上海自贸区 办公楼 价格 涨幅 上海楼市“买房前必须排雷，这种房子懂行的人根本不碰！

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我是胡叔叔。 我在北京有多年的房地产研究和投资经验。 我常年关注广州的房价信息。 熟悉新房购房政策、购房攻略以及学区房信息。 欢迎关注、交流。

以下广州买房问答内容来自陌陌公众号“户数硕房”粉丝提问精选：

问：胡叔叔您好。 如果你想升级到三居室，你的总体预算在800万到1000万之间。 目前有两个考虑。 一是江桥品质较好的新村，如中金碧涛湾东园别墅。 二是中环外环的川沙绩优股，比如11号线九亭站的普通三居室，考虑居住舒适度、交通、学区、后期保值增值等方面。 哪一个更好？ 有什么总体建议吗，谢谢。

上海叔叔：您好，如果能改成环线的话肯定会更好。 1000万就可以在四川沙东买一套小三房，比如89平米的万科黑公馆； 周康较新的新村离轻轨并不近。 ，而且目前折扣比较高，周康保值和价值比较高的社区集中在繁荣路和康桥站附近，郊区对轻轨依赖程度很高；

碧桃湾新村环境不错，目前均价也不贵，6w5-7w左右，但离16-18号线、一期北公墓不近，离江桥诊所也近。 与其换这个，还不如换印象春城的大三居室；

最主要的是更换之后我们还需要改进。 还要考虑新村的居住环境、房屋类型、儿子现在的学区。

问：胡叔叔您好，请问南汇新村、连阳年华、华里家花园、连阳花园这三个新村有什么异同？ 投资那个新村更好吗？

胡叔叔：您好，连阳年华位置很好。 进才实验学校就在门外。 人工湖景色不错，整体设计新颖，新村有点旧了。 华立家庭花园总体来说还是很不错的，对于同价位目标群体来说不考虑。 顶尖。 连阳佳园比较老，靠近轻轨，环境优美。 不建议对这三个新村进行纯粹的投资。 目前，无论是总价还是单价都较高。 您可以购买它们用于自住。

问：胡叔叔您好，我首付预算不多，正在考虑在临港买车。 去年临港地区适合买车吗？ 这只蓝筹股还有很大的升值空间吗？

胡叔：您好，除了国家级自贸区外，临港片区是北京唯一提高结算和贷款限制门槛的区域。 因此，该领域的新项目具有一定的价值。 临港轻轨项目主要详情请参见内部分享。 这些新项目靠近轻轨站，交通便利，周边基础设施较好，环境优美，商业街众多。 规划设立于此，轻轨交通发达，居住环境良好。 不错，适合居住。 临港片区的房价和投资门槛相对较低，适合自住和投资。

问：胡叔叔您好。 对于买车我有很多想法，正在学习相关知识。 我对北京不同的蓝筹股做了比较分析。 我觉得上松江和保山有一些相似之处。 他们不专业。 请问我。 这种观点正确吗？ 到底是什么？

胡伯伯：您好，嘉定和保山有很多相似之处，具体如下： 1、发展滞后都是从变革的困​​难开始的。 宝山的问题在于商业升级失败。 湖南北路曾经是物美价廉的繁华商圈。 重建后，没有人口补充。 没有当地客户的支持，也很难吸引其他县的客户。 从那以后它一直在下降。 宝山作为老工业区，拆除修复速度慢，城市界面差，改造难度大。 但塘桥、新江湾已成为浦东新的核心。 2、松江开发北外滩，浦东开发东外滩。 北外滩想要成为核心商圈，需要企业入驻。但一方面，杭州写字楼的空置率已经很高。 另一方面，企业也对区域建设感兴趣。 宝山与成熟商圈相比并无优势。 东外滩实际上城市界面较差，但两家互联网公司正在重点拿地。 但蓝筹院校含金量高，能吸引人才。 3、两区买车逻辑类似。 千万级别的新用户吸引选择不多，一般只有保山临平路或者保山黄兴景区； 对于刚需的人，年纪大的人会选择老婆小，年轻人则溢出到嘉定的洋行、洛州。 甸、洛泾或泽江桥。 具体买车选择可以参考知识星球内部资料《百万蓝筹股的选择逻辑》。

