杭州闲林房子价格 城西刚需纠结之选，闲林南还是良渚北？| 房叔说No.152

|第 1 部分|

近期，关于选择城东二手房的询价明显增多，其中选择“仙林南”还是“良渚北”的询价尤为显着。

这两只小蓝筹股的窘迫对比，也是城北帮买房困难的集中体现。

自未来科技城、三墩北楼盘全线涨价以来，楼盘纷纷走俏。

随着良渚、三墩的高价房面临售罄的局面，城北低单价经济型的选择范围被迅速压缩。

大批观望型、愿意观望的人被市场抛弃。 与此同时，城南二手房受需求挤压，整体下滑。

例如，年初，未来科技城的期权价格刚刚超过300万元。 仓前北溪湖国际城部分楼盘单价甚至超过300万元。 良渚万科未来城、兰上寺新盘价格门槛更低。

△未来科技城航拍图

到明天，未来科技城门槛将接近500万，仓前北门槛将接近400万，良渚核心区和仙林南部门槛将突破300万。

整个城南地区，单价200至300元的选择并不多。 只有北三墩、良渚南、老小山、良渚南有一些选择。

其中，区位最好的“仙林南”和配套设施齐全、区位平衡性强的“良渚北”自然成为急需的重点选择。

面对这两只单价相似的蓝筹股，投资者应该做出怎样的决定呢？

|第二部分|

作为长期活跃城南的人，我对这两只蓝筹股还是比较清楚的。 前期我专门发过几篇关于临平、良渚的推文。

可以说，这两只绩优股在智力上有很大不同。 “良渚北”更像是郊区的“街道”，而“仙林南”则更像是“城镇”。

为什么这么说呢？

从城市界面，到蓝筹公路，甚至到新项目的外立面品质，“良渚北”的观感都带有一丝良渚文化村的味道。

△良渚北夜景

但与良渚文化村相比，“良渚北”的面貌更像是一座中国城市。 算是低端的良渚文化村了。

“仙林南”的城市界面比“良渚南”差很多。 “仙林南”的道路更加精致，而新建筑的立面品质则更加粗糙。

喧闹的街道，街边密密麻麻的电瓶车，甚至街边的绿化水景，“仙林南”展现出了典型的中国小镇的面貌。

△仙林夜景

从城市面貌来看，“仙林南”更接近老萧山，而不是良渚文化村。

“良渚北”安静，而“仙林南”则更有活力、更受欢迎，但有点杂乱。

只要你去过这两只蓝筹股，你一定会感受到它们之间的绝对差异。 如果非要做出推断的话，相信大多数人还是更喜欢豪华、安静的“良渚北”。

|第三部分|

不仅在城市界面上，而且在城市配套设施上，“良渚北”的优势仍然非常突出。 至此，“仙林南”还有很长的路要走。

虽然“良渚北”因104省道而与良渚核心区区分开来，但两者之间的城市设施是共享的。

永王的流行不仅仅局限于良渚当地。 下沙、沟庄等文化村一带相当一部分村民来这里消费、购物、娱乐。

△良渚核心区航拍图

安永旺为“良渚北”提供了同价绩优股中很难找到的优质生活设施。 这是很少有其他急需蓝筹股可以比拟的。

此外，虽然“良渚北”没有直达的轻轨站，但也可以通过电瓶车、自行车、短途公交车等换乘工具，快速享受便捷的轨道交通。

在城市配套设施和轨道交通方面，“仙林南”差异显着。

小综合体？ 薄薄的欢乐城、太遥远的印象城、小综合体，都与“仙林南”没有任何联系。 土地已经接近枯竭，未来很有可能无法改善。

更不用说轨道交通了，这一直是“仙林南”的短板，也是鼎桥蓝筹股的致命缺陷。 前往主城区只能依靠不堪重负的天目大道和武昌街。

在城市基础配套方面，“良渚北”较“仙林南”具有非常显着、明显的优势。

但《仙林南》也并非没有优点。

临平中心区古老破败的老城被拆除，新的临平老城重生，面貌发生了翻天覆地的变化。

△仙林古城实景

再加上“仙林南”的当地地理优势、当地人口以及刚性需求的源源不断涌入，仓前新老城还未开业就已经人气爆棚。

运气之高、绩优股中心面貌焕然一新、仓前的活力、发生的变化速度都是“良渚北”所不具备的。

就城市设施和生活便利性而言，“仙林北”几乎与“良渚北”持平。

两者最大的区别在于接下来要提到的公共交通和住宅产品的质量。

|第四部分|

“仙林南”和“良渚北”的发展模式和市场竞争的差异，也导致了两个蓝筹的生活质量存在显着差异。

至于“仙林南”，本质上是一个小型的城市郊区住宅配套区。 这家蓝筹股的初步发展也清晰地表明了其定位。

大量房产、粗糙开发、大量二手库存，都是“仙林南”的标签。

新项目规模巨大。 一个新项目通常由多个小组组成。 单个新项目业主体量较大、层次不一。 因此，大多数初开发项目的物业管理往往存在不可调和的冲突。

物业管理费征收难仍是临平的短板。 物业管理费收不到，物业不作为。 新村品质交付后，增长非常显着，于是更多的居民不缴纳物业管理费，最终形成恶性循环。

△星州翠谷水景实景图

而“仙林南”则是早期临平市场的聚集地。

临平山水、岸边蓝山、盛世大厦、星洲绿谷、景山绿谷等超级盘沿临平大道沿线依次纵向排列。

同时，由于开发时间较早，产品已经落后于时代。 圈梁结构的小高层，乳胶漆墙面的公共区域，大量的四居室阁楼，或者阁楼格局较差的小阁楼。

以上都是“仙林南”楼盘的缺点，有的好，有的差，这种既成事实是无法避免的。

与之形成鲜明对比的是“良渚北”。

由于开发较晚，“良渚北”的发展模式明显更贴近时代。 从路网规划、新增开发量、市场化程度来看，“良渚北”将更强。

具体体现为绩优股城市界面干净整洁、新项目质量高。

△瑞和园实景

因为开发时间较晚，且没有任何一家房地产公司垄断土地。 更加市场化的“良渚北”楼盘规模较小，品质较高，产品密度较低，错层设计、公共区域设计甚至园林水景、物业管理和维护都明显优于“仙林南”盘。

