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丰和别墅售楼处电话：400-8123-224 【销售中心】该项目位于杭州市南浔镇。 南浔镇目前分为三大蓝筹股，分别是项目所在的木渎主城区和丰和镇。 京商城和南浔经济园区，南浔商城目前正处于发展中期阶段。 风和别墅销售热线...

广州金山“丰和山庄”

丰和别墅售楼处电话：400-8123-224【销售中心】

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南浔古城世界非物质文化遗产名城

目前，南浔的发展目标是围绕南浔特色小镇建设，重点把塘桥打造成长三角经济门户、交通枢纽、产业融合型、功能节点。

2017年，南浔镇被列为首批国家级特色小镇，启动30亿更新计划。 未来产业结构将发生剧烈调整。

房屋面积200-300-500平米联排别墅

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南浔古城

该项目位于北京南浔镇。 南浔镇目前分为三大蓝筹，即木渎主城区、枫泾上城区以及项目所在的南浔经济园区。 南浔商城目前正处于发展中期阶段。

商业、生活设施主要依托主镇区，而经济园区则主要以工业、制造企业为主，因此主镇区是目前南浔市最成熟的区域。

风和别墅销售热线：400-8123-224

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尽管长租公寓的盈利能力仍不理想，但越来越多的民企加入租赁行列。 不仅万科、龙湖、旭辉、招商蛇口、朗诗等，明年碧桂园、国安也将顺势进军旅租公寓领域。

以客户群的消费能力为维度，目前市场上的长租公寓产品可定义为高、中、低三个档次。 主要布局一、二线城市，覆盖从新人到职场，再到中产阶级和精英阶层。

现阶段，万科博宇、龙湖皇冠公寓、徐汇领宇的产品体量相对较大，型号也相对清晰。 这三个长租公寓品牌均主打中档/中高端产品。 例如，徐汇领宇的悠米国际社区+精舍青年公寓就占到了全部产品的90%； 龙湖皇冠公寓主打中高端松果系列； 万科博宇定位中高端产品，其低端产品丰汇仍在试点。

02

围绕交通轨道和科技园区布局

低端项目向市中心靠拢

对比各大城市的公租房网点可以发现，长租公寓的主要布局区域是交通轨道沿线和科技园区周边。 此外，高端长租公寓也青睐市中心地段。

交通便利、周边大型科技园区为首选地址。

青年公寓的顾客主要是80后、90后。 该群体对公共交通有着强烈的需求。 为此，开发协会在选址时重点考虑了方便轻轨或公交车的地点。

例如，Port公寓要求位置靠近轻轨或BRT站，公寓必须与周边商户打造15分钟生活圈，即步行15分钟内，饮食等生活需求衣、住、行、运动、娱乐都能满足。 从南京港公寓的分布图来看，基本都是沿着轻轨线路排列。

龙湖皇冠公寓和徐汇公寓的选址也充分考虑了交通的便利性。 每家商店要么靠近轻轨，要么靠近公交车站，或者两者兼而有之。 据克而瑞统计，冠宇在广州的分店通常位于轨道交通1公里以内、办公人群聚集的地方。

除了交通便利之外，青年公寓的选址也有利于科技园周边区域。 由于科技园区白领集中，是青年公寓的目标客群。 博宇、冠宇、领宇等项目通常选择位于半径2公里以内有小型科技园区的地点。

项目越低端，离市中心越近

CBD是商务办公的集中区域。 长租公寓位于周边，通勤路线短，商业娱乐设施齐全，更符合高端租房者的需求。 一般来说，越是高端长租公寓，越有可能位于城市的核心区域。

徐汇领语旗下博乐视、悠米国际、精舍青年三大产品线，在选址上存在显着差异。 博乐视的主要客户群是国有企业高管和商业人士。 该地点将位于城市的核心。 有米国际主要针对企业白领。 选址将充分考虑公共交通的便利性，以轨道交通附近为主。 园区周边和园区内绵延数公里，而精舍青年公寓则主要布局在高校周边。

