中国钻石交易中心 价格 【中国钻石交易中心】

【中国砖石交易中心【上海砖石交易所】】详细介绍 【中国砖石交易中心】和【上海砖石交易所】于2000年10月27日经国务院批准成立中华人民共和国。 该市场是中国大陆唯一的砖石进出口贸易平台。 钻石交易所是世界砖石交易所联合会（WFDB）的成员。 按照国际通行的砌体交易规则运作，为中外砌体贸易商提供公平、公正、安全、封闭管理的交易场所。 【中国砖石交易中心】及【上海砖石交易所】会员会议。 会员大会由全体会员组成。 是【中国砖石交易中心】和【上海砖石交易所】的权威机构，实行自律管理。 会员大会设理事会，是会员大会的常设机构。 理事会对会员大会负责。 董事会全体董事由会员大会选举产生。 董事长由中国公民兼任。 【中国砖石交易中心】和【上海砖石交易中心】于2009年10月从北京金茂大厦整体搬迁至新建的“中国砖石交易中心”大楼，总建筑面积5万平方米。作为类似保税区的海关特殊监管区域，大楼内的安检、安防系统设计特殊。 海关、检验检疫局、外汇局、工商局、税务局等驻地政府机构作为“一站式”业务受理机构，在大楼内履行政府职能； 建设银行、护航、报关、钻石鉴定等机构提供服务配套服务。 海关新政 1、【中国砖石交易中心】和【上海砖石交易所】是省内正常贸易下砖石进出口的唯一渠道。

2.国家一般贸易项下砖石料（包括砖石毛坯和未镶嵌抛光砖，下同）进出口集中在【中国砖石交易中心】和【上海砖石交易所】报关手续办理完毕； 所有从【中国砖石交易中心】和【上海砖石交易所】进口的国外毛坯和成品钻石均免征关税。 三、加工贸易项下砌体进出口仍按现行新政策办理。 如果转为出口，必须在【中国砖石交易中心】和【上海砖石交易所】进行交易或注册。 4、钻石从境外进入交易所或从交易所运往境外时，只需在交易所海关办理登记手续即可。 砖石从交易所运往国外其他地区，或者从国外其他地区运往交易所，依法办理进出口通关手续。 5、交易所砖石委托保税区或出口加工区企业加工，接受海关保税监管。 委托外地企业加工的，应当按照现行加工贸易规定办理。 新税收政策 1、钻石交易所是我省正常贸易下砖石进出口的唯一渠道。 所有从钻石交易所进口的毛石和成品砖石均免征关税。 2.钻石进口增值税：纳税人从国外市场钻石交易所购买的砖石和毛坯钻石，免征进口增值税。 进口成品砖石实际增值税税率超过4%的部分由海关征收。 征服和撤退。 进口工业钻石需缴纳进口关税和进口增值税。 3、国内加工成品砖石新税收政策：对于境外加工的砖石毛坯，如果通过钻石交易所销售，在国外销售环节免征增值税； 如果不是通过钻石交易所出售，则在国外销售环节按17征税。 增值税按% 税率征收。

4、国内加工成品砖进入钻石交易所视为出口，不予退税。 由于钻石交易所再次进军国外市场，如果实际进口增值税超过4%，即征即退。 5、企业出口新税：出口企业出口税为71021000、71023900、71042010、71049091、71051010、71131110、71131911、71131991、71132010、71162000税。 外汇新政 1、经外汇管理部门批准，钻石交易所会员可以开立砖石交易专用外汇账户。 2.在钻石交易所注册的会员的外汇收支，以及场外法人与砖石交易相关的外汇收支，必须通过专用外汇账户进行。 会员与境内外交易所之间的砌体交易均视为境内交易所。 境外机构进出口，应当由境内外机构办理相关手续。 3、无外汇或外汇资金不足且以人民币资金注册或注册的会员，可按相关规定申请所需外汇启动资金结汇； 购汇必须存入其开立的砌体交易外汇专用账户。 。 四、会员之间、会员与境外机构之间、会员与保税区、出口加工区、境内外机构之间的砖石交易均以外币计价和结算。 5、经批准取得砌体特殊进出口权的交易所外资会员，在办理进口业务（非以入境登记名义进口）时，所需外汇资金可由交易所缴纳。会员自有外汇自行选择或根据（收汇、售汇及核销管理规定）通过交通银行结汇支付。

六、办理进出口项目外汇收支时，应按照场外企业进出口收汇相关规定办理名录登记、核销等手续。 交易规则【中国砖石交易中心】和【上海砖石交易所】交易规则第一条规范【中国砖石交易中心】和【上海砖石交易所】（以下简称钻石交易所）的交易）活动，维护当事人的合法权益，根据《【中国砖石交易中心】、【上海砖石交易所】章程》等法律、法规和规章，制定本规则规则。 钻石交易所的所有交易活动都必须遵守这些规则。 本规则没有规定的，适用钻石交易所会员大会通过的其他规定。 第二条 钻石交易所的交易活动必须遵守诚实信用原则。 交易各方均有义务保守对方的商业秘密。 第三条 交易地点：钻石交易所内。 地址：北京市南汇新区世纪东路1701号中国砖石交易中心大厦。 第四条 交易时间：周二至周日，上午9点至凌晨5点。 法定节假日除外。 第五条 钻石交易所的交易范围为毛坯钻、成品钻石交易以及经政府部门批准允许进入市场的其他业务。 第六条 优化砌体进行交易的，会员（买方）应当公开该砌体的加工情况。 第七条 钻石交易所交易必须在会员之间进行。 第八条 会员可以指定一人或两人，经钻石交易所批准并经【中国砖石交易中心】和【上海砖石交易中心】联合管理办公室（）登记生效后，担任会员。以下简称砖石办）。 钻石交易所内的会员代表。

