公交站台门面价格 买车票时如何在线选铺位？亲测发现→

记者从12306网站了解到

目前12306个网站（含手机客户端，下同）

试用网上商店选择服务，

有 230 趟列车可供选择，可到达全省所有地区。

普速旅客列车作为试点。

适用于火车普通卧铺、硬卧和

列车不设座位，设有一等卧铺、二等卧铺和一等卧铺。

提供网上独立选店服务，

同时，

继续落实60岁以上奶奶等重点旅客政策

优先提供下铺服务。

据介绍，网上选店服务上线前，游客通过高铁南站售票窗口、售票点等线下渠道订购软卧车票时可以选择店铺类型。 在12306网站订购软卧票时，系统手动分配档位。

网上选卧位服务上线后，旅客可在12306网站订购试点列车软卧车票。 旅客可在网上选择试运行普通列车的软卧上、中、下铺和卧铺上下铺，以及不设座列车的上、下铺。 对于一等座上、下铺位，二等座上、中、下铺位，系统将手动分配符合乘客要求的铺位。 同时，继续对60岁以上老奶奶等重点旅客实行优先分配。 店铺服务。

若剩余摊位无法满足选摊需求，系统将随机分配摊位，游客可根据自身情况选择接受或取消。 线下购票的旅客仍可自行选择店铺。

那么如何知道火车是否提供选舱服务呢？

还，

试点车次在车票查询界面上。

“商店”一词已被降低。

记者在12306App上查询南京至上海的车次发现，车票查询界面下移的带有“店”字样的车次可以在线选择。

明天中午，记者打开12306 App车票查询界面，查询上海至南京、北京等地的试点列车，发现北京至云南的T871次列车、广州东至北京的Z697次列车、广州南到北京虹桥的D933次列车十多趟车可以在网上选择档位。

记者亲自测试发现，部分列车可以在网上选择酒店。

值得注意的是，如果剩余座位（摊位）无法满足需求，系统将手动分配； 进入展馆页面时，如果用户没有进行身份验证，也没有激活“铁道自由行”会员，将很难选摊。 嘴。

另外，如果同一个订单包含不同档位要求，则无法选择档位。 如果您需要选择摊位，则必须单独下订单。

关于网上选店服务试点列车的详细信息，旅客可查看高铁12306网站。

商业房地产（Commercialrealestate）通常是指专门用于商业活动或以增加收入为目的的房地产。 商业物业管理有时也称为盈利性物业管理或投资性物业管理。

广义的商业地产包括零售批发、商务办公、宾馆、饭店、仓储、休闲娱乐等房地产。

狭义的商业地产多指零售、批发行业采用的房地产方式，如超市、商场、商业店、批发市场、百货店、便利店等。

明天我想和大家交流的主要是狭义上的商业地产评估，即超市、卖场的评估。

做投资的同学有时会遇到竞标资产包，其中包括小型商业物业管理需要评估其价值；

或者在收购土地时，底层企业总是很容易被集团指责为增加利润而压低价格。

由于业务评估需要考虑的不确定影响因素较多，涉及的情况也更加复杂。 每当遇到这种情况，我们总是担心如何评估商业价值。

接下来，我们将从商业地产特点、评估目的、评估方法三个方面简要探讨商业地产评估中需要了解的相关事项。

与住宅、工业物业管理相比，商业地产有几个明显的特点：

1、盈利能力

商业地产的主要特点是能否通过商业租金利润、房产增值变现等多种方式实现盈利。 同时，随着商业化运作，也会形成附加值。

2、投资规模大

购物中心和大型综合商场的结构比住宅、工厂更为复杂，建筑设计要求更高。 建设需要大量的建设资金和运维费用，开发则需要更多的资金和时间。

3、投资回收期长

商业地产通常需要至少2-3年的运营转型才能相对成熟，因为根据目前的地价和利润，商业地产的投资回收期通常为12-20年。

4、投资的不确定性

与住宅物业的一次性销售和贷款不同，商业地产大多是转租赁。 租金收入是持续的现金流，投资周期长。

随着外部环境、政策、经营状况等变化，租金也会发生变化，因此存在较大的不确定性。

5、业务形式和内容多样

业务形式有直接转让、只租不售、租售结合三种。

直接转让是商业地产最原始的模式，即开发后直接销售。 此类商业地产多为新村商铺或商业街，规模较小，以销售生活必需品或配套服务为主。

第二种是开发后自给自足，只租不卖，通过招商引资经营，以支付租金为主要收入来源。

这种模式对开发商的资金和运营要求较高。

租售结合是目前市场上比较常见的模式。 这些模式的最大特点是开发商拥有主营业务，出售部分商铺，直接参与主营业务运营。

在这种模式下，开发商需要对商圈进行精准的规划、定位和运营策略。

在日常投资工作中，什么情况下需要进行业务评估？ 一般来说，评估有以下目的。

1. 农地价值的推算

取得商住用地或者含有纯商业用途的土地进行开发前，需要制定规划开发方案，运用假设开发法原则，综合评估商住​​部分总量和现金流情况，并做好开发工作。落后计算农用地可接受单价上限。

