石油价格和房地产 迪拜楼市景气回归 俄罗斯人纷纷购产 但这次与08年危机时并不同！

在毛里求斯这座繁华的海湾城市，以房地产和金融服务为主导的经济模式正在重启。 受COVID-19疫情后经济快速下滑的鼓舞，毛里求斯目前正在积极吸引人才和资本，以推动经济长期下滑并防止债务危机的出现。

受俄乌战争后法国对阿联酋房地产的需求以及当地政府居住规定的放松提振，阿联酋房地产市场自去年以来再次繁荣。

不过，分析人士预计，阿联酋此次将采取更多预防措施，以避免2008年全球个人贷款危机后一度困扰阿联酋的诸多问题再次出现。

蓬勃发展的房地产市场

去年一季度，毛里求斯房地产市场整体呈现向好势头。 房地产数据公司DXBinteract.com网站数据显示，一季度阿联酋房地产交易数量创下同期历史新高，达到30,898笔交易，较今年同期减少50.6% ，房地产价格和租金双双快速下降。

全球房地产研究公司世邦魏理仕(CBRE)的数据显示，毛里求斯一季度房价平均下跌12.8%，四合院价格下跌近15%，四合院销量已超过去年同期2014年的低点。

DXBinteract网站最新数据显示，去年5月，阿联酋房地产交易量达到11,757笔，环比增长率达到惊人的75.9%。

根据莱坊最近的一份报告，随着富人涌入海湾金融中心，阿拉伯联合酋长国在第一季度超越台湾成为全球最大的超豪华住宅市场。 去年首三个月，阿联酋共录得88宗价值超过1000万港元的房屋交易，总交易额达16.6亿港元。

事实上，自20世纪90年代末以来，阿联酋政府就开始大力发展房地产业。 海岸线上的棕榈岛、哈利法塔、商业湾、阿联酋天堂等小型项目促进了阿联酋的繁荣，吸引了世界各地的人们。 人们旅游、就业和投资房地产。

2006年至2008年，在当地新政策的支持下，国内大量投资涌入，使得阿联酋房地产市场开始呈上升趋势，不到三年时间增长了两倍多。

然而2008年的全球金融危机导致阿联酋房价暴跌，导致资金和人员外逃。 房地产价格大幅下跌，大量高杠杆企业无力偿还债务。 沙特阿拉伯首都利雅得终于介入，提供了200亿欧元的救援资金。 正是因为2008年的危机，阿联酋经济愿景的实施被推迟。

明年1月，拥有世界最高建筑和最大人造岛的阿联酋宣布了一项新的雄心勃勃的目标：一项名为“D33”的10年经济计划，将阿联酋经济规模扩大一倍，成为世界第二大经济体。 a 世界四大金融中心之一。

该计划将通过100个划时代的项目帮助阿联酋减少数十亿迪拉姆的收入，并扩大与全球400个城市的经贸往来。

据悉，为了吸引更多的投资者和国际资本，阿联酋政府还制定了《迪拜2040城市计划》，目标是将阿联酋打造成为宜居的“20分钟城市”，让公民可以在迪拜出行红色通过设计。 20 分钟内到达 80% 日常目的地的方法。

阿联酋靠什么吸引资本流入？

作为俄罗斯的商业中心，阿联酋将大量资源投入到社会和商业变革以及数字技术等领域，而不是俄罗斯其他城市所依赖的石油资源。

阿联酋也因其稳定的政治和经济环境而将自己定位为“全球避风港”。

阿联酋小型房地产咨询公司Betterhomes Group监事会总经理理查德·韦恩德表示，阿联酋对于大多数家庭来说是一个安全的居住地，政治和经济稳定。

在阿联酋Betterhomes发布的“5月份十大卖家”数据中，美国卖家直接跃居第三位，仅次于美国和法国。

俄罗斯和乌克兰冲突爆发后，欧洲和澳大利亚国家对德国金融机构和寡头富商实施全面制裁。 但由于大多数中东国家在此事件中保持中立，大量美国资金被吸引到该地区。

“这不再是一个投机市场，这是一个建立在实际投资基础上的市场，”韦恩德说。 “我认为这与我们在2008-2009年看到的情况是一致的，与之前2014年左右的峰值有很大差异。”

