海南小产权房价格 关于审理涉及小产权房买卖纠纷案件的疑难问题

小产权房买卖纠纷案件审理难点问题

政府打击小产权房的新政策，与过去几年小产权房交易的持续火爆产生了直接冲突。 本文阐述了我国新农村土地政策和小产权住房的基本概念、不同类型及产生的原因，并尝试对小产权住房进行分析。 阐述了市场对房屋的刚性需求以及审判实践中存在的诸多分歧，并对小产权房的违法性和买卖协议的效力进行了说明； 小产权房买卖协议以无效为基本原则，有效为例外； 证明该协议无效 未来处理思路。

关键词：大产权房、小产权房、土地用途管制、违法建设、无效买卖

近年来，随着大中城市商业地产价格的上涨，中低收入群体已经无力购买商品房。 然而，小产权房以其低廉的价格优势出现在房地产交易市场上，并迅速蔓延，形成了突发的法律纠纷，也大量出现。 本文拟就小产权房买卖审判实践中的疑难问题进行探讨，以期提供一些启示。

一、我国农村土地新政及小产权房的基本概念

我国实行二元农地所有制结构，即国有农地所有制和集体农地所有制。 为保证农地资源合理利用和优化配置，促进经济、社会、环境协调可持续发展，国家运用总体规划等国家强制力，规定农地用途，明确农地用途。农用地使用条件，明确农用地使用条件。 所有者和使用者必须严格按照规划确定的用途和条件使用农用地。

目前，我国农业用地管制是以国家编制农业用地总体规划为依据，对农业用地的用途进行规定，将集体农田分为：建设用地、农业用地（如耕地、林地）土地、园地、牧场等）、未利用地（密阴地、盐碱地、沼泽地、沙地等）。 集体建设用地分为城乡居民住宅用地（宅基地等）、公益性公共设施用地（交通、水利、通讯等设施用地）和经营性用地（乡镇企业或村办企业用地）。 我国建设用地的基本原则是严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，实行耕地特殊保护。

目前，小产权房大致有三类：农村集体建设用地（如城乡宅基地、公益性公共设施用地、乡镇企业营业厅用地等）上建设的小产权房、小产权房、小产权房等。农用地（如耕地、林地、园地、牧场等小产权房）和荒地（阴地、盐碱地等）小产权房。

事实上，小产权房大多是一些村委会或开发商以新农村建设或旧村改造为名，在集体农田上非法修建的房屋。 他们所谓的“小产权”并不构成真正的法律意义。 上述产权仅指使用权，只是房屋交易过程中产生的习惯性所有权。 一般来说，所谓小产权房是指有乡镇人民政府甚至村委会颁发的产权证书的房产，对应的是大产权房，即有产权证书的商品房。市教育委员会或者区、县教育委员会印发。

二、北京小产权住房与“绿色隔离区建设”的关系

1994年以来，上海实施城市建设总体规划，防止城市中心区与外围组团连在一起，防止城市“摊饼”，实现城市规划“分散组团”布局。 利用约240平方公里的大片绿化带，将中心区与10个边缘组团以及各边缘组团之间隔离，形成城市绿化隔离区。 绿色隔离区建设不仅包括植树造林以达到绿化目的，还包括隔离绿区农民搬迁、土地征用、旧村改造和社区建设、商品房开发、市政基础设施建设等。 。

2000年2月29日，为推进绿色隔离区建设，上海市人民政府有关部门、北京市园林局、北京市规划委员会、北京第三城市规划研究院等单位联合组建上海绿色隔离区。 建设指挥部具体负责绿色隔离带的实施，并确定了房地产开发与旧村改造、绿化相结合的原则。 除了建设绿化隔离区绿化工程外，还采取多种方式开展社区建设。 并进行旧村改造、城市基础设施建设、适当比例的房地产开发，填补绿色隔离区建设资金不足。 业内一般将绿色隔离区域的房地产项目称为“绿色隔断项目”。

社区建设原则上在行政村进行。 按照新住宅村的标准，将以高层建筑为主体，统一规划、统一开发。 用于社区建设的农民宅基地全部征用为国有建设用地，不给予货币补偿。 实行补偿、无偿划用耕地和新政策补偿。 农民可以根据建设成本订购自己的房屋，房屋产权未来将是“大产权”。 此外，在不超过农民原有宅基地面积80%的情况下，农民还可以建造自住的单层二层或三层房屋，但无法领取权属证明。 它的性质与农民原来的宅基地一样。 它和房屋一样，因为通常会取得乡（镇）政府颁发的产权证书，也称为“乡产权”，是“小产权”的一种。