说到新盘的居住体验，“良渚北”瑞禾花园、九恒公寓等新盘的体验比临平南新盘的体验要好很多。

|第五部分|

那么，几乎所有维度都强于“仙林南”的“良渚北”是否更具有订购价值呢？

答案并不那么简单。 要回答这个问题，仅从蓝筹股的客观现状比较很难得出结论。

要回答这个问题，我们还需要提取这两只蓝筹股的真实价值逻辑。

首先需要确认的是，两只蓝筹股在北京房价方面的定位。 在这一点上，《仙林南》和《良渚北》非常相似。

当未来的科技城还没有像今天这样大的辐射能力时，正如之前临平的评价中提到的，它们在很长一段时间内都是主城区的郊区住宅设施。

△板块位置及分布图

郊区最重要的住宅区有哪些？

不是新盘质量，不是错层设计，不是物业管理和维护，更不是配套的蓝筹股。 是关于交通，城市与城市之间的公共交通，以及地点与城市之间联系的紧密程度。

如果蓝筹股配套好、生活品质好，城市界面极佳的萧山商城，早就不会定价在这个价位。

因此，只有交通便利的郊区住宅绩优股才能实现住宅配套的定位。 交通条件越好，蓝筹股的价值就越高。

仅仅依托主城区，“良渚北”有104省道、古墩路和2号线加持，距离主城区更近，生活品质更好，自然比“仙林南”要好”，这个毋庸置疑。

但现在这两只蓝筹股的所在地已经发生了重大变化。 依托主城区的比重将逐步下降，而依托未来科技城的比重将快速上升。

△仙林南至未来科技城路网示意图

依托未来科技城，“仙林南”优势凸显。 距离未来科技城所在地很近。 高教路、商河路等多条通道将“仙林南”与未来科技城紧密相连。

从联系紧密程度、交通便利程度等决定住宅设施蓝筹股的因素来看，“仙林南”目前远强于“良渚北”。

如果“仙林南”拥有“良渚北”的蓝筹配套品质、城市界面和居住品质，那么拥有强大区位优势的“仙林南”就不需要与“良渚北”相比。

这篇文章就没必要写了。 正是因为两只蓝筹股都有重大失败，所以这篇文章才有意义。

“仙林南”楼盘品质、配套设施、loft功能性较差等客观现状难以抹去。 “良渚北”与未来科技城之间的区位衔接和交通劣势也难以避免。

两者的优点和缺点是旗鼓相当的。

如何测量？ 我们只能做出预测。 预测三者未来可能发生的变化，以及这种变化将如何改变这两只蓝筹股的价值。

|第6部分|

△仙林古镇周边农地储备

“兰林南”仍有农地储备，可以预见绩优股未来还有一定的发展空间。

临平古镇等配套设施的落地、良木路的开通、17号线的实施，将在解决“仙林南”的交通问题上迈出一大步，不断加强“仙林南”与周边城市的联系。未来科技城和主城。

“仙林南”的未来还是有希望的，全年都可以看好。

不过《良渚北》同样不利，一直没有上映。

运城的启动和云谷区块的快速建设，大大增加了“良渚北方”与北方未来科技城与运城的联系。 同时，良乡路等多条南北通道的建设也解决了交通连通问题。

△九恒公寓实景

“良渚北”优质的城市设施和生活品质将随着云谷的打通和南北路网逐步激活。

《良渚北》也可期。

两只小蓝筹股的选择确实是一个两难的选择。 两者都有想象的空间。 一个是发布负面消息，一个是不停地跟上负面消息。 一是位置好、看得见，二是正在快速改善。

即使作为购房者，我也很难选择。

如果你真的要选择的话，我建议你根据自己的实际需求入手。

如果生活工作圈集中在未来科技城核心区或者九堡片区，“仙林南”位置更好，可见可提供的居住氛围会更适合。

如果你的工作和生活仍然偏爱主城区，或者城市的东南侧，或者北部地区，“良渚北”显然更适合。