第九条 会员代表应当以会员名义从事交易活动，并签署相关文件和凭证。 会员对其代表在钻石交易所进行的交易活动承担全部责任。 第十条 会员需要更换会员代表的，应当向钻石交易所提出变更申请，经钻石交易所批准并报砖石办备案后生效。 第十一条 会员代表（交易双方）完成交易后，必须按规定填写砌体交易交易表。 砖石交易票据被视为由交易创建的书面账簿。 第十二条 非会员在钻石交易所进行交易，必须委托会员代理。 第十三条 进出钻石交易中心的砖石必须经钻石交易中心海关清关或登记。 第十四条 砌体交易的计价货币为欧元。 第十五条 有效报价必须将交易条件书面记录在信封表面，并由会员代表（报价方）签字。 第十六条 钻石交易所董事长委托总裁指定专人值班。 值班人员负责维护钻石交易所日常交易秩序，调解处理交易纠纷。 第十七条 钻石交易所鉴定人员称量的砌体重量对会员具有约束力。 对砖石重量如有异议，应由值班的周官决定并书面记录。 第十八条 会员交易中发生的争议，可以自行协商解决。 若协商不成，任何一方均可将争议提交值班人员调解。 第十九条 争议双方能够达成合同或者接受值班人员提出的处理意见的，合同或者处理意见应当以书面形式记录，并由争议双方和值班人员签字。

该书面记录对争议双方均具有约束力。 第二十条 争议双方未达成协议或者不接受值班人员提出的处理意见的，争议双方及值班人员应当对争议情况进行书面记录并签字，并然后按照钻石交易所仲裁规则提交仲裁。 第二十一条 三分之一以上会员提议的，或者砖石办公室可以根据新的国家政策调整的需要，提出修改本规则的建议。 第二十二条 本规则由钻石交易所董事会负责解释。 第二十三条 本规则经会员大会三分之二以上会员表决通过，并经砌石办批准后施行。 这同样适用于变更。 交易所章程 第一章 北京砖石交易所章程总则 第一条 为了规范砌体交易行为，保护交易当事人的合法权益，保证交易公平、公正、有序进行为促进我国砖石料交易市场的发展，根据有关法律、法规，参照国际通行做法，制定本章程。 第二条 本砖石交易所全称：北京砖石交易所，英文简称Diamond Exchange。 其英文全称：SHANGHAIDIAMONDEXCHANGE，英文缩写SDE。 第三条 钻石交易所住所为北京市世纪东路1701号中国砖石交易中心。 第四条 钻石交易所为实体交易者提供公平、公正、安全、封闭管理的交易场所，履行国家有关法律、法规、规章和新政规定的责任，不以营利为目的，实行自律。管理。 会员组织。 第五条 钻石交易所的组织机构由以下部分组成： （一）权益组织。

广州砖石交易所会员大会（以下简称会员大会）是钻石交易所的权力机构，由全体钻石交易所会员（以下简称会员）组成。 （二）常设机构。 北京砖石交易中心董事会（以下简称董事会）是会员会议的常设机构，董事会对会员会议负责。 （三）专业委员会。 北京砖石交易中心纪律委员会、上海砖石交易中心仲裁委员会（以下分别简称纪律委员会、仲裁委员会）是由会员大会补选产生的专业委员会，负责为召开会员大会。 其他专业委员会可以根据实际需要由董事会设立和任命，并对董事会负责。 (4) 主席。 北京砖石交易中心总裁（以下简称总裁）由董事会提名，北京砖石交易联合管理办公室（以下简称砖石办公室）任免，对董事会和砖石办负责。 钻石交易所的日常事务委托北京钻石交易所有限公司负责。 第六条 钻石交易所接受砖石办的协调、指导和监督。 第七条 钻石交易中心的一切活动必须遵守中华人民共和国法律、法规，不得损害社会公共利益以及其他组织和公民的合法权益。 第八条 会员及其相关交易活动必须遵守本章程。 第二章会员第九条申请成为会员，必须具备下列条件： （一）是在中华人民共和国境内注册的具有独立法人资格的从事砌体建筑业的企业； （二）在境内外从事砌体建筑业务； 从事砌体行业二年以上（含五年）； （三）具有良好的商业信誉； (4) 持有由两名准会员签署的书面推荐信。 推荐人应对被推荐人的行为和商业信誉有充分的了解。 。

（五）认可本章程，愿意遵守钻石交易所的规定，愿意足额收取会员费和年费。 第十条 会员分为预备会员和预备会员。 预备会员的预备期为两年。 预会期满后，经理事会表决通过并报砌石办备案后，即可转为新会员。 如果董事会不投票成为准会员，则预备期可以从六个月延长至一年，或者可以取消预备会员资格。 预备会员期限延长或者取消预备会员资格的，理事会应当报砌石办备案。 北京砖石交易中心有限公司或其指定子公司的股东以及钻石交易所其他第一届会员为未来会员。 第十一条 钻石交易所按照下列程序接纳会员： （一）申请人填写《上海砖石交易所会员申请表》并向钻石交易所提交相关材料； （2）钻石交易所收到申请文件后10天内收到申请人姓名、法定代表人（姓名、照片）、指定代表（姓名、照片）、推荐人姓名、法定代表人等信息.将在总统签署后在钻石交易所公布。 发表时间为30天； （三）理事会会议听取会长关于申请人及发表情况的报告后，对申请进行表决，作出是否接纳其为预备会员的决定； （四）入会批准后，由会长指定部门办理会员注册手续，颁发会员证书，并在钻石交易所公布。 如果申请人被拒绝成为会员，他或她可以在被拒绝之日起一年内重新申请。 第十二条 会员可以指定代表（以下简称“代表”）在钻石交易所从事实体交易。