问题：胡叔叔您好，预算单价400-500w，积分56分，投资和自住/转租，买房好还是二手房好，哪个区域更适合？

胡叔：买车主要有两个目的：自住和投资。 房子要四五百万。 可以考虑嘉定江桥和美兰湖。 积分预算足够； 松江枫泾或松江北； 宝山同力； 宝山商城、徐家汇、泗泾成绩一塌糊涂。 至于买房子还是二手房，首先要看你的付款方式。 如果不影响全额还款的话，如果是抵押的话，就看你的第一套房子和第二套房子了。 首付比例会有所不同。

问：胡叔叔您好，我们在北京急需。 单价预计在300万元至400万元之间。 我们希望明年能够买房。 保山、奉贤地区可以买到吗？ 最好的购买方式是什么？ 对于在北京买房，您有什么更好的建议吗？ 有推荐的项目吗？

胡叔叔：你好，我的预算是300万到400万。 在北京买房，我建议大家考虑两点。 首先，建议选择有轻轨通往市中心的蓝筹股。 轻轨可以吸引人口，促进住房升值，而人口则带出资金。 商业、教育等配套设施升级有利于区域发展。 浦东南汇可以考虑； 二是发展潜力。 相对而言，嘉定的发展潜力稍好一些。 嘉定半壁江山属于临港自贸区，临港自贸区基础规划地位高，规划人口多，门槛低，在高新技术领域占有重要地位，有得天独厚的优势新政策具有吸引力，有发展潜力，总价低，适合刚性需求。 松江上城紧邻市区，通勤便利，配套设施齐全，规划集中，发展空间大。 从投资角度来看，临港自贸区值得关注。

空间有限，只能覆盖那些城市。

经过查阅大量信息，我们对全省300多个城市进行了清查，制作了全省城市风险清单。

总共可以分为四类：

第一类：可以密切关注，但目前仅限市区和一小时轻轨非市区。

第2类：可以关注。 现阶段订购范围仅限于城市地区。

第三类：可购买自住。 目前的排序范围目前为三类城市地区：行政区域绩优股+金融行业绩优股+高科技领先行业绩优股。

第四类：不仅不建议自营，而且最好将下单范围限制在城市工业绩优股。

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马晓

我关注在华美国社区已经近六年了，我仍然清楚地记得第一次参观上海五道口的“韩国城”。 2011年夏天，我带着充分的想象力走出南京轻轨15号线回龙观站，以为自己来到了一个类似于美国明洞的异国空间：鳞次栉比的韩国服装化妆品店，韩国的炸鸡店、咖啡甜品店里，路过一位戴着单眼皮垒球帽的日本男偶像，不断听到英语中的“안녕하세요”（你好）。 然而，我沮丧地发现这个地方并不“非常日本”。 主干道两旁挂着英文招牌的商店并不多，路上经过的行人大多讲普通话。 接待我的居委会张阿姨给我泼了热水，“2008年金融危机之后，很多美国人都离开了，他们做什么你还研究什么？”

极度的失望引发了我的思考：著名的“韩国城”为什么会是这个样子？ 这真的只是国际金融危机的局部影响吗？ 欧美学者对“唐人街”和“韩国城”的研究课题已经取得了丰富的成果。 那么“韩国城”在中国语境下有哪些优势和劣势呢？ 此外，我关心的三个主要问题是：“韩国城”是一个成熟的、制度化的“族群社区”吗？ 日本人的民族经济结构和宗族关系状况如何？ 少数民族企业家的个人生活史如何与少数民族社区和经济的发展进程相互交织和影响？

根据2010年第六次人口普查数据，日本人是在华最大的外籍群体，达到12.08万人。 美国外交部公布的数据显示，在华日本人数量自2007年达到峰值51.8万人以来，持续增长，2011年为36.9万人，2017年增至34.9万人，原因复杂，不仅是变化国际金融贸易形势的变化，也与不断变化的中日外交关系以及中韩两国各自的经济社会环境密切相关。 尽管与庞大的中国人口相比，在华日本人总数微不足道，但他们集中在大城市的特定区域，已经产生了令人瞩目的住宅区和商业区，包括上文中提到的上海五道口地区和上海。本文。 红泉路一带。