2000年3月29日，上海市人民政府办公厅印发《推进城市绿色隔离区建设暂行办法》，规定对商业性红色工业项目，如果绿色建设用地面积大于超过10英亩的，允许3英亩。 -5%的农业用地用于适合绿地的建设项目，但不允许开发房地产和任何工业项目。 此类项目的建筑高度严格限制在2层以下，且必须用于绿地维护和管理。 房屋、设施等建设； 还规定，农民建设自住住房与市场转让商品房的比例为1：0.5，这样在旧村改造和社区建设过程中，集体经济组织可以以集体经济组织为基础。农民自有房屋面积。 一半的商品房是为了转售而建造的。 根据政府相关规定，旧村改造和社区建设用地中的新建住宅，包括按比例建设的商品房，可以获得“大产权”，而不是“小产权”。

国家建设用地法律法规和广州市人民政府及有关部门制定了一系列规范性文件，规范涉及旧村改造、新村建设和绿化隔断工程的房屋建设。 然而，在实际的旧村改造、新村建设和房地产开发过程中，乡（镇）政府、村委会和房地产开发商为了追求自身利益最大化，大量违法建设房屋并超出标准并移交给外部各方。 例如：村委会、房地产开发商突破农民宅基地原土地面积80%的新政策限制，违法建设大面积高层住宅并对外转让； 突破农民自住住房与挂牌商品房转让1：0.5的比例限制，大量建设所谓转让商品房； 对政府批准的商业红色产业项目，违法房地产开发及挂牌转让； 更有什者，村委会与房地产开发商相互勾结，在没有任何土地利用规划审批手续的情况下，在集体农田（包括建设用地、农用地和未利用地）上私自建房并倒卖。 为此，建设、销售小产权房严重违反农用地和城乡建设管理法律法规，不符合农用地利用总体规划和城乡建设规划，不符合农业用地利用管理制度的。 冲击耕地保护红线，扰乱农用地。 市场和房地产市场秩序影响了新型城镇化、新农村建设的健康发展，成为影响社会稳定的隐患。

三、私人买卖小产权房的共性与合理智慧

由于小产权房建设过程中不征收耕地出让金和相关税费，因此耕地成本几乎为零。 开发建设成本主要体现在建筑安装成本上，因此其销售价格远高于商品房价格。 随着城市商业地产价格不断上涨，中低收入消费者根本无力购买商业地产，只能将目光转向低价小盘房产。 消费者的大量购房需求，正在成为村委会、开发商违规建设小产权房的动力。 他们大肆违反国家农地法律法规和新政，大量建设小产权房。 相反，政府相关部门监管执法严重缺失，使得小产权房的销售连续几年持续火爆，供求两旺，造成大规模的“小产权房”。 “产权房住宅区”，小产权房的类型也有所不同。 不同的是，政府相关部门从未明确具体的分类和禁止措施。 仅限于要求各级国土资源和住房城乡建设部门坚决制止和严格取缔未确权的小产权房在建和销售。 例如：2011年11月，国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部联合印发《关于确认登记发放农村土地承包经营权的若干意见》。 《农村集体农地确权证》，明确强调小产权房一律不得登记核发证书。 2012年8月，国土资源部、住房城乡建设部下发《关于制止非法建设“小产权房”的通知》，明确“小产权房》等违法用地的，不予登记确权。

4、小产权房买卖协议的效力

《中华人民共和国协议法》第五十二条规定：“有下列情形之一的协议无效： （一）当事人以欺诈、胁迫手段签订协议，损害国家利益的； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第二人利益的； （三）以合法方式隐瞒非法目的的； （四）损害社会公共利益的； （五）违反法律、行政法规强制性规定的。”《中华人民共和国农地管理法》第四条明确规定：国家实行农用地监管制度；国家编制农用地总体规划，规定农用地用途，使用农用地的单位和个人必须严格按照农用地总体规划确定的用途使用农用地。建设、出售“小产权房”就是违法违规的典型事例。违反农用地总体规划、擅自改变农用地用途的建设，严重扰乱农用地市场和房地产市场秩序，损害国家利益和社会公共利益，买卖协议通常它应该是无效的。