会员应将其指定的代表以书面形式通知交易所及砌石办公室。 代表人应当同时具备下列条件： （一）在境内外从事砌筑行业二年以上（含五年）； (2) 良好行为证明。 会员必须与其指定的代表签订委托合同，并对代表在钻石交易所开展的一切业务活动承担责任。 会员及其指定代表的委托关系发生变化时，会员应当及时将委托合同的变更情况书面通知钻石交易所和砖石办公室。 第十三条 会员享有下列权利： （一）出席会员会议； （二）在钻石交易所进出口和交易砖块、钻石，享受钻石交易所的公共设施和服务； (3)参加钻石交易所。 提议修改交易所的交易规则和管理制度； （四）对申请入会的申请人提出异议； （五）补选和补选董事会、纪律委员会、仲裁委员会成员的权利； （六）兼任其他专业委员会委员； （七）推荐新会员加入会员； （八）会员大会决定的其他职权。 预备会员享有前项第五项至第七项以外的各项权利。 第十四条 会员应当承担下列义务： （一）遵守本章程和钻石交易所的规则、制度； （二）接受钻石交易所和国家有关部门的管理和监督； （三）监督钻石交易所的活动，对交易所的行为承担责任； （四）按照钻石交易所规定收取会员费、年费及其他费用。 第十五条 符合下列条件的，可以通过出售会员资格成为预备会员： （一）受让人符合本条第九条规定的条件，但可以免交会费； （二）受让人与出卖人签订会员销售合同； 会员销售手续，应参照第十一条第一项程序办理。

第十六条 会员有下列情形之一的，立即暂停其会员资格： （一）会员申请退出钻石交易所，经董事会讨论通过； （二）会员被董事会注销的。 ; （三）企业分立、合并，董事会不同意保留其会员资格的； （四）企业解散、破产或者停止营业。 会员资格被暂停的，理事会应当向晨报砖石办公室备案。 第三章 会员会议 第十七条 会员会议每年至少召开一次。 董事会应当于会员会议召开三十日前书面通知会员，并附上会员会议的主要议题。 会员收到通知后，应当及时书面告知董事会是否出席会员会议。 会员会议须有过半数（含半数）会员出席，其决议须经出席会员三分之二以上通过方为有效。 每位成员有一票。 第十八条 会员大会行使下列职权： （一）审议批准或者变更钻石交易所章程、交易规则及其他规则； （二）补选和罢免董事会、纪律委员会、仲裁委员会成员； （三）审议、批准钻石交易所董事会工作报告和财务预决算报告； （四）决定钻石交易所的其他重大事项。 第十九条 会员大会召开期间，有下列情形之一的，可以按照第十八条第二款、第三款的规定召开会员大会临时股东大会： （一）有1人以上出席时- 三分之一成员共同提议； （二）董事会认为必要时。 第二十条 会员会议和临时股东大会由董事会召集，会议主席由董事长或者指定董事兼任。

第四章董事会 第二十一条董事会的主要职责是： （一）起草钻石交易所章程、交易规则和其他规则。 （二）制定、修改钻石交易所现场交易管理制度。 （三）管理会员缴纳的会员费、年费及其他法律费用。 （四）聘任或者解聘纪律委员会、仲裁委员会以外的专业委员会成员。 (5) 补选可罢免主席或副主席。 （六）讨论决定吸纳会员、转为正式会员、申请退会、解聘会员等事宜。 （七）审议院长关于钻石交易所日常管理工作的报告。 （八）会员大会授权的其他事项。 第二十二条 董事由会员大会从会员中选举产生。 非会员董事由砖石办公室任命。 董事每届任期两年，可以连选连任。 选举产生的董事由其法定代表人履行职责。 董事因故不能出席会议的，可以书面委托代表出席。 总裁是董事会的实际成员。 第一届董事会董事由砖石办从第一届会员中提名，经会员大会审议通过后连选连任。 第二十三条 董事会由全体董事组成，成员总数必须为偶数。 董事会设董事长一名，副董事长若干名。 董事长、副董事长由董事会从历任董事中选举产生。 他们的任期为两年，可以连选连任。 董事长由中国公民兼任。 董事会设名誉主席一名，名誉董事若干名，由砖石行业知名人士兼任。 董事会的组成须报砌石办批准。 第一届理事会主席、副主席由砖石办历任理事后聘任，经理事会审议通过后连选连任。

第二十四条 董事会会议由董事长或者董事长指定的董事召集。 董事会会议每六个月召开一次。 董事会会议须有三分之二以上董事出席，其决议须经出席会议董事三分之二以上通过方能生效。 第五章中级管理人员 第二十五条钻石交易所中级管理人员是指总裁、副总裁及常设部门负责人以上的管理人员。 中层管理人员不得在砖石企业兼职，也不得受委托担任钻石交易所会员代表。 中级管理人员须报砖石办备案。 第二十六条 钻石交易所的日常管理工作由总裁负责，其他中层管理人员协助。 行长的具体职责和任期由董事会决定。 总工程师由院长提名，由砌石办任免。 其他中层管理人员的具体职责和任命由行长负责。 第六章 专业委员会 第二十七条 纪律委员会负责对违反本章程及有关规定的会员进行处罚，对严重违法的会员提请董事会解聘。 纪律委员会工作规则由董事会另行制定，经会员大会讨论通过，报砌石办初审后生效。 第二十八条 仲裁委员会负责仲裁、处理钻石交易所会员之间的交易纠纷。 仲裁规则由理事会另行起草，经会员大会讨论通过，报砌石办初审后生效。 第二十九条 其他专业委员会的设立由董事会决定、任命，并报砌石办备案。 第七章 纠纷处理 第三十条 董事长每两周从董事中指定两名值班人员或委托总裁负责维护钻石交易所日常交易秩序和调解处理交易纠纷。

第三十一条 会员之间在交易过程中发生的任何争议，可以自行协商解决。 若协商不成，任何一方均可提交值班人员调解。 第三十二条 值班人员当场解决的纠纷，争议双方能够达成合同或者接受值班人员提出的处理意见的，应当记录合同或者处理意见的内容书面形式，但合同内容或者处理意见应当由争议双方书面记录，并由周值班人员签字。 该书面记录对争议双方均具有约束力。 第三十三条 争议双方未达成协议或者不接受值班人员提出的处理意见的，争议双方和值班人员应当对争议情况进行书面记录并签字，然后提交给值班人员。按照钻石交易所仲裁规则进行仲裁。 。 第八章处罚 第三十四条值班人员在履行职责时，可以按照交易规则对违反交易规则的会员给予暂停交易、警告、罚款等处罚。 处罚事项应向晨报砖石办公室备案。 第三十五条 会员违反本章程及钻石交易所其他规则的，由钻石交易所有关机构按照钻石交易所有关规定进行处罚。 处罚事项应向晨报砖石办公室备案。 第九章 财务管理 第三十六条 钻石交易所的资金收入包括以下几方面： （一）会员缴纳的入场费； （二）会员缴纳的年费； （三）其他合法收入。 钻石交易所的费用由以下几个方面组成： （一）钻石交易所场地的租金费用； （二）钻石交易所工作人员费用总额； （三）董事会批准的其他费用。 第三十七条 董事会按照有关法律、法规的规定，将年度财务预决算报告经注册会计师审计后，提交会员大会审议批准，并报砌石办备案。归档。