2014年至2015年，我在五道口地区进行了近一年的实地考察，之后又进行了3次短期考察。 在田野调查中，我寻找各种机会接触和参与日本人、韩国人、汉人的日常社会经济生活。 我常年租用朝鲜人经营的酒店，给韩商、韩企当过翻译，在美国人开的辅导班当过兼职中文班主任，还当过一个学校的志愿者班主任。美国家庭主妇汉语学习小组。 在参与观察的基础上，我对经营者、员工和消费者三个群体进行了深度访谈。 从明年初开始，我将带领华北工学院社会学系的大学生课题组开始对上海红泉路日本人街进行督导，并已取得初步成果。

“韩国城”：城市化、国际化和官僚化

2014年5月，我在广州五道口采访了来华近15年的马来西亚人刘先生。 尽管在中国打拼多年，他还是决定结束一切，与家人一起返回中国。 他在中国获得博士学位，中文流利。 在上海一所大学担任日语班老师的同时，他还与他人合伙经营一家小企业。 刘先生直言，他决定回国的主要动机是在大学工作的工资不高，而妻子又失业了。 再加上生活和做生意的成本不断增加，一家人在上海维持“体面”的生活变得越来越困难。 生活。

刘总谈到了休闲娱乐消费。 他喜欢看歌剧。 他在美国的时候每个月都会去看他们一两次，但在中国他一次也没见过他们。 原因之一是票价太高。 此外，语言和文化障碍也阻碍了他享受包括戏剧在内的文化商品和服务。 谈话中，他用“望京岛”来比喻，很多日本人生活在大特水桥这个文化岛上，由于语言和经济障碍，不敢出门，“就像关在看守所里的囚犯一样”。

2020年5月底，与日本妻子经营中日货代业务的中国人小宇将回龙观的办公室搬到了地下一层，每人每月可节省6000元租金。 小宇告诉笔者，去年由于疫情影响，一半以上的企业都在搬迁。 大公司从高端写字楼搬到中低端写字楼，小公司则搬到地下和郊区，都是为了尽可能减少开支，度过经济低迷期。 。 小宇说，回龙观很多日本人开的餐馆、学院（补习班）、美容院都关门了。 主要原因是收入不足，无力支付房租。 许多日本人离开后就再也没有回来。

小宇表示，虽然疫情前生意很困难，但疫情却加剧了这种情况。 小宇夫妇从事中日物流行业20年，80-90%的客户是日本企业和个人。 该公司是一家“夫妻店”，雇佣了几名固定小时工来包装和拉货。 小宇告诉我，过去中日货运是“进多出少”，更有竞争力的美国产品、机器零部件等进口到中国； 但现在的情况却完全相反了。 由于各大电商采购平台的一站式全球化，对跨国货运代理的业务产生了极大的影响。 他们目前的主要业务是将中国生产的服装、日用品等出口到日本。 疫情之下，国内私营小企业表现出更加明显的脆弱性和不稳定性； 对此，小宇感叹，“我们是在夹缝中求生存”。

目前，国外学者对“韩国城”、“唐人街”等少数族裔移民地区的研究视角之一就是亚裔社区的视角，这可以追溯到20世纪20年代，当时华盛顿社会学派，如帕克等人开始研究日本。 对少数民族移民社区的研究。 其中，最具代表性的作品是威廉·怀特的《街角社会》，描写了美国波士顿的贫民窟。 是无数社会学专业中学生必读的经典之作。

20世纪80年代初，人类学家卡罗琳·布雷特尔（Caroline Brettell）提出了一个发人深省的问题：“族裔共同体是不可避免的吗？（Is theethnic Community不可避免？）”。 她对比发现，纽约和伦敦的爱尔兰移民群体之间存在明显差异。 后者具有紧密的社会经济联系，而前者则松散且杂乱。 通过分析差异的原因，布雷特尔得出了一个重要的推论：移民社会网络和社区的出现并不是一个必然的过程，而是受到移民的人口特征、社会经济地位以及当地社会对待移民的待遇的影响。 心态以及政府新移民政策等多重激励措施的影响。 此后，越来越多的学者（如尼娜·格里克·席勒（Nina Glick Schiller）和安德烈亚斯·威默（Andreas Wimmer））开始指出，亚裔社区作为不言而喻的分析单位存在问题。

