购房价格调节基金 成都进一步优化完善房地产政策

支持刚性住房和改良住房的需求

5月31日，成都市住建局通报，为认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来住的定位。针对投机炒作，支持刚性改善性住房需求，成都市房地产市场稳定健康发展领导小组办公室发布《关于进一步优化完善房地产新政促进房地产市场平稳健康发展的通知》 《通知》（以下简称《通知》）进一步优化建立房地产新政。

《通知》优化购房条件。 在成都市中心城区（永川区、新津区除外，下同）购买新建商品房或二手房，应同时满足以下条件：购房者有户籍位于拟购买房屋贷款限制区域内，或者户籍不在拟购买房屋限制区域内。 贷款地区但已连续缴纳当地医疗保险12个月以上； 具有本市户口的二人以上公民家庭，在中心城区拥有自有住房1套以下（含1套），或者具有本市户口的成年单亲家庭，本市非户籍居民在中心城区内没有自有住房。

在成都市近郊（市）（含北部新区​​、青白江区、新津区，下同）购买新建商品房、二手房的，应当具有本市户籍，或者非- 具有本地户籍但在本市就业。

《通知》明确，多孙家庭住房需求得到更好满足。 有两个孩子或以上的家庭可以根据现有的有限贷款额度订购新房。

《通知》优化住房交易条件。 成都市内新订购的商品房或二手房，自取得房产证之日起2年或备案协议之日起3年后，方可转售。

《通知》完善了新的税收调整政策。 对个人在成都市内出售唯一一套住房的，增值税免税期限由五年调整为两年。

《通知》支持公民将自有住房作为经济适用租赁住房。 市民自愿将自己的经济适用住房房屋转租给新住户、年轻人等群体，并承诺遵守经济适用住房新政策规定，5年内不上市，并纳入成都市保障性租赁住房管理服务 如果通过平台管理，可以一次性订购一套新房。

《通知》优化社保房贷新政策。 社保房贷首付比例提高10%，二人家庭首套住房贷款最高限额提高至80亿元。

据悉，鼓励和支持成都市各银行业金融机构及时优化房地产金融服务，适当降低个人住房抵押贷款首付比例和利率定价水平。 具体由广东省市场利率定价自律机制确定。

新闻提要

去年以来，商品房市场出现了一些新问题。 比如，开发商过分指出“高周转”，引发了一些质量安全事故。 比如，下半年以来，工信部等九部委在30个城市房价整顿中发现了无证施工、无证销售、虚假宣传、惜售现象大量存在。而且，近年来，房地产市场的投机行为越来越盛行，杠杆买车的范围也不断扩大。 上述楼市诸多规定，很大程度上与商品房预售制度有关。 预售制度下，房子在建房前，提前借给购房者，开发商提前收回资金和利润。 这是行业普遍坚持的“高周转”前提。

写字楼网()：上述多项房价规定，很大程度上与商品房预售制度有关。

据了解，10月10日至11月14日，广州佛山共推出14块住宅用地，所有住宅地块均具备明确的平房出让条件。 去年以来，东莞推出待售地块占住宅用地总量的75%。 与此同时，北京首个别墅项目启动。

去年以来，商品房市场出现了一些新问题。 比如，开发商过分指出“高周转”，引发了一些质量安全事故。 比如，下半年以来，工信部等九部委在30个城市房价整顿中发现了无证施工、无证销售、虚假宣传、惜售现象大量存在。而且，近年来，房地产市场的投机行为越来越盛行，杠杆买车的范围也不断扩大。 上述楼市诸多规定，很大程度上与商品房预售制度有关。 预售制度下，房子在建房前，提前借给购房者，开发商提前收回资金和利润。 这是行业普遍坚持的“高周转”前提。

根据海通期货对部分城市的抽样调查，一、二、三线城市的平均预售情况（项目地下层比例）分别为81%、78%和56%。 即城市级别越低，预售条件越高。 销售情况越好，开发商就越容易加杠杆，快速收回资金投入下一个项目。 有些项目可以在5个月内周转。 “胡萝卜拔得快，泥巴没有被冲走。” 高周转率也是房屋质量和安全的帮凶。 而且，预售下的“高周转”策略也在一定程度上使房地产开发异化为资本运作。