Chapter 10 Supplementary Provisions Article 38 The trading rules of the Diamond Exchange and other other rules shall be drafted separately by the Board of Directors and shall be submitted to the Masonry Office for preliminary review before taking effect. Article 39 The “territory” in this Charter is determined based on the current customs territory and does not include the Taiwan Extraordinary Administrative Region, Macao Extraordinary Administrative Region and Hong Kong. Article 40 The Board of Directors is responsible for interpreting this charter. Article 41 Changes to this charter must be discussed and approved at a membership meeting and submitted to the Masonry Office for preliminary review. Article 42 This Article of Association will come into effect after being discussed and approved by the members' meeting and submitted to the Masonry Office for preliminary review. The China Brick and Stone Trading Center building, where the agency is located, is a special customs supervision area similar to a bonded area. All bricks and stones entering this area or going overseas from this area do not involve any tax. The Masonry Office, Customs, Inspection and Quarantine Bureau, State Administration of Foreign Exchange, Industry and Commerce Bureau, and Taxation Bureau serve as "one-stop" business acceptance agencies to perform government functions in the building; China Construction Bank, Escort, Customs Declaration, Diamond Identification and other agencies provide supporting services. The import and export, entry and exit business of bricks and stones are supervised by the customs office in the Diamond Exchange; the certificate of origin of the rough masonry is handled by the Inspection and Quarantine Bureau office in the Diamond Exchange; the tax authorities issue value-added tax receipts when the bricks and stones go abroad. The tax agency stationed at the Diamond Exchange shall be responsible for the formulation. Masonry Office: The full name is "Diamond Joint Management Office". Responsible for examining and approving the establishment of domestic masonry import and export enterprises and the qualification registration of diamond exchange member enterprises. (Picture 1) Customs: [China Brick and Stone Trading Center] and [Shanghai Brick and Stone Exchange] Customs (formerly the Nanjing Customs Office in the Brick and Stone Exchange, established on September 2, 2002), through the State Administration of Customs Authorize to supervise and manage the masonry entering and exiting the Diamond Exchange in accordance with the law. In view of the frequent entry and exit and transaction characteristics of masonry, implement an early reporting and filing system, provide a red channel for customs clearance for imported and exported masonry, and implement customs zero-level regulations on imported masonry. The new tariff policy centralizes the customs clearance procedures for the import and export of masonry under the province's normal trade items.

The import and export of bricks and stones under normal trade in the province (including rough masonry and unmounted polished diamonds, the same below) are centralized at the Diamond Exchange for customs clearance procedures; masonry under processing trade must go to the diamond exchange if they are converted to export. Transactions or filings made. When bricks and stones enter the diamond exchange from overseas or go from the diamond exchange to overseas, they only need to go through the filing and registration procedures with the customs stationed in the exchange. Bricks and stones are transported from the diamond exchange to other foreign regions, or from other foreign regions to the diamond exchange, and the import and export customs clearance procedures are handled in accordance with the law. Bricks and stones in the diamond exchange are entrusted to be processed by enterprises located in bonded zones or export processing zones, and are subject to customs bonded supervision. Processing entrusted to enterprises in other areas must be claimed in accordance with the current processing trade regulations. (Figure 2) Inspection and Quarantine: Minhang Inspection and Quarantine Bureau is one of the first units designated by the General Administration of Quality Supervision, Inspection and Quarantine to accept the Kimberley Process and is stationed at the Diamond Exchange. It is entrusted by the Guangzhou Inspection and Quarantine Bureau to undertake the province's general trade and Beijing area processing trade. Acceptance and declaration, inspection, passport verification, verification and release of import and export rough masonry, as well as registration and daily management of related enterprises. (Figure 3) Taxation: The tax agency designated by the tax authority and stationed at the Diamond Exchange is responsible for the centralized invoicing of value-added tax receipts for Diamond Exchange member companies in the foreign aspects of brick and stone transactions. (Picture 4) Identification: The National Jewelry Jade Quality Supervision and Inspection Center is the largest jewelry grading and identification institution in China's jewelry industry. Its masonry identification laboratory at the Diamond Exchange is a national-level professional laboratory with strong technical strength. Responsible for the inspection tasks of China Customs at the Diamond Exchange for import and export of bricks and stones. (Picture 5) Freight: Brinker Group and Macayami, international masonry and jewelry transportation companies, have established representative offices respectively to provide members with professional freight services.