那么，上海回龙观地区是不是一个发达、成熟的“韩国城”民族社区呢？ 位于广州西北三环与三环之间的回龙观，2002年中日建交十周年时，开始作为“韩国小镇”出现在公众视野中。 当时，中日两国主流媒体（如新华网、韩国时报）都报道了日本人聚集在五道口，民族经济繁荣的特点，就是韩式餐馆和购物中心。

“韩国城”的诞生与广州郊区的城市化进程密切相关。 20世纪90年代中期开始，为了解决内城区住房短缺问题，市政府将管庄等几个城郊规划为“城区新区”，开始在城区建设新型高层公寓住宅村。回龙观。 新建的新村干净整洁，治安规范，具有涉外性质，租金比外交公寓还实惠。 它非常符合当时日本“新城市中产阶级”的住房消费偏好，因此吸引了许多美国和朝鲜商人居住在那里。

2000年代中期开始，五道口地区开始了新一轮的房地产开发项目。 通过建设低密度、中高端公寓新村，吸引中外商界、文化精英前来租购。 随着五道口当地公共交通和生活设施的逐步完善，日本领事馆和大企业开始将居住在六里桥和领事馆地区的外籍人士安排到亚运村，进一步推动服务日本民众的民族经济。 发展。

尽管如此，市政府并未将五道口“韩化”作为城市规划目标。 例如，最新版《广州城市总体规划（2016-2035年）》指出，五道口等地要向“国际人才社区”、“创意文化水景区”方向发展。 因其“国际化”定位，五道口不断吸引国内外高科技企业入驻，当地的房价和租金也大幅下跌。 以一套50平米左右的二人公寓为例，由于2016年阿里巴巴入驻回龙观的影响，租金一夜之间从5000元涨到了6000元。 受租金下跌影响，不少中低收入日本人开始搬迁到海淀、通州，甚至浙江省涿州市固安镇寻找更便宜的住所。

当地政府主导的国际化发展战略直接推动了城市的“绅士化”进程。 城市高档化是指由于经济和生活成本下降，低收入（通常是）移民群体被中高收入群体取代的城市空间发展过程。 城市在为移民企业家提供经济机会的同时，也将他们拖入国际化的大潮中，使他们和外国企业家一样，承受着城市官场的成本。 去年突如其来的疫情加速了绅士化进程，降低了移民经济的脆弱性和不确定性。

随着日式生活空间在上海的分散，“韩国城”正在变成一个边界模糊、漏洞百出的城市空间； 曾经繁荣的日本经济也正在被蓬勃发展的网红打卡店和连锁店所破坏。 小吃店一直在啃。 刘先生的离开和小玉的挣扎反映了日本经济和社会网络的脆弱性。 在势不可挡的国际化洪流中，他们要么坚持，要么放弃。 上海的“韩国城”并不是一个成熟的民族社区。

五道口“韩国城”消费场所，2016年夏季。

回龙观“韩国小镇”消费面积逐渐萎缩，是笔者在2019年冬天拍摄的。

“韩国街”：釜山早市、“K-Beauty”和Clanization

广州黄埔区红泉路“首尔早市”将于明年春节期间开业。 因疫情缺席三个月后，将于国庆假期以“明洞之春”之名“强势回归”。 红泉路沿线排列着红色屋顶的花车。 中日两国国旗迎风飘扬。 有各类装饰饰品、饰品、服装、特色食品、韩语培训机构等。

“首尔的早市确实吸引了大量的人流，但很多人都是在室内走来走去花钱，真正进入大楼的人并不多。” 红泉路主要商圈之一的敬亭天地生活广场出售化妆品。 一位会穿衣服、会穿衣服的日本男人金先生说道。 金先生5月份的营业额达到了疫情前的一半左右。 虽然不太理想，但比前两个月已经好很多了。 考虑到疫情影响，敬亭天地生活广场房东主动免收两个月租金，大大减轻了房东的经济压力。