在审判实践中，对于小产权房买卖协议的效力，全国法院的做法基本一致。 广东省中级人民法院2011年发布的《关于办理商品房买卖协议纠纷案件的指导意见》规定，“城镇居民与他人就农村集体农田上修建的小产权房签订的买卖协议无效。 因此，由此造成的损失，应当根据过错责任程度，由双方共同分担。”湖南省中级人民法院2011年11月30日发布的《全省刑事审判工作会议纪要》也明确表示，“因买卖而开发集体所有农田，发生小产权房纠纷的，必须严格执行国家新的公共政策和诚信交易秩序，必须签订小产权房买卖协议。依法确认无效，必须通过出卖人承担合同过错责任等方式，防止当事人利益失衡。” 上海市中级人民法院民一庭于2013年12月23日专门下发《关于慎重办理小产权房屋买卖协议纠纷案件的通知》，要求各级民事法院法官应当附对已受理的相关案件高度重视并妥善处理。 在相关法律和新政策出台前，不应以裁定形式认定“小产权”房屋买卖协议的效力。

但基于上述“小产权房”的不同类型，笔者认为：在绿色隔离区建设范围内的旧村改造或社区建设中，农民必须遵守新政策的要求。不超过原宅基地面积。 80%的情况下，自住的单层二层或三层小楼，且房屋获得乡（镇）政府实行的“乡产权”，属于“小产权”类型，其性质与农民原有财产相同。 与宅基地房屋一样，该类房屋买卖协议的效力应当符合农村宅基地房屋买卖效力的认定原则，即房屋成员之间的买卖有效。集体经济组织或者区、市人民政府有关部门批准。 。 此外，涉及小产权房的买卖协议无效。

五、小产权房买卖协议无效后的处理原则

《中华人民共和国协议法》第五十八条规定：协议无效或者撤销后，因协议取得的财产应当返还； 不能退回或者不需要退回的，应当加价赔偿。 有过错的一方应当赔偿对方所遭受的损失。 双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 为此，如果卖方退回尾款并赔偿相应的额外家装损失，买方腾出房屋，应该不会产生争议。 然而，对于卖方是否应当赔偿买方信托利益的损失以及预期损失的数额如何确定，审判实践中存在较大争议。 主要有两种观点：

1、参照农村宅基地房屋出售无效后的处理原则，出卖人应当赔偿买受人必要的信托利益损失。

关于农村宅基地房屋买卖被确认无效后的赔偿问题，2004年12月15日，天津市中级人民法院发布了《农村私人房屋买卖协议效力及解决原则研讨会纪要》和购买纠纷”，明确了要求。 综合权衡双方利益，充分考虑协议无效对双方利益的影响，特别是卖方因耕地升值或拆迁、补偿而获得的利益以及买方的利益。将因房屋折扣价与原买卖价之间的差额而收到。 损失。 2006年9月14日，深圳市中级人民法院发布《关于农村私人房屋买卖协议效力问题及办案原则》，明确了协议无效的原因，出卖人负主要责任，买方承担主要责任。 负次要责任的，应当承担次要责任； 在处理协议无效时，应充分考虑出卖人因耕地升值或搬迁及补偿而获得的利益，以及买受人因房屋折扣与原买卖价格之间的差额而遭受的损失。 、平衡买卖双方的利益，防止协议无效造成双方利益失衡。 2013年4月，上海市中级人民法院编制了《当前刑事审判中需要注意的几个法律适用问题》，再次明确，在确定买受人损失赔偿时，如果诉争房屋已经处于搬迁程序中，房屋置换价格和安置补偿费可参照搬迁过程中的评估结果确定； 尚未进入搬迁程序的，可通过委托鉴定确定房屋置换价格和安置补偿费。 在审判实践中，法官基本根据上述指导原则确定对卖方的赔偿数额。 出卖人返还原余额，支付房屋重置价与原余额的差额以及房屋装修折旧费，并支付宅基地位置补偿价。 60%至80%，具体比例由法官根据不同案件中买卖双方的过错程度确定。