(Figure 6) Bank of Communications: China Industrial and Commercial Bank of Communications and CITIC Bank of Communications have opened branches and offices on the Diamond Exchange respectively. (Figure 7) Supervision Mechanism As an extraordinary customs supervision area, the Diamond Exchange provides a fair, open and fair trading platform for the import and export of bricks and stones to ensure that bricks and stones transactions can operate safely and smoothly. Complying with international practices, member units participate in brick and stone transactions through the Diamond Exchange trading platform and directly enjoy the new brick and stone taxation policies granted by the state, while relevant government departments exercise government management and supervision functions through the trading platform, and the Diamond Exchange platform operates efficiently It can also be regarded as the pioneer in China's earliest attempt to operate an industry free trade zone. 1. Government supervision mechanism of the diamond trading platform. The Diamond Exchange is directly supervised by the customs. The Masonry Office, Inspection and Quarantine Bureau, State Administration of Foreign Exchange, Industry and Commerce Bureau, and Taxation Bureau each perform government functions. The entire area of ​​the Diamond Exchange is under special customs supervision. The import and export, entry and exit business of bricks and stones are supervised by the customs office stationed at the Diamond Exchange. The certificate of origin of the rough bricks and stones is handled by the Inspection and Quarantine Bureau office at the Diamond Exchange. The agency of the Municipal Taxation Bureau stationed at the Diamond Exchange is responsible for issuing value-added tax receipts when entering foreign countries. 2. The operation mode of the diamond trading platform is under the direct guidance and effective supervision of government departments such as finance, taxation, and customs. The Diamond Exchange strictly follows the relevant provisions of the new national masonry taxation policy. (1) Member units set up companies within the Diamond Exchange to specialize in brick and stone wholesale business, and directly enjoy the new brick and stone taxation policies granted by the state. Since the promulgation of Finance and Taxation [2006] No. 65, the Diamond Exchange, with the help of finance, customs, taxation and other departments, established a dynamic electronic supervision system integrating "purchase, sales and storage" of masonry in December 2006.

Through this system, relevant regulatory authorities (including finance, taxation departments, etc.) can query the member unit's import status, sales status, inventory status and other relevant information at any time. (2) The Diamond Exchange implements unified management of value-added tax receipts issued by member units for finished masonry sold abroad through the Diamond Exchange, and strictly follows the relevant requirements of the "one vote, one order" tax management new policy. That is, as long as the member units pass the anti-counterfeiting gold The tax "one machine multiple invoices" system issues a value-added tax receipt, and the diamond exchange issues a corresponding "customs entry/exit/approved single diamond exchange slip" as an attachment based on the physical quantity. There are corresponding issued VAT receipt numbers, amounts, quantities, names of buyers and sellers, tax registration numbers of both parties, etc. It also contains information such as the customs approval order number and customs approval date when the batch of masonry was imported, so as to facilitate the government department's inspection. supervisory work. (3) Starting from October 2006 (period), at the end of each quarter, the Diamond Exchange will compile statistics based on the taxation bureaus of the cities, autonomous regions, and municipalities where the buyers and sellers belong, and compile relevant information on VAT receipts issued in that quarter. Prepare detailed information and submit it to the tax bureau of each city, autonomous region, or municipality to which each buyer belongs.

随着市场经济的高度发达和人们思想观念的进步，租赁资产将会越来越多，租赁资产的租金评估将日益成为评估行业的重要服务领域。 本文一一分析了评估路径选择的复杂性、租金评估的不确定性等租赁资产租金评估的难点。 结合租赁资产租金评估的实际情况，分析了可适用于租金评估的市场比较法，结合本文介绍的理论技术和案例，对收益法和成本法的影响因素进行了比较分析。刊物，并对三大评价方法在评价实践中的具体应用进行了详细探讨，希望能够引起理论界更多的关注和思考。 。

关键词：租赁资产； 租金评估； 市场法； 盈利方式； 成本法

说到租赁，大家首先想到的就是不动产租赁，比如房屋租赁、公益场所、学校暑期教室、公共娱乐场所等。虽然动产租赁的种类有很多，比如小型组装等。设备、勘探设备、教学设备、航天发射台、飞机、轮船、交通管道等。中国人的传统观念是增加财富，比如购买房产、农田、汽车等，而西方人价值理念是租比买差。 因此，国际四大会计师事务所都在中国租用办公室，但一定要租最好的。

事实上，如果租金评估不当，很容易给相关权利人造成损失：例如上海某公园内的天生二桥，原本是由公园所在县政府出租给个体工商户的。 然而，没过几年，县政府就花了好几倍的租金，把公园“买”了回来。 相信随着市场经济的高度发达和人们思想观念的进步，越来越多的资产将被租赁，租金评估也将成为评估行业的重要服务领域。

1、租赁资产租金评估难点分析

（一）估值路径选择复杂

租金是资产权利捆绑中的一种权益，即收益权。 由于这种收益权是附属于租赁资产的，其自身权益必然会受到租赁资产本身的影响和限制。 此外，还受到不同估值目的的影响。 不同的评估目的对应不同的价值类型。 面对估值委托时，如何选择估值路径相对复杂。 租赁资产的租金与房地产一样是可预测的、相对独特的，也受到多种激励因素的影响。 笔者觉得一般有3条估值路线可供选择：

1.市场途径

采用市场法确定基点租金价格，即通过市场案例比较得出某一时间点的租金价格。 一般情况下，客户评估的不是当前的租金，而是未来一段时间的租金利润，或者3年，或者5年，甚至更长时间。 这与我们一般租赁资产评估中的现价不同。 ，那就更复杂了。 因此，可以通过计算租赁期限和盈利面积，计算出一定时期内的租金折扣，同时通过适当的现值率计算出未来的租金下降水平。

2、盈利路径

该路线假设未来利润（或现金流）可以获得一定的回报率并覆盖租赁资产的现值。 可以采用市场法计算待估值租赁资产本身的市场价格，并通过PMT函数计算年金。 然后将折扣租金计算为有限期限年金。 这种估值路线有两个困难。 一是通过PMT功能计算年金，需要采用市场比较法相对准确地计算租赁资产的市场价格。 同时，要求现值率的选择要科学。 通过年金选择口径和折扣。 现值率相同； 其次，无论是年金还是折扣，都是一个净利润的概念。 要将其转换为租金，还必须考虑租赁成本，例如管理费、维护费、税金等。

3、成本法

将租赁资产视为有效投资，年租金即为正常回报。 回报的成本构成部分，即租金，应包括基本利润、风险补偿、管理费、维护费、税费等。 采用这种估值路径计算租赁资产租金存在三个困难。 首先，需要通过市场比较法计算出房地产的时点价值。 其次，需要通过近似预算法计算房地产的重置成本。 第三，要计算基本利润。 以及风险回报率的计算。

