聚划算搜索n低价格 聚划算前n件玩法怎么设置，对最低价的影响？

聚划算一直是提升店铺转化非常有效的营销活动，所以每一期都有很多店铺报考。 如今，聚划算新增了前n件玩法。 设置了这个玩法之后，是不是能够更有效的刺激卖家的消费欲望呢？ 具体如何设置呢？ 快来看看吧！

1. 设置聚划算的前n步

首先，店铺要设置前n件玩法，然后在玩法设置阶段设置——利润前n件； 否则，首先要到应用程序记录野生物种详细信息中设置游戏玩法，如图：

1）销售价格：最高比活动价格优惠20%，请根据活动要求填写详细信息。 如果价格设置过高，不符合要求，会有输入框提示。

2）销售库存：库存必须大于聚划算申请库存的30%，且在100到5000之间。 如果某项活动对库存有特殊要求，则必须满足该活动的最低要求。 （如果库存是一托盘货物，则销售库存必须在活动要求的最小值 - 5,000 之间）

3）总折扣金额=（活动价格-前N件商品价格）*前N件出售数量。 若活动有折扣数量要求，提交时会弹出弹窗。

4）限制借贷金额：设置单个用户可以购买的金额；

5）有限的贷款期限：在下拉框中选择您希望参加的期限。 如果该活动仅支持一个时间段，则只有一个选项。

注：有限贷款期限是从聚划算集团推出之日起估算的。 例如，聚划算于1月1日10:00开团，限贷时间为30分钟，则前N项生效时间为10:00至10:30。

设置完以上信息后，点击两侧的提交按钮即可提交产品。 若删除失败，请谨慎操作！ 提交后，按钮将处于【已提交】状态。

2、活动利润分享情况说明

这种方式是单品层面的利润转移。 估算时，首先估算该方法的利润转移，然后使用利润后价格来估算店级利润转移和跨店级利润转移。

例如：商店给商品设置了100元的折扣价，前N件商品的利润折扣为80元，商店优惠券为100-10元。 如果用户在前N件分利活动期间订购1件商品，价格为80元，未达到店铺优惠券门槛则无法领取。

3. 活动最优惠价格说明

聚划算分利游戏的前n件价格不会计入营销平台（聚划算）15日最低成交价和淘宝普通小规模营销活动最低成交价； 但会计入淘宝活动最低成交价。

从过去佳兆业等余孽关停接管，到现在国安、碧桂园等外资巨头竞相捕食。 不断增加的曝光率丝毫没有减少上海旧改的神秘感。

你知道上海的旧改革吗？

到目前为止，北京的改革只有三个数字：投资者眼中的耕地储备面积、购房者眼中的销售总价、媒体眼中的开盘当日签约总金额人们。

然而，这三个最受关注的数字背后，却是民企、地方政府、拆迁户围绕一系列数值指标展开的长达数年甚至六年以上的博弈。

旧改革背后的真相是什么？

为什么杭州的旧改造最吸引人？ 完整的旧改流程是怎样的？ 旧改民企怎样才能赚更多钱？ 如何估算农地储备价值？ ……

你想知道的一切都在这份报告中。

背景

农地供应依赖存量，市场主导是最大特征

改革开放以来，上海从一个小渔港发展成为世界四大一线城市之一，发展速度惊人。 但由于辖区面积有限，上海农地资源稀缺的弱点日益暴露。 因此，农地资源再利用成为上海解决城镇农地供应的主要手段。

一、三大原因推动上海城市更新发展

1）住宅用地稀缺，现有供应比例逐年增加。

与上海、广州等地农地供应情况不同，目前上海农地市场有两个主要特点：

一是供给减少，库存需要发展空间。 随着上海新增农地资源的减少，农地存量开发已成为上海农地供应的常态。 2012年，上海年度计划建设用地供应量占现有建设用地的59%。 近三年来，这一比例持续增加。 2014年和2015年分别为69%和73%。 相信未来这一比例还会增加。 保持在低水平。