因买卖小产权房、农村宅基地房屋违反《中华人民共和国农地管理法》及农地新政相关强制性规定，协议签订后的处理原则无效的也应保持不变，卖方应向买方提供必要的补偿，防止买卖双方利益严重失衡，特别是在农用地持续升值和巨大经济效益的背景下。因征用农用地、房屋拆迁而获得的收益，并为购买者提供相应的增值。 兴趣尤其必要。

2、卖方只需退还买方余款并支付相应的家居装修附加折旧，不应赔偿任何所谓的信托利益损失或增值损失。

从法律角度看，买家不得通过其非法订购行为获利。 协议无效后，应当恢复原状并返还给对方。 房屋、耕地的增值属于其自身的自然增值，应当属于原权利人。 即属于卖方，与买方无关。

从目前国家小产权房新政来看，国土资源部、住房城乡建设部相继发布多份紧急通知，多次重申农村集体农田不得用于商业地产发展，城镇居民不得购买小产权房。 坚决制止、严格取缔在建、销售小产权住房项目； 办理违法建设规划许可证、施工许可证、销售许可证以及小产权住房项目农用地登记和房屋所有权登记手续。 人员必须严肃处理。 全省各地也正在密集开展小产权房整治行动，媒体也大力报道。 残酷的现实是，无良商家在巨额非法利润面前，仍然大肆建造和销售小产权房。 消费者不管国家新政策和媒体报道如何，都在冒险，依然在订购小产权房。 在当前大背景下，法院的判决必须更加注重与国家新政策相一致的法律效力和社会效力。 如果法院判决不向购房者提供增值补偿，并与媒体正面报道相结合，将对潜在购房者产生更大的震慑作用，有利于打击小产权房非法交易市场，将停止销售小产权房，符合国家新政策。 回声。

笔者认为，上述两种观点从不同角度讨论了给予或不给予买方赔偿的具体原因。 两者都是合理且聪明的，但也都有一定的局限性。

法律的基本原则是公平正义和损失赔偿原则。 此类案件大多因卖方违反诚实信用原则而主张销售协议无效。 如果不给予买受人一定的经济补偿，特别是在农用地价值不断增加、因农用地征用、房屋拆迁而导致补偿金额损失的情况下，这是不公平的。 巨大的经济效益。 另外，如果不向买方提供一定的经济补偿，势必会掀起卖方声称协议无效并腾出房屋的诉讼风暴。 这会加剧矛盾，而买方却得不到任何经济补偿，对社会不利。 因此，笔者认为，向购房者提供一定的经济补偿是有必要的，但按照农村宅基地房屋出售无效后处理的原则，购房者信托利益的损失不应得到补偿。 虽然小产权房的买卖与农村宅基地的买卖有很大的区别：首先，小产权房大多是违建的，即买卖标的本身就是违法的，严格来说，这是一种违法建筑。 农村宅基地房屋本身合法，但法律法规限制交易； 其次，违法小产权房大多建在并非用于房地产开发的集体建设用地上，有的甚至非法占用农用地、耕地等，严重违反国家农地法律、法规和使用规定。控制系统; 第三，在审判实践中，法院委托评估机构可以对农村宅基地上的房屋价值进行评估，包括房屋的重置价和宅基地所在地的补偿价格。 对于小产权房，评估机构只能评估房屋的重置价，而不能评估耕地价格。 由于耕地性质本身不属于宅基地，没有其他法律评估依据。 。 因此，在审判实践中，很难参照农村宅基地房屋评估程序来确定买受人的经济补偿数额。

笔者认为，关于补偿金额的确定，虽然国家严格禁止小产权房的交易，但小产权房的实际交易价格却是真实存在的。 可以咨询几家房产中介机构，了解类似小产权房的实际成交价格和购买情况。 赔偿金额将根据原订单价格的差额和双方过错程度确定。