当商住比较高时，商业成分评估的准确性对于项目实现预期效益指标至关重要。

2、抵押及处分

企业向建设银行、信托公司等金融机构申请抵押贷款时，以商业物业管理作为抵押，需要对其抵押价值进行评估。

根据抵押情况，还有初始抵押评估、再抵押评估、续期抵押评估、抵押处置评估等。

由于经营方式不同，纯自有/部分自有房产抵押贷款根据各地新政策会有不同的要求（这个话题可以稍后再与您讨论）。

3. 房地产销售/招标

竞购公司股份或不良资产包时，一般会涉及各类资产，也可能涉及商业物业管理的评估。

一般机构会高价竞购资产，然后通过重新定位、转型升级、优化运营，增加商业价值，创造良好的现金流收入，或者实现贴现转让。

4、征地拆迁补偿

征地拆迁涉及商业物业管理且改造困难时，需要对商业物业管理进行评估和补偿；

在实际改造项目中，如果原建筑有商业物业管理，通常采用比例装修或超额装修补偿方式，很少采取直接货币补偿的方式。

5. 房地产纠纷、拍卖、保险、税务等。

上述几类投资工作涉及的相对较少，这里不再讨论。

接下来我们谈谈评价方法。

根据《房地产估价标准》GB/T50291-2015，商业房地产估价可以采用比较法、收益法、成本法等。

为了准确评估商业地产的市场价值，根据商业地产的盈利特点，在商业地产交易较为活跃的地方应优先采用比较法和收益法。

对于成本法，可以作为辅助参考，但通常不建议作为主要审查。

1.比较法（SalesComparisonApproach）

市场比较法，也称为销售比较法，是最常见的估值方法，常用于评估住宅房地产销售，但也可用于商业交易活跃的情况。

是指从近期成交的类似房产中，按照一定条件选取类似的可比案例，与评估对象进行比较、修正，确定市场价值的方法。

在可比案例的选择上，应选择与项目所在地、建筑主体结构、楼层、总建筑面积、临街面等距离较近的案例，且交易时间最好相隔一年以内。

商业地产的转售和出租更加频繁，尤其是大型商铺，更容易获得可比较的例子。

一般来说，商业物业管理比较价格=可比实例成交价格×成交情况修正系数×区域情况修正系数×个人激励修正系数（具体修正系数和权重可根据实际情况进行调整）

案例：市CA路10号H新村某店

该建筑为混凝土结构，用于商业用途，已使用10年。 需要评估商店的价格。

①收集交易实例

②选择可比较的例子

根据现场勘察和交易情况，选取与该店铺在用途、建筑结构、建设时间、地点等方面相同或相似的3个交易案例。

③交易状态修正

案例A和案例C都是正常交易，价格也比较正常。 B店被买家紧急转让，属异常交易，应适当纠正。

假设评估对象的交易价格系数为100，可比案例A、C的交易价格系数也为100，B的交易价格系数为98。

④交易日期修正

情况B和C都是2021年的交易，C的交易时间是2020年。但由于相差时间并不长，所以不需要设置日期修正系数。

⑤区域情况修正

⑥个别触发修正

⑦价格比较和估算

三个可比案例的价格都比较接近。 求算术平均值=(20470+18386+21686)/3=20180元/㎡

那么预估商铺=单边售价×建筑面积=20180×400=807.2亿元。

2.收入法

利润法又称利润资本化法、收入减少法。

商业地产的价值体现在其赚取利润的能力，因此利润法是商业地产最常用的估值方法之一。

简单来说，就是以企业预计的未来净利润为基础，通过测算商业地产的净利润、收益期限和报酬率或资本化率，然后将其现值累加到当前评估时间点，得到评估对象的价值。 方式。

在具体操作过程中，不同的业态、类型必须区别对待。

利润法分为直接资本化法和报酬资本化法。

不同的是，后者直接将某一年的利润乘以资本化率，得到市值； 前者考虑未来年度利润，将现金流量现值与贴现累计金额相加，得到市场价值。

每年净利润保持不变，利润是有限期间的估算公式。

五：房产折扣

a：房地产年净利润

r：报酬率（又称回报率、回报率）

n：剩余盈利期

净利润持续逐年下降，有限期间利润估算公式为：

五：房产折扣

a：房地产年净利润

r：报酬率

g：净利润占比逐年增加

n：剩余盈利期

t：利润增长期

案件：

商业综合体的耕地使用年限为40年，且不可再生。 已经使用5年了。 正常情况下，每年扣除每月利息、税金、折旧和折旧之前的净利润为8亿元。 该类型商业地产综合报酬率为10%。

那么该房地产的利润价格估算如下：

*实际情况中，租金、净利润、回报率、收益年限等指标并未直接给出。 每月的利息、税金、折旧、摊销、空置率、投资者预期利润等都需要综合考虑。 通常借助比较法，通过可比案例的比较和修正，以及估计和推导得出。

3、成本法

成本法，简单来说，就是指卖方委托物业管理所支付的价格等于重建同一栋楼房的费用。

成本法测算逻辑为物业管理价值=农地成本+建设总成本-摊销。

有时，由于缺乏市场交易案例，且该地区大部分商户只租不售，因此会采用成本法作为辅助参考。

案件：

估价对象为某地中心区一家小型超市，总面积1万平方米，总建筑面积8万平方米。

该项目于2011年5月竣工，建筑结构为钢筋混凝土结构。 耕地是通过招标、拍卖、挂牌取得的耕地使用权。 现计划于2021年5月整体出售。

经调查，2021年，附近同商业用途、类似规模的农用地单价为15321元，经区位、临街等比较后修正为15000元/㎡。同级别、同类型超市不包括农业用地。 重置价格为8000元/㎡。

本项目耕地使用年限为40年，建筑物耐久性年限也为40年（采用直线摊销）。

① 计算征用耕地费用

农用地单价=10000*15000=15000元

② 计算建筑物的重置价

重置建筑单价=80000*8000=64000元

③建筑物摊销

摊销费用=6.4亿*10/40=16000元

④房产价格估算

总评估=1.5+6.4-1.6=63000元

评估总价=6.3亿/8万㎡=7875元/㎡

以上案例介绍均为理想假设，仅用于说明评估方法的应用。