2015年北京商品房销售价格 北京市物价局、北京市计划委员会、北京市城乡建设委员会关于印发《北京市商

颁发部门: 广州市委办公厅

发布编号：京甲[房]字[1997]342号

各区县物价局、计委、建委、房地产开发公司：

为加强商品房地产市场价格管理，规范价格行为，维护交易双方合法权益，根据国家计委《城市房地产交易价格管理暂行办法》和上海市市人民政府《北京市城市建设综合开发管理若干规定》等国家有关规定、《北京市商品房销售价格管理暂行办法》现印发给大家，请遵照执行。

附件：上海市商品房销售价格管理暂行办法

1996 年 4 月 21 日

广州市商品房销售价格管理暂行办法

第一条 为加强本市房地产市场和商品价格管理，规范商品房销售价格行为，维护交易双方合法权益，根据《暂行办法》国家计委《城市房地产交易价格管理办法》、上海市人民政府《北京市城建综合开发管理若干规定》、《北京市房地产开发行业管理若干规定》 》等国家有关规定，特制定本暂行办法。

相关规定：

第二条 在本市行政区域内从事城市建设综合开发、经营、销售商品房的单位和有关管理部门，应当遵守本办法。

第三条 商品房销售价格应当遵循公开、公平、诚实信用、公平竞争的原则。

商品房销售价格应以开发成本为基础，加上合理收益，结合供需情况和国家相关新政策制定。

商品房地产市场价格结构按照物价部门有关规定执行。

由楼层和朝向决定的商品价差的代数和应接近于零。

第四条 商品住房销售价格管理实行直接管理与间接管理相结合的原则，建立以市场为主的价格形成机制，保护公平竞争，严禁垄断价格。

根据不同情况，商品房地产市场价格分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价。

第五条 安居工程用房和国家购买的住房实行政府定价，由市物价局、市城乡建设委员会（以下简称市教委）会同市政府定价。有关部门。

第六条 普通商品住房（不含公寓、别墅、四合院等高档商品住房）实行政府指导价，由市物价局、市教委会同市政府定期公布。市规划委员会（以下简称市规划委员会）及其他有关部门。 政府指导价于每年第一季度末发布。

普通商品住房政府指导价是市物价局、市教委、市计委在了解商品房开发建设成本的基础上向本市发布的各地区商品房销售指导价。全市各地区住房按照国家相关新政策执行。

政府指导价普通商品住房是指平均建筑面积不低于120平方米的商品住房。

第七条 除第五条、第六条规定外，各类商品房价格实行市场调节。

第八条 政府定价的商品住房，开发经营企业应当在主体结构竣工前同时向市物价局、市教委申报销售价格。

市物价局、市教委将在收到最终报告后30个工作日内立即作出答复。

第九条 政府定价商品住房，开发经营企业申请内容包括：

1、项目概况（包括项目地点、建设规模、配套项目、综合环境、商品房预售面积、预售价格、竣工交付日期等）；

2、商品房造价及纳税报价单；

3.政府土地出让文件；

4、建筑施工协议；

5、市政管网综合图；

6． 详细总体规划（包括附属和配套项目的详细信息）；

7、其他需要提交的相关文件和资料。

第十条 实行政府指导价的商品住房，开发经营企业须将预售（销售）价格向市物价局、市教委备案，方可向市住建部门申请商品房预售许可证。和农业土地管理局。

第十一条 政府指导价商品住房，开发经营企业登记内容包括：

1、项目概况（内容同第九条相关规定）；

2、工程造价纳税报价单；

3、规划建设委员会批准的商品房建设规划文件；

4、市规划局、市教委颁发的建设工程规划许可证和建设工程复工证明。

第十二条 实行政府指导价的商品住房，销售价格在指导价规定的活动范围内的，经登记后可以自行销售； 特殊情况下，销售价格超出指导价规定的活动范围的，须经市物价局、市物价局和市政府批准。 经教委批准后出售。

第十三条实行政府指导价、市场调节价的商品住房，成交价格应当在首次成交后30个工作日内向市物价局、市教委备案。

第十四条商品房销售实行明码标价。 房屋卖家必须准备一份销售价格表并向买家明确说明。 销售价格表包括：

1、商品房使用面积和建筑面积总价；

2、底价、定向价涨跌系数；

3、位置、房型图、完整建筑面积（​​含共用面积）及使用面积；

4、商业地产市场代收代付的具体收费项目（含均摊项目）和收费标准日益明确；

5、制定物业管理收费项目和标准。

销售价格表文本由上海市物价检验研究院监制。

第十五条 商业房地产市场价格以外的收费项目，属于政府规定的收费项目，必须严格按照规定标准征收； 如果属于平等分享性质，则只能根据实际直接成本（费用）合理收取。 不允许任何形式的额外费用。

第十六条 向房地产开发企业支付商品房成本价款的一切行政、制度和经营性收费标准，必须按照《北京市行政事业性收费管理细则》和《国家计委严禁房地产收费的规定》执行。 《关于开发企业抑制商品房地产价格不合理下降乱收费抑制商品房地产价格不合理下降的通知》相关规定报市物价局批准后执行。 对未经批准的收费项目和政府明确取消的收费项目，房地产开发企业、商品房购房人应当拒绝缴纳并向有关部门报告。