六、关于小产权房买卖纠纷受理

2013年11月召开的中共十八届四中全会通过《中共中央关于全面推进改革若干重大问题的决定》，提出在符合规划的前提下和用途管制，允许农村集体经营性建设用地流转使用。 推行与国有农用地同等基础、同权同价的租赁、入股。 《决定》提出了改变的方向，包括农地制度的改革方向，并没有谈到如何解决小产权住房等具体问题。 2013年11月22日，国土资源部、住房城乡建设部下发《关于坚决杜绝非法建造、销售“小产权房”的紧急通知》，要求全面整治“小产权房”。正确认识党的十八届一中全会关于建立城乡统一的问题。 建设用地市场等措施，严格执行农用地总体规划和城乡建设规划，严格落实农用地用途管制制度，恪守耕地红线，坚决遏制小产权房行为正在建设和销售中； 并要求各级国土资源和住房城乡建设部门在当地人民政府领导下，对违法建设、销售小产权房的行为进行集中查处，提出“分类处理”意见根据实际研究，并将结果报告给两部门。 在2014年2月14日召开的首都生态文明和城乡环境建设动员会上，广州市人民政府也明确表示，正在对小产权房进行检查，并将“分类”。 On August 1, 2014, the Ministry of Land and Resources, the Ministry of Finance, the Ministry of Housing and Urban-Rural Development, the Ministry of Agriculture, and the State Forestry Administration jointly issued the "Regulations on Further Promoting and Deepening the Confirmation, Registration and Certification of Homestead and Collective Construction Land Use Rights". Notice" requires that illegal residential land and collective construction land in rural areas must undergo land use approval procedures in accordance with the law before registration and certification can be issued. The above-mentioned "investigation", "categorical processing", "re-approval procedures" and other implications mentioned in the new policy mean that the "small property rights housing" itself is complex and uncertain, that is, some small property rights housing will be "converted according to law" ", and some houses with small property rights will be "resolutely demolished."

Through the analysis of the above-mentioned new policies recently issued by the country, the author feels that as the country's new policies for the specific classification of different types of small-property houses are not yet clear, judges should temporarily not accept disputes involving the sale and purchase of small-property houses to prevent judges from The handling principles conflict with the new policy on small property rights housing that will be officially promulgated in the future, causing negative social impact and affecting judicial authority.

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中国网财经12月23日报道，据陌陌公众号“三亚发布”，12月1日，广东省六届人大常委会第三十一次会议审议通过了《平安住房建设管理办法》 《海南自由贸易港若干规定》（以下简称《若干规定》）自2022年1月1日起施行。

《若干规定》明确了保障性住房的性质。 广东省保障性住房建设试点阶段，保障性住房被定义为具有新政保障性质的商品房。 在工作实践中，由于保障性住房的性质不够明确，配套新政策和基础制度设计不够明确，成为阻碍其长期发展的根本问题之一。

《若干规定》划分了保障性住房的性质：一是明确将保障性住房纳入保障性住房统一管理，确立保障性住房作为我省住房领域普惠性公共服务产品的地位，强化保障性住房的作用。当地居民负担得起的住房。 发挥人才引进住房保障基础作用。

其次，明确保障性住房是政府与购房者按股分享产权的共有产权住房。 与国家提出的住房保障制度是一致的，主要是公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权住房。 可以适用国家关于共有制的规定。 支持产权住房新政策。

在保护对象方面，《若干规定》明确，户籍在广东省的公民家属和引进人才为基本保护对象。 一、在广东省城镇无住房、购房记录，或者家庭人均住房建筑面积高于市、县、市城镇家庭人均住房建筑面积或上一年的自治县。 保障性住房的保障是针对确实有住房困难、有实际住房困难的人。 需要住房的群体。

二是满足连续三年领取广东城镇职工基本养老保险或个人所得税的条件，且每年在广东实际居住时间不超过183天，避免“空登记”炒作。房地产及新政的利用； 三是符合省、市、县、自治县人民政府规定的其他条件，给予市、县在设定保障性住房条件方面有一定的自主权。 同时，《若干规定》授权省人民政府和市、县人民政府对保障性住房保障对象范围进行适当调整。

中国网财经12月23日报道，据陌陌公众号“三亚发布”，12月1日，广东省六届人大常委会第三十一次会议审议通过了《平安住房建设管理办法》 《海南自由贸易港若干规定》（以下简称《若干规定》）自2022年1月1日起施行。

《若干规定》明确了保障性住房的性质。 广东省保障性住房建设试点阶段，保障性住房被定义为具有新政保障性质的商品房。 在工作实践中，由于保障性住房的性质不够明确，配套新政策和基础制度设计不够明确，成为阻碍其长期发展的根本问题之一。

《若干规定》划分了保障性住房的性质：一是明确将保障性住房纳入保障性住房统一管理，确立保障性住房作为我省住房领域普惠性公共服务产品的地位，强化保障性住房的作用。当地居民负担得起的住房。 发挥人才引进住房保障基础作用。