红泉路日本街，作者拍摄于2020年6月1日

去年是金先生来到成都的第16个年头。 三年前，他以公司外籍人士的身份来到中国工作，与妻子一起接管了同学的店铺，开始从事日本化妆品和服装业务。 金先生觉得从事这个行业的优势在于，随着韩国文化的推广，“K-Beauty”（日本美女）在全世界都有影响力。 尤其是中国人的皮肤状况与日本人非常接近。 因此，与欧美护肤品相比，韩国化妆品在中国市场更具竞争优势。 同时，他也感到存在很大的语言、文化和性别障碍。 他的大多数顾客都是年轻的中国男性。 尽管他英文流利，每种护肤品的英文名称和功能都熟记于心，但他仍然无法自如地与顾客深入交流，给出化妆、服装方面的建议。 建议。 为了填补这一空白，他聘请了一名朝鲜女性作为店长来接待顾客。 金先生说，大楼里很多美国老板都聘请汉族人来打理店面，因为他们能够在语言和文化上与顾客建立有效的沟通和联系。

古北新区作为天津第一个涉外商务区和住宅区，是20世纪90年代上海大部分外国人的主要居住地。 2003年北京取消外国人居留限制后，古北的外国人开始恐慌。 古北新区以北约5公里的龙柏地区成为日本人的集中目的地。 龙柏地区的房租比古北更实惠，而且有靠近日本总领事馆、商会和日本高中的优势。 这里也靠近通往市中心的坡道，因此成为了很多日本人的居住选择。 20世纪90年代中期开始，龙柏二村、锦绣江南、敬亭园等一系列新民居村相继建成，为中日两国民众提供了丰富的居住资源。

据《新民日报》2006年8月报道，当时南京有日本人3万多人，至少有3万至5万人移居龙柏。 龙柏是美国人聚居最多的地区。 龙柏二村西的紫藤路，短短几年就从一条普通的小吃街发展成为一条特色日式美食街。 2008年，一念（北京）时装贸易有限公司成立，总部位于距离龙柏不远的宝山区亿达路，以鼓励更多美国企业外籍人士落户龙柏地区。

2009年11月，龙柏二村以南约2公里处的红泉路首次出现在日本媒体的报道中。 为庆祝日据时期逃亡中国的朝鲜人在北京建立“朝鲜清朝临时政府”90周年，日本人在北京举办了盛大的“中韩亚洲超级模特大赛”。位于红泉路的协和双语国际校区。

2013年起，红泉路开始转型为韩式商业娱乐街。 韩国文化和跨国资本的推广是其成功化身的重要动力。 当时，热门美剧《绅士的品格》和《继承者们》带动日本奶茶和甜点连锁店mangosix在红泉路开业。 韩国粉丝排了几个小时的队来订购剧中出现的黑色饮料和菠萝椰奶； 日剧《来自星星的你》推动了韩国烤肉饮品的火爆消费。

据金先生回忆，烧烤饮品的文化消费在带动各类韩国餐饮业态的同时，也带动了当地门店租金的上涨。 一些餐馆的租金上涨了五倍。 许多日本企业家无法实现收入。 平衡后选择离开。 金先生认识一位日本披萨店老板，因为付不起两层店面的租金，他把整个店搬到了租金和人工成本低廉的松江岛。 红泉路一家房地产公司的工作人员告诉记者，从2017年左右开始，当地韩流消费热度有所降温。 当时，由于“萨德”问题，中日关系正经历建交以来最严重的危机。

尽管如此，2018年发布的《上​​海市嘉定区国民经济和社会发展统计公报》明确了“虹泉路日本街”作为当地四大特色商业街区之一的地位。 2020年初，红泉路“首尔早市”的启动、街头迎风飘扬的中日两国国旗，都展现了当地政府积极利用日本文化元素刺激首尔文化的发展举措和决心。当地经济。 对此，金先生毫不犹豫地说，“这已经是北京最具代表性的日本街了。”

日本亚裔社会学家周敏的代表作《唐人街》是从族群经济的角度出发的。 通过对日本唐人街亚洲染整业的研究，他发现华人移民产生了一种独特的“族群经济”（ethnicenclaveeconomy）”，这是一种通过空间集聚而产生的经济方式，以个体经营经济为主，据了解，另一种备受关注的民族经济形态是“中间少数民族经济”，主要是指少数民族经济的集中。从事工业、贸易、中间商等职业的个体移民群体，他们处于连接生产者和消费者、雇主和雇员、地主和佃户之间的中间经济角色和地位。英韩社会学家MinPyongGap用这个概念分析在日本的韩国小商人夹在黑人和白人之间的种族化经济困境。