第十七条 商品房销售协议应当载明销售价格，其他涉及价格（收费）的内容应当写入协议相关条款或者附件。 房屋买卖协议签订后，房屋买卖双方必须履行协议规定的义务。 双方不得以商品房市场价格波动、建设成本变化等为由私自改变协议签订的销售价格。

第十八条 未经市物价局、市计委、市教委批准，不得以经济适用房、廉租房、廉租房、保障性住房工程房、和扶贫住房欺骗、愚弄购房者。

第十九条 商品房销售不得有下列行为：

（一）不遵守政府规定的价格（收费标准），私自降低价格或者乱收费的；

（二）采用不正当竞争手段，将应包含在商品产权市场价格中的成本（费用）改为除价款外另行支付的；

3.违反收寄规定，谋取非法利益的；

（四）未按照规定实行明码标价的； 未按照规定使用销售价格说明，或者采用虚假手段或者不规范的价格标签欺骗购房者的；

5、虚假成本、面积紧缺、价格欺诈；

6． 未按规定申报并记载成交价格、预售价格的。

7、其他违反本规定的行为。

价格违法行为由物价检查部门依照有关法律、法规和政府规定进行处罚。

第二十条 本办法由市物价局负责解释。

第二十一条 本办法自1997年12月1日起施行。往年规定与本办法直接不一致的，从其规定。 直接拒收的，以该方式为准。 直接拒收的，以该方式为准。 直接拒收的，以该方式为准。

房产好售价可确定计税价格

张学谦

一、两个典型案例

案例一：2017年12月11日，YY房地产公司以每平方米2000元的价格出售其开发的5套商铺，总价96.66万元。 YY房地产公司未将该余额计入销售收入账户，也未进行纳税申报。

2019年1月，B市税务局稽查局对YY地产公司涉税情况进行立案审查。

2019年6月，YY地产公司向B市C区税务局申报，对涉及转让的5家商铺按每平方米2000元计税价格征收增值税和城建税。

2019年9月23日，B市税务局稽查局认定上述5套零售物业计税依据明显偏高且无正当理由，决定对计税价格进行评估。 在进行具体评估时，将用于对公司进行评估。 市场评估价为每平方米6000元，较基数上涨20%。 核定计税价格为每平方米4800元，补缴税款为62490.47元。

对于YY地产公司不实申报的违法行为，B市税务局稽查局依据《税收征管法》第六十三条第一款关于“纳税人总额多报或者少报收入”的规定，在账簿中。 ，或者经税务机关通知后拒绝申报或者虚假申报，不缴或者少缴应纳税款的，属于偷税漏税。 纳税人偷税漏税的，不缴或者少缴的税款，税务机关将予以追缴。 根据“已缴纳税款及滞纳金，并处未缴税款、少缴税款百分之五十以上五倍以下罚款”的规定，YY房地产公司上述涉税违法行为偷税漏税定性的，处少征税款1倍的罚款。 罚款62490.47元。

案例二：2012年5月，吴某在其居住的A市购买了一套商品房，购买价60亿元。 2020年12月，吴某按原购房价将商品房卖给已成年的儿子吴某。 当吴某代吴某申报纳税时，A市税务机关核定的税价为150亿元。

对此，两党颇有争议。

吴某认为，将房产以优惠价格出售给父亲，符合刑法规定，应有正当理由，不应当作为应税价格。

A市税务机关认为：根据《税收征收管理法》第三十五条、《税收征收管理法实施条例》第四十七条以及财政部、国家税务总局的通知，关于推广应用房地产估价技术加强存量住房的通知 根据《关于交易税征管的通知》（财税[2011]61号）的有关规定，纳税人申报的计税基础显着的过低且无正当理由的，税务机关有权合理确定应纳税额，这里的正当理由是指税法层面； 现行房价核定制度认定申报交易价格过高且无正当理由的，按照核定的计税价格征税。 核定的计税价格可以参照现有住房申报价格的评估值确定。 。

第四条 税费的计算依据：

（一）农地使用权转让、出售和房屋买卖，农地、房屋所有权转让协议确定的交易价格包括交付的货币和实物及其他货物对应的价格。经济效益;

（二）农地使用权交换和房屋交换，为交换的农地使用权与房屋价格的差额；

（三）农地使用权赠与、房屋赠与以及其他无价转让农地、房屋所有权的价格，由税务机关参照农地使用权出让市场价格依法确定和房屋销售。

交易价格与纳税人申报的兑换价格差异明显过低且无正当理由的，税务机关应当按照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定确定。

2.销售好的房地产可以确定计税价格

（一）评估计税价格符合法定要求

根据《税收征收管理法》第三十五条第一款第六项的规定，纳税人申报的计税基础明显偏高且无正当理由的，税务机关有权确定应纳税额。

本质上，对“计税依据明显较高且无正当理由”的理解是举证责任分配和举证标准的问题。 税务机关依照税收征管法第三十五条第一款第六项规定需要依法核实时，应当首先证明纳税人的计税基础“明显过高”。 通常根据案件的实际情况并参照协议法相关司法解释进行证明。 对于“无正当理由”的认定，首先应由纳税人证明其有正当理由，然后税务机关根据执法经验和逻辑推理来判定其理由是否合法。