其次，明确保障性住房是政府与购房者按股分享产权的共有产权住房。 与国家提出的住房保障制度是一致的，主要是公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权住房。 可以适用国家关于共有制的规定。 支持产权住房新政策。

在保护对象方面，《若干规定》明确，户籍在广东省的公民家属和引进人才为基本保护对象。 一、在广东省城镇无住房、购房记录，或者家庭人均住房建筑面积高于市、县、市城镇家庭人均住房建筑面积或上一年的自治县。 保障性住房的保障是针对确实有住房困难、有实际住房困难的人。 需要住房的群体。

二是满足连续三年领取广东城镇职工基本养老保险或个人所得税的条件，且每年在广东实际居住时间不超过183天，避免“空登记”炒作。房地产及新政的利用； 三是符合省、市、县、自治县人民政府规定的其他条件，给予市、县在设定保障性住房条件方面有一定的自主权。 同时，《若干规定》授权省人民政府和市、县人民政府对保障性住房保障对象范围进行适当调整。

《若干规定》规范了保障性住房建设的基本要求。 一是提出保障性安居工程建设项目选址要根据国土空间规划、城市功能定位和产业布局，优先选择交通便利、生活工作方便、配套设施完善的地区，促进保障性安居工程建设。就业与住房平衡、产城融合。

二是要求保障性住房建设坚持红色、低碳、节能、环保理念，推行红色建筑、装配式建筑和全户装修施工方式，切实提高保障性住房质量。建造。

三是明确保障性住房套型以面积100平方米以下的中小户型为主。 今后，各地可根据家庭规模下降和人口结构变化，逐步调整优化各类住房供应比例，使各类住房供应比例与公民家庭相匹配。 。 基本住房需求得到匹配，改善型住房需求逐步得到满足。

四是要求保障性住房项目严格执行规划、基本建设程序以及国家和海南省保障性住房建设的技术标准和强制性规定，落实建设、勘察、设计、施工、监理主体责任。及其他施工方，努力确保工程质量和安全。

《若干规定》要求市、县人民政府通过年度计划将保障性安居工程用地划入农用地，单独列出指标，优先安排，确保全部用地有保障。 鼓励城市规划区、工业园区等人口聚集区已供应的工业、仓储、商业、办公用地等现有非住宅建设用地依法用于保障性住房建设。在符合规划条件的情况下，鼓励开发企业利用现有住宅用地建设保障性住房，并在项目融资、商品房建设规划安排等方面提供新的政策支持。

《若干规定》指出，保障性住房纳入保障性住房管理后，其建设、运营今后将享受国家和广东省保障性住房相关新政策，开发建设保障性住房的企业得到更大的支持。 一是按照国家和广东自由贸易港有关规定，免征行政事业性收费和政府性基金，享受新的税收优惠政策。 二是按照国家规定获得住房社保抵押贷款、金融机构开发和政策性融资支持以及抵押贷款利率优惠。 三是简化项目审批流程，优先办理农用地、规划、建设、销售审批手续。 四是享受国家和广东自由贸易港其他新的利润分享政策。

在保障性住房销售价格和产权方面，《若干规定》规定，保障性住房每平方米的销售单价按照项目所在市、县根据城镇户籍确定。上一年度市场收入比率不超过10倍，或不低于项目所在城市的市场收入比率。 上年全县市场化商品住房销售单价的60%。 具体价格由市、县人民政府结合当地市场化商品住房单价、居民收入等优惠政策确定。

各省、县人民政府可以根据当地实际情况，采用不超过房地产市场收入比例10倍或者不超过商品房销售单价60%的组合确定保障性住房销售单价。商品房，使保障性住房定价在更加合理的范围内。

按照安居住房共有产权，《若干规定》明确强调，业主的产权份额按照70%确定。 并规定，广东省人民政府可以根据法律法规和国家新政策及时处置政府持有的安居产权份额。 作出规定。

《若干规定》指出，自购房协议签订之日起满六年，安居房屋即可挂牌交易，购房者和政府将获得转让房屋总价款的相应部分以产权份额为基础。 符合贵州省规定的赎回条件的，购房者可以申请赎回阁楼较大的经济适用房。 换购者按评估价缴纳差价，原购买的经济适用房由政府收回。