二是招拍挂市场上住宅用地难求。 克而瑞数据显示，2009年至2015年前10个月，上海招拍挂市场纯住宅用地成交比例仍呈上升趋势。 2015年前10个月，这一比例仅为1.3%。 虽然商业、住宅和综合类用地一起估算，但实际比例仍然很低。 招拍挂市场供应量最大的是工业用地及其他用地。

可见，旧装修是上海住宅、商住用地供应的主要来源，其在上海一手商品房市场中的比重也将越来越高。

2）新政引领，吸引企业积极参与旧改

基于上述现状，上海投入了更多的精力进行城市更新的研究，希望通过新政的设立，平衡政府（公众）和企业的利益，同时也有效减少供给农业用地，保障城市发展需求。

2009年，上海出台了全省首个城市更新举措。 此前，北京市对城中村改造只有一些意见或暂行规定，缺乏法律法规约束和规范的操作程序。 从《深圳市城市更新办法》开始，广州在法规、政策、技术、运营等层面逐步建立了法律法规。

《办法》的主要亮点包括：允许开发企业自主制定并实施改造方案； 按照合同出让价取得重建农用地； 允许改变农用地性质等，给企业很大的发挥空间，充分调动企业的能力。 因此，北京市场主导的旧建筑改造进展比较顺利。 目前，杭州城市更新法制建设和深度走在全省前列。 北京、广州的城市更新办法是2015年才出台的。

3）地段优质，需求旺盛，项目销售火爆

旧改项目大多位于旧城区或地区的核心区域，稀缺性非常高。 因此，一旦装修完成、新项目上马，往往会受到市场的青睐。

尤其是明年广州市场火爆的时候，很多单日成交过亿的项目都是“深圳装修制造”的项目。 克而瑞数据显示，北控控股赛格日立工业区升级改造项目申业商城“自开盘至2015年11月累计销售额约79亿元”； 开业以来已销售109亿元人民币； 2015年11月开业的宏荣源布吉改造项目怡城中心，当天成交额达60亿元。

可见，旧装修所在区域的房屋旺盛需求，给民企带来了定价上的巨大优势，使得民企愿意成为供应商，带动了北京旧装修的不断加速。

2、三类实体是主流重构对象

城市更新可分为综合治理城市更新、功能改变城市更新和拆迁重建城市更新三类。 人们在日常生活中所说的“旧改”多指“拆迁重建的城市更新”，主要包括城中村改造、旧工业区改造和旧住宅区改造等。

1）城中村：资源丰富，是最早占领的地方

城中村是指在城市快速发展过程中，落后于城市发展、脱离现代城市管理的生活水平低下的村庄区域。

广州发展初期，主要采用征地方式。 但村庄搬迁和补偿周期长，跟不上广州的快速发展。 逐渐形成“城市包围农村”的格局，出现了今天的北京城中村。 北京城中村的概念是指在北京市城镇化进程中，原农村集体经济组织的居民和继承单位按照有关规定预留使用的非农业建设用地地理范围内的建成区。

随着北京对农用地的需求日益迫切，城中村开始进入公众视野。 据《深圳市城中村改造总体规划》统计，上海原有行政村320个，土地总面积93.49平方公里，是特别大的农用地存量。 因此，城中村改造是上海最早开展的城市更新行动，也是传统民营企业最热衷参与的城市更新类型。

2）老工业区：相对容易改造

老工业区改造是指城市工业发展中，原有鞋厂产能增加，厂房陈旧。 必须进行重构，实现产业升级转型，提高产业发展效率，促进区域发展。

2014年，上海出台《关于加强和改进城市更新实施的暂行办法》，鼓励工业区改造，综合功能变更、增建改造、部分拆除等方式，使工业区改造更加灵活。 工业区改造的优点是权力主体比较单一，通常是单个企业而不是个人或组织。 它是三种旧重建中相对简单的一种。