（2）租赁资产租金评估存在较大不确定性

一、新政的影响

以房地产为例，受新政影响较大。 对租金影响最大的新政莫过于税收新政。 涉及的税种至少包括房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加、个人所得税、城市耕地使用税、印花税等。纵观历史，房地产在不同时期扮演了不同的角色。 在鼓励房地产开发的同时，免除部分税收。 在监管房地产时，一些税收会加重。 随着房地产开发的兴起、起起落落，也出现了国十条、国八条、国六条等新的房地产调控政策。 曾经有一段时间提倡买房爱国，体现在租房市场上，也有免营业税、抵扣个人所得税等税收新政策。

如果我们在没有对房地产市场未来走势有清晰的判断，也没有对未来新政策有相对准确的把握的情况下，对未来3到5年的房地产折扣租金进行评估，我认为评估结果将完全是错误的。一年内无效。 如果租赁资产是设备或其他资产，其数学寿命比房地产要短得多。 工期越晚，新政影响越大。 尤其是与环境污染、落后产能等相关的租赁资产很可能受到新政的影响。 如果这种激励评价中没有进行分析和考虑，那么结果就会是不公平的。

2、租赁期限限制的影响

资产租赁市场受业主经济状况、获取信息量等影响，物业管理人会签订租赁协议，短则半年，长则3至5年甚至更长。 我曾经签订过一份长期租赁合同，租金为25年，要求评估剩余5年的租金折现利润。 根据《协议法》规定，租赁期限最长为20年，超过期限无效。 该协议无效。 是在1999年《合同法》施行前，根据《经济协议法》签订的。虽然《协议法》施行后，《经济协议法》手动失效，但仍有大量类似后遗症事项存在，情理之中。评估并解决此类争议。 那么，如何评估3年、5年甚至更长时间仍然存在的租金损失呢？ 需要评估师检查的东西很多，自然就成为了项目中的一个难点。

2、租赁资产租金评估方法的应用

根据我国资产评估管理要求和国际资产评估惯例，资产评估标准规定评估方法有重置成本、当前市价、折现收益和清算价格四种。 《关于加强企业国有资产评估管理有关问题的通知》（国资委权权[2006]274号）规定：“资产评估项目涉及企业价值评估时，在持续经营的前提下，原则上需要采用两种方法，对于普通资产组估值，相关估值标准和规范没有明确规定必须采用两种以上的估值方法；同时，按照相关规定《房地产估价准则》规定：“同一估价对象应当采用两种以上估价方法。 估值方法。 本文描述的是租赁资产的租金评估。 租赁资产中，房地产占比较大。 因此，本文将对几种适合租金评估的方法进行一些必要的阐述。

根据相关评估标准和规范，评估方法有多种，一般有市场比较法、收益法、成本法和假设开发法等。但适合租金评估的方法一般有3种，即市场比较法、收益法法和成本法。 至于推定开发法等评估方法，适用性稍差。 因此，本文仅对以上三种方法进行一一阐述。

(1)市场比较法

所谓市场比较法，就是将待估价房产的租金与近期成交过的三处及以上类似出租房产的租金进行比较，通过修正交易情况、交易日期得出估价。 、地点激励、个人激励等一种对主体月租金进行估值的方法。 这些方法很容易理解。 《房地产估价案例与分析》中也有相关解释，但并不详细。 作者在实际操作中提炼了一些指标：

目标租金P = 租赁实例的实际租金P X 租金构成修正系数Ax 租金交易情况修正系数B

租金构成A是指对本案中租赁财产与估价对象之间物质内容和附加服务内容差异的修改。 比如，都是商业楼，但有的带家具，有的不带家具。 由于差异，租金价格会略有不同。 具有类似物业管理但有物业和停车位的商铺租赁与没有物业和停车位的商铺租赁之间可能存在差异。

交易情况B和交易期间c的内容与通常的市场比较法修改的内容相同，即交易情况是否正常，并对交易期间与评估基准日之间的差异进行修正，此处省略。

需要关注租金下降激励措施的修订D。 您只需查询历史租金的相关会计信息即可。 时点租金只是一个理论概念，更多的租金利润是未来的利润。 评估人员只能分析区域社会经济状况和租赁市场的供需情况，合理预测租赁资产的未来利润，预测租金的下降幅度，并通过分析估算确定下降因素的修正系数。 具体处理时，可以根据预测的市场租金下降指数计算出1元租金的现值，然后折算成年金系数，得到宏观诱导修正系数。 公式如下：

其中：D——减租激励修正系数； g——租金减免率； n——减租期； m——固定盈利期； y——资本化率。 n年的预期租金增长率为g，该公式适用于n年后m年内租金保持稳定的情况。 当盈利模式发生变化时，应选择合适的公式。

某些租金激励措施的修改 E 涉及质量和环境条件。 例如，当租赁资产为房地产时，位置、临街面、房屋状况、楼层、层高、面积等都会发生修改，从而影响租金。 如果租金实例中的某些激励措施与评估目标区位设置中的某些激励措施存在显着差异，足以影响租金价格，则应修改租金中的某些激励措施。

根据上述模型和方法采用市场比较法计算得出的租赁资产租金价格只是一个相对动态的时点租金价格。 事实上，根据笔者的经验，单纯确定时点租金的项目很少。 通常，需要计算租赁资产未来一段时间的租金价格。 在这些情况下，由上述公式得出的目标租金P值也必须基于以下公式：

（A 是修订后的年度目标租金，i 是现值率，n 是租赁）。

由于已知上式中已经考虑了租金减免激励的修正D，因此以后计算租金价格时不必再次考虑租金减免率。

(2) 盈利法

利润法又称利润折减法或利润本息法，计算被评估资产未来期间的预期利润，选择使用一定的现值率，将未来利润一一折现将各期未来利润折现累计额作为评估基准日的折现值，作为评估评估对象价值的方法。 这在《房地产估价案例与分析》中也有描述，但实际如何确定未来的租金利润呢？ 教科书错误地将足球俱乐部的营业利润视为管理利润。 这样算出来的租车价格肯定会误差一毛一千里。 我也见过一些用当前租金价格来预测未来几年租金的案例。 价格法本质上与本文中的市场法类似，不能视为所谓的盈利法。