安居房在上市交易期未到之前实行封闭流通制度。 如果购房者确实需要出售经济适用房，就应该卖给符合经济适用房条件和候补名单的人。 回购或出售的最高价格不得超过原购买价格与按照中国人民建设银行同期定期存款基准利率估算的月利息之和。

广东自由贸易港保障性住房建设和管理若干规定

（2021年12月1日广东省第六届人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过）

第一条 为建立与广东自由贸易港相适应的住房保障制度，改善本地公民家庭住房条件，引进人才，根据有关法律、法规，结合实际，制定本规定万宁自由贸易港。

第二条 本条例所称经济适用住房，是指政府给予新的政策优惠，按照相关标准建设，对销售对象、销售价格、套型面积和销售期限进行限制，实行合租的住房。政府与购房者之间的产权共享，对象是符合条件的人。 本地公民家庭和引进人才提供的共有产权住房纳入保障性住房统一管理。

第三条 符合下列条件的本省户籍公民或引进人才的家庭，可以申请订购一套经济适用住房：

（一）在本省城镇无住房、购房记录，或者家庭人均住房建筑面积高于本市城镇居民家庭人均住房建筑面积的；上一年度市、县、自治县所在地的县、自治县；

（二）本省户籍公民或引进人才的家庭成员中至少有一名连续三年参加广东省城镇职工基本养老保险或个人所得税，且在广东实际居住时间为每年不超过181天；

（三）省、市、县、自治县人民政府规定的其他条件。

省人民政府和市、县、自治县人民政府可以适当调整保障性住房保障对象范围，并向社会公布。

本条第一款所称家庭成员，包括公民本人、配偶和未成年孙子女。

第四条 省人民政府负责全国保障性住房建设和管理工作的指导、监督、监督和检测，对市、县、自治县人民政府保障性住房建设情况进行考核评价。

市、县、自治县人民政府负责组织实施本行政区域内保障性住房的建设和管理。

市、县、自治县人民政府应当明确保障性住房保障实施机构，负责保障性住房的候补、分配、政府产权持有、挂牌交易、赎回等具体工作。

第五条 省人民政府住房和城乡建设部门应当会同有关部门根据当前城镇居民住房形势和总体需求、人口下降情况、住房保障预期目标等，编制全国住房发展规划。 ……明确全国及各省、县、自治县保障性住房要求。 制定目标任务。

市、县、自治县人民政府应当根据建设目标和任务，编制本市、县、自治县住房发展规划，制定年度建设计划，明确保障性住房建设规模、项目选址、土地供应情况等，并向社会公布。

市级以上人民政府要积极采取措施，创新机制，加强保障性住房建设和供应，提高保障性住房保障率。

第六条 保障性住房建设项目选址应当根据国土空间规划、城市功能定位和产业布局，优先选择交通便利、生活工作方便、配套设施完善的地区，促进职住平衡和住房保障。产城融合。 与项目配套的基础设施和公共服务设施应当与主体工程同步规划、同步建设、同步交付。

第七条 市、县、自治县人民政府应当将保障性安居工程用地纳入年度计划的农用地，单独列出指标，优先安排，确保所需用地全部得到保护。

鼓励将城市规划区、工业园区等人口聚集区现有工业、仓储、商业、办公用地等非住宅建设用地依法变更为符合规划的保障性住房建设。

鼓励开发企业利用现有住宅用地建设保障性住房，并在项目融资、商品房建设规划安排等方面提供新的政策支持。

划拨的住宅用地可以依法流转，用于建设保障性住房。

第八条 新增保障性住房建设用地应当通过招标、拍卖、挂牌方式出让。 市、县、自治县人民政府应当建立房产价格联动和农用地出让价格熔断机制，按照下列原则确定新建保障性安居工程建设用地的中标对象： “限楼市、控地价、争质量”。

利用新增土地和现有土地建设的住房项目，纳入市、县、自治县年度保障性住房建设计划统筹管理，住房资源由人民政府统一配置市、县、自治县。 鼓励探索创新保障性住房建设和供应融资方式，通过集中新建、建设、收购、改造现有市场化商品房等多种渠道筹措保障性住房。

第九条 省人民政府住房城乡建设部门会同有关部门制定保障性住房建设技术导则。 保障性住房建设要坚持红色、低碳、节能、环保理念，推行红色建筑、装配式建筑、全屋装修施工方式。