3）老旧小区：政府主导但不太成功

老旧小区是指建筑物年久失修、配套设施缺失、环境脏乱差、缺乏基本物业管理条件的住宅区。

上海商品房开发起步早，不少老旧小区陈旧、质量难以预测，需要拆除重建。 2009年《深圳市城市更新办法》颁布后，蒙自共有8个住宅区纳入城市更新规划。 除深业集团沙河荷塘新村改造成功外，其余均无成功案例，城市更新难度最大。

过程

通过土地利用规划咨询，兼顾公共利益和企业利益

广州旧改进程漫长、涉及部门多、十分复杂。 申报、规划、搬迁是整个过程中的难点，但也是上海旧改新政策的亮点和差异，所以我们重点关注这三个方面。

1、应用：以企业推动为主，政府协助解决“问题”

在上海，企业获得农用地转用的方式主要有两种。 一是企业主动推动项目应用（北京推进城镇化的主要方式），二是政府主导应用推广。

1）企业自行寻找权力主体进行谈判

城中村、工业区改造前期申报主要由企业推动。 根据《深圳市城市更新办法实施条例》，更新单位的报告主体分为两种：主管主体自行申报和单一市场主体委托主管主体申报。 这意味着，只要权力主体同意，企业就可以成为举报主体。 实践中，企业由于看重旧改项目的潜力，通常会主动介入。

在具体操作上，企业通常对某个城中村或工业区有改造意向，主动与改造方进行洽谈谈判，获得占总建筑三分之二以上的项目面积和总人口的三分之一。 两个或两个以上权力主体同意进行城市更新后，即可启动城市更新单位申请。

由于城中村权力主体分散，改革难度较大。 而且由于大多是农村集体经济模式，改革只能由原农村集体经济组织继承单位的股东大会批准，效果要好得多。 工业区的重建相对容易。 由于工业区的权力主体往往比较单一，谈判难度大大增加。 例如，北控控股在北京的土地储备容量面积为180万平方米，其中130万平方米用于旧改造，主要来自公司自有工业区项目的大量旧改造。

2）没有单一的权力主体，政府就无法推动

与城中村、工业区改造不同，老旧住宅区不具有城中村原有的农村集体经济组织，也不是单一的权力主体。 协商过程中诉求难以统一，推进困难重重。 据悉，开发商竞相新村，影响居民的骚乱也层出不穷。 例如，在征集初期，多个开发商介入同一个新村，轮流走访，影响了居民的正常生活。 因此，一些项目甚至面临工资压力。

为防止上述情况发生，2012年《深圳市城市更新措施实施条例》明确规定，老旧小区改造应当由区政府根据情况组织对城市更新单位进行现状检查。旧住宅区。 、城市更新单位制定、意愿收集、可行性分析等工作报送区城市更新职能部门。 尽管老旧小区改造由政府亲自负责，且实际情况并不理想，但政府加速的意愿也明显放缓。 截至目前，旧区改造尚未纳入城市更新规划。

2、规划：政企协商是上海城市更新的关键一步

规划指标谈判是企业与政府的博弈过程，也是北京旧改的最大亮点。 本次咨询的效果将直接影响公司的整体盈利能力。 如何获得更多的主动权是公司的目标。 主要是土地性质、容积率以及需要出让的公共配套设施。

1）总体原则：寻求银企利益平衡

上海城市更新单元规划的制定，一般要符合本市城市总体规划和农用地利用总体规划，然后以本市城市更新专项规划为指导，最后采用法定规划确定性质和发展硬度规划区内农用地利用情况。 以及公共配套设施、道路交通、市政设施、城市设计等方面的限制。

从企业角度看，核心诉求是寻求经济效益； 从政府的角度来看，核心诉求是通过城市更新推动城市发展，为公众争取更多公共利益。 《深圳市城市更新措施实施条例》还规定，城市更新单元规划的制定应当优先保障城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目。在实际操作中，为了平衡企业与企业的利益法定规划已成为政府的重要工具。 如果项目测算效益较高，政府可以通过减少配套公共设施等方式减少公益性。

