

·华润置地新乡中心

240米高的双塔是引领新乡商业走向国际标准的垂直城市综合体。 它已建成32层。 建成后将作为双清湾中央商务区金融服务业机构总部基地，同时管理清华大学的数据信息。 未来该中心和皖北双创基地也将落户于此。

·华润置地新乡中心双塔治疗效果图

约6万平方米的新乡新闻大厦（附属建筑）也已封顶，将成为双清湾中央商务区文旅休闲产业的现代化城市休闲体验中心。

·双清湾疗愈图

占据城市综合体中心位置的廊府，地理位置得天独厚，紧邻木棉酒店、240米双子塔的地标B塔，紧邻万象商圈。 项目开业后将率先享受三大配套。 它带来一种高涨的情绪； 同时直达双清湾、双河环绕的757亩自然生态水景。

带着合肥的期待和厚爱，华润置地新乡中心已成长为双清湾中央商务区的有力玩家。 让我们共同期待木棉花酒店的开业和新乡城市基础的完善！

240米高的双子塔B座天际线地标大堂即将开放，欢迎每一位拥有理想生活的人前来亲身体验。

华润置地新乡中心朗府

建筑面积约140~150㎡的一线海滨别墅精美更新。

240m双塔地标50-350㎡

与新乡同行，预见未来之光

项目初步规划及发展报告首页，共63页。 项目分析•目标(mbio)客户•同类产品客户•目标(mbio)客户研究•方向研究•类似产品分析•初步(chb)推断•项目(xingm)数据•SWOT分析•项目(xingm)难度分析•我们目标产品初步研判 内容概要 客户分析 • 功能定位 • 建筑形象定位 • 房间定位 项目开发建议 • 设计篇 • 功能篇 • 服务篇 • 营销篇 产品定位 第2页，共63页。 地理位置：福田保税区毗邻怀化路，槟榔路北侧占地（min3.2）占建筑面积（​​min16000）的35%，其中建筑面积（​​minj）为5174。可售套数：197套以下，停车位100层，地价：15333元/平方米 交房标准：精装修 第4页，共63页 SWOT分析（fnx） 项目优势：附近（fjn）是罗湖口岸与台湾仅隔河相望，属于口岸物业管理，经常往返香港、深圳的商务人士对口岸物业管理需求较大，福田保税区内知名企业众多，且高级管理人员薪资较高，有需要在工作地点附近买房（fjn），该地块位于自贸区成熟住宅区，该项目不具备绝对竞争力优势！页面5 of 63. SWOT 分析（fnx） 项目劣势：交通网络相对欠发达，尤其是公交系统不够发达。 目前仅有6条线路不通车，经常需要换乘至北京其他区。 保税区内尚无轻轨规划。

项目地块（东奎）以北为广深高速公路，对交通噪声影响较大。 周边配套设施不完善，缺乏配套的诊所、中学等，也没有相对集中的商场。 目前业务比较分散。 该项目视野有限，西南面被富园花园高层住宅包围。 第6 页，共63 页。 SWOT 分析（fnx） 项目劣势：区域环境比较混乱。 保税区以工业、仓储为主。 人员素质参差不齐，无法为社区提供纯净的生活环境。 该项目规模较小，不具备创建小社区（shq）的条件。 项目规划有很多限制。 保税区的交通和功能激励使其与福田区隔绝。 很多人对保税区不了解，以后推广起来会比较困难。 这个项目缺点很多，难度也很大！ 第 7 页，共 63 页。 SWOT分析（fnx）项目机会：保税区是福田区唯一的价格洼地。 目前保税区二手房市场价格在12000左右，高于周边其他地区。 按照北京自贸区“十一五”规划，福田保税区将重点发展生产加工、仓储货运、进出口贸易、转口贸易和金融产业贸易，具有巨大的发展潜力。 高层房地产市场迫使许多购房者只关注小阁楼。 目前市场上的供应远远不能满足他们的需求。 目前保税区内小loft住宅供应不足。 北京福田口岸已于8月15日通关，开通后将有更多新加坡人来到广州，该项目客源也将更加广泛。 项目机会显然是我们的突破口！ 第 8 页，共 63 页。