本文将介绍一种非常实用的基于租赁资产租金价格的盈利方法。 租赁资产被正式视为投资。 未来的利润可以获得一定的回报率，并能正常补充本息。 具体来说，这可以通过租赁资产市场来完成。 该价格是根据偿债基金系数从年净租金A值中扣除，然后加上每年的管理费、维护费、保险费、税金及附加等租赁物业费用，得到完整客观的年租金P，然后根据委托要求，采用折现公式确定租赁资产未来一段时间的租金价值，

1.利用市场比较法计算评估对象的市场价值

计算公式为：对比价格=对比实例交易价格

2. 年租金计算

（一）根据评估对象的实际情况，可以采用公式模型或者“每年基本增加固定数额”的其他模型进行估算。 这有点类似于市场比较法的租金减免系数D值。 确定资本化率的方法有很多种。 常见的是无风险报酬率加风险调整值法累计确定资本化率。

（2）盈利期以租赁资产的剩余使用寿命为基础确定。 对于各个项目，通常按照租赁资产的化学品剩余使用寿命与法定剩余使用寿命孰低原则确定。

（3）根据1中确定的租赁资产的市场价值，通过还款基金公式并考虑逐年增加的利润，推算出每年的租金净值A。 具体公式：

3.计算营业费用

根据周边地区同类房产的转租信息，调查租赁情况及各项营业费用，确定评估对象的营业费用总额，主要包括管理费、维修费、保险费、相关税费（或营业税及其他附加、房产税）及其他费用。

4.计算租赁资产的年租金

基于租金收入计算净利润的基本公式：

租金净值A = 潜在总租金收入 – 空置和租金征收损失 + 其他收入 – 运营费用 = 年租金 A – 运营费用

那么年租金A=租金净值A+运营费用

5.计算租赁资产未来一段时间的租金

这里再次使用折扣公式：

值得一提的是，上述从租赁资产市场价格推算出的租赁资产年净租金值A中使用的N值是租赁资产的剩余使用寿命，该公式中使用的N值是根据由评估委员会。 租赁期限。

(3)成本法

一、成本法理论现状分析

成本法是在市场无法提供类似评估对象的可比实例且不便准确预测净利润的情况下，便于估计和掌握租赁资产租金价格的方法。 成本法评估在《房地产估价案例与分析》、《常用数据与资产评估》《参数指南》（2000年版）中均有提及。 《房地产估价案例与分析》提出，房屋的租金价格由八个激励因素组成。 具体公式为：

出租房的租金=摊销+维修费+管理费+月利息+税+保险费+地租+收入

《资产评估常用数据和参数指南》（2000年版）案例中介绍了两种方法：

(l) 设备租赁费=（设备原值-预计折旧+清关费+建行月利息+手续费+保险费）÷剩余使用年限X租赁期限

(2)设备租赁价格=年摊销+年摊销费。 这两本刊物介绍的成本法表面上看起来很完美，但实际上却有很多缺陷，这些缺陷在前面已经提到过，比如摊销。 摊销是一个会计术语，是一个基于历史成本的概念。 虽然提出采用重置成本来计算摊销，但其中也存在地租、利润等概念模糊的情况，导致评估时操作难度较大。 对于设备租赁，新（购）置设备时，适用原值，但一般租赁资产（包括设备）并非全新状态。 当租赁交易出现价差时，会委托中介机构进行租金评估。 这样，以租赁资产的原值作为计算租金价格的依据就不合适了。

我们仍用《资产评估常用数据与参数指南》（2000年版）第八章“资产评估典型案例分析”来描述该业务：某设备租赁公司租用了一台起重设备，原值为34亿元。 ，预计持续10年。 该公司计划租赁该设备5年。 预计设备折旧1.8亿元，清关费用2000万元，建设银行利率11.52%，每月所需利息10.2亿元。 根据双方协议，租赁期内按季度支付租金，并每次估算该设备租赁权应付租金金额。 估算步骤如下：

（1）设备租赁费=设备原值-预计折旧+搬运费+建行月利息+手续费+保险费=34-1.8+0.2+10.2+0.6+3.4=46.6亿元

（2）设备租赁期内应缴纳的租金金额=【设备租赁费/设备使用期限】

我们对以上数据一一分析：

首先，设备原值34亿元。 除非租赁的设备是全新的，否则我不知道设备的原值在计算租赁资产的租金时有什么价值。 假设设备还能使用10年，A公司已租用5年。 ，如果B公司5年后再次租赁该设备，假设该设备的设计使用期限与实际使用期限完全一致，且使用期限仍为5年，则租赁期内应缴纳的租金为可以根据给定的公式估算设备。 金额应为23.3亿元。 为什么最近五年设备性能不好，维修费用高，租金却多付？ 这是装备本来价值的设计就有问题。 《房地产估价案例与分析》（2005年版）有更好的设计，提出了重置成本。

虽然用重置成本来替代设备原值更加科学合理，但无法避免根据重置成本计算的保险费、维修费、管理费等存在相对滞后性。 相信包括房地产在内的绝大多数租赁资产，在未来五年都会发生重大变化。 如果简单地用租赁开始时的重置成本甚至历史成本（设备原值）来计算上述指标，评估结果肯定会过于僵化，偏离正常的市场价值。

第二个是农行利率。 这是什么数据？ 据介绍，建设银行的利率为11.52%，农业银行的月利息为10.2亿元，算下来拖欠的本金和利息为88.54亿元。 原值34亿元的设备与拖欠本息88.54亿元有何关系？ ？ 笔者很疑惑。 最合理的解释是第二种，即租赁资产所需的正常租赁收入和回报率为11.52%，但本息依据仍显得不足。

最后，还有手续费和保险费。 该案例没有解释如何计算。 笔者理解，手续费可能是后期的管理费，因为前期的手续费应该资本化，计入设备原值，而管理费更多的是管理人员的工资等费用，而随着价格下降，这些费用肯定会调整。 如果我们根据设备的原始价值或所谓的重置成本来估算管理费，而不考虑时间价值，那就很难了。 这是有说服力的。 事实上，由于管理费和保险费在租金价值中所占比例并不大，因此通常对评估推论影响不大。