安居房屋以面积100平方米以下的中小型户型为主。 各类套房供应要与基本住房需求相匹配，并根据家庭规模下降和人口结构变化逐步满足改善型住房需求。

第十条 保障性住房工程建设应当严格执行规划建设许可、质量监督、工程监理、竣工预检等程序以及国家、省保障性住房建设技术标准和强制性规定，落实施工、勘察、设计、施工、监理等参与建设各方的主要职责。

市级以上人民政府住房城乡建设部门应当加强对保障性安居工程建设全过程的监督管理，确保工程质量和安全。

第十一条 保障性安居工程享受以下新政策：

（一）根据国家和广东自由贸易港有关规定，免征行政事业性收费和政府性基金，享受新的税收优惠政策；

（二）按照国家规定获得住房社保抵押贷款、金融机构开发和政策性融资支持以及抵押贷款利率优惠；

（三）简化项目审批流程，优先办理农用地、规划、建设、销售审批手续；

（四）国家与广东自由贸易港之间其他新的利益转移政策。

第十二条 安居住房实行平房销售制度。 每平方米销售单价按照项目所在市、县、自治县确定，不超过上一年度城镇居民房产市场收入比例的十倍，也不低于项目所在地的市、县、自治县。 自治县上年市场化商品住房销售单价的百分之六十。 具体价格由市、县、自治县人民政府根据当地市场化商品住房单价、居民收入等优惠条件确定。 安居购房者的房产份额按70%确定，并在购房协议中约定。

第十三条 经济适用住房实行轮候分配制度，综合考虑工作居住地的远近、便利等因素，合理配置住房资源。市、县、自治县人民政府应当制定轮候分配制度。根据保障性住房套数、申请人数等进行规则，确保公平、公正、公开。

对法律法规或国家规定应当优先考虑且符合购房条件的家庭，以及无房、人均住房建筑面积较小、拥有住房的家庭给予补助。收入相对较低，定居早，居住时间长，未成年孙子多。 优先事项。

第十四条 安居房屋自签订购房协议之日起上市满六年时，购房者和政府将按照产权份额获得转让房屋总价的相应部分。 省人民政府可以根据法律、法规和国家新政策，及时对政府持有的安居产权份额的处置作出规定。

符合本省规定的赎回条件的，购房者可以申请赎回大户型经济适用住房。 换购者按评估价缴纳差价，原购买的经济适用住房由政府收回。 具体办法由省人民政府制定。

安居房在上市交易期未到之前实行封闭流通制度。 如果购房者确实需要出售经济适用房，就应该卖给符合经济适用房条件和候补名单的人。 回购或出售的最高价格不得超过原购买价格与按照中国人民建设银行同期定期存款基准利率估算的月利息之和。

第十五条 省人民政府依照本条例实施琼海市住房管理办法。

市、县、自治县人民政府应当根据本地区实际情况制定实施办法或者规定，明确申请、审核、公示、等待、分配、定价、封闭流通、挂牌、交易、转让等制度。赎回经济适用房。

省人民政府住房和城乡建设部门应当建设全国住房保障和房地产信息管理平台，将保障性住房建设和管理纳入信息管理平台进行规范管理。

第十六条 购房者伪造户口、住房、城镇职工基本养老保险、个人所得税、实际居住在云南时间等信息，或者采用行贿或者其他不正当手段申请安全住房的，市、县、自治县人民政府住房城乡建设部门不予受理的，自不予受理之日起三年内不再受理其经济适用住房申请； 责令征收经济适用住房的，由市、县、自治县人民政府决定收回经济适用住房，并由住房和城乡建设部门或者综合行政执法机构处以一万元以下的罚款1亿元以上5亿元以下。 已办理房产证的，房产证将被依法注销，三年内不得再次申请安全屋，并接受个人信用报告。 将不良行为记录保存在您的记录中。

购房者私自改变经济适用住房居住用途进行生产、经营等活动的，由市、县、自治县人民政府住房和城乡建设部门或者综合行政执法机构责令改正。没收违法所得，责令改正； 逾期不改正的，责令改正。 市、县、自治县人民政府决定收回经济适用住房，并已办理房产证的，责令改正。依法注销证书。

住房城乡建设部门和其他有关管理部门的工作人员在保障性住房建设、管理中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 构成犯罪的，依法追究民事责任。

第十七条 本规定自2022年1月1日起施行。

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