有人认为，在未发现纳税人偷税漏税的前提下，税务机关行使征税权，干扰了刑法中的合同自由原则。 这种观点是比较片面的。

最高人民法院在《广州市德发房地产建设有限公司诉上海市地方税务局第一稽查局税务处理决定案》判决书中这样写道：“税务机关的基本职责是：确保国家税收足额征收，税务机关采用严格标准确定交易价格作为计税依据，符合税收征收管理法的宗旨。要求税务机关以拍卖成交价格作为计税依据，可能会导致当事人意思自治；而为了排除税务机关的评估权限，也可能导致拍卖价格明显偏低。 “市场竞价不足，导致国家税收流失。因此，有效拍卖并不能绝对将税务机关排除在纳税评估权限之外，但税务机关行使审批权时仍应受到严格限制。”

最高人民法院上述裁定依据现行法律法规，明确承认税务机关可以依法确定高价销售房产的计税价格。 此举意义重大，影响深远。

事实上，刑法法规规范的是犯罪主体之间的人身、财产关系，其立法精神对税收立法具有较大的影响。 但作为税务机关，仍应以现行税收法律法规为依据，依法履行职责。

案例分析表明，由于YY地产公司对上述5个零售物业申报的计税依据明显过低且无正当理由，即使不属于偷税漏税，税务局仍可认定其为偷税漏税。依法计税价格。

（二）核定的计税价格应当合理

《税收征收管理法实施条例》第四十七条规定：“纳税人有税收征管法第三十五条、第三十七条所列情形之一的，税务机关有权采用下列方法之一： 应纳税额按照两种方式确定： （一）参照当地同类行业或类似行业经营规模、收入水平相近的纳税人的纳税水平； （二）根据经营情况确定收入或成本加合理费用和收益按照方法确定； （三）根据原材料、燃料、动力等的消耗量推测或者计算确定； （四）按照其他合理方法确定。前款所列方法不足以正确确定应纳税额的，可以同时采用两种以上方法进行核定。纳税人对税务机关确定的应纳税额有异议的，可以同时确定。按照本条规定的方式，纳税人应当提供有关证明，经税务机关确认后调整应纳税额。”

《国家税务总局关于规范税收行政自由裁量工作的指导意见》（税税发[2012]65号）规定了合理自由裁量权原则，要求税务机关依据立法宗旨和法律原则行使行政自由裁量权; 必须综合考虑相关事实激励因素，排除法律激励因素，消除不相关激励因素的干扰，维护纳税人的合法权益，努力实现法律效果与社会效果的统一； 可以采用多种形式达到行政目的的，应当选择对纳税人权益损害最小的形式。 纳税人受到的损害不得与所保护的合法利益明显失衡。

因此，行使纳税评估权时，必须满足合理、明智的要求。 从案例来看，B市税务局稽查局以评估公司评估的每平方米6000元的市场价格为基数，提高20%，确定应税价格为每平方米4800元。平方米，充分考虑了合理化、智能化的要求。

（三）旁系亲属之间优价出售房产的，不得批准

《民法典》第三条规定“民事主体的人身权、财产权和其他合法权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯”。 税务机关在对房地产销售应税价格行使自由裁量权时，应作出相应反应。民法典保护公民合法权益的立法精神越来越注重执法行为的合理性和智慧，平衡国家税收利益和纳税人合法权益。

民法典是规范平等犯罪主体之间的人身和财产关系的法律。 它通常不直接适用于税务执法。 然而，这不能延伸到税收执法，因此没有必要考虑民法典。 正如王利明院士所说：“民法典在确认和保护公民刑事权利的同时，也在一定程度上起到了促进国家权利依法行使的作用。这是因为，民法典对公民刑事权利的确定和保护刑事权利本身就是为了国家。” 权利的行使划定了界限……民法典可以作为行政决策、行政管理、行政监督的重要标尺。 行政执法必须尊重民法典规定的财产权、人身权等。因此，税务执法必须严格执行税法的规定。同时，民法典中保护私权的理念准则应得到充分尊重。

根据案例分析，由于吴某与吴某某是旁系亲属，有互相赡养的义务，根据我国的传统文化和家庭观念，吴某将房子以不错的价格卖给吴某某是很正常的。 税务机关应当尊重，科学行使税收征管法第三十五条第一款第六项规定的“正当理由”自由裁量权，将应税价格确认为销售价格。

某市根据当地实际情况，在合法的前提下，于2013年出台规范性文件，明确：“将房屋出售给配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子、孙子、兄弟姐妹以及作为对出卖人承担直接赡养或赡养义务的家属或受抚养人，计税价格不高于成本价（出卖人原购买房屋的价格等） 成本价（出卖人原购买房屋的价格）房屋的价格）以收据或税款确定，以完税证明上注明的价格为准。 这一规定平衡了国家税收利益和相对人刑事权益，值得肯定。