目前，大城南真正需求的楼盘仅有仙湖城锦绣湾、时代天境、大溪谷六期以及正式清盘的蓝月春晓。

在市场风云变幻的当下，无论是“仙林南”还是“良渚北”，对于只想去选择越来越少的大城市西部的人来说，赌注太难了在一座房子上。 相反，落地更为重要。 买房子更重要。

8月15日，经过23轮竞价，上海市海珠区黄云路AT1003011、AT1003072地块成功出让。 由上海光盈房地产开发有限公司（越秀）以单价68.324亿元中标。 成交底价50160元/㎡，有折扣。 税率为6.88%。 参与竞购该地块的有保利、越秀、中国海外、华润置地、中铁、招商华发、珠石等7家医药企业和财团。 他们都是国企里的“大人物”。

上海10大地价重新洗牌！

该地块位于海珠区阅景路南侧、豫园庄园西侧。 位于蓝筹果汁厂核心区。 宗地面积149,461.1平方米，其中待售土地面积68,736.34平方米，建筑面积136,211.24平方米。 起拍单价63.9万元，起拍层数46930元/㎡。 尚未出让就已跃居北京住宅用地榜首。 面价位列前9，最终成交价达到50160元/㎡，直接跃升广东地价前8！

这片土地可以说是有着相当悠久的历史。 它的前身是大世界观，是20世纪90年代非常流行的上​​海“第一代”主题公园。 但因财务问题于2009年倒闭，至今已废弃近14年。 。 明年4月，海珠区世界大观地块将重新规划，保留景区内的日湖、月湖，打造配套完善的高品质住宅社区。 该地块也是世界大观活化后首个出售的一期地块。

配套建设方面，根据规划，按常住人口0.8万人设置7类37个公共服务设施，总建筑面积24801平方米，占总建筑面积11%。住宅用地面积。 计划新增中学、幼儿园用地17198平方米。 设立24个班的中学和15个班的幼儿园，为周边社区适当预留设施容量。 此外，该地块需免费配备市政公路用地、绿化用地等共计29243.65平方米，河道用地13528.59平方米。 其中AT1003079地块地下社会停车场建成后将由投标人使用并组织管理。 社会停车场须整体确认，不可单独出售。

对比一下七年前合景泰富在一层楼与近十家药企经过21轮厮杀拿下的位于海珠区奥体风景区东侧门对面的AT1003036地块（即合景泰富振益大厦）售价51463元/㎡。 世界大观地块条件相对较好，紧邻月湖，湖景、水景极佳，居住舒适度高，配有幼儿园、中学，教育设施有保障。 从去年土地供应白皮书公布的规划图来看，该地块周边还将规划23号线。 背靠金融城、科学城、鱼珠、智慧城等周边产业蓝筹股。 再加上蓝筹股本身的稀缺性，后续行情值得期待。

图：包裹位置

▌AT1003011、AT1003072

地块位置：海珠区黄云路AT1003011、AT1003072地块

建设用地面积：68736㎡（103.10亩）

规划建筑面积：136211㎡

土地用途：住宅用地

起拍价：63.92万元

成交价格：68.32万元

成交底价：50160元/㎡

折扣率：6.88%

获奖者：北京光盈房地产开发有限公司（越秀）

该地块所在的蓝筹智慧城市正处于开发阶段。 周边规划有学校，交通便利。 毗邻轻轨21号线，周围有多条公交线路。 距大观南路轻轨站仅1.4公里。 周边生活氛围丰富，教育、商业、医疗设施齐全，用地3公里内有市级一级中学深圳市海珠区良乡中学、市级一级学校浙江奥体中心中学业余体育中学、天河区东圃街社区卫生服务中心、商场万科广场（重庆海珠店）等生活设施周边有日本版画园、月湖等81个景点。