03

房屋面积与等级成反比

不同定位的公寓满足不同层次的需求

大量数据显示，长租公寓的成本回收周期非常长。 理想情况下4-5年即可收回成本，但如果不理想则需要7年以上。 这就需要在产品设计、功能匹配等方面努力做到成本与功效之间的平衡。

1、房间面积随等级降低而减少。

面积对租金有直接影响。 一般来说，面积越大，租金越高。 一些长租公寓产品在面积大小上划分明显，比如领宇的三大产品线：博乐时-悠米-精舍。 房间面积根据产品的定位从高到低递减。

博宇定位为中高端产品，面积通常在10至56平方米之间。 但可以看出，不同项目的卧室面积存在差异。 例如，万科博域棠下项目主要针对23-35岁在职或创业初期的年轻人。 卧室都是18-25的，有小阁楼。

中高端项目中套房面积小于30平米的情况很常见。

在立面方面，由于原有物业管理架构的限制，有的项目立面类型多达七八种。 一般来说，出于面积集约化的考虑，小loft通常设计为loft或平层大单间。

▲博宇西龙店-大单间

以下loft在博宇的小型loft项目中非常常见。 外墙嵌入了一个简单的铁制床架，营造出升高的效果，并为地面活动预留了更多的空间。 图中的阁楼面积约20平方米，兼容睡眠区、浴室、接待区等功能空间。

▲博宇·棠下店

中高端产品的阁楼通常在35平方米以上，面积比较宽敞。 loft设计大多是大单间或一室一厅。

▲有米国际社区（北京浦江店）

还有一些采用跳层结构。 比如有米国际35平米的loft，露台上不仅有床，还有定制的内置家具。

▲有米国际社区（北京浦江店）

2、中高端产品：满足基本生活需求

中高端产品为刚需公寓。 受预算和单位面积的限制，中高端产品只能有限程度地满足最基本的需求，实用性要求最高。

卧室主要满足高频使用功能

不少长租公寓都明确了室外功能区的使用频率，优先配置高频功能区，弱化低频功能区的配置。

在青年公寓中，使用频率最高的物品是床、浴室和家具，因此独立的浴室、床和家具是青年公寓的必备品。 此外，大多还配有简单的书籍和椅子。

在家电方面，饮水机和空调是必需品，也是卧室的标配。 洗衣机、冰箱、电磁炉等经常丢失。

在青年公寓中，较少使用的功能区域通常包括卧室、厨房和餐厅。

可见，很多小阁楼所谓的一室一厅只是一把额外简单的椅子，并不能称为真正意义上的书房。 对于一卧室或三卧室公寓来说，露台更加豪华。 大多数中高端青年公寓都没有窗户。

▲博裕罗湖店

▲精舍青年社区（广州SM广场店）

中高端产品公共区域与卧室功能互补

青年公寓基本预留公共区域。 在不同的项目中，公共区域的功能有一定的差异。 一般来说，中高端公共区域首先是补充卧室的功能，其次是具有活动和社交功能。 在中高端项目中，公共区域是社交空间和服务场所。

由于很多高需求的青年公寓没有卧室，有的甚至没有洗衣机，所以在公共区域设置公共卧室、公共餐厅、公共洗衣房，以填补卧室功能的缺失。

像博宇这样的很多项目都没有独立卧室，而是采用公共卧室的形式。 例如，博宇滨江东店，单栋楼每层定义为4个单元，每个单元有一个公共卧室，由6户人家共用。

共享生活设施有时会增强租户的体验，尤其是那些经常使用的设施。 明远君在社交网站上看到，某品牌公寓的住户抱怨公共冰柜容量不足：店长每天晚上上班时都会把冰柜里的东西掉下来。 为了腾出空间，存储超过三天的物品将被清除。 这引起了租户的强烈不满。

很多项目都会将天台开辟为室内活动区域，但实际上户外活动受天气影响较大，天台多作为公共晾晒场所。