2.成本法的实际应用

通过实践，作者考虑到了上述评估方法的缺点，并对上述方法进行了适当的修改，可以有效避免其技术缺陷。 下面的公式是：

出租房的租金=摊销+维修费+管理费+月利息+税+保险费+地租+收入

变为公式：

租赁资产年租金=租赁资产年基利+租赁资产年风险溢价+修理费+年管理费+年保险费+年税费

租赁资产基础利润=租赁资产市值×基础利润率

基准利润率可考虑最保守的投资利润，可选择同期一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年期定期存款年利率。

租赁资产风险报酬=租赁资产市场价值×风险报酬率

管理费、维护费、保险费=租赁资产重置成本×管理费、维护费、保险费

具体评估路线如下：

（一）根据政府公布的同类房地产的建筑成本或者直接根据工程造价计算计算房地产建筑物的重置价；

（二）通过市场比较法等计算方法，获取拟评估房地产的市场交易价格；

（3）基本利润是根据房地产的市场价值和一定的基准利润率确定的。 这是转租房产最基本的利润金额。 利润率可以通过投资国债等最保守的方法获得的回报率来确定。 ;

（四）综合考虑房地产的机会成本、当前地区经济状况、未来预测以及评估对象的用途和状况，确定整体风险报酬率；

（五）根据重置成本计算转租资产的管理费、维护费、保险费、税费等；

（6）累计计算租金价格。

我们仍然用上面的案例来说明：

（1）首先，我们会对设备进行价值评估。 假设通过我们的评估，该设备的市场价值仍为34亿元。 如果资产是房地产，我们不仅要评估房地产的市场价值，还需要计算房地产上建筑物的重置成本。

（2）基本利润率的确定 基本利润按照投资国债等最保守的方法获得的收益率确定，按照现行标准为3%：

（3）风险报酬率考虑设备的投资风险补偿率、管理负担补偿率、流动性缺乏补偿率等，然后除以设备投资带来的利率。 由于篇幅限制，不再展开。 如果估计的话，10%。

（四）以租赁资产的管理费、维护费、保险费、税费等为依据。 设备修理和房地产有一定的区别。 承租人通常对其进行日常维护，因此不计算修理费。 管理费和保险费一般按资产价值的2%和0.2%计算。 设备租赁根据现行《营业税暂行细则》规定，营业税按租金收入按5%的税率缴纳，城建税按照城建税额按营业税额缴纳税率（城市建设税税率：纳税人位于市区的，税率为7%；纳税人位于市区、镇的，税率为5%，教育费附加按营业税按3%的税率计算，总税率为5.85%，房产租金和房产税为I2%，应纳企业所得税为简化估算。

（5）根据公式计算：租赁资产年租金=租赁资产年基利+租赁资产年风险溢价+修理费+年管理费+年保险费+年税金（以上公式均为年度费用）

不考虑企业所得税的影响：

租赁资产年租金=34x（3%+10%+2%+o.2%）+租赁资产年租金×5.85%

租赁资产年租金=2.788÷(1-5.5%)=54891万元

为了验证上述数字的准确性，我们根据投资IO%的正常毛利润回报率进行计算，发现10年还款系数为0.1627，即年理论租金A=34x0.1627 =5.53。 大致相当于按此方法计算的5.4891，支付租金成本后仍有8%左右的净回报率。

如果按照4.66亿元/年租金扣除回报率，可以得到：4.66/34=0.13706。 查看10年还款系数表，毛利率略为6%。 如果支付管理费、保险费、税费等租赁费用，一般情况下，上述费用占收入的30%左右（6%高，这与正常市场情况不符。

3、成本法的相关思考

一般情况下，成本法很少用于租赁资产的租金评估，尤其是大量的房地产租金评估。 市场相对活跃，市值和租金计算数据相对容易获得。 但一些设备资产、构筑物及其他固定资产等，市场不活跃，很难找到租赁案例。 In these cases, the cost method is a very practical evaluation method. The techniques used by the author in practice have the same benchmark profit rate and risk reward rate estimation caliber. The profit method has the same caliber for calculating the present value rate, which provides another indicator of the same caliber for calculating the rent price in the future. At the same time, we avoid confusion in the concept of accounting amortization, focus on replacement cost, and pay more attention to leased assets. The impact of the original market value on the rent no longer concerns the original value of the equipment. In today's highly developed market economy and the emergence of new technologies, equipment, especially electronic equipment, will be updated to a large extent almost every three months. The application of the original value The meaning is actually very small, so it is of great significance for us to use the market value of leased assets. In fact, there are not many transactions of some equipment, especially old equipment. There are very few cases, and profit-related data cannot be collected. It is difficult to adopt the market method. When calculating equipment using the income method, only the cost method can be used to calculate its equipment value. This does not affect the measurement of the market value of leased assets. Since our value type is determined to be the market value type, the cost method is only a means.

三、结论

Faced with the increasing number of rent assessments of rental assets, the inherent characteristics of the rental assets are taken into consideration. There has been research on its techniques, and the author's application and related thinking in practice today are all based on the existing method system. But I will raise this topic again tomorrow. On the one hand, it is because the author has some doubts when applying it in practice. I believe that more colleagues on the front line of appraisal will have similar troubles when doing specific work. It is just because of the current rent appraisal business. There are not many yet, but as the market economy further develops and continues to be established, there will definitely be more and more rent assessments of rental assets, and related doubts will be highlighted;

On the other hand, rent, as the income right in asset rights, is inseparable from leased assets. Most of the general assets are point-in-time prices, which may give people a misunderstanding that rent is also a point-in-time price. But in fact, the author Most of the rental evaluation project commissions we receive are period values. Compared with leased assets, they are dynamic and expected to be complex. In addition, a large number of leased assets have lease term restrictions. In addition to the leased assets being evaluated, There may be lease restrictions and even comparable cases have lease restrictions. Therefore, there is a lot of room for research on rent evaluation of rental assets. The author will throw some light here tomorrow, hoping that more experts will invest in research on rent evaluation of rental assets.