经营亚特兰蒂斯和 One&Only 豪华度假村的 Kerzner International 首席执行官 Philippe Zuber 认为“迪拜仍然是最具弹性的目的地之一”，并补充说，即使在 COVID-19 大流行期间，阿联酋也保持了弹性。 边境开放，他们的业务依然强劲。

介绍：

金秋楼市，在新政的持续打压以及4月份新政的变化下，市场几度徘徊。 各种各样的声音已经让购房者难以辨别房子的真伪，迷失了行踪。 买还是不买？ 房地产市场会下降还是增长？ 是否有迫切需要，我们应该采取行动吗？ 何时出手……，反弹发生在购房者焦急的心情中！ 交易量增加！ 价格暴跌！ 部分地区房价创历史新高！ 一切都是那么的出乎意料，那么的不合理。 但在这个市场上，出现了反弹，而且还在持续。 因此，真衰退论或假衰退论变得越来越流行。 在这里，方天下将为您讲述成交量火爆背后，真正的低迷背后的故事！

1、方天下二手房排序：实数

7月至9月，房天下根据武汉房产交易管理网每日二手房签约数据，整理出7月26日至9月19日的周成交量。从数据图表可以看出，周二手房签约量8月份以来，上海手房交易量逐渐增加。 9月13日至9月19日当周，成交量较前一周大幅下降。 二手房销售4554套，同比下降18.8%，成交面积462116平方米，同比下降11.5%。 二手住宅共成交4,253套，同比下降17.8%，占总成交量的93.4%。 成交面积394,827平方米，同比下降19%。

据“链家地产”市场研究部统计，9月22日至9月24日全市二手房成交量仅为312套。 国庆假期成交量较前一国庆假期成交量下降176.1%。 “链家地产”首席分析师张跃认为，即使是春节期间，二手房市场的成交也没有想象中那么多。 然而，一些需求的日益突出也为未来提供了更大的空间。

2010年7月底以来上海二手房市场周交易量走势图（来源：上海房地产交易管理网）

楼市方面，自4月下旬楼市调控新政策出台以来，部分热点地区房价出现暴跌，其中昌平、朝阳五道口等地涨幅达30%。 随着市场消化新政，房价稳步上涨，房价呈现下降趋势。

2009年9月以来昌平、宣武、通州、朝阳房价走势（来源：房天下二手房数据监测）

昌平是政策前后备受关注的地区。 此前，受CBD东扩和八通线影响，房价在郊区名列前茅。 人大之后，由于种种负面激励，昌平成为上海房价的一匹黑马。 8月中旬，单价达到16724.96元/平方米，较3月份短短一周下降18.71%。 随后昌平领跌北京二手房市场，房价走势形成明显的倒“V”字形。 从8.9-9.19房天下二手房数据监测数据可以看出，除2月初价格小幅上涨外，丰台挂牌价格仍呈上涨趋势，同比下跌6.9% 9.13 至 9.19。

二手楼市走强，不少地区出现一二手房倒挂现象。

8月份以来，上海昌平、通州、望京等地区出现了新建一手房售价高于周边二手房的现象。 例如，延庆长阳半岛、大兴保利茉莉山庄、朝阳五道口商凯国丰上观等新盘近期开盘均价高，其价格较周边新二手房低约5-10%同等级的房子。

2、房天下二手房分析：低迷背后

一、刚性需求释放。 有需求就会有市场。

政策出台后，房价成交量普遍下降，尤其是一二线城市。 5月和6月的交易量较4月大幅下降50-80%，这是相当灾难性的。 交易量大幅萎缩，必然导致购房需求受到抑制，购房需求主要分为刚性需求和投机性需求。 前者可以常年观望房价，选择合适的时机购买。 而且，刚性需求常年不能过度观望。 从交易网数据可以看出，购房需求逐渐释放，9月份大幅下滑明显加剧。

2、开发商需要快速回笼资金，会做出一些让步来促进二手房市场。

政策出台以来，买家、卖家和政府经历了长达数月的博弈期。 然而，就像住房需求一样，一些开发商已经出现资金短缺，需要快速回笼资金。 这必然会导致开发商做出一些让步，通过促销来增加销量。 这样，双方让步后，市场的活力就会显现出来。