SWOT分析(fnx) 项目威胁：福田区其他地区交通条件较为便利，生活设施较为成熟。 福田南将有更多的旧城改造项目，将带走更多保税区和台湾的客户，市场竞争将更加激烈。 近日，金地集团中标岗厦河源片区旧村改造项目。 该项目建筑面积55万平方米。 随着政府新调控政策的不断出台，目前市场观望气氛浓厚，个人贷款难度有所降低，并规定香港居民和外国人只能选择购买一间公寓。 近期，交通银行开始收紧银根，严格控制多户住房客户的释放。 上海房地产近年来一直处于房地产周期的衰退阶段，拐点难以预测。 第 9 页，共 63 页。 项目难度分析的关键词之一：价格。 由于该项目楼面价高达15333元/平方米，如果按照普通住宅项目的成本和回报率计算，该项目预计销售价格将达到25000~30000元/平方米。 目前保税区周边二手房市场价格为12000元/平方米。 虽然基于近三年价格的快速下降，即使在当前国家新政的情况下，理论价格仍为25000元/平方米（项目可行性分析阶段按此价格计算）。 频发，市场观望气氛浓厚，楼价能否继续飙升(chx)？ 我们觉得未来的市场不允许开放！ 如何提高项目售价？ 这是我们项目定位最重要的考虑因素！ 第 10 页，共 63 页。 项目难点（ndiǎn）分析关键词2：规划开发商在该楼一、二、三层提供建筑面积3300平方米作为办公用房，其中大队面积3000平方米。 为满足功能需求，首层面积不超过500平米（大队位于地块西北角，公寓须独立向南开放。建筑面积为用作公共租赁住房的面积不得超过1734平方米。

如何解决办公楼、住宅楼、商业楼的关系？ 如何解决入口朝向问题？ 防止大批人干扰入口。 如何处理公租房与可用单位之间的干扰？ 是否纳入统一管理？ 如何减少北向噪音影响？ 如何减少周边高层建筑对本项目的影响？ 第11页，共63页。 我们的目标是打造低于市场平均售价的小loft住宅产品，目标售价为3万元/平方米。 第 12 页，共 63 页。 (chb) 第 13 页，共 63 页。 方向 (fngxing) 研究 在讨论项目的发展方向之前，我们需要做出以下假设： 上海房价目前处于低位运行，房价不会出现类似的情况。五年内2005-07年疯狂的70/90。 新政持续实施，廉租住房大量出现。 周边旧城改造项目的建设缓解了市场供需失衡的局面（pnghng）。 投资客户的盲目性和投机性减少了。 这是我们对未来行情的预测判断（qngkung）的第十四页，共63页。 方向（fngxing）研究方向1：普通小loft住宅特点：普通小loft住宅、毛坯房、普通新村物业代表：米苑售价：折价能力总体分析：随着城中村改造和70/90新政随着这种趋势的持续，未来将会出现越来越多的类似产品。 普通小loft住宅不具备绝对的核心竞争力。 除非楼市继续上涨，否则按照目前保税区每平方米12000至15000的售价，很难实现我们的目标。

计划事情是由人决定的（mushrn），但让事情发生则由上帝决定。 我们只能希望市场继续疯狂。 第15页，共63页。方向2：精装修小户型特点：小阁楼住宅，精装修，酒店式大厅，大堂，公共建筑。 代表人物：金地明金、高发城。 价格：优惠能力强，可能成为区域最高价分析：从目前市场情况来看，金地名锦单价18000/平米，几乎已售罄，中午价格20000多/平米平方米; 亿发城池单价2.2万/平方米，销售遇到较大阻力。 高层管理 单位（单价约24000/平方米）滞销。 上述两个项目的位置都比本项目好。 如果这个项目继续走（ynx）精装修小loft公寓的道路，就显得不开放了。 这是一本小精装书，折扣能力已经到了极限。 第16页，共63页。 方向三：产权酒店特色（tzhng）：四星级酒店精装修、酒店式设计、酒店式管理运营 代表：丹凤汉路、金中环、招商虎公寓 价格：折扣能力强，性价比最高区域分析：产权酒店的成功必须依赖于投资者的追随，而酒店的成功运营则依赖于周边良好的商业环境。 该项目周边有住宅、工厂、仓库，商业环境一般，不利于物业式酒店的运营。 我们缺乏经营物业式酒店的经验，风险相对较高。 因地制宜，绝不照本宣科 第17页，共63页 方向四：酒店式服务 高端公寓特色：精装修公寓、高端设计、酒店式服务 管理代表：佳兆业中心、锦翰宫 价格：折扣能力高，区域内价格最高 分析：从产品设计的角度来看，酒店式服务式公寓和产权式酒店没有严格的区别，只是运营模式（msh）不同。