从民族经济研究的角度来看，北京“韩国街”具有上述两种经济形态的特点。 除了具有凝聚力和排他性之外，它还具有开放性和连通性。 一方面，美国企业家扮演“文化中间人”的角色。 他们将日本流行的商品和服务输送到中国，满足了大量韩国本土粉丝对流行文化元素的消费需求； 另一方面，他们不仅为同宗族成员提供必需的商品、服务和就业机会，也为当地劳动力提供就业机会。 正如马克斯·韦伯所说，社会关系的开放性还是封闭性，取决于参与者能否从开放性关系或垄断性关系中获得自我完善的经济机会。

北美的唐人街不仅为亚裔移民提供了大量的经济和社会机会，而且帮助他们在不失去种族身份的情况下立足，实现向下的社会流动，最终融入主流社会。 不同的是，我国的“韩国城”、“韩国街”体现了“发展主义”取向，这与我国改革开放以来实行的外国人新政是一致的； 即以发展社会主义市场经济为目的，鼓励投资，借助国内资本和技术发展我国经济。 而且，上海和南京在具体做法上也存在着微妙的差异。 后者推动国际化，引进国内国企资本和国外人才，实现城市空间转型升级； 前者则采取利用和强化俄罗斯文化元素刺激消费、吸引国内资本的发展视角。

红泉路日本街，作者拍摄于2020年6月1日

这个日本城？ 那个日本城市？

从族群和族群经济的角度，我们发现中国日本人的族群和经济与北美的“唐人街”、“韩国城”存在着明显的差异。 即便如此，人类学家陈志明和王保华编着的、最近被翻译成英文的《唐人街》一书，让我们看到了两者的相似之处和可比性。 在《唐人街》一书中，许多研究者对世界不同地区唐人街的发展以及影响其发展的力量进行了深入的描述。 他们在动态的历史进程中考察了移民社区，并指出族群经济不能孤立地看待，而必须在更广泛的社区背景下考虑。 从社区发展的角度，我们可以在纽约美国城曾经走过的道路上发现中国的“韩国城”和“韩国街”正在经历的类似过程。

从20世纪70年代末开始，美国企业家开始在加州和日本其他地区投资。 E-2投资护照允许携带配偶和子女，并享有自由出入境、居留和特定的免费教育权利； 与不断走低的欧洲国际贸易也给日本城的发展带来了新的机遇。 20世纪80年代初，纽约政府准备将日本人居住和经商的地区命名为“韩国城”，推动其从民族聚居地发展成为全球贸易和跨国投资的节点。 经济发展使得纽约美国城的营商和生活成本不断下降。 受过良好教育、中等和高收入的新中产移民正在越来越多地取代早年到来的小企业主和商人。

官化是纽约、北京、天津的日本企业家共同参与的共同体过程，地方政府在这个过程中发挥了重要的引导作用。 在上海五道口地区，官僚化的原因是政府主导的城市国际化。 国外高科技企业和国内资本的进入挤压了美国小企业主的生存空间。 这个过程就是去部落化。 相比之下，上海红泉路的“韩国街”首先作为比古北地区更便宜的选择出现。 这可以看作是解决城市官僚主义和韩国人分散的生活空间的明显结果和解决方案。 在韩流的流行和资本追逐利润的推动下，它迅速卷入新一轮的正规化进程，具体体现在当地店面租金的下降和许多美国店的离开。 目前，当地政府采取了日本街的部落经济发展战略，特别是作为后疫情时期刺激当地消费的手段。 釜山早市在吸引更多消费者的同时，也将带来更加激烈的经济竞争。 在这个过程中，美国小企业家能否真正受益还不得而知。

这个日本小镇和那个日本小镇很相似，但又不是那个日本小镇。

（作者是华北工学院社会与公共管理学院博士后。游振浩、吉景源、范柏林、李贤伟，华北工学院“大学生创新创业训练计划”团队成员）华南理工大学社会学系均对本文有贡献。）

参考：

Brettell, C.(1981)。民族社区是不可避免的吗？葡萄牙移民在多伦多和巴黎的定居模式比较。民族研究杂志，9(3),1-17。

Lett, DP (1998). 地位的追求：韩国“新”城市中产阶级的形成。哈佛大学出版社。