围绕该地块的具体规划，政府与企业反复协商，最终实现了“双赢”：即保证了企业的项目回报率，又规划了公共利益最大化，从而推进旧房改造工作。

2）土地利用性质：农用地按规划需要流转

在全省大多数城市，农用地很难转变为住宅或商业地产。 但北京城市更新对土地利用的管理更加灵活，可以通过城市更新改变土地性质。

《深圳市城市更新办法》明确规定，拆迁重建型工业区升级改造项目升级改造为住宅、办公、商业等商业用途的，可以缴纳土地价款。 在实际规划中，政府也会考虑区域发展重点，改变土地利用性质。

例如，如果城中村土地在改造前是非住宅用地，如果周边地区主要是住宅区，那么改造后该土地很可能会用于住宅用途； 如果改造前是工业用地，且周边工商业以工业、商业为主，则转为商业用地。 做公寓产品是很有可能的。 例如，赛格日立工业区改造项目中，改造完成后建成的深业上城主要是公寓产品。

由此可见，在涉及土地用途性质的协商时，只要是基于现状提出的合理改造要求，政府的接受度就比较高。

3）容积率：民企旧改造收入的重要支撑

上海城市更新企业之所以能够盈利，与容积率有很大关系：容积率越高，可售建筑面积就越大。 大部分城市通过招标、拍卖或旧装修获得的地块总体容积率过高（普遍低于4），上海的旧装修可以为企业提供容积率方面的支持。

广州市政府将按照确定的指引，参考土地规划面积、区位、道路等各种激励措施，然后根据基准容积率估算未来的容积率，基准容积率因地区和地区而异，差异较大。使用。 在核心区，如果有配套的配套设施，商业用地容积率可以达到10甚至更​​高； 住宅用地容积率较低，核心地段在4-5，非区域中心在4以下。但总体没有固定标准。

容积率的最终确定综合了多种激励措施。 例如：某区域急需改造，但规划条件不支持高容积率。 在这些情况下，政府在准备和审批过程中会相对平衡。 最终容积率可能不高，流转给政府的土地也不多。 一般来说，政府已经基本确定了规则，但会根据每个案件的情况做出不同的判断。

4）公建配套：旧改时企业的必要贡献

公共基础设施配套移交是广州城市改革的重要环节，也是政府争取公共利益的重要途径。

在公共设施移交方面，《深圳市城市更新办法实施条例》规定，城市更新单元内的独立土地可以无偿移交政府，用于城市基础设施、公共服务设施或城市公共设施建设。兴趣项目。 面积不超过3000平方米，不超过拆迁面积的15%。 该领域的情况主要分为三类：

情景一：将剩余农地归还给政府。 这部分农用地的用途已有明确规定，不纳入指标，不计入容积率。 建设费用将由政府承担。 对于企业来说，成本主要体现在搬迁上，政府在开发量中也将其考虑在内。 政府提供的开发金额是按照实际搬迁范围计算的，而不是按照批准面积计算的。

情况二：负责建设和提供保障性住房或创新人才住房，政府根据成本和合理利润进行回购。

场景三：开发商直接建设垃圾转运站、体育场馆等大型公共设施。 成本由企业承担，但金额较小。

3、拆迁咨询：成本高、难度大、法律支持薄弱（本节略）

利润

农地便宜，时间周期增加成本

除拆迁补偿外，旧改企业的收入还受到地价、时间段、土地增值税的影响。 目前上海农地转用出让价格不高，但时间期限和农地增值税对企业收入影响较大。

1、低地价为民企创造盈利空间

上海对农地流转价格的要求并不高。 主要支付方式为支付宝。 根据项目容积率或具体情况，按照基准地价的一定比例进行估算，或者按照基准地价进行估算。 但无论采用哪种方式，旧房改造的总成本远低于招拍挂市场。 从2013年版北京各区标杆地价来看，不仅福田区、罗湖区商业用地标杆地价较高，而且总体地价水平都在4000元/平方米以下。