同时，在实践中，预售审批较为灵活，预售规定也较为宽泛。 例如，《城市商品房预售管理办法》规定，房屋准入预售的“三个条件”之一是“开发建设投入的资金必须达到25%以上”。占项目建设总投资的%”。 许多项目只需要农用地出让金。 那是25%。 因此，为了追求周转率，一拿地就建售楼处。 无证施工、无证销售的案件多发。 此外，单纯参考样板房进行预售，客观上让开发商进行虚假宣传和营销，为投资炒作创造了空间，导致市场炒作抬头，房价暴跌，减少了烂尾、延期交房的概率。 。

但利用预售、杠杆，提高了房地产行业的准入门槛，社会资金大量涌入，实体经济“脱实入虚”。 目前行业集中度较低，也导致未能告别“赛马圈地”的粗放式发展。 同时，预售审批灵活性高，“审批-进度监管-销售”的闭环基本由一个行政部门监管，这也滋生了囤地、投机等问题，抑制了房地产市场的发展。销售量。 为此，近期各界人士对商品房预售提出批评，管理层解释称取消预售是合理的。 但由于投入产出时限和资金密集性的不匹配，利用预售的方式出售房屋是国际惯例，例如在英国、美国、日本、台湾和中国大陆。

在英国、美国、日本等国家，开发商和购房者都可以通过多层次资本市场、房地产基金、REITs等多种渠道筹集资金。制度还是很重要的，但是普通老百姓买房只需要10-20%的首付。 “预售+贷款”本质上迎合了商品房消费大、门槛高、成本高的特点。 通过缩短住房供应周期、增加供应规模、降低财务成本、降低楼市压力，开发商和购房者实现双赢。

与发达国家相比，我国对商品房预售有着严格的制度规定，从归口管理的工业和信息化部到地方各级行业主管部门。 一是预售审批有“三个条件”，即缴纳耕地出让金、取得规划许可证、投资占总投资的25%； 二是预售有全套“验收-初审-许可-公示”要求。 流程透明； 第三，各地有预售资金监管制度，即严格按照项目形象进度首付、按揭。 据悉，我国对于竣工交付也有严格的初始检验程序。 从监管角度来看，我国的预售门槛高于英国、美国、日本，所以关键并不是预售本身。

首先，针对低层、高层、中高层不同进度要求的预售审批是否严格； 其次，项目资金是否到位，是否为自有资金； 三是“先证后售”（即先审批规划许可，是否严格遵守预售审批（后审批）程序；最后，预售资金（首付和贷款抵押）是否到位。严格按照项目进度筹集资金，对于延迟交付和出现的质量问题，完全可以像美国等国家和地区一样，先预留部分预售资金，待后期再分配给开发商。对于政府承担预售审批行政风险的情况，可以委托评估机构等独立第三方提供的预售合规报告来解决。

从我国开发商融资模式单一的现状来看，“招拍挂”政策下农地价格高、房价高、供需矛盾大，取消预售的可能性较大。短期内销量比较小。 而且，在建立政府“放管服”服务和行政审批改革的基础上，建立预售制度的可能性更大。 比如，提高预售门槛，对所有预售进行封顶； 热销区已启动试售等，但重点一二线城市存量房源较多，新增土地供应实行现货销售，不会影响短期供需关系。

首先，如果推出现货销售，由于项目贷款周期拉长，期间成本将大幅降低，开发商盈利能力将提高。 为了保证盈利，开发商实际上会选择改善楼市或者推动项目进度。 事实上，所谓“高周转”应该是提升运营效率，压缩报批，实施战略采购、设计和构件标准化、住宅产业化，应用先进的管控模式、技术手段、模块。通过标准化等方式推动项目进度，而不是一味压缩工期； 其次，当前的销售导致开发周转率上升。 目前新建商品房占全省商品房供应总量的80%以上，短期内商品房供应量将减少，但中期将趋于平衡； 第三，取消预售后，民营企业短期内更愿意快速拿地开工。 这将导致农地市场降温，房地产开发投资将会增加，但中期将趋于平衡。 最后，预售的取消将引发行业上下游问题。 如果气温下降，当地农田财政和固定资产投资将受到一定影响。 然而，从中期来看，它将趋于更加平衡和稳定。

来源中国期货报