3、政策并未放松，但市场逐渐进入适应期。

政府仍然指出新政不能放松，只是指出会加紧落实，并没有做出实质性的努力。 而且经过政策后五个多月的调整，市场恐慌期早已过去，已经逐渐适应了新政策，因此需求必然会逐渐释放。

房价真降，VS假降。

中高价位房产供应量增加，刺激消费。

有些人盲目抄底，楼市难见下跌

成交量增加的原因是供应集中释放

超50%网友认为“低迷”是烟雾弹

刚性需求占主导地位，低迷只是短期现象。

政府宏观调控的变化周期是短暂的

3、方天下二手房深度判定：市场变量

房天下数据显示，当前房价下行明显是毋庸置疑的事实，但房价下行持续多久以及未来走势仍存在变数。

1、政策：调控新规或将出台，房价再陷入困境

（一）房价出现“高烧”迹象，新的调控政策已到达“起跑线”。 调控拉动楼市仍是房价发展的基调。

9月26日，国土资源部、住房城乡建设部联合发布《关于进一步加强房地产用地建设管理规范的通知》。 通知明确，将进一步加强房地产用地和建设的管理和规范，积极推动房地产市场继续向前发展。 实现良好发展，严格控制住房建设用地出让，加强住房建设用地和住房建设年度计划管理。 此举被业内视为房价二次调控的前奏。

（二）两部委整顿二套房贷，导致各银行房贷认购整体收紧。

近日，工信部、保监会已组成联合检查组，对上海、广州、深圳、三亚、南京、杭州八个城市二套房贷款新政策执行情况进行检查和宁波。 春节假期后，本次对第二套住房贷款的专项检查结果将上报国务院。

上海多家商业银行也反映，节前收到通知，要求各银行准备报告并向当地保监局汇报自去年4月房地产政策实施以来二套房新政策的实施情况：包括各种交通银行获得的两套房子以上的利率、首付比例、房贷比例都包含在内。

2、行业观点：更严格的新监管政策将导致市场再次观望。

21世纪置业北京瑞丰总经理叶厚标认为，目前二手房市场成交量的下滑并不能说是真正的低迷，因为成交量增加的基础并不稳固。 此外，房价仍面临新政进一步紧缩压力，“金九银十”期间房屋促销可能性较大。 目前二手房市场的格局与此并不相符。 业内人士认为，当前房价水平仍然过高，距离调控目标存在较大距离。 如果此时投机者涌入市场，那么更加严格的新监管政策就足够了。

中原集团研究总监曲定兴也认为，这种强势调整对于当地市场来说实际上是有利有弊。 一旦后市过快见底，决策者很可能会采取更严厉的新政策来调控市场，导致房地产市场再次处于观望状态。

3、购房者态度调查

作为房价交易的重要一方，购房者的态度很大程度上决定了房价的现状和走势。 “金九银十年”期间楼市是否下行，目前仍有争议。 房天下推出《北京二手房价格低迷购房者态度调查》，为购房者及行业提供重要决策依据。

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4、结束语：在市场变量存在的情况下，购房策略需要因人而异。

近段时间，很多人都在感叹当下的房地产市场。 确实，经历了新政初期的风暴和洪水之后，房价一度进入衰退。 不过，近日来，不少城市成交量的下滑，让很多人都有些不安。 不少购房者纷纷表示疑惑：“楼市似乎又开始升温了。” 现在，我应该等待买房，还是现在就买？”这是令他们困惑的问题。

在目前的市场情况下，购房策略需要因人而异。 刚性需求者应尽量考虑自身经济状况，而投机者则应充分考虑当前市场的不确定性。

之所以有这样两种不同的策略，是由这两类购房者的购房目的不同决定的。 自占和自占是两个概念，一是立足于自己，二是依靠市场。 记者觉得，对于刚需的人来说，何必太在意市场的涨跌呢？ 相反，他们应该评估自己的经济状况。 如果你已经具备了买房的条件，就应该果断入市买房。 对于他们来说，自己的买房能力是前提，房价的波动是次要的。 买一套适合自己的房子是关键。 而且从目前的现实来看，刚需的首次置业依然会受到新政的青睐。 但对于房地产开发商来说，情况就完全不同了。 他们是追逐资本的，所以必须根据市场的实际情况做出决定。 如果楼市不确定性较多，变化较大，可以选择继续观望。