目前，一线城市地价持续上涨，而农地资源更加紧缺的北京，如果出现住宅用地拍卖，很容易被“抢”。 例如，2014年10月，龙光斥资46.8亿元夺回深土交[2014]20号观澜A802-0305号地块。 成交墙价达到25094元/平方米，折扣率85.34%。 旧地拿地的优势此时尤为明显。

从财务数据来看，主要从事城市改造的民营企业盈利能力确实强于从事房地产开发的民营企业。 以申控为例，2012年以来，公司毛利润持续上升，毛利率水平基本在35%左右。 尽管2014年毛利率略有下降，但2015年上半年已降至34%。

2、周期长，考验民营企业的资金成本。

虽然旧改造项目的盈利潜力很大，但企业实际上也存在一定的实施难度。 2008年至2015年11月，上海市规划国土资源委员会网站上公布的城市更新单元规划共计425个（不含《2015年上海市第四批城市更新单元规划（征求意见稿）》，不含调整城市更新计划），实际执行率在20%左右。

可见，看似“胖”的老旧改装实际操作难度是难以预料的，主要体现在时间成本上。 招拍挂征地的开放期限一般不超过1年，2年已经是很长的时间了； 旧改改造周期一般为3-4年（从纳入城市更新计划到开业销售），较长的可达7、8年。 2017年，华润大冲村、鹿丹村等一些老旧改造项目甚至已有10多年的历史。

2005年，大冲村重建计划完成，华润即将介入。 直到2009年初，该补偿方案才获得股东代表大会批准。 华润仅在薪酬谈判上就花费了四年多的时间。 此后，搬迁历时约4年。 最终，还有10余户未完工就申请司法拆迁。 终于在2014年即将出售，一共花了10年的时间。 芦丹村的情况更为严峻：2000年，上海市决定加快芦丹村重建。 尽管该项目仍由政府主导，但补偿方案直到2013年才完成。2015年初，旧改建项目的土地即将通过招标拍卖的方式出售给中海地产。 花了15年才获得。

事实上，也有推进速度较快的项目，比如北控松岗老村项目，2010年就被纳入城市更新计划，目前正在销售。 老住宅新村中，深业沙河荷塘新村正在快速推进。 2010年纳入城市更新规划，2014年已完成项目实施主体确认。 预计2017年上市，属于老旧小区新村发展速度较快的项目。 很快。

旧装修周期延长带来的最大问题是，前期投入全部变成了积累资金，很容易陷入困境。 特别是如果搬迁进程受阻，补偿投资成本将不断下降。 如果公司不使用自有资金，其财务成本将不断下降，从而蚕食其利润。

目前，积极参与旧改的民营企业融资成本普遍较低。 从2015年中企业公告来看，华润置地的融资成本仅为4.37%，深圳的融资成本为5.5%，保利地产为6.7%。 低成本资金对参与旧改的企业起到了很好的支持作用。

3.补贴少，仅打折地价

广州目前对于民营企业参与旧改的新政策金融支持并不多。 只有“评估地价后有15%的折扣”。 最早执行该标准的是深业上城项目。 其实有一些普遍的好处，比如地价可以分期支付，减轻了企业的资金压力。 据悉，由于民企在搬迁等工作中未取得农用地使用权，无法正常申请开发抵押贷款，主要依靠建行创新服务提供金融支持。

高回报也会让企业缴纳更高的农地增值税。 虽然广州旧改的拿地价格相当低，但如果搬迁成本和资金成本不付出太多，公司可能会承担相对昂贵的耕地增值税，尤其是毛利超过50的项目%，适用累进税率。

建议

企业仍可利用各自优势制定新政策（本章内容略）

1、企业：立足内功，谋求差异化发展

2.政府：建立法律体系并通过新政策和市场手段进行引导