产权酒店满足投资需求，但酒店式服务式公寓更能满足低端客户的自住需求，他们对周边商业环境的要求比产权酒店更加量身定制。 考虑到折扣能力和周边环境，酒店式服务高端公寓可以作为本项目的定位方向。 看来这是我们唯一的选择了？ 第18页，共63页 普通（pǔtng）小loft住宅精装修（jngzhung）小loft公寓 酒店式服务（fw）公寓小loft研判标准：折扣空间/竞争环境/周边环境 方向研发靠人，并且折扣能力已经达到了极限周边商业环境的限制，唯一的选择就是缺乏经验。 第 19 页，共 63 页。 同类产品分析(chǎnpǐn)-酒店式服务式公寓再研究案例-十锦翰宫周边环境：位于宝安区深南大道与和平路交汇处，(dchǔ)蔡屋围金融中心内区位、东门商圈、国贸商圈三大商圈中心房型汇总：以一室一厅、两室一厅小loft为主，31至65平米管理公司：第一太平戴维斯优惠范围：C栋于2005年4月出售，单价18000元/平方米。 6个月后销售率达到95%。 周边单价8000至9000元/平方米。 折扣范围为100%。 B栋于2007年8月15日出售，预计单价3.5万/平方米，周边单价2.2万/平方米，优惠率60%。 第 20 页，共 63 页。

但由于诗锦翰宫、佳兆业中心与本项目的周边环境和项目规模存在较大差异，产品的具体形态还需要进一步研究。 第21页，共63页。 目标（mbio）客户选择 从本项目的高端定位和高售价来看，能够接受并订购本项目的客户具有以下基本特征：收入高，对价格（jig）敏感度相对较低。 出行时不要依赖公共交通，拥有私家车或乘坐班车或步行。 对周边经营环境要求不高。 周边水景环境要求不高。 第 23 页，共 63 页。 目标（mbio）客户筛选经过分析，我们认为以下客户群体具有上述特征：深港两地往来的商务人士、在保税区工作的外籍人士、高端物业管理(wy) 内地投资者。 ，符合，大陆中层白领，符合，这是我们认为有条件（jbi）订购这个项目的客户群体之一：台湾客户。 在第一部分的SWOT分析中，我们以项目机会为切入点。 由于本项目紧邻罗湖口岸，地理上属于口岸物业管理范围。 从地域角度来看，台湾客户是重要且主要的客户来源地。 许多往来深港两地的商务人士需要靠近口岸的高端临时住所。 他们也是该项目的核心客户。 客户群二：在保税区工作的外国人。 在保税区工作的外籍人士希望工作地点附近的高端公寓有较大需求，因此能够接受高端物业管理的价格，注重产品的附加值。

外国人也是重要的目标客户群体，是主要的客户来源。 第25页，共63页。 （mbio）目标客户群三：高端投资客户。 多次购房的高端投资者关注物业管理的升值潜力和投资回报率。 目前投资客户众多，但房地产市场的高位运行，使得当前的投资回报率越来越低。 此外，随着国家新政策（zhngc）的不断出台，投资客户也十分谨慎。 该项目升值潜力不具有明显优势，能够进行高端投资的客户也相对有限。 高端投资者是项目的重要客户，但不是主要客户。 客户群四：在北京工作的内地中层白领企业高管。 他们主要以自住和投资的方式订购物业管理。 在居住舒适度良好的条件下，他们更关心项目